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Wohnung vermieten in Berlin - das hat sich 2018 geändert

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Wohnung vermieten in Berlin - diese Gesetze sollten Sie kennen

Marle Schwien

Sep 10 • 7 Minuten Lesezeit

Es sind turbulente Zeiten für Vermieter in der Bundeshauptstadt. Das großflächig angelegte Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum hat die Mietlandschaft Berlins schon jetzt ordentlich aufgewühlt und wird den Wohnungsmarkt der Stadt nachhaltig verändern.

Wir verraten Ihnen, ob auch Sie als bestehender oder zukünftiger Vermieter von Wohnungen in Berlin davon betroffen sind und welche Vorschriften Sie beim Vermieten von Wohnungen dringend beachten sollten, bevor Sie sich neue Mieter suchen. Am Ende dieses Artikels finden Sie außerdem eine einfache Checkliste zur Wohnungsvermietung in Berlin.

Was bedeutet das Zweckentfremdungsverbot in Berlin für Sie?

Die Verordnung über Zweckentfremdung von Wohnungen in Berlin ist derzeit in aller Munde, dabei hatten Vermieter und Hauseigentümer in der Hauptstadt bereits seit Mai 2014 Zeit, sich auf die neuen Vorschriften vorzubereiten. Entsprechend verunsichert sind manche Investoren, die eine Wohnung in Berlin kaufen möchten.

In erster Linie sind es aber Betreiber von Touristenunterkünften im Stil von Airbnb, denen das bisher so lukrative Geschäftsmodell verloren geht, denn Zweckentfremdung im Sinne der Berliner Stadtverwaltung baut sich auf diesen fünf Punkten auf:

  • Wiederholte tage- oder wochenweise gewerbliche Zimmervermietung
  • Gewerbliche oder berufliche Zweckentfremdung von bestehendem Wohnraum
  • Bauliche Veränderungen, welche die Nutzung als Wohnraum verhindern
  • Leerstand von mehr als drei Monaten
  • Beseitigung von Wohnraum (nach ZwVbG in der Fassung vom 09.04.2018)

Explizit weist die Stadt Berlin darauf hin, dass eine Zweckentfremdung im Sinne des ZwVbG eine Ordnungswidrigkeit darstellt, welche in schweren Fällen mit Bußgeldern bis 500.000 Euro geahndet werden kann.

Da hilft es auch nicht, dass die Berliner Bezirksämter chronisch unterbesetzt sind, wenn es um die Verfolgung von derlei Ordnungswidrigkeiten geht. Auf der Website des Stadtportals Berlin Online werden Bürger der Hauptstadt ermutigt, bei der Strafverfolgung mitzuhelfen:

Um rechtswidrig betriebene Ferienwohnungen ermitteln zu können, sind wir unter anderem auf Hinweise von betroffenen Bürgerinnen und Bürgern angewiesen. Das Bezirksamt ist für jeden Hinweis aus der Bevölkerung dankbar und geht diesen nach.

Harte Zeiten für private Zimmervermietungen! Bei genauerer Betrachtung ist bisher aber nur ein ganz konkretes Geschäftsmodell betroffen. Andere werden dafür umso attraktiver.

Ausnahmen vom Zweckentfremdungsverbot

Wer eine Wohnung in Berlin kaufen möchte oder diese bereits besitzt, ist oftmals verunsichert: was ist noch erlaubt? Nach wie vor ist das Vermieten von Wohnungen in Berlin bis zu einer Gesamtwohnfläche von 49% nicht genehmigungspflichtig, sofern sich der eigene Lebensmittelpunkt in dieser Wohnung abspielt. Aber Vorsicht, eine Registriernummer sollte in jedem Fall vom zuständigen Bezirksamt eingeholt werden, bevor das Zimmer online ausgeschrieben wird.

Ebenso können Zweitwohnungen in Berlin bis maximal drei Monate im Jahr kurzfristig vermietet werden, wenn der Charakter des Zweitwohnsitzes dadurch nicht aufgehoben wird und klar erkennbar ist, dass der Wohnraum nicht zum Zweck der Fremdvermietung erworben wurde. Die kurzfristige Vermietung von Wohnungen und die damit verbundene kommerzielle Nutzung soll mit dem neuen Gesetz weitgehend unterbunden werden.

Schutzwürdiges privates Interesse geht vor öffentliches Interesse - manchmal allerdings kann im Einzelfall das sogenannte schutzwürdige private Interesse die Verordnung aushebeln, so geschehen am OVG Brandenburg. Im Ausland lebende Eigentümer von Zweitwohnungen in Berlin hatten eine zuvor verweigerte Genehmigung erfolgreich eingeklagt, weil sie selbst die Wohnungen im Rahmen beruflicher und privater Aufenthalte in Berlin nutzten.

Da eine längerfristige Fremdvermietung in dieser Weise nicht praktikabel gewesen wäre, entschieden die Richter, dass den Bürgern Berlins durch kurzfristige Vermietungen kein Wohnraum verloren geht und erteilten eine Ausnahmegenehmigung. Ein Verstoß gegen die Verordnung nach §2 Abs. 1.4 sahen die Richter ebenfalls nicht, da die Regelung bezüglich längerfristigen Leerstands bei Zweitwohnungen eben gerade nicht gelte.

Die bessere Lösung für Hauseigentümer

Trotz der bestehenden Ausnahmeregelungen bleibt festzuhalten, dass die kurzfristige Vermietung einer Wohnung in Berlin nach Art eines Airbnb für zukünftige Bau- und Wohnprojekte unattraktiv geworden ist.

Wer eine Wohnung in Berlin kaufen möchte, um hierdurch Mieteinnahmen zu erzielen, sollte sich auf dieses Modell nicht verlassen. Auf Anfrage bestätigten uns verschiedene Bezirksämter, dass im Zweifelsfall gegen eine Anerkennung der Ausnahme und zugunsten der Nutzung als regulären Wohnraum entschieden wird:

Jedoch handelt es sich bei dem ZwVbG um ein repressives Verbot. D. h. die Versagung ist der Regelfall und die Genehmigung die absolute Ausnahme.

Aber was beinhaltet eine regelkonforme Vermietung von Wohnungen im Sinne der Berliner Bezirksämter eigentlich?

Zugereiste Gäste in Berlin, z.B. ausländische Studenten, sollen natürlich nach wie vor die Möglichkeit haben, eine Wohnung oder ein WG Zimmer zu bekommen. Hierfür zur Verfügung gestellter Wohnraum bedarf keiner Registriernummer und muss auch nicht gesondert für diese Nutzung ausgewiesen werden, sofern es sich eben nicht um den Haupt- oder Nebenwohnsitz handelt. Dies gilt sowohl für im Bau befindliche Maßnahmen als auch für bereits vorhandenen kommerziellen Wohnraum.

Wohnung vermieten an Studenten und das ZwVbG umgehen

Dieser Punkt ist entscheidend: wenn Sie sicherstellen wollen, nicht mit dem Zweckentfremdungsverbot oder diversen Auslegungen dessen in Konflikt zu geraten, sollten auch Vermietungen an auswärtige Studenten unbefristet abgeschlossen werden. Leider gibt es zu diesem Thema irreführende Hinweise im Internet. So wird auf einer Plattform zum Beispiel behauptet, Mietverträge müssten nur über 2 Monate abgeschlossen werden, um dem Gesetz gegen tage- und wochenweise Vermietung von Wohnungen ein Schnippchen zu schlagen. Um es ganz klar zu sagen: wer solch einfachen Denkmustern folgt, befindet sich sehr schnell in Schwierigkeiten!

Hierzu das Bezirksamt Neukölln:

Die Nutzung von Wohnraum … ist keine zweckfremde Nutzung, wenn der betreffende Nutzer gerade wegen des Studiums nach Berlin kommt, vorher nicht in Berlin gewohnt hat, und für die Dauer seines Studiums für eine nicht nur kurze Zeit, ein oder mehrere Semester, in der Wohnung wohnt.

Da Vereinbarungen mit Studenten ohnehin ihrer Natur nach befristet sind, schließlich wird das Studium irgendwann enden, empfehlen wir ganz eindeutig sich nicht in falsches Fahrwasser zu begeben und Mietverträge gesetzeskonform abzuschließen.

Wird ein Hauptmieter benannt, muss sich der Mietvertrag natürlich an den ortsüblichen Berliner Mieten orientieren. Maßgeblich hierfür ist nach wie vor der Mietspiegel. Je nach Wohnungsgröße können die Mieten in Berlin bis zu 40% über dem bundesweiten Schnitt liegen, dies ist allerdings auch stark abhängig vom jeweiligen Bezirk. Genaue Auskunft gibt der Mietspiegel 2019 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen. Für Interessenten wird auf der Website des Senats eine straßengenaue Abfrage der Miethöhe angeboten.

Die Miete für eine Wohnung in Berlin berechnen

Die Frage nach der korrekten Höhe der Miete ist nicht immer eindeutig zu beantworten, da es auch hier unterschiedliche Vorgaben und Ausführungsvorschriften der zuständigen Ämter gibt. Die folgenden Erläuterungen sollen Ihnen als Anhaltspunkte zur Berechnung der erzielbaren Mieteinnahmen dienen.

Der hart umkämpfte Wohnungsmarkt, in Berlin und vielen anderen Großstädten der Republik, erlaubt den Eigentümern von Wohnraum eine substantielle Anpassung der geforderten Miete an die Marktsituation, über den derzeit gültigen Mietspiegel hinaus. Allerdings sind auch hier Grenzen gesetzt. Wer mehr als 20% über der ortsüblichen Miete liegt, läuft Gefahr, mit §5 WiStG beziehungsweise §291 StGB in Konflikt zu geraten und riskiert empfindliche Strafen, bei letzterem sogar bis zum Freiheitsentzug.

Laut § 5 II 1 WiStG ist ein Mietpreis angemessen, wenn er die ortsüblichen Entgelte um nicht mehr als 20 % übersteigt.

Gerade in Berlin kann die Erhöhung um 20% über dem aktuellen Mietspiegel 2019 aber schon deshalb als zulässig angenommen werden, weil die eingangs beschriebene Zweckentfremdungsverordnung ein sicheres Indiz für eine geringe Verfügbarkeit von Wohnraum in der Hauptstadt ist. Genau dies ist laut Gesetzestext eine der Voraussetzungen, um Mietanpassungen in der genannten Höhe vornehmen zu können.

Zusätzlich gehen die meisten Vermieter von Berliner Studenten WGs dazu über, Wohnraum nur noch möbliert zu vermieten. Dies ist nicht nur gerade für auswärtige Studierende besonders praktisch, es erlaubt auch, die zur Verfügung gestellten Möbel über einen Mietzuschlag im Wert abzuschreiben. Bereits 2003 hat das Landgericht Berlin festgestellt: ein Zuschlag auf die Monatsmiete von 2% des Zeitwerts der bereitgestellten Möbel ist zulässig. Eine Beispielrechnung der erzielbaren Miete für eine Wohnung am Boxhagener Platz in Friedrichshain könnte also so aussehen:

  • Mietpreis pro qm (40 – 60qm Gesamtfläche) 8,18€
  • Zuschlag zum Mietspiegel von 20% 1,64€
  • Zuzahlung für Einrichtung (Neuwert 5000€) 100€
                                
    

Im vorliegenden Fall würde eine Wohnung von 60 Quadratmetern also eine Kaltmiete von 690 Euro generieren. Natürlich sind Sie aufgefordert einen realistischen Wert für die Einrichtung der Wohnung zu veranschlagen und diesen bei Bedarf auch den örtlichen Behörden nachzuweisen. Der Zeitwert einer Inneneinrichtung folgt hier aber nicht den steuerbewährten Abschreibungsmodellen, insofern haben Vermieter durchaus Spielraum bei der Einschätzung des derzeitigen Wertes ihrer Möbel.

Gesamt- oder Einzelvermietung von WG Zimmern?

Schon ein Blick auf aktuelle Wohnungsangebote für Studierende in Berlin verrät, wie lukrativ WGs für den Vermieter sein können. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für WG Zimmer in der Hauptstadt beträgt derzeit 21,31€, also stattliche 260% des zuvor genannten Flächenpreises im auch nicht gerade billigen Friedrichshain! Zustande kommen solche eher astronomisch anmutenden Summen ganz einfach und legal durch ortsübliche Vergleichsmieten, das heißt, durch das Gesetz von Angebot und Nachfrage.

Moment mal, werden Sie jetzt vielleicht sagen, sind denn die Mietspiegel hier nicht gültig? Doch, nur dass es für Einzelzimmervermietungen in Wohngemeinschaften eben eigene Mietspiegel gibt und dort, wo diese nicht existieren, werden die lokalen Mietpreise zum Vergleich herangezogen. Bereits 2012 befand das Landgericht Gießen in einem bundesweit anerkannten Urteil: Für Zimmer in Wohngemeinschaften und Einzimmer-Appartements bestehen unterschiedliche Teilmärkte. Der Vermieter von einzelnen Zimmern einer Wohnung kann daher im Rahmen des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB lediglich die für Zimmer einer anderen Wohnung zu zahlenden Entgelte als Begründungsmittel seines Mieterhöhungsbegehrens verwenden.

Der Versuch ein Einzelzimmer-Apartment zum Preis eines WG Zimmers zu vermieten ist für den Kläger also deutlich schiefgegangen. Andersherum wird damit aber auch noch einmal klargestellt, dass WG Zimmer preislich anders zu behandeln sind als Einzelwohnungen.

Für potentielle Vermieter kann es dennoch von Vorteil sein, einen Bewohner der Wohngemeinschaft als Hauptmieter einzusetzen. Dieser ist in der Folge nicht nur für den vertraglich vereinbarten Zustand der Wohnung verantwortlich, sondern auch für die Neubesetzung der Zimmer. Da Mietverträge mit Hauptmietern in der Tendenz längerfristig abgeschlossen werden, hätte man sich auf diese Weise auch elegant der letzten Zweifel in Bezug auf das Zweckentfremdungsverbot entledigt.

Fazit

Die Bezirksbehörden in Berlin machen ernst, wenn es um die Durchsetzung des Zweckentfremdungsverbots geht. Bisher lukrative Kurzzeitvermietungen werden in der Zukunft nicht mehr in gewohnter Weise funktionieren, dafür werden andere Modelle attraktiver. Besonders die Einzelzimmervermietung im Rahmen von Wohngemeinschaften bietet für Besitzer von Wohneigentum eine ertragreiche und rechtlich sichere Alternative.

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Checkliste zur Vermietung von Wohnungen in Berlin

Registrierung von Mietangeboten in Berlin

  • Bei Vermietung von Wohnraum in Berlin ist keine Registriernummer im Sinne des ZwVbG erforderlich, solange es sich nicht um die Haupt- oder Nebenwohnung des Eigentümers handelt.

Kurzfristige Vermietung von Zweitwohnungen

  • Ausnahmegenehmigungen zur kurzfristigen Weitervermietung von Zweitwohnungen können ausgestellt werden, wenn hierdurch kein Wohnraum in Berlin verloren geht.

Befristung von Mietverträgen

  • Willkürliche Befristungen von Mietverträgen sind auch bei mittelfristigen Vermietungen an Studenten rechtswidrig und damit unwirksam. Es gelten lediglich die ausgewiesenen Befristungsgründe nach §575 BGB.

Mietspiegel in Wohngemeinschaften

  • Für die Vermietung von Zimmern in einer Wohngemeinschaft gilt ein eigener Mietspiegel, beziehungsweise die ortsübliche Vergleichsmiete von WG Zimmern als Berechnungsgrundlage.

Möblierte Zimmer vermieten

  • Die Mietpreise für möblierte Zimmer errechnen sich aus dem Zeitwert der zur Verfügung gestellten Möbel. Ein Zuschlag von 2% des Wertes pro Monat gilt als rechtlich unbedenklich.

Zulässiger Leerstand von Berliner Wohnungen

  • Nach drei Monaten Leerstand läuft der Eigentümer Gefahr, mit Absatz 2 (3) des Zweckentfremdungsverbots in Konflikt zu geraten. Wenn nicht gerade Renovierungsarbeiten ausgeführt werden, muss der Vermieter „ernsthafte Vermietungsbemühungen“ nachweisen, um Aufschub zu erhalten.

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