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Selbstauskunft: Das sollten Sie über Ihren Mieter wissen

Marle Schwien

May 16 • 4 Minuten Lesezeit

Vermieter haben die Wahl: Auf eine freie Wohnung bewerben sich schnell mehrere Dutzend Interessenten. Und wer hier eine richtige Entscheidung treffen möchte, darf sich bei der Mieterauswahl nicht mehr nur auf sein Bauchgefühl verlassen. Denn auch, wenn die Chemie zwischen Vermieter und Mieter stimmt, zahlt Letzterer nicht unbedingt zuverlässig die Miete. Vermieter lassen sich daher immer häufiger eine Mieterselbstauskunft vorlegen, um die Bonität des potenziellen Mieters abschätzen zu können.

Der Experte Assessor jur. Harald Büring von Fachanwalt.de gibt Antworten auf Fragen zum Thema Mieterselbstauskunft. Wir diskutieren den Zweck der Auskunft und erklären, was genau hinterfragt werden darf.

HousingAnywhere: Beim Vermieten spielt die Selbstauskunft der Mieter eine wichtige Rolle. Doch was genau ist eine sogenannte Mieterselbstauskunft?

Assessor jur. Harald Büring: Bei einer Mieterselbstauskunft handelt es sich um eine freiwillige Auskunft, die der Vermieter vor Abschluss des Vertrages bei seinem Mietinteressenten einholt. Es geht darum, dass Vermieter vorab gern einiges über den Mietinteressenten erfahren möchten. Hierzu stellen sie Fragen, die es vor Abschluss des Mietvertrages zu beantworten gilt.

Welchen Zweck soll eine Selbstauskunft erfüllen?

Durch eine Mieterselbstauskunft wollen sich Vermieter zunächst einmal davor schützen, dass sie an einen wirtschaftlich wenig solventen Mieter geraten, der die Miete am Ende nicht bezahlen kann. Darüber hinaus möchten manche auch herausfinden, ob es sich um einen zuverlässigen Bewerber handelt. Oftmals fordern Vermieter beispielsweise eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom vorherigen Vermieter.

Welche Fragen dürfen Vermieter in einer Mieterselbstauskunft stellen?

Hierzu kann man grob sagen: Der Vermieter darf alles erfragen, woran er wegen der Abwicklung des Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse hat. Ihm ist besonders daran gelegen, dass er einschätzen kann, inwieweit der Mieter die monatliche Miete zahlen kann. Von daher ist es beispielsweise zulässig, dass er nach dem Einkommen fragt.

Je mehr die Fragen jedoch in den persönlichen Bereich gehen, um so eher ist die Frage unzulässig.

Der Vermieter darf sich etwa neben den Einkommensverhältnissen auch nach dem ausgeübten Beruf und dem Arbeitgeber erkundigen. Das gleiche gilt für durchgeführte Zwangsvollstreckungsmaßnahmen, Insolvenzen sowie eidesstattlichen Versicherungen (vgl. etwa Amtsgericht Hamburg, rechtskräftiges Urteil vom 06.05.2003 - 48 C 636/02). Hier gilt allerdings, dass der potenzielle Mieter nur Auskunft über die letzten fünf Jahre schuldig ist. Ebenso darf nach Haustieren gefragt werden.

  • Persönliche Angaben: Wie ist Ihr Familienstand? Wie viele Personen gehören dem Haushalt an? Besitzen Sie Haustiere?
  • Berufliche Angaben: Welches Arbeitsverhältnis pflegen Sie? Wie heißt Ihr Arbeitgeber?
  • Finanzielle Angaben: Wie hoch ist Ihr Nettoeinkommen? Können Sie eine SCHUFA-Auskunft vorlegen?

Und was dürfen Vermieter nicht fragen?

Vermieter dürfen keine Fragen zu einer Mitgliedschaft im Mieterverein stellen, Hobbies oder persönliche Einstellungen des potenziellen Mieters sind ebenfalls nicht zulässig.

Das gilt normalerweise auch für Vorstrafen. Allerdings kann unter besonderen Umständen die Frage des Vermieters nach Vorstrafen ausnahmsweise zulässig sein. Nach einer rechtskräftigen Entscheidung des Landgerichts Konstanz vom 15.12.2016 – C 61 S 58/15 kommt dies beispielsweise bei Vorstrafen im Vermögensbereich in Betracht. Das hat seinen Grund, denn eine Antwort lässt eventuell Rückschlüsse auf seine Zuverlässigkeit im Hinblick auf regelmäßige Mietzahlungen zu. Hier sollten Vermieter jedoch besonders sensibel vorgehen, weil es dazu keine gesicherte Rechtsprechung gibt. Andernfalls gehen sie das Risiko ein, dass der Mieter ihnen eine falsche Antwort gibt.

In diesem Fall darf das jedoch keine negativen Folgen für den Mieter haben. Die Gerichte gestehen ihm diesbezüglich das Recht zu, die Unwahrheit zu sagen. Nach Ansicht der Richter befinden sich Mieter hier ähnlich wie Stellenbewerber in einer schwächeren Position. Wenn sie die Beantwortung einer unzulässigen Frage verweigern, gehen sie das Risiko ein, dass der Vermieter sie als Mieter ablehnt.

Auf keinen Fall müssen dem Vermieter vor Vertragsabschluss Bankverbindungsdaten oder die Nummer der Kreditkarte mitgeteilt werden. Auch die Frage, ob der Mieter Raucher ist, ist rechtlich heikel.

𝘅 Persönliche Angaben: Wie sieht Ihre Familienplanung aus? Welche sexuelle Orientierung haben Sie? Welche Hobbies üben Sie aus?

𝘅 Ethische Angaben: Welcher Partei gehören Sie an? An welche Region glauben Sie? Wie steht es um Ihre ethnische Zugehörigkeit? Haben Sie eine Behinderung oder Krankheit?

𝘅 Finanzielle Angaben: Detaillierte Offenlegung von Einnahmen und Verbindlichkeiten.

Und was passiert, wenn der Mieter falsche Angaben macht?

Wenn der Mieter im Rahmen einer Mieterselbstauskunft unzutreffende Angaben macht, kann das für ihn schwerwiegende Konsequenzen haben.

Der Vermieter ist möglicherweise neben einer fristlosen Kündigung zur Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB berechtigt.

Allerdings ist die Frage, ob der Mieter wirklich falsche Angaben gemacht hat, in der Praxis nicht immer einfach zu beurteilen. Es kommt auf die genaue Art der Frage an.

Dies wird an einem Fall deutlich, in dem ein Mieter die Frage, ob er über gesicherte Einkünfte verfüge, mit “Ja“ beantwortet hatte. Der Vermieter sah sich selbst im Recht, den Mietvertrag arglistiger Täuschung anzufechten, weil der Mieter über den Zeitraum von mehr als acht Jahren Sozialleistungen bezogen hatte. Dem widersprach das Landgericht Freiburg mit rechtskräftigem Urteil vom 12.10.2018 – 3 S 98/18 und zwar mit dem Argument, dass es keine klare Definition für den Begriff des Einkommens gibt. Von daher können unter dem Begriff durchaus Sozialleistungen zu verstehen sein. Das gilt vor allem, wenn der Vermieter nicht damit rechnen muss, dass die Zahlungen seitens der Sozialbehörden eingestellt werden.

Darüber hinaus hatte der Mieter an einer anderen Stelle des Formulars auf die Frage, ob er Sozialleistungen zur Zahlung der Miete beziehe, ebenfalls mit „Ja“ beantwortet. Aufgrund dessen hätte der Vermieter Nachfragen stellen und weitere Unterlagen anfordern können.

Sollte der Vermieter zusätzlich zur Mieterselbstauskunft eine SCHUFA Auskunft oder einen Einkommensnachweis anfragen?

Der Vermieter sollte vor dem Abschluss des Mietvertrages immer Einkommensnachweise anfordern. Bei Selbstständigen ist eine Kopie des Steuerbescheides eine gute Möglichkeit, um die Einkommensverhältnisse zu überprüfen. Hier darf der Mieter alle Angaben schwärzen, die für den Vermieter nicht von Belang sind.

Wenn Vermieter Sorge haben, an einen zahlungsunfähigen oder zahlungsunwilligen Mietinteressenten zu geraten, sollten sie den Mieter vorab um Vorlage einer Bonitätsauskunft bei der SCHUFA bitten. Oder sie holen eine entsprechende Einverständniserklärung bei ihm ein, die sie als Vermieter zum Einholen einer SCHUFA-Auskunft berechtigt.

Wer als Mieter auf Wohnungssuche ist, sollte besser vorab eine Selbstauskunft bei der SCHUFA einholen. Dadurch kann er überprüfen, ob ein unberechtigter Negativ-Eintrag vorliegt. In diesem Fall sollte er die SCHUFA zur Korrektur auffordern. Auf diese Weise lassen sich unangenehme Überraschungen vermeiden.

Das Interview im Überblick

Die Mieterselbstauskunft spielt bei der Vermietung eine wichtige Rolle: Vermieter können damit die Bonität des potenziellen Mieters vor Vertragsabschluss abschätzen. Wer vom Mietinteressenten eine Selbstauskunft verlangt, kann sich also besser vor Zahlungsausfällen oder gar Mietnomaden schützen.

Das Dokument sollte nur Fragen beinhalten, die in Bezug auf das Mietverhältnis ein berechtigtes Interesse beweisen. Ziel der Abfrage für den Vermieter ist es, eine Einschätzung vornehmen zu können, inwieweit der Mieter die monatliche Miete zahlen kann. Die Frage nach dem Einkommen oder seinem Arbeitsverhältnis ist zulässig. Grundsätzlich gilt die Faustregel: Je persönlicher die Fragen werden, desto unzuverlässiger sind die Fragen in der Regel (Beispiel: Wie sieht Ihre Familienplanung aus?).

Ein kostenloses Muster für eine Mieterselbstauskunft finden Vermieter auf Fachanwalt.de.

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