Die hohe Nachfrage nach Übernachtungsmöglichkeiten in Berlin verstärkt naturgemäß den wirtschaftlichen Anreiz, die eigene Unterkunft zur Kurzzeitvermietung an die Besucher der Stadt zu überlassen. Gleichzeitig zieht Berlin dank eines vielfältigen Studienangebotes und einer kreativen Startup-Szene viele junge Menschen an, die versuchen, in der Stadt Fuß zu fassen.

Die Wohnungsnot in Berlin unterdrückt den bezahlbaren Wohnraum, die Mieten steigen immer weiter an - und neuer Wohnraum fehlt. Daher wurde das Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum in Berlin verabschiedet. Im Folgenden erhältst du einen Überblick über die Gesetzeslage in Berlin und erfährst welche Alternative es zur Kurzzeitvermietung gibt.

Was bedeutet das Zweckentfremdungsgesetz in Berlin?

Das Zweckentfremdungsverbot ist eine gesetzliche Regelung, die es untersagt, Wohnraum ohne entsprechende Genehmigung für andere Zwecke als ausschließliches Wohnen zu nutzen. Beispielsweise ist die Nutzung als Ferienwohnung zur Vermietung ohne Genehmigung nicht gestattet. Diese Maßnahme, die im Jahr 2014 eingeführt wurde, zielt darauf ab, den Wohnraum zu schützen und dazu beizutragen, dass Wohnraum erschwinglicher bleibt.

Eine überarbeitete Gesetzesnovelle hat das Zweckentfremdungsverbot im Jahr 2018 nochmals verschärft, um die Vermietung von Ferienwohnungen in Berlin zu regeln und der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwVbG) zu entgegnen. Ziel der Gesetzesnovelle ist es, dass der Wohnraum in Berlin nicht an Touristen verloren geht, sondern für Wohnungsbedürftige zur Verfügung steht.

Wann trifft das Zweckentfremdungsgesetz für Wohnraum zu?

Grundsätzlich liegt eine Zweckentfremdung im Sinne dieses Gesetzes vor, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung verwendet wird. Wer seine Wohnung also für eine längere Nutzung (mehr als zwei Monate) vermietet, unterliegt dem Verdacht, dass er seinen Lebensmittelpunkt verlegt hat. Die Zweckentfremdung liegt laut § 2 (ZwVbG) eben so vor, wenn der Wohnraum

• für gewerbliche Zwecke verwendet wird
• baulich derart verändert wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist
• länger als drei Monate leer steht oder
• beseitigt wird

Nichtsdestotrotz bedeutet das verschärfte Berliner Zweckentfremdungsgesetz nicht, dass Berliner ihren Hauptwohnsitz, Zweitwohnung oder ein Zimmer nicht auch in Zukunft unter bestimmten Umständen weiterhin an Feriengäste vermieten können.

Was ist bei der Untervermietung einer Berliner Hauptwohnung erlaubt?

Wenn der Wohnraum durch den Eigentümer oder den Mieter zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt wird, liegt keine verbotene Zweckentfremdung vor. Berliner dürfen ihre Wohnung während ihrer Abwesenheit demnach durchaus auf Kurzzeitbasis vermieten oder ein Zimmer in ihrer Wohnung an Touristen vermieten. Hierbei hat das Zweckentfremdungsverbot keinen gesetzlichen Zeitraum festgelegt. Grundsätzlich muss der Vermieter die Genehmigungspflicht bei der kurzzeitigen Vermietung an Touristen beachten und eine Registriernummer im jeweiligen Bezirksamt einholen.

Szenario 1: Zimmervermietung in der Hauptwohnung

Wer ein Zimmer in seiner Hauptwohnung zeitweise an Touristen untervermieten möchte, benötigt hierzu keine Genehmigung. Eine Voraussetzung muss der Vermieter hier jedoch erfüllen: Das Zimmer muss weniger als 50 Prozent der Gesamtgröße der Wohnung einnehmen. Sobald die Zimmervermietung mehr als die Hälfte des Wohnraumes überschreitet, unterliegt der Vermieter der Genehmigungspflicht (§ 2 Absatz 2 Nr. 5 ZwVbG). Die Genehmigung ist dann im jeweiligen Bezirksamt zu beantragen.

Szenario 2: Vermieten der Hauptwohnung

Wer seinen Hauptwohnsitz während eines Urlaubs oder einer berufsbedingten Abwesenheit kurzzeitig an Feriengäste vermieten möchte, darf das trotz Zweckentfremdungsverbot noch immer tun. Dennoch ist die Kurzzeitvermietung nun mit einem stärkerem bürokratischen Aufwand verbunden: Berliner müssen für eine Untervermietung auf Kurzzeitbasis eine Genehmigung und eine beigefügte Registrierungsnummer vom zuständigen Bezirksamt einholen. In der Regel muss dann mehrmals jährlich ein Nachweis abgegeben werden, der beweist, dass die Wohnung noch immer der Hauptwohnsitz ist.

Eine goldene Regel muss hierbei immer beachtet werden: Der Charakter der Hauptwohnung darf durch die Untervermietung an Touristen nicht angetastet werden. Der Lebensmittelpunkt des Vermieters muss sich weiterhin in der Hauptwohnung befinden.

Untervermietung einer Zweitwohnung: Was ist erlaubt?

Wer eine Zweitwohnung in Berlin für Feriengäste anbietet, unterliegt strengeren Regeln als bei der Untervermietung eines Hauptwohnsitzes. Wenn ein Vermieter seine Zweitwohnung für die Beherbergung von Touristen zur Verfügung stellt, muss zunächst eine Genehmigung und eine Registriernummer beim jeweiligen Bezirksamt beantragt werden.

Zudem unterliegt die Vermietung der Zweitwohnung einer zeitlichen Beschränkung: Wer ein Zimmer oder eine Wohnung mehr als 90 Tage im Jahr vermieten möchte, muss eine Ausnahmegenehmigung beantragen. Je nach Einzelfall wird eine Entscheidung gefällt.

Wann benötigt man eine Registriernummer?

Seit dem 1. August 2018 müssen Berliner Anbieter von Ferienwohnungen eine Registriernummer vorweisen, um ihre Wohnung vermieten zu können. Mit der Gesetzesnovelle unterliegen Vermieter somit der Pflicht, ihre Registriernummer bei Angeboten, Inseraten und anderen Werbemaßnahmen für den Wohnraum immer öffentlich anzuzeigen (§ 5 Absatz 6 ZwVbG). Die Registriernummer dient der verstärkten Kontrollmöglichkeit der Behörden, um die Angebote zu überprüfen.

Wie bekommt man eine Registriernummer?

Das Anbieten und Bewerben von Wohnraum zu anderen Wohnzwecken muss vorab durch den Verfügungs- oder Nutzungsberechtigten im zuständigen Bezirksamt in Berlin gemeldet werden. Durch den Prozess erhält der Vermieter eine Genehmigung und eine beigefügte Registriernummer.

Bevor du die Genehmigung beantragst, solltest du dich bei deinem jeweiligen Bezirksamt genau über die benötigten Unterlagen zur Anmeldung informieren. Hier ist eine Übersicht:

• als Vermieter: Eigentumsnachweis (Beweis des Wohnbesitzes zum Beispiel durch den Grundbuchauszug) oder
• als Mieter: Vermietererlaubnis (z.B. Erklärung des Vermieters oder Mietvertragauszug)
• Antragsbegründung: Nachweise eines berechtigten Interesses (z.B. Flugtickets für berufsbedingte außerstädtische Aufenthalte)
• Antragsformular des Bezirks

Wie viel kostet eine Registriernummer?

Nach Angaben der Senatskanzlei Berlin kostet das Einholen einer Genehmigung eine Verwaltungsgebühr von 225 Euro je Wohneinheit und bei mehr als zwei Wohnungen 307 Euro. Während der Antrag kostenpflichtig ist, fallen keine weiteren Kosten für die Registriernummer an.

Auch wenn die Gebühren für die Genehmigung recht kostspielig sind: ein hohes Bußgeld soll davon abschrecken, die Genehmigung zu umgehen. Wer sich bei der Vermietung nicht an die konkreten Vorschriften hält, muss mit einem Bußgeld bis zu 500.000 Euro rechnen.

Mittel- bis langfristige Vermietung als Alternative

Eine Alternative zur Kurzzeitvermietung ist die Ausrichtung der Zweitwohnungen zu einem mittel- bis langfristigen Mietverhältnis. Auch wenn ein kurzzeitiges Mietverhältnis viel Flexibilität, weniger Renovierungsarbeiten und ein höheres Mieteinkommen verspricht, kann eine mittel- bis langfristige Vermietung einen geringeren Arbeitsaufwand bieten.

Außerdem hast du eine bessere Plansicherheit, ein sicheres monatliches Einkommen, eine beständige Rendite und einen geringeren Aufwand bei der Verwaltung und Vermarktung für die Wohnungen. Der wirtschaftliche Anreiz durch die höheren Mieteinnahmen ist auf dem ersten Blick zwar attraktiv, jedoch muss ebenso so der finanzielle Aufwand für die Verwaltung und die Vermarktung der Wohnung berücksichtigt werden.

Fazit zum Zweckentfremdungsgesetz in Berlin

In Berlin gilt derzeit die strengste Regelung in der Bundesrepublik zur Zweckentfremdung: Wer hier seine komplette Wohnung auf Onlineportalen anbietet, verstößt – selbst wenn er nur während seines Urlaubs vermietet – gegen die Regel. Als Stadt mit einer starken Wohnungsknappheit soll der Berliner Wohnraum durch die Gesetzesnovelle nicht mehr an Touristen, sondern an Mietbedürftige vergeben werden.

Das Zweckentfremdungsverbot versucht den wirtschaftlichen Anreiz zur touristischen Vermietung einzudämmen und nach § 1 ZwVbG die Gefährdung, dass die Berliner nicht mit ausreichendem Wohnraum versorgt werden, entgegenzuwirken. Mit dem verschärften Zweckentfremdungsgesetz Berlin wird auf die Kurzzeitvermietung und Wohnungsnot in Berlin reagiert. Die Gesetzesnovelle unterstreicht jedoch ebenso, dass Vermieter zum Umdenken aufgefordert werden: Eine mittel- bis langfristige Vermietung von Wohnraum kann die Wohnungsnot in Berlin erleichtern. Gleichzeitig muss die Politik neue Anreize fürs Bauen von Wohnraum schaffen.

Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken. Bitte wende Dich für eine Rechtsberatung an die zuständigen Behörden oder einen Anwalt.

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