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Zweckentfremdungsgesetz Berlin

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Gesetzesnovelle verschärft das Zweckentfremdungsgesetz in Berlin

Marle Schwien

Mar 10 • 6 Minuten Lesezeit

Berlins Tourismus floriert: Allein im Jahr 2018 haben 13,5 Millionen Touristen Berlin besucht und knapp 33 Millionen Besucher vor allem aus den USA, aus Großbritannien, Spanien, Italien, Niederlande und Deutschland haben in der Hauptstadt eine Übernachtung gebucht. Die hohe Nachfrage nach Übernachtungsmöglichkeiten in Berlin verstärkt naturgemäß den wirtschaftlichen Anreiz, die eigene Unterkunft zur Kurzzeitvermietung an die Besucher der Stadt zu überlassen. Schließlich sind die Mieten für Ferienwohnungen deutlich höher als die für Mietwohnungen.

Gleichzeitig zieht die belebte Hauptstadt dank eines vielfältigen Studienangebotes und kreativer Startup-Szene viele junge Menschen an, die versuchen, in Berlin Fuß zu fassen. Denn die Stadt weckt die Abenteuerlust und den Wissensdurst von Menschen aus aller Welt.

Doch der große Ansturm auf die deutsche Hauptstadt zeichnet den Berliner Wohnungsmarkt deutlich: Die Wohnungsnot unterdrückt hier den bezahlbaren Wohnraum, die Mieten steigen immer weiter an - und neuer Wohnraum fehlt.

Der Senat hat bereits im Jahr 2014 das Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum in Berlin verabschiedet, das gegen die Wohnungsnot in Berlin wirken soll. Eine überarbeitete Gesetzesnovelle verschärft das Zweckentfremdungsverbot im Frühjahr 2018 nochmals, um die Vermietung von Ferienwohnungen in Berlin zu regeln und der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwVbG) zu entgegnen. Ziel der Gesetzesnovelle ist es, dass der Wohnraum in Berlin nicht an Touristen verloren geht, sondern für Wohnungsbedürftige offen steht.

Doch die Überarbeitung des Zweckentfremdungsgesetzes in Berlin schafft mehr Verwirrung als Klarheit: Welche Regeln müssen Vermieter beachten, um ein Bußgeld zu vermeiden?

Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über die Gesetzeslage zur Kurzzeitvermietung in Berlin. Welche Vorteile überwiegen bei der Kurzzeitvermietung noch? Und kann das überarbeitete Gesetz zum Umdenken auf Alternativen anregen?

Die Berliner Gesetzesnovelle des Zweckentfremdungsverbotes entgegnet der zunehmenden Wohnungsnot

Bereits im Jahr 2014 wurde das Gesetz zur Zweckentfremdung als eine Reaktion auf die Entfremdung von benötigtem Wohnraum durch das kommerzielle Anbieten von Wohnungen als Ferienapartment eingeführt. Eine Novelle, mit der im Frühjahr 2018 die Genehmigungspflicht und eine Registriernummer für die Vermieter eingeführt wurde, verschärft die Zweckentfremdung. Sie ermöglicht dem Land, die Kontrolle über zweckentfremdete Wohnungen auszuweiten und die Strafen bei Verstößen gegen das Verbot zu verstärken.

Das Berliner Zweckentfremdungsgesetz dient demnach als Schutz des Berliner Wohnraums: Die Lösung versucht das Home-Sharing, also das Teilen der eigenen Wohnung mit anderen Nutzern, in Berlin zu erleichtern, sodass mehr Wohnraum für die Nachfrage geschaffen wird. Gleichzeitig erschwert es die Nutzung von Wohnräumen für nicht erlaubte Zwecke.

Das Berliner Gesetz im Überblick: Wann trifft das Gesetz zu?

Die Einführung des Gesetzes schafft viel Verwirrung unter den Vermietern. Denn unklar ist zumeist, wann das Gesetz zutrifft und welche Handlungen im gesetzlichen Rahmen konform sind.

Grundsätzlich liegt eine Zweckentfremdung im Sinne dieses Gesetzes vor, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung verwendet wird

Wer seine Wohnung also für eine längere Nutzung (mehr als zwei Monate) vermietet, unterliegt dem Verdacht, dass er seinen Lebensmittelpunkt verlegt hat. Die Zweckentfremdung liegt laut § 2 (ZwVbG) eben so vor, wenn der Wohnraum

  • für gewerbliche Zwecke verwendet wird
  • baulich derart verändert wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist
  • länger als drei Monate leer steht oder
  • beseitigt wird

Nichtsdestotrotz bedeutet das verschärfte Berliner Zweckentfremdungsgesetz nicht, dass Berliner ihren Hauptwohnsitz, Zweitwohnung oder ein Zimmer nicht auch in Zukunft unter bestimmten Umständen weiterhin an Feriengäste vermieten können.

Je nach Art und Umfang der Vermietung unterläuft man nun jedoch verstärkten bürokratischen Prozessen. Jede Kurzzeitvermietung unterliegt einer Genehmigungspflicht und Registriernummer, wodurch die Vermietung besser nachvollziehbar ist und eine stärkere Kontrolle möglich ist. Welche Richtlinien für die Kurzzeitvermietung gelten, hängt von der Dauer und der Art von Wohnung ab.

Die Untervermietung der Berliner Hauptwohnung: Was ist erlaubt?

Wenn der Wohnraum durch den Eigentümer oder den Mieter zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt wird, liegt keine verbotene Zweckentfremdung vor. Berliner dürfen ihre Wohnung während ihrer Abwesenheit demnach durchaus auf Kurzzeitbasis vermieten oder ein Zimmer in ihrer Wohnung an Touristen vermieten. Hierbei hat das Zweckentfremdungsverbot keinen gesetzlichen Zeitraum festgelegt. Grundsätzlich muss der Vermieter die Genehmigungspflicht bei der kurzzeitigen Vermietung an Touristen beachten und eine Registriernummer im jeweiligen Bezirksamt einholen.

Szenario 1: Zimmervermietung in der Hauptwohnung

Wer ein Zimmer in seiner Hauptwohnung zeitweise an Touristen untervermieten möchte, benötigt hierzu keine Genehmigung. Eine Voraussetzung muss der Vermieter hier jedoch erfüllen: Das Zimmer muss weniger als 50 Prozent der Gesamtgröße der Wohnung einnehmen. Sobald die Zimmervermietung mehr als die Hälfte des Wohnraumes überschreitet, unterliegt der Vermieter der Genehmigungspflicht (§ 2 Absatz 2 Nr. 5 ZwVbG). Die Genehmigung ist dann im jeweiligen Bezirksamt zu beantragen.

Szenario 2: Vermieten der Hauptwohnung

Wer seinen Hauptwohnsitz während eines Urlaubs oder einer berufsbedingten Abwesenheit kurzzeitig an Feriengäste vermieten möchte, darf das trotz Zweckentfremdungsverbot noch immer tun. Dennoch ist die Kurzzeitvermietung nun mit einem stärkerem bürokratischen Aufwand verbunden: Berliner müssen für eine Untervermietung auf Kurzzeitbasis eine Genehmigung und eine beigefügte Registrierungsnummer vom zuständigen Bezirksamt einholen. In der Regel muss dann mehrmals jährlich ein Nachweis abgegeben werden, der beweist, dass die Wohnung noch immer der Hauptwohnsitz ist.

Eine goldene Regel muss hierbei immer beachtet werden: Der Charakter der Hauptwohnung darf durch die Untervermietung an Touristen nicht angetastet werden. Der Lebensmittelpunkt des Vermieters muss sich weiterhin in der Hauptwohnung befinden.

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Die Untervermietung von einer Zweitwohnung: Was ist erlaubt?

Wer eine Zweitwohnung in Berlin für Feriengäste anbietet, unterliegt strengeren Regeln als bei der Untervermietung eines Hauptwohnsitzes. Wenn ein Vermieter seine Zweitwohnung für die Beherbergung von Touristen zur Verfügung stellt, muss zunächst eine Genehmigung und eine Registriernummer bei dem jeweiligen Bezirksamt beantragt werden.

Zudem unterliegt die Vermietung der Zweitwohnung einer zeitlichen Beschränkung: Wer ein Zimmer oder eine Wohnung mehr als 90 Tage im Jahr vermieten möchte, muss eine Ausnahmegenehmigung beantragen. Je nach Einzelfall wird eine Entscheidung gefällt.

Genehmigungspflicht und Registriernummer: Der bürokratische Prozess im Überblick

Das Anbieten und Bewerben von Wohnraum zu anderen Wohnzwecken muss vorab durch den Verfügungs- oder Nutzungsberechtigten in dem zuständigen Bezirksamt in Berlin gemeldet werden. Durch den Prozess erhält der Vermieter eine Genehmigung und eine beigefügte Registriernummer. Nach Angaben der Senatskanzlei Berlin kostet das Einholen einer Genehmigung eine Verwaltungsgebühr von 225 Euro je Wohneinheit und bei mehr als zwei Wohnungen 307 Euro. Während der Antrag kostenpflichtig ist, fallen keine weiteren Kosten für die Registriernummer an.

Auch wenn die Gebühren für die Genehmigung recht kostspielig sind: ein hohes Bußgeld soll davon abschrecken, die Genehmigung zu umgehen. Wer sich bei der Vermietung nicht an die konkreten Vorschriften hält, muss mit einem Bußgeld bis zu 500.000 Euro rechnen.

Schritt für Schritt zur Genehmigung

Bevor Sie die Genehmigung beantragen, sollten Sie sich bei ihrem jeweiligen Bezirksamt genau über die benötigten Unterlagen zur Anmeldung informieren. Hier ist eine Übersicht:

  • als Vermieter: Eigentumsnachweis (Beweis des Wohnbesitzes zum Beispiel durch den Grundbuchauszug) oder
  • als Mieter: Vermietererlaubnis (z.B. Erklärung des Vermieters oder Mietvertragauszug)
  • Antragsbegründung: Nachweise eines berechtigten Interesses (z.B. Flugtickets für berufsbedingte außerstädtische Aufenthalte)
  • Antragsformular des Bezirks

Inserate für kurzzeitige Zimmervermietungen müssen eine Registriernummer öffentlich sichtbar anzeigen

Die amtliche Registriernummer für eine Berliner Ferienwohnung steht einer IBAN in Sachen Attraktivität in nichts nach. Seit dem 1. August 2018 müssen Berliner Nutzer eine Registriernummer vorweisen, um ihre Wohnung vermieten zu können. Mit der Gesetzesnovelle unterliegen Vermieter somit der Pflicht, ihre Registriernummer bei Angeboten, Inseraten und anderen Werbemaßnahmen für den Wohnraum immer öffentlich anzuzeigen (§ 5 Absatz 6 ZwVbG).

Die Registriernummer dient der verstärkten Kontrollmöglichkeit der Behörden, um die Angebote zu überprüfen.

Welche Steuern fallen bei der Kurzzeitvermietung in Berlin an?

Grundsätzlich müssen die Einnahmen aus Vermietung in der Steuererklärung in der „Anlage V“ angegeben werden. Wenn der Hauptwohnsitz, ein Zimmer oder eine Zweitwohnung jedoch nur gelegentlich vermietet wird, hat der Raumnutzer eine Freigrenze: Einnahmen bis zu 520 Euro im Jahr bleiben steuerfrei.

Der Vermieter muss dem Fiskus die Einnahmen angeben. Dazu zählt die Zimmermiete oder der Wäscheservice. Die Rückseite steht für die Kosten der Vermietung: Die anteilige Miete inklusive Nebenkosten, Gebühren für Inserate oder die Nutzung von Onlineportalen. Wer Geräte, wie ein Wäschetrockner oder Kaffeemaschine, für die Vermietung angeschafft hat, kann sie in der Steuererklärung absetzen.

Im Jahr 2013 wurde zudem das Übernachtungssteuergesetz eingeführt, das eine Steuer auf den Aufwand für entgeltliche Übernachtungen in einem Beherbergungsbetrieb in Berlin mit sich zieht. Wer seine Wohnung mehr als 21 Tage im Jahr an Touristen vermietet, der muss eine Übernachtungssteuer in Höhe von fünf Prozent des Netto-Übernachtungspreises an das Land Berlin abführen.

Fazit: Strenge Regeln zur Kurzzeitvermietung regen zum Umdenken auf mittel- bis langfristige Vermietung an

In Berlin gilt derzeit die strengste Regelung in der Bundesrepublik zur Zweckentfremdung: Wer hier seine komplette Wohnung auf Onlineportalen anbietet, verstößt – selbst wenn er nur während seines Urlaubs vermietet – gegen die Regel. Als Stadt mit einer starken Wohnungsknappheit soll der Berliner Wohnraum durch die Gesetzesnovelle nicht mehr an Touristen, sondern an Mietbedürftige vergeben werden. Das Zweckentfremdungsverbot versucht den wirtschaftlichen Anreiz zur touristischen Vermietung einzudämmen und nach § 1 ZwVbG die Gefährdung, dass die Berliner nicht mit ausreichendem Wohnraum versorgt werden, entgegenzuwirken. Die Gesetzesnovelle verbindet die Kurzzeitvermietung in Berlin nun mit einem hohen bürokratischen Aufwand. Wer ein teures Bußgeld vermeiden möchte, sollte sich jedoch um eine Genehmigung in dem zuständigen Bezirk bemühen und die Registrierpflicht berücksichtigen.

Eine Alternative zur Kurzzeitvermietung ist die Ausrichtung der Zweitwohnungen zu einem mittel- bis langfristigen Mietverhältnisses.

Auch wenn ein kurzzeitiges Mietverhältnis viel Flexibilität, weniger Renovierungsarbeiten und ein höheres Mieteinkommen verspricht, kann eine mittel- bis langfristige Vermietung einen geringeren Arbeitsaufwand bieten, eine bessere Plansicherheit, ein sicheres monatliches Einkommen und einen geringeren Aufwand bei der Verwaltung und Vermarktung für die Wohnungen. Der wirtschaftliche Anreiz durch die höheren Mieteinnahmen ist auf dem ersten Blick zwar attraktiv, jedoch muss ebenso so der finanzielle Aufwand für die Verwaltung und die Vermarktung der Wohnung berücksichtigt werden.

Berlin ist eine Stadt mit Wohnungsknappheit: Durch die zahlreichen jungen Talente und Arbeitnehmer, die es in die kreative und belebende Großstadt zieht, verstärkt sich zunehmend die Wohnungsnot. Gleichzeitig wird der sowieso schon knappe Wohnraum für Touristen häufig zweckentfremdet. Mit dem verschärften Zweckentfremdungsgesetz Berlin wird auf die Tourismusvermietung und Wohnungsnot in Berlin reagiert. Die Gesetzesnovelle unterstreicht jedoch ebenso, dass Vermieter zum Umdenken aufgefordert werden: Eine mittel- bis langfristige Vermietung von Wohnraum kann die Wohnungsnot in Berlin erleichtern. Gleichzeitig muss die Politik neue Anreize fürs Bauen von Wohnraum schaffen.

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