Mietpreisbremse: Warum sie für Vermieter relevant ist

Erfahre in diesem Artikel was es mit der Mietpreisbremse auf sich hat, welche Auswirkungen sie auf Mieter hat und wo sie in Deutschland zur Anwendung kommt.

Paulin

5 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 12 Dez. 2024

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Vermietung

Du vermietest ein Mietobjekt in einer Region mit angespanntem Wohnungsmarkt und fragst dich, was die Mietpreisbremse für dich bedeutet und wo genau sie gilt? Im folgenden Artikel erfährst du, wie die Mietpreisbremse funktioniert, wo sie zur Anwendung kommt, wie sie sich auf dich als Vermieter auswirkt und welche Ausnahmen es gibt.

Die Mietpreisbremse ist ein gesetzliches Instrument im deutschen Mietrecht zur Begrenzung von Mietsteigerungen bei Neuvermietung von Wohnungen in angespannten Wohnungsmärkten. Sie wurde im Juni 2015 eingeführt und soll dazu beitragen, die hohen Mieten in Städten und Ballungsgebieten zu dämpfen. Die rechtlichen Grundlagen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Konkret handelt es sich um das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG).

Die Mietpreisbremse bedeutet, dass bei einer Neuvermietung einer Wohnung in einem angespannten Wohnungsmarkt die Miete nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Bei Neuvermietungen darf die Miete höchstens die Höhe der Vormiete überschreiten. Die Mietpreisbremse gilt bei einer vereinbarten Indexmiete nur für die Ausgangsmiete, die im Indexmietvertrag festgelegt wurde.

Die Mietpreisbremse greift in Deutschland nicht flächendeckend, sondern ausschließlich in ausgewählten Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Dabei liegt es in der Hand der einzelnen Bundesländer, zu entscheiden, ob und wo sie die Mietpreisbremse einführen und wie sie diese umsetzen möchten. Die entsprechenden Verordnungen werden von den Landesregierungen erlassen. Allerdings läuft die Regelung Ende 2025 bundesweit aus. Ursprünglich hatte die Ampelkoalition geplant, die Maßnahme nach intensiven internen Diskussionen bis 2028 zu verlängern. Doch durch den Bruch der Koalition konnte dieses Vorhaben nicht mehr realisiert werden.

Wo gilt die Mietpreisbremse in Berlin?

Die Mietpreisbremse wurde in Berlin im Juni 2015 für das gesamte Stadtgebiet eingeführt und im Jahr 2020 bis zum Jahr 2025 verlängert. Darüber hinaus trat am 23. Februar 2020 der sogenannte Mietendeckel in Kraft, der die Mieten im gesamten Stadtgebiet für einen Zeitraum von fünf Jahren stabilisieren sollte.

Die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze sind beides Instrumente der Mietpreisregelung. Beide zielen darauf ab, Mieter vor überhöhten Mietpreisen zu schützen und die Bezahlbarkeit von Wohnraum zu gewährleisten. Der Hauptunterschied zwischen den beiden ist, dass die Mietpreisbremse die Höhe der Miete bei Neuvermietungen in bestimmten Gebieten begrenzt, während die Kappungsgrenze die Erhöhung der Miete bei bestehenden Mietverhältnissen auf einen bestimmten prozentualen Wert innerhalb eines bestimmten Zeitraums beschränkt.

Diese Grenze beträgt in der Regel 15 Prozent innerhalb von drei Jahren. Ziel der Kappungsgrenze ist es, die Mietpreissteigerungen bei bestehenden Mietverhältnissen zu begrenzen und Mieter vor unverhältnismäßigen Mietpreiserhöhungen zu schützen.

Die Mietpreisbremse hat Auswirkungen auf Vermieter, insbesondere auf die Höhe der Miete, die sie verlangen können. Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietungen auf eine bestimmte Prozentzahl über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete beispielsweise bei 10 Euro pro Quadratmeter liegt, darf der Vermieter bei einer Neuvermietung die Miete auf höchstens 11 Euro pro Quadratmeter anheben. Dabei darf die Miete jedoch nicht höher als die Vormiete sein, sofern eine solche vorliegt.

Vermieter müssen also bei Neuvermietungen darauf achten, dass sie die Mietpreisbremse einhalten. Sie müssen sich über die ortsübliche Vergleichsmiete informieren und dürfen die Miete nur bis zu einer bestimmten Grenze anheben. Für Vermieter, die die Mietpreisbremse nicht beachten, können Sanktionen und Bußgelder drohen.

Achtung! In einigen Bundesländern haben Mieter zudem die Möglichkeit, zu viel gezahlte Miete rückwirkend zurückzufordern.

Als Vermieter darf man die Mietpreisbremse nicht umgehen, da es sich hierbei um eine gesetzliche Regelung handelt, jedoch gilt die Mietpreisbremse nicht uneingeschränkt und es gibt verschiedene Ausnahmen. Die genauen Ausnahmen können zwischen den Bundesländern variieren, jedoch kommen folgende Ausnahmen am häufigsten vor:

• Neubauwohnungen
• Modernisierung
• Bestandsschutz
• Möblierte Wohnungen
• Wohnungen in Genossenschaften

Neubauwohnungen

Bei Erstvermietung einer Neubauwohnung nach dem 1. Oktober 2014 darf der Vermieter in der Regel frei bestimmen, wie hoch die Miete sein soll. Diese Ausnahme ist in § 556 d Abs. 1 BGB geregelt. Das Ziel dieser Ausnahme ist es, den Neubau von Wohnungen zu fördern und Anreize für Investoren und Vermieter zu schaffen. Allerdings ist zu beachten, dass diese Ausnahme nicht für alle Neubauwohnungen gilt. In manchen Bundesländern sind bestimmte Voraussetzungen zu erfüllen, um von der Mietpreisbremse befreit zu werden.

Modernisierung

Die Mietpreisbremse gilt gemäß §556d Abs. 1 BGB grundsätzlich nicht für Wohnraum, der durch eine umfassende Modernisierung entstanden ist. Das bedeutet, dass Vermieter bei einer umfassenden Modernisierung, bei der mindestens ein Drittel der Gesamtwohnfläche oder der wertbildenden Bauteile erneuert wird, die Miete für die betreffende Wohnung frei festlegen kann.

Es gibt jedoch verschiedene Kriterien, die berücksichtigt werden müssen, wie beispielsweise die Höhe der Modernisierungskosten oder die Mietpreisentwicklung in der betreffenden Region.

Bestandsschutz

Der Bestandsschutz bei der Mietpreisbremse beruht auf § 556d Abs. 2 BGB. Dieser besagt, dass die Mietpreisbremse für bereits bestehende Mietverhältnisse nicht gilt. Der Bestandsschutz sorgt dafür, dass Mieter, die bereits vor der Einführung der Mietpreisbremse in ihrer Wohnung wohnen, nicht direkt von den neuen Regelungen betroffen sind.

Möblierte Wohnungen

Möblierte Wohnungen sind gemäß § 549 Abs. 3 BGB in der Regel von der Mietpreisbremse ausgenommen, da hier auch die Kosten für die Möblierung in die Miete einfließen. Hier darf der Vermieter bei Neuvermietung die Miete frei vereinbaren, muss sich jedoch an andere Gesetze wie zum Beispiel das Mietwucher-Verbot in § 291 des Strafgesetzbuches (StGB) halten.

Gut zu wissen: Seit Januar 2019 sind Vermieter gesetzlich verpflichtet, unaufgefordert und schriftlich offenzulegen, welche Miete vom Vormieter verlangt wurde.

Um die Mietpreisbremse anzuwenden, kann man die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 % als Obergrenze festlegen. Dies wird im folgenden Beispiel deutlich:

• Die aktuelle Miete für Wohnung 2 beträgt 7,00 €/m².
• Die ortsübliche Vergleichsmiete in der Region liegt bei 9,00 €/m².
• In der Umgebung gibt es ähnliche Wohnungen, die zu 11,00 €/m² angeboten werden.

Zur Berechnung der neuen Miete gemäß Mietpreisbremse wird die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen: 9,00 €/m² + 10 % = 9,90 €/m².

Daher darf die Miete für Wohnung 2 auf maximal 9,90 €/m² angehoben werden.

Ab dem 1. Januar 2019 wurden die Informationspflichten für Vermieter verschärft. Vermieter, die sich auf Ausnahmen von der Mietpreisbremse berufen, müssen vor Vertragsabschluss unaufgefordert relevante Informationen dazu liefern.

Bei Verstoß droht eine Sanktion: Die Miete darf höchstens gemäß Mietpreisbremse verlangt werden, auch wenn Ausnahmen vorliegen. Falls Vermieter nachreichen, gilt eine Sperrfrist von zwei Jahren für die erhöhte Miete.

Wenn Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstoßen, können unterschiedliche Folgen eintreten, abhängig von den Gesetzen und Vorschriften in der jeweiligen Region. Es empfiehlt sich daher, sich über die jeweiligen Gesetze und Vorschriften in der eigenen Region zu informieren. Folgende Konsequenzen sind möglich:

• Rückforderung von zu viel gezahlter Miete: Wenn ein Vermieter eine Miete verlangt, die höher ist als die erlaubte Miete gemäß der Mietpreisbremse, kann der Mieter die zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
• Bußgeld: In einigen Regionen können Vermieter, die gegen die Mietpreisbremse verstoßen, mit einem Bußgeld belegt werden. Verbot von Mietsteigerungen: Wenn ein Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstößt, kann ihm unter Umständen verboten werden, die Miete in Zukunft zu erhöhen.
• Schadensersatz: Ein Mieter, der aufgrund eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse einen finanziellen Schaden erlitten hat, kann unter Umständen Schadensersatz fordern.
• Strafanzeige: In einigen Fällen kann ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse auch als Straftat gewertet werden, die mit einer Geldstrafe oder sogar einer Freiheitsstrafe geahndet werden kann.

Die Mietpreisbremse stellt für Vermieter eine Herausforderung dar, da sie die Freiheit bei der Festlegung der Mietpreise einschränkt. Allerdings kann sie auch als Chance gesehen werden, um langfristige, zufriedene Mieter zu gewinnen und somit Leerstand zu vermeiden. Es ist daher ratsam, sich frühzeitig mit der Mietpreisbremse und mit dem aktuellen Mietspiegel auseinanderzusetzen, um die zugelassenen Mietpreise zu prüfen. Eine Verletzung der Mietpreisbremse kann zu Geldbußen führen.