Von Berlin bis Köln – In vielen Studentenstädten und Startup-Hotspots erreicht die Nachfrage nach möblierten Wohnungen ein Rekordhoch. Und immer mehr Immobilieninvestoren und Vermieter setzen auf die Ausstattung der Wohnung als renditestarke Erfolgsformel und vermieten ihre Immobilie möbliert.

Wir erklären Ihnen, was Sie bei der möblierten Vermietung beachten müssen. Zudem wägen wir die Vorteile von möblierten Wohnen ab und geben Ihnen Tipps zur Berechnung des Möblierungszuschlages.

Wann gilt eine Wohnung als möbliert?

Ab wann eine Wohnung oder ein Zimmer als möbliert zählt, ist in der Vergangenheit gesetzlich nicht klar definiert gewesen. Genügt also eine Einbauküche oder Kommode, um möbliert vermieten zu können?

Nein, denn eine möblierte Mietwohnung umfasst in der Regel Wohnraum, der vollkommen oder überwiegend mit folgenden Einrichtungsmerkmalen ausgestattet ist:

• Bett
• Schrank oder Kommode
• Tisch
• Stühle
• Garderobe
• Sitzgruppe im Wohnzimmer oder Sofa
• Lampen
• Teppich
• Küche
• Wascheinrichtung
• Bettwäsche
• Gardinen
• Kücheneinrichtung

Vorteile der möblierten Vermietung

Im Gegenteil zu einer unmöblierten Wohnung erhöhen Möbel den Nutzwert der Wohnung deutlich. Der Vermieter genießt hier deutliche Vorteile:

1. Möbel statt Mietpreisbremse

In angespannten Wohnungsmärkten sind die Mieten durch die Mietpreisbremse rechtlich begrenzt.

Doch für möblierten Wohnungen gilt hier die Ausnahme: Möbel statt Mietpreisbremse. Daher dürfen Vermieter für möblierte Einheiten die Miethöhe unabhängig des Preislimits bestimmen.

Ein Vergleich der Mietpreise von unmöblierten gegenüber möblierten Wohnungen in Berlin zeigt einen deutlichen Unterschied in der Rendite:

Art	Möbliert	Unmöbliert
Apartment	1.225,90 Euro	1.084,14 Euro
Privates Zimmer	548,91 Euro	495,44 Euro
Studio	951,97 Euro	917,88 Euro

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Vermieter eines möblierten Apartments verdienen demnach knapp zwölf Prozent mehr Miete als mit einer unmöblierten Wohneinheit.

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2. Steuertipp: Möblierung von der Steuer absetzen

Vermieter einer möblierten Wohnungen unterliegen einem klaren Steuervorteil, denn die Kosten für die Ausstattung und Reparaturen können von der Steuer abgesetzt werden.

In der jährlichen Steuererklärung muss der Aufwand dafür in der Anlage für „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ aufgelistet werden.

Bedingung ist hier, dass jede Ausgabe mit einer Quittung belegt werden kann.

Gut zu wissen: Möbel mit einem Einkaufswert unter 800 Euro netto dürfen in voller Höhe als Werbungskosten abgeschrieben werden.

3. Zuverlässige Rendite

Berufspendler und Austauschstudierende werden finanziell oftmals von Arbeitgebern oder Heimat- Institutionen unterstützt.

Vermieter können im Hinblick auf die Mietzahlungen also in der Regel mit einem zuverlässigen Eingang der Miete rechnen.

4. Befristetes Mietverhältnis

Besonders die Generation "Millenials" verändern die Wohn- und Arbeitswelt: Der physische Besitz gerät in den Hintergrund, Komfort und Flexibilität rücken nach Vorne. Temporäres Wohnen spiegelt den Lebenstil der Generation wieder: Immer auf dem Sprung sein. Dieser Wandel befeuert auch die Möglichkeiten für neue Vermietungskonzepte. So öffnen sich in den vergangenen Jahren immer mehr Pforten für Wohnkonzepte, die sich auf das Wohnen auf Zeit ausrichten. Von Coliving Spaces bis hin zu weiteren Formen der Serviced Apartments mit eingerichteten Wohnungen und möblierten Zimmer.

Der Vorteil: Vermieter können sich darauf verlassen, dass das Mietverhältnis befristet ist. Das gibt dem Vermieter mehr Freiheit und Sicherheit, die Wohnung bei Eigenbedarf beziehen zu können, notwendigen Schutz vor Mietnomaden oder die Möglichkeit einer Mieterhöhung nach Mieterwechsel.

Gut zu wissen: Ein befristeter Mietvertrag unterliegt strengen gesetzlichen Richtlinien. Wer seine Wohnung kurz- bis mittelfristig vermieten möchte, kann stattdessen mit einer möblierten Wohnung Studierende oder junge Berufstätige anziehen.

Möblierungszuschlag berechnen

Wer seine Wohnung mit Möbeln bezugsbereit ausstattet, ist von der Mietpreisbremse befreit. Der Grund: Durch die Möblierung erhöht sich der Nutzwert für den Mieter.

Die Berechnung für den sogenannten Möblierungszuschlag unterliegt keinem Gesetz und kann mithilfe von zwei verschiedenen Ansätzen ermittelt werden: Dem Berliner oder Hamburger Modell. Beide Ermittlungen basieren auf dem jeweiligen Zeitwert der Möbel beim Abschluss des Mietvertrags.

Möblierungszuschlag: Berliner Modell

Das Berliner Modell beruht auf einem Urteil des Landgerichts Berlin (LG Berlin, Az.: 63 S 365/01) aus dem Jahr 2003 und bezieht sich auf einen Prozentwert von 2% für den Zeitwert der Möbel, sowie einer linearen Abschreibung für die nächsten zehn Jahre.

Möblierungskosten : 10 Jahre x Anzahl nicht vergangener Jahre x 2%

⠀	Einheit	Wert
Möblierungskosten	EUR	10.000
Abschreibungsdauer	Jahre	10
Abschreibung	% der Möblierungskosten	10
Mietzuschlag	% auf Zeitwert	2

10.000 : 10 x 10 x 0,02 = 200€

Sprich: Bei einem Möbelwert von 10.000 Euro für eine Wohnung, der über einen Zeitraum von zehn Jahren abgeschrieben wird, ergibt das Berliner Modell einen Betrag von 200 Euro monatlich, die auf den monatlichen Mietpreis aufgeschlagen werden kann.

Möblierungszuschlag: Hamburger Modell

Anders als beim Berliner Modell berechnet das Hamburger Modell den Mietzuschlag abhängig von Kapitalverzinsung und Abschreibung des zeitlichen Möbelwerts.

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Das Modell legt einen Wertverlust von 15% pro Jahr auf den jeweiligen Zeitwert der Möbel über die Dauer von sieben Jahren aus.

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Der Möblierungszuschlag wird zunächst auf das ganze Jahr bezogen und kann dann auf den monatlichen Zuschlag runtergerechnet werden.

⠀	Einheit	Wert
Möblierungskosten	EUR	10.000
Abschreibungsdauer	Jahre	7
Abschreibung	% auf Zeitwert der Möbel	15
Kapitalverzinsung	% (Beispiel)	12

Jahr 1: 10.000 x (0,15 + 0,12) = 2.700 (jährlich) 2.700 : 12 = 225 (monatlich)

Jahr 4: 6141 x (0,15 + 0,12) = 1.658 (jährlich) 1.658 : 12 = 138 (monatlich)

Mietvertrag für möblierte Wohnungen

Für den Mietvertrag einer möblierten Wohnung kann ein herkömmlicher Vertrag als Grundlage genutzt werden.

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Hier sollte der Vermieter jedoch den Begriff „möblierte Wohnung“ im Vertrag erwähnen, weil ansonsten von einer unmöblierten Wohnung ausgegangen wird.

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Zusätzlich ist zu empfehlen, dass eine Inventarliste oder Wohnungsübergabeprotokoll alle Einrichtungsgegenstände schriftlich festhält (inklusive Fotos und Skizzen). Das vermeidet eventuelle Streitpunkte und Missverständnisse.

Möblierte Vermietung im Überblick

Wer mit dem Gedanken spielt, seine Wohnung möbliert zu vermieten, sollte sich vorab mit den Vor- und Nachteilen vertraut machen.

Für die Renditenkalkulation ist es ausschlaggebend, dass die monatliche Rendite mit dem Möblierungsersatz und den Reparaturen gegengerechnet wird. Der Vermieter muss zunächst in vernünftige Möbel investieren und im Zuge der Vermietung Reparaturen oder Ersatz einplanen.

Für den Vermieter ist eine möblierte Wohnung zwar mit mehr Aufwand verbunden, aber dafür überwiegen deutlich höhere Mieteinnahmen.

Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken. Bitte wende Dich für eine Rechtsberatung an die zuständigen Behörden oder einen Anwalt.

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