Der neue Mieter ist gefunden, der Vertrag aufgesetzt und der Einzug steht bevor. Wenn du deine Immobilie vermietest, egal ob beim Erstbezug oder einem Mieterwechsel: Die Wohnungsübergabe soll möglichst schnell und problemlos ablaufen.

Wir haben sechs Tipps für eine reibungslose Übergabe und zeigen Ihnen, welche Fakten Sie in Ihrem Wohnungsübergabeprotokoll festhalten sollten.

Sechs Tipps für eine problemlose Wohnungsübergabe

Mit der Wohnungsübergabe verpflichtet sich der Vermieter dazu, den Wohnraum wie im Vertrag beschrieben zu übergeben (§ 546 Abs. 1). Diese sechs Tipps sorgen für eine reibungslose Wohnungsübergabe:

Tipp 1: Timing ist alles! Der richtige Termin für die Wohnungsübergabe

Eine gute Organisation ist das A und O bei der Wohnungsübergabe. Als Zeitpunkt für die Wohnungsübergabe wird idealerweise der im Mietvertrag vereinbarte Beginn des Mietverhältnisses gewählt. Beim Auszug muss der Mieter den Besitz spätestens am letzten Tag des vereinbarten Verhältnisses übergeben. Wenn dieser Stichtag auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag fällt, gilt automatisch der nächste Werktag (§ 546 BGB).

Gut zu wissen: Bei einer “Vorabnahme” vor der eigentlichen Wohnungsübergabe bei Einzug oder Auszug können bereits Mängel entdeckt und Fragen geklärt werden. Als Vermieter können dann bereits Handwerker oder andere Dienstleister angefragt werden.

Tipp 2: Schönheitsreparaturen und Renovierung: Das sind Ihre Pflichten und Rechte

Sie sind beim Auszug der Streitpunkt Nummer 1: die Schönheitsreparaturen.

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Grundsätzlich muss der Vermieter während des Mietverhältnisses den vertragsgemäßen Zustand des Wohnraumes erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB).

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Schönheitsreparaturen, die der Instandhaltung der Wohnung zu Gute kommen, übernimmt der Vermieter daher während der Mietzeit, sowie bei der Wohnungsübergabe (§ 535 Abs. 1, 538 BGB).

Jeder Vermieter kann zwar eine Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag festhalten – das bedeutet aber nicht, dass diese auch wirksam ist.

Daher gilt: Informieren Sie sich über die aktuelle Rechtslage, damit Sie die eventuellen Kosten für anfallende Reparaturen später in Rechnung stellen können.

Tipp 3: Schlüssel verloren, nachgemacht, behalten: Wann muss der Mieter zahlen?

Zwei grundlegende Fragen, die Sie sich bei der Schlüsselübergabe fragen sollten:

1. Wurden alle ausgehändigten Schlüssel zurückgegeben?
2. Wenn nein, aus welchem Grund fehlen Schlüssel?

Wenn der Mieter einen oder mehrere Schlüssel verloren hat, dann muss er zunächst nachweisen, dass niemand in die Wohnung einbrechen kann. Hegt der Vermieter den Verdacht, dass der verlorene Schlüssel missbräuchlich verwendet wird, dann kann er dem Mieter die Kosten für eine neue Schließanlage in Rechnung stellen.

Bei einem lediglich defekten Schlüssel kann der Vermieter den nachgemachten Schlüssel annehmen.

Tipp 4: Möblierte Wohnung: Beim Auszug muss der Originalzustand hergestellt werden

Bei dem Auszug aus einer möblierten Wohnung muss der Mieter spätestens zum letzten Tag des Mietverhältnisses alle Mietsachen zurückgeben (§ 546, Abs. 1 BGB). Dazu müssen alle Einrichtungsgegenstände in der Wohnung vorhanden sein und gegebenenfalls wieder angeschlossen werden.

Wenn der Mieter während des Mietverhältnisses Möbel entsorgt hat, muss dieser beim Auszug für die Kosten der fehlenden Gegenstände aufkommen.

Tipp 5: Mietkaution muss sechs Monate nach Auszug zurückgezahlt werden

Grundsätzlich gilt, dass der Mieter seine Kaution innerhalb von sechs Monaten erhalten sollte. Wenn der Mieter noch Mietschulden, eine Nebenkostenabrechnung oder Kosten für Mängel und Schäden begleichen muss, kann der Vermieter seine Ansprüche mit der Kaution verrechnen.

Tipp 6: Vollmacht Wohnungsübergabe

Vermieter und Mieter müssen weder beim Ein- noch Auszug bei der Wohnungsübergabe vor Ort sein. Wichtig ist, dass dem Mieter Zugang zum Wohnraum geschaffen wird und damit die Wohnung offiziell übergeben wird. Dazu kann der Vermieter einfach einem Dritten eine Vollmacht überreichen.

So sieht ein Wohnungsübergabeprotokoll aus

Um Missverständnissen und Konflikten aus dem Weg zu gehen, halten Vermieter und Mieter den Zustand des Wohnraumes in einem Protokoll schriftlich fest.

Ein Wohnungsübergabeprotokoll ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Richtlinien für ein Wohnungsprotokoll gibt es daher nicht – dennoch sollten einige Details im Protokoll nicht fehlen.

Wichtige Informationen für das Protokoll:

• Details: Zeit und Datum, Ort, Namen der Anwesenden, Anschrift der Wohnung
• Name und Adresse vom Vermieter und Mieter
• Skizzen, Fotos und sonstige Anlagen
• Zählerstand: Wasseruhr, Gas- und Stromzähler
• Schlüsselübergabe
• Vorhandene Mängel und Schäden
• Zustand:
  • Wände: Sind Bohrlöcher in den Wänden? Sind die Wände frisch gestrichen?
  • Fenster und Türen: Sind die Fensterschlösser intakt?
  • Boden: Fehlen Fußbodenleisten? Sind Kratzer im Boden?
  • Wasserleitungen: Sind die Wasserleitungen verstopft? Läuft das Wasser einwandfrei?
  • Geräte: Sind Gegenstände vom Herd bis zum mitvermieteten Kühlschrank intakt und angeschlossen?
  • Waschbecken, Kloschüssel, Spüle: Sind die Einbauten fest oder sind Risse vorhanden?
  • Heizung: Funktioniert die Heizung?
  • Dachboden und Keller: Sind Schäden vorhanden?

Wohnungsübergabe im Überblick

Eine gute Vorbereitung für die Wohnungsübergabe ist die halbe Miete. Ein Vorabnahmetermin lindert den Planungsstress, um eine Wohnung für den nächsten Mieter schnellstmöglichst bezugsbereit zu machen.

Zudem ist es wichtig, dass ein Vermieter neben seinen Rechten auch die Pflichten bei der Wohnungsübergabe kennt. Schönheitsreparaturen fallen häufig auf den Vermieter zurück. Die Kosten für ein neues Schloss nach dem Verlust von Schlüsseln können jedoch auf den Mieter umgelegt werden.

Ein sorgfältiges Wohnungsprotokoll kann beim Erstbezug und Mieterwechsel Streitpunkte und Unstimmigkeiten aus dem Weg räumen, da der Zustand schriftlich festgehalten wird.

Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken. Bitte wende Dich für eine Rechtsberatung an die zuständigen Behörden oder einen Anwalt.

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