Befristeter Mietvertrag: Was gilt beim Mietvertrag auf Zeit?

Befristeter Mietvertrag: Diese gesetzlichen Voraussetzungen musst du als Vermieter beachten, damit Ihr befristetes Mietverhältnis gültig ist.

Marle Schwien

5 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 14 Nov. 2024

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Vor der Vermietung

In Deutschland gehen die meisten Vermieter ein unbefristetes Mietverhältnis mit ihren Mietern ein. Wer sich jedoch für einen befristeten Mietvertrag entscheidet, der muss sich zunächst einen Durchblick zur strengen Gesetzeslage über die Vermietung auf Zeit verschaffen. Seit der Einführung der Mietrechtsreform im Jahr 2001 werden Vermieter an eine strikte Gesetzeslage zur befristeten Vermietung gebunden. Doch welche gesetzlichen Voraussetzungen muss ein Vermieter erfüllen?

Der Wohnungsmarkt befindet sich im ständigen Wandel und so wurden in den letzten Jahren neue Reformen zur Vermietung geschaffen. Vermieter unterliegen heute klar definierten Bedingungen, um die zeitliche Befristung eines Mietvertrages festzulegen.

Bei der Mietrechtsreform 2001 wurde der sogenannte „qualifizierte Zeitvertrag“ eingeführt. Dies bedeutet für den Vermieter, dass ein Mietvertrag auf Zeit nur dann seine Gültigkeit erhält, wenn beim Vertragsabschluss ein gesetzeskonformer Befristungsgrund vereinbart wird. Vor dieser Mietrechtsreform konnte der Vermieter einen sogenannten „einfachen Zeitvertrag“ abschließen, ohne einen Befristungsgrund zu nennen.

Wer als Vermieter bis dato noch einen “einfachen Zeitvertrag” aus dem Jahr 2001 hat, für den gilt bis heute die alte Rechtslage”

Das Schriftformerfordernis §126 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) besagt, dass Zeitmietverträge mit einer Laufzeit von einem Jahr oder länger grundsätzlich in Schriftform vereinbart werden müssen. Hierbei müssen die Befristungsgründe schriftlich vorliegen und alle schriftlichen Vertragsunterlagen gebündelt werden.

Wenn du den Grund für die Befristung weder schriftlich mitteilst noch in einem Vertrag festlegst, darfst du dich im Nachhinein nicht auf einen Zeitmietvertrag berufen. Denn dann gilt der Mietvertrag als unwirksam und geht automatisch in ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit hinüber.

Ein befristeter Mietvertrag wird in der Regel als Formularmietvertrag erstellt. Dies bedeutet, dass der Zeitmietvertrag auf der Grundlage eines Musters erstellt wird, in dem das Vertrags- und Mietende schriftlich festgehalten wird.

Für das Vermieten einer Wohnung auf Zeit sieht das Gesetz konkrete Befristungsgründe laut 575 des BGB vor. Wenn ein Vermieter ein befristetes Mietverhältnis eingehen möchte, dann muss dieser nach Ablauf der Mietzeit entweder

• einen Eigenbedarf planen,
• den Umbau oder die Instandsetzung anvisieren oder
• einen Betriebsbedarf vorsehen.

Nur wenn einer der drei Befristungsgründe abzusehen ist, darf ein Vermieter einen gültigen Mietvertrag auf Zeit erstellen.

Geplanter Eigenbedarf

Geplanter Eigenbedarf (§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB) ist ein gesetzeskonformer Grund das Mietverhältnis zu befristen. Ein Mietvertrag kann befristet werden, wenn der Vermieter den Wohnraum nach dem Mietverhältnis für sich selbst, seine Familienangehörigen oder anderen Angehörigen seines Haushalts nutzen möchte. Wenn der Mietvertrag eine beabsichtigte Eigennutzung durch den Vermieter oder seinen Angehörigen vorsieht und vor Vertragsabschluss schriftlich festhält, ist das ein legitimer Befristungsgrund.

Hier ein Beispiel: Ist dem Vermieter bereits vor Vertragsabschluss bekannt, dass seine Tochter die 1 Zimmer Wohnung in fünf Jahren während ihres Studiums übernehmen wird, dann ist das ein Grund, den Mietvertrag zeitlich zu befristen.

Praxistipp: Der Vermieter sollte vor Vertragsabschluss seinen eigenen Namen oder das Verwandtschaftsverhältnis zu der Person im Vertrag angeben, die nach Mietlaufzeit einziehen soll. Die Annahme, dass der Vermieter zur Not zu einem späteren Zeitpunkt auf Eigenbedarf klagen darf, ist in diesem Fall ein Irrtum.

Umbau oder Instandsetzung

Ein geplanter Umbau oder eine Instandsetzung, die durch eine Fortsetzung des Mietverhältnis erheblich erschwert werden würden (§ 575 Abs. 1 Nr.2 BGB): Der Vermieter kann eine Wohnung auf Zeit vermieten, wenn eine wesentliche bauliche Veränderung an der Wohnung geplant ist und durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert werden würde. Ein Beispiel wäre etwa die vorgesehene Sanierung, der Abriss der Wohnung oder ein Umbau.

Praxistipp: Der Befristungsgrund laut §575 Abs. 1 Nr. 2 BGB beschränkt sich nur auf umfangreiche Bauarbeiten, nicht aber für kleinere Instandsetzungen oder Renovierungsmaßnahmen. Wenn die Umbauarbeiten durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht erheblich erschwert werden, wird dieser Befristungsgrund jedoch ungültig und das Mietverhältnis geht automatisch in einen unbefristeten Mietvertrag über.

Betriebsbedarf

Ein Mietvertrag kann befristet werden, wenn der Wohnraum nach Ablauf der Mietzeit als Gewerberaum genutzt oder an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermietet werden soll.

Praxistipp: Der Befristungsgrund laut §575 Abs. 1 Nr. 3 BGB trifft grundsätzlich für alle Werkswohnungen zu, selbst dann, wenn diese erst zu einem späteren Zeitpunkt erst als Dienstwohnung genutzt werden sollen.

Bei einem qualifizierten Mietvertrag auf Zeit dürfen lediglich die bereits erwähnten Gründe zur Befristung führen. Hingegen stellt die Absicht eines Verkaufs einen ausreichenden Grund dar, um die zeitliche Begrenzung eines Wohnverhältnisses zu rechtfertigen.

Falls es sich jedoch während der Bemühungen für einen Verkauf herausstellt, dass der Verkauf der Wohnung aufgrund eines bestehenden Mietverhältnisses entweder nicht realisierbar ist oder nur zu einem erheblich reduzierten Verkaufspreis durchführbar wäre, kann ein befristeter Mietvertrag aufgrund des beabsichtigten Verkaufs rechtlich akzeptabel sein.

Möblierte Wohnungen sind in Deutschland eine gängige Option, besonders für Kurzzeitmieten oder mittelfristige Aufenthalte. Bei möblierten Wohnungen auf Zeit kannst du mit dem Mieter einen Zuschlag für die Möblierung vertraglich vereinbaren. Dieser Zuschlag sollte jedoch dem aktuellen Wert der Möbel entsprechen.

Grundsätzlich unterliegen die befristeten Mietverträge keiner zeitlichen Laufzeitbeschränkung. Ob zwei, vier oder zehn Jahre- der Mietdauer ist hier keine Höchstgrenze gesetzt. Der Zeitmietvertrag endet mit dem Ablauf der bei Vertragsschluss vereinbarten Zeitdauer.

Laut Urteil des Bundesgerichtshofs im Jahre 2013 muss hierbei nicht einmal ein exakter Zeitraum angegeben werden. Demnach muss der Mietvertrag nur die Laufzeit enthalten, die mit Übergabe des Wohnraums beginnt. Laut Bundesgerichtshof ist die Gesamtlaufzeit anhand des Übergabedatums leicht zu berechnen.

Nichtsdestotrotz kann die exakte Angabe des Zeitraums durchaus Missverständnisse verhindern.

Nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit gibt es einige Möglichkeiten, wie der Mieter den Auszug hinauszögern oder gar ein unbestimmtes Mietverhältnis verlangen kann. Für Vermieter gilt hier, besonders wachsam zu sein!

Der Mieter hat das Recht darauf, frühestens vier Monate vor Vertragsende eine Information über den Status der Befristung zu erhalten (§575 BGB). Danach ist der Vermieter verpflichtet, innerhalb eines Monats eine Antwort zu geben, ob die Befristung weiterhin besteht. Wenn der Vermieter in dieser Zeit nicht auf die Anfrage reagiert, dann steht dem Mieter zu, die Mietdauer um die Zeitspanne der Verspätung zu verlängern. Wenn der Befristungsgrund zu einem späteren Zeitraum eintritt als vorab schriftlich vereinbart, erhält der Mieter das Recht, das Mietverhältnis entsprechend zu verlängern.

In einigen Fällen tritt der Befristungsgrund nach Ablauf der Mietzeit gar nicht ein. Demnach kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit einfordern. Solange der Vermieter dem Mieter also eine fristgerechte Auskunft über den Befristungsgrund gibt und dieser auch nach der Mietlaufzeit besteht, dann endet das Mietverhältnis und der Mieter muss zum vorgesehenen Zeitpunkt ausziehen.

Ein Zeitmietvertrag bietet dem Vermieter mehr Planungssicherheit, da der Mieter während der Vertragslaufzeit nicht ordentlich kündigen kann. Auch bei einem berechtigten Interesse des Mieters ist eine Kündigung mit der üblichen dreimonatigen Frist ausgeschlossen. Der Vermieter muss also nicht mit einer vorzeitigen Kündigung rechnen.

Allerdings können beide Seiten den Vertrag durch einen Aufhebungsvertrag auflösen, wenn sie sich einig sind. Der Mieter kann auch einen Zwischenmieter oder Nachmieter vorschlagen. Der Vertrag kann nur durch eine außerordentliche Kündigung beendet werden, wenn es einen wichtigen Grund dafür gibt.

Für Vermieter hat der Zeitmietvertrag klare Vorteile, aber auch Nachteile: Eine Mieterhöhung ist nur möglich, wenn sie im Vertrag ausdrücklich festgelegt wurde. Fehlt eine solche Klausel, kann der Vermieter nur die vereinbarte Miete verlangen, was wirtschaftlich nachteilig sein kann.

Zudem ist das Risiko, Mietnomaden als Mieter zu haben, bei einem befristeten Vertrag geringer. Da der Mietzeitraum von vornherein festgelegt ist, können problematische Mietverhältnisse nach Ablauf der Frist automatisch beendet werden, ohne dass aufwendige rechtliche Schritte notwendig sind.

Mit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 ist das Wohnen auf Zeit nur noch unter sehr strengen Voraussetzungen zulässig. Grundsätzlich gilt für das befristete Vermieten, dass ein konkreter und gesetzlich anerkannter Grund für die zeitliche Befristung vor Vertragsabschluss definiert werden muss. Denkbare Befristungsgründe umfassen den Eigenbedarf (§575 Abs. 1 Nr. 1 BGB), einen geplanten Umbau oder umfangreiche Instandhaltungsmaßnahmen (§575 Abs. 1 Nr. 2 BGB) sowie eine geplante Nutzung des Wohnobjekts als Gewerberaum (§575 Abs. 1 Nr. 3 BGB).

Wir empfehlen dir bei der Vermietung deiner Immobilie, den Mietvertrag sorgfältig zu erstellen und die Formulierung der Befristung zu überprüfen. Wenn der Vermieter im Mietvertrag keinen konkreten und gesetzlich anerkannten Befristungsgrund für das Wohnen auf Zeit angibt, dann ist auch kein echter Zeitmietvertrag geschlossen worden und das Mietverhältnis wird wie ein unbefristeter Mietvertrag behandelt. Die Folge: Durch die unwirksame Befristung kann der Vertrag von Vermieter und Mieter auch während der geplanten Laufzeit gekündigt werden.

Daher gilt: Prüfe den befristeten Mietvertrag vor Vertragsabschluss sorgfältig auf Gültigkeit, um ein unbestimmtes Mietverhältnis zu vermeiden!