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Für befristete Mietverträge gelten klare Regeln

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bei Marle Schwien in 10 Jan 2019

In Deutschland gehen die meisten Vermieter ein unbefristetes Mietverhältnis mit ihren Mietern ein.

Wer sich jedoch für einen befristeten Mietvertrag entscheidet, der muss sich zunächst einen Durchblick zur strengen Gesetzeslage über die Vermietung auf Zeit verschaffen. Seit der Einführung der Mietrechtsreform im Jahr 2001 werden Vermieter an eine striktere Gesetzeslage zur befristeten Vermietung gebunden: so genannte „qualifizierte Zeitverträge“ müssen also gesetzeskonforme Gründe erfüllen, damit der Vermieter ein gültiges, befristetes Mietverhältnis eingehen kann. Wer die gesetzlichen Spielregeln missachtet, befindet sich automatisch in einem befristeten Mietvertrag.

Doch welche gesetzlichen Voraussetzungen muss ein Vermieter erfüllen, damit der befristete Mietvertrag Gültigkeit hat? Wenn Sie einige Regeln beachten, steht einer rechtskonformen, befristeten Vermietung nichts im Weg. Wir verschaffen Ihnen mehr Durchblick im Gesetzesdschungel zum Vermieten auf Zeit, sodass Sie in Zukunft sorglos eine Wohnung auf Zeit vermieten können.

Die Wohnwelt im Wandel: So hat sich die Rechtslage für das Wohnen auf Zeit verändert

Der Wohnungsmarkt befindet sich im ständigen Wandel und so wurden in den letzten Jahren neue Reformen zur Vermietung geschaffen. Vermieter unterliegen heute klar definierten Bedingungen, um die zeitliche Befristung eines Mietvertrages festzulegen. Das war nicht immer so: Erst mit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 wurde der „qualifizierte Zeitvertrag“ eingeführt. Dies bedeutet für den Vermieter, dass ein Mietvertrag auf Zeit nur dann seine Gültigkeit erhält, wenn beim Vertragsabschluss ein gesetzeskonformer Befristungsgrund vereinbart wird. Vor der Mietrechtsreform im Jahr 2001 konnte der Vermieter einen sogenannten „einfachen Zeitvertrag“ abschließen. Ein Befristungsgrund für das Vermieten auf Zeit musste nicht genannt werden. Wer als Vermieter bis dato noch einen „einfachen Zeitvertrag“ aus dem Jahr 2001 hat, für den gilt bis heute die alte Rechtslage.

Wie ein befristeter Mietvertrag richtig erstellt wird: Diese Befristungsgründe kennt das Gesetz

Für das Vermieten einer Wohnung auf Zeit sieht das Gesetz konkrete Befristungsgründe laut § 575 BGB vor. Wenn ein Vermieter ein befristetes Mietverhältnis eingehen möchte, dann muss dieser nach Ablauf der Mietzeit entweder einen Eigenbedarf planen, den Umbau oder die Instandsetzung anvisieren oder einen Betriebsbedarf vorsehen.

Nur wenn einer der drei Befristungsgründe abzusehen ist, darf ein Vermieter einen gültigen Mietvertrag auf Zeit erstellen.

Geplanter Eigenbedarf (§ 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB): Ein Mietvertrag kann befristet werden, wenn der Vermieter den Wohnraum nach dem Mietverhältnis für sich selbst, seine Familienangehörigen oder anderen Angehörigen seines Haushalts nutzen möchte. Wenn der Mietvertrag eine beabsichtigte Eigennutzung durch den Vermieter oder seinen Angehörigen vorsieht und vor Vertragsabschluss schriftlich festhält, ist das ein legitimer Befristungsgrund. Hier ein Beispiel: Ist dem Vermieter bereits vor Vertragsabschluss bekannt, dass seine Tochter die 1 Zimmer Wohnung in fünf Jahren während ihres Studiums übernehmen wird, dann ist das ein Grund, den Mietvertrag zeitlich zu befristen. Praxistipp: Wenn der Vermieter vor Vertragsabschluss bereits die Intention verfolgt, die Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt für sich selbst, einem Familienmitglied oder sonstigen Angehörigen zu überlassen, dann muss das vor Vertragsabschluss gerechtfertigt werden. Die Annahme, dass der Vermieter zur Not immer noch auf Eigenbedarf klagen darf, ist in diesem Fall ein Irrtum. Da der Vermieter bereits vor Vertragsabschluss weiß, dass die Tochter die 1 Zimmer Wohnung in absehbarer Zeit übernehmen wird, ist eine Eigenbedarfskündigung in einem unbefristeten Mietverhältnis ungültig. Daher gilt: Der Vermieter sollte vor Vertragsabschluss seinen eigenen Namen oder das Verwandtschaftsverhältnis zu der Person im Vertrag angeben, die nach Mietlaufzeit einziehen soll.

Ein geplanter Umbau oder eine Instandsetzung, die durch eine Fortsetzung des Mietverhältnis erheblich erschwert werden würden (§ 575 Abs. 1 Nr.2 BGB): Der Vermieter kann eine Wohnung auf Zeit vermieten, wenn eine wesentliche bauliche Veränderung an der Wohnung geplant ist und durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert werden würde. Ein Beispiel wäre etwa die vorgesehene Sanierung, der Abriss der Wohnung oder ein Umbau. Praxistipp: Der Befristungsgrund laut §575 Abs. 1 Nr. 2 BGB beschränkt sich nur auf umfangreiche Bauarbeiten, nicht aber für kleinere Instandsetzungen oder Renovierungsmaßnahmen. Wenn die Umbauarbeiten durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht erheblich erschwert werden, wird dieser Befristungsgrund jedoch ungültig und das Mietverhältnis geht automatisch in einen unbefristeten Mietvertrag über.

Betriebsbedarf (§575 Abs. 1 Nr. 3 BGB): Ein Mietvertrag kann befristet werden, wenn der Wohnraum nach Ablauf der Mietzeit als Gewerberaum genutzt werden oder an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermietet werden soll. Praxistipp: Der Befristungsgrund laut §575 Abs. 1 Nr. 3 BGB trifft grundsätzlich für alle Werkswohnungen zu, selbst dann, wenn diese erst zu einem späteren Zeitpunkt erst als Dienstwohnung genutzt werden sollen.

Die Gültigkeit eines befristeten Mietvertrages erfordert also das Erfüllen von gesetzlichen Voraussetzungen. Demnach muss der Mietvertrag den konkreten und gesetzlich anerkannten Befristungsgrund enthalten, damit das befristete Mietverhältnis vor dem Gesetz als gültig anerkannt wird. Wenn der Vermieter keinen gültigen Befristungsgrund angibt, geht der Wohnraum automatisch in ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit über. Das kann wiederum nur eine ordentliche Kündigung beendet werden.

Muss der Zeitraum der Vermietung exakt angegeben werden?

Grundsätzlich unterliegen die befristeten Mietverträge keiner zeitlichen Laufzeitbeschränkung. Ob zwei, vier oder zehn Jahre- der Mietdauer ist hier keine Höchstgrenze gesetzt. Der Zeitmietvertrag endet mit dem Ablauf der bei Vertragsschluss vereinbarten Zeitdauer. Laut Urteil des Bundesgerichtshofs im Jahre 2013 muss hierbei nicht einmal ein exakter Zeitraum angegeben werden. Demnach muss der Mietvertrag nur die Laufzeit in dem Mietvertrag enthalten, die mit Übergabe des Wohnraums beginnt. Laut Bundesgerichtshof ist die Gesamtlaufzeit anhand des Übergabedatums leicht zu berechnen. Nichtsdestotrotz kann die exakte Angabe des Zeitraums durchaus Missverständnisse verhindern.

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Diese letzten Schritte helfen Ihnen zur befristeten Vermietung

Das Schriftformerfordernis §126 BGB besagt, dass Zeitmietverträge mit einer Laufzeit von einem Jahr oder länger grundsätzlich in Schriftform vereinbart werden müssen. Hierbei müssen die Befristungsgründe schriftlich vorliegen und alle schriftlichen Vertragsunterlagen gebündelt werden. Wenn Sie den Grund für die Befristung weder schriftlich mitteilen noch in einem Vertrag festlegen, dürfen Sie sich im Nachhinein nicht auf einen Zeitmietvertrag berufen. Denn dann gilt der Mietvertrag als unwirksam und geht automatisch in ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit hinüber.

Ein befristeter Mietvertrag wird in der Regel als Formularmietvertrag erstellt. Dies bedeutet, dass der Zeitmietvertrag auf der Grundlage eines Musters erstellt wird, in dem das Vertrags- und Mietende schriftlich festgehalten wird.

Doch was passiert, wenn der Mieter nicht ausziehen möchte?

Nach Ablauf der Mietzeit gibt es einige Möglichkeiten, wie der Mieter den Auszug hinauszögern oder gar ein unbestimmtes Mietverhältnis verlangen kann. Für Vermieter gilt hier, besonders wachsam zu sein!

Der Mieter hat das Recht darauf, frühestens vier Monate vor Vertragsende eine Information über den Status der Befristung zu erhalten (§575 BGB). Danach ist der Vermieter verpflichtet, innerhalb eines Monats eine Antwort zu geben, ob die Befristung weiterhin besteht. Wenn der Vermieter in dieser Zeit nicht auf die Anfrage reagiert, dann steht dem Mieter zu, die Mietdauer um die Zeitspanne der Verspätung zu verlängern. Wenn der Befristungsgrund zu einem späteren Zeitraum eintritt als vorab schriftlich vereinbart, erhält der Mieter das Recht, das Mietverhältnis entsprechend zu verlängern. In einigen Fällen tritt der Befristungsgrund nach Ablauf der Mietzeit gar nicht ein. Demnach kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit einfordern.

Grundsätzlich gilt, dass Sie sich als Vermieter nur auf den im Mietvertrag festgelegten Befristungsgrund berufen können. Wenn der eigentliche Grund nach der Mietlaufzeit nicht mehr zutrifft, dafür aber ein anderer möglicher Befristungsgrund auftaucht, dann muss der Mieter das befristete Mietverhältnis nicht akzeptieren.

Solange der Vermieter dem Mieter also eine fristgerechte Auskunft über den Befristungsgrund gibt und dieser auch nach der Mietlaufzeit besteht, dann endet das Mietverhältnis und der Mieter muss zum vorgesehenen Zeitpunkt ausziehen

Was sind die Vorteile und Nachteile für einen Zeitmietvertrag?

Die meisten Wohnungen und Häuser werden in Deutschland als unbefristetes Mietverhältnis abgeschlossen. Doch welche Vorteile hat ein befristetes Mietverhältnis für den Vermieter? Bevor ein Vertrag für das Wohnen auf Zeit unterzeichnet wird, sollte sich der Vermieter mit den Vor- und Nachteilen vertraut machen.

Zum einen bietet ein Mietverhältnis auf Zeit eine größere Planungssicherheit für den Vermieter. Anders als bei einem unbefristeten Mietvertrag hat der Mieter während der Laufzeit des Zeitmietvertrages kein Kündigungsrecht: Die ordentliche Kündigung mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist ist also ausgeschlossen. Der Vermieter muss daher während der Mietdauer nicht mit einer Kündigung des Mieters rechnen und hat somit mehr Planungssicherheit. Nichtsdestotrotz ist ein Aufhebungsvertrag möglich, wenn beide Seiten der Auflösung des Vertrages zustimmen. Der Mieter kann das Mietverhältnis zwar nicht kündigen, aber einen Mieter zur Zwischenmiete oder einen Nachmieter vorschlagen. Der Vertrag lässt sich demnach nur außerordentlich kündigen. Die Kündigung muss durch Angabe eines außerordentlichen Grundes gerechtfertigt sein.

Der Vermieter kann damit die Nutzung des Wohnraums bis nach Ablauf der Mietzeit sicher planen. Das ist beispielsweise dann relevant, wenn ein Angehöriger oder der Vermieter selbst zu einem späteren Zeitpunkt selbst einziehen möchte.

Zeitmietverträge zeigen also insbesondere für den Vermieter viele Vorteile auf. Trotzdem ist es wichtig, sich ebenso der Nachteile einer Vermietung auf Zeit bewusst zu sein. Eine Mieterhöhung des Mietobjektes ist bei einem Zeitmietvertrag nicht möglich. Demnach kann der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur dann erhöhen, wenn dies im Zeitmietvertrag explizit festgehalten wurde. Wenn der Vermieter in befristeten Mietvertrag eine solche Klausel nicht eingetragen hat, kann der Vermieter lediglich die im Vertrag vorgesehene Miete verlangen. Aus wirtschaftlicher Perspektive kann sich ein befristeter Mietvertrag für den Vermieter also durchaus negativ auswirken.

Fazit

Mit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 ist das Wohnen auf Zeit nur noch unter sehr strengen Voraussetzungen zulässig. Grundsätzlich gilt für das befristete Vermieten, dass ein konkreter und gesetzlich anerkannter Grund für die zeitliche Befristung vor Vertragsabschluss definiert werden muss. Denkbare Befristungsgründe umfassen den Eigenbedarf (§575 Abs. 1 Nr. 1 BGB), einen geplanten Umbau oder umfangreiche Instandhaltungsmaßnahmen (§575 Abs. 1 Nr. 2 BGB) sowie eine geplante Nutzung des Wohnobjekts als Gewerberaum (§575 Abs. 1 Nr. 3 BGB).

Der konkrete Befristungsgrund muss vor Vertragsabschluss schriftlich mitgeteilt werden oder in dem Mietvertrag erfasst werden, damit das Mietverhältnis seine Gültigkeit erhält. Vor Vertragsabschluss muss der Vermieter konkret erklären, wie die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit genutzt werden soll. Wenn der Befristungsgrund später eintritt als vorab festgelegt, erhält der Mieter jedoch das Recht das Mietverhältnis für diesen Zeitraum zu verlängern. In einigen Fällen besteht der vorab festgelegte Befristungsgrund nach Ablauf der Mietzeit nicht mehr. Etwa dann, wenn der angegebene Grund auf Vermieterseite nicht eintritt. Dann darf der Mieter ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit einfordern.

Ein wichtiger Rat für die Vermieter ist es, den Mietvertrag sorgfältig zu erstellen und die Formulierung der Befristung zu überprüfen. Wenn der Vermieter im Mietvertrag keinen konkreten und gesetzlich anerkannten Befristungsgrund für das Wohnen auf Zeit angibt, dann ist auch kein echter Zeitmietvertrag geschlossen worden und das Mietverhältnis wird wie ein unbefristeter Mietvertrag behandelt. Die Folge: Der Vertrag kann von Vermieter und Mieter auch während der geplanten Laufzeit gekündigt werden.

Daher gilt: Prüfen Sie den befristeten Mietvertrag vor Vertragsabschluss sorgfältig auf Gültigkeit, um ein unbestimmtes Mietverhältnis zu vermeiden!

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