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Mietvertrag erstellen: Das sollten Vermieter beachten

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bei Marle Schwien in 10 Jun 2019

Der Mietvertrag verleiht dem Vermieter, ebenso aber dem Mieter während des Mietverhältnisses den gesetzlichen Spielraum. Er setzt die Rechte und Pflichten beider Parteien gemäß § 535 BGB fest und kann im Streitfall ausschlaggebend sein.

Wir erklären Ihnen verschiedene Arten von Mietverträgen, die Sie vor einem Mietverhältnis kennen sollten. Danach zeigen wir auf, welche wichtigen Komponenten in einem Mietvertrag festgehalten werden sollten und auch müssen. Zum Schluss geben wir eine Antwort auf die Frage, ob die Quadratmeterzahl im Vertrag nun korrekt angegeben werden muss oder nicht.

Mietvertrags-Arten: Welcher Mietvertrag passt zu mir?

Mietvertrag ist nicht gleich Mietvertrag - je nach Art und Dauer können sich Vermieter und Mieter zwischen fünf unterschiedlichen Arten von Mietverträgen entscheiden:

Befristeter Mietvertrag: Beim befristeten Mietvertrag, auch Zeitmietvertrag genannt, wird die Mietdauer vor Vertragsabschluss bereits genau festgelegt. Ein befristetes Mietverhältnis unterliegt jedoch einem rechtssicheren Befristungsgrund: Nach Ablauf der Mietzeit muss der Vermieter entweder einen Eigenbedarf, Betriebsbedarf, Umbau oder eine Instandsetzung planen.

Unbefristeter Mietvertrag: Ein unbefristeter Mietvertrag setzt keinen zeitlichen Rahmen für das Mietverhältnis voraus. Das Verhältnis gilt so lange, bis Vermieter oder Mieter das Mietverhältnis schriftlich beenden. Mieter müssen keinen Grund nennen, dafür aber die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten (§ 573 c BGG). Vermieter hingegen müssen für die Beendigung des Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse angeben.

Indexmietvertrag: Ein Indexmietvertrag koppelt die Miethöhe an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten. Grundlage hierfür ist der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, festgelegt vom Statistischen Bundesamt.

Staffelmietvertrag: Ein Staffelmietvertrag bindet die Miethöhe an eine im Mietvertrag festgelegte Summe. Hierbei trifft jährlich automatisch eine prozentuale Mieterhöhung ein. Gut zu wissen: Die Miete darf dennoch nicht über 20 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Untermietvertrag: Der Untermietvertrag wandelt den Hauptmieter zum Vermieter vom Untermieter.

In Deutschland wohnen viele junge Berufstätige oder Studenten in einer Wohngemeinschaft, einer sogenannten WG. Vermieter stehen hier vor der Herausforderung, einen Mietvertrag für mehrere Mieter aufzusetzen. Als einfachste Lösung wird hier häufig ein Hauptmieter für die WG ausgesucht, der für die Mietzahlungen jedes Mitbewohners haftet und als einziger Bewohner den Mietvertrag kündigen kann. Vermieter und Mieter pflegen in diesem Fall ein (un)befristetes Mietverhältnis, während der Hauptmieter einen Untermietvertrag mit seinen Mitbewohnern aufsetzt.

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Die fünfzehn wichtigsten Vertragsbestandteile eines Mietvertrages

Jeder Mietvertrag kann individuell auf das Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter zugeschnitten werden. Dennoch gibt es einige Bestandteile, die im Mietvertrag zwingend genannt werden müssen. Dazu zählen: der Name, die Adresse der Immobilie, Dauer, Miethöhe und Verteilung der Betriebs- und Nebenkosten.

Bei anderen Regelungen treffen die im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegten Bestimmungen (§ 535 bis 580a), wenn für diese im Mietvertrag keine Vereinbarung getroffen wurde. Dazu zählen unter anderem: Schönheitsreparaturen, Haustiere und eine regelmäßige Mieterhöhung.

Dies sind die fünfzehn wichtigsten Vertragsbestandteile eines Mietvertrages:

  • Personenbezogene Angaben: Vollständige Anschrift des Mieters (namentliche Nennung der Bewohner, Meldeadresse, Geburtsdatum) und Vermieters
  • Mieträume: Angaben zum Wohnraum, der vom Vermieter zur Verfügung gestellt wird (Anschrift, Lage, Etage, Vorder- und Rückgebäude, Anzahl der Zimmer, weitere Räume wie Bad, Dusche, Toilette, Flur, Diele, Zugang und Anzahl der ausgehändigten Schlüssel)
  • Mietzahlungen: Höhe und Zeitpunkt der Zahlung der monatlichen Gesamtmiete sowie die Kontodaten und mögliche Konsequenz bei verspäteter oder versäumter Mietzahlung
  • Neben- und Betriebskosten: Der Vermieter kann alle Betriebskosten für das Objekt auf den Mieter umlegen. Im Mietvertrag müssen die Betriebskostenpositionen, Umlageschlüssel und das Verfahren vereinbart werden. Bei einer Staffel- und Indexmiete müssen die Höhe und der Zeitpunkt der Erhöhung angeben werden
  • Mietsicherheit: Die Höhe der Kaution ist schriftlich festzulegen. Gut zu wissen: Als finanzielle Sicherheit darf der Vermieter maximal drei Monatsmieten verlangen.
  • Mietzeit: Die Mietdauer, in der ein Mieter bei einem befristeten Mietverhältnis den Wohnraum mietet.
  • Zeitmietvertrag: Befristungsgrund und Dauer des Mietvertrages sind ebenfalls festzuhalten. Das Mietverhältnis endet dann zum vereinbarten Zeitpunkt.
  • Kündigungsausschluss: Ein Vermieter kann eine Klausel im Mietvertrag eintragen, mit der Vermieter und Mieter für maximal fünf Jahre auf ihr Kündigungsrecht verzichten.
  • Nutzung der Mieträume: Im Mietvertrag kann der zulässige Gebrauch der Wohnung festgelegt werden. Eine gewerbliche Nutzung kann damit untersagt werden. Der Mieter darf den Wohnraum nur zum im Vertrag bestimmten Zweck benutzen.
  • Tierhaltung: Sind neben Kleintieren wie Wellensittichen oder Zierfischen auch andere Haustiere zulässig?
  • Hausordnung: Die Hausordnung enthält Regeln für das Zusammenleben im Haus und gilt für alle Mieter. Damit sie gültig ist, muss sie dem Mietvertrag beigelegt werden.
  • Kleinreparaturen: Eine entsprechende Klausel schützt den Vermieter davor, kleinere Reparaturen selbst übernehmen zu müssen. Vorsicht: Die Kleinreparaturklausel muss wie vorgegeben übernommen werden - ohne Veränderungen oder Ergänzungen - damit sie ihre Gültigkeit behält. Mieter müssen Kosten für Kleinreparaturen bis maximal 100 Euro je Reparatur übernehmen. Zusätzlich darf der jährliche Reparaturaufwand nicht mehr als 8 Prozent der Jahresgrundmiete und höchstens 614 Euro überschreiten.
  • Schönheitsreparaturen: Die Ausführung von Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses. Welche Ausnahmen und Zeitabstände treffen für welchen Mietraum zu?
  • Bauliche Veränderungen: Welche Um- und Einbauten dürfen nur nach Erlaubnis des Vermieters umgesetzt werden und wer haftet für Schäden, die entstehen?
  • Rückgabe der Mieträume: Welcher Zustand muss bei der Übergabe der Mieträume hergestellt werden?

Muss die Quadratmeterzahl genau angegeben werden?

Die im Mietvertrag angegebene Quadratmeterzahl gilt als Maßstab für die Berechnung der Miete und die Abrechnung von Betriebskosten. Häufig schätzen Vermieter die Wohnfläche ein oder vertrauen auf die Angaben des Vormieters. Doch hier sollten Vermieter vorsichtig sein, denn die Miete kann vom Mieter für eine falsche Flächenangabe zurückgefordert werden.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass ein Mieter eine geringere Miete erhalten darf, wenn die Flächenabweichung mehr als 10 Prozent ausmacht.

Gut zu wissen: Die Flächenangabe ist im Mietvertrag keine Pflicht. Daher können Sie auch auf die Flächenangabe im Mietvertrag verzichten, wenn Sie sich hinsichtlich der Größe der Wohnfläche nicht sicher sind.

Schriftlicher Mietvertrag vermeidet Unstimmigkeiten

Wer ein Mietverhältnis mit einem Mieter eingeht, sollte den Mietvertrag stets schriftlich abschließen. Damit vermeiden beide Parteien Unstimmigkeiten, außerdem lassen sich so Streitigkeiten besser aus dem Weg räumen.

Sobald der Mietvertrag sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter unterschrieben wurde, erhält er seine Gültigkeit und beide Parteien unterliegen den Rechten und Pflichten, die mit dem Mietvertrag einhergehen. Der Mietvertrag darf nur dann nachträglich verändert werden, wenn beide Parteien zustimmen.

Im Überblick

Der Mietvertrag beinhaltet gemäß § 535 BGB alle Rechte und Pflichten für Vermieter und Mieter während eines Mietverhältnisses. Der Vermieter muss sich vor dem Erstellen des Mietvertrages auf einen Mietvertrag festlegen: Ob befristeter oder unbefristeter Mietvertrag, Index- oder Staffelmietvertrag oder aber Untermietvertrag – je nach Vorstellung des Mietverhältnisses muss der Vermieter sich vorab für eine Form des Mietvertrages entscheiden.

In dem Mietvertrag müssen einige Fakten zwingend erwähnt werden. Dazu zählen der Name beider Parteien, die Adresse der Immobilie, Dauer, Miethöhe und Verteilung der Betriebs- und Nebenkosten. Dennoch sollte der Vermieter auch noch weitere Vereinbarungen im Mietvertrag erwähnen, da andernfalls die im BGB festgelegten Regelungen (§ 535 bis 580a) greifen. Dazu zählen unter anderem Schönheitsreparaturen, Haustiere und eine regelmäßige Mieterhöhung.

Weitere Informationen?

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