Maximale Mieterhöhung: Was ist 2025 zulässig?

Erfahre wann eine Mieterhöhung erlaubt ist und was du bei der Ankündigung der Mieterhöhung beachten musst.

Marle Schwien

5 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 4 Apr. 2025

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Vermietung

Jeder Vermieter hat das Recht, seine Miete anzuheben. Doch jede Mieterhöhung ist auch immer an eine gesetzliche Vorgabe gekoppelt. Wer also die Miete für sein vermietetes Objekt erhöhen möchte, sollte die gesetzlichen Richtlinien kennen. Wir erklären dir, wann eine Mieterhöhung rechtssicher ist und welche Bedingungen Vermieter dabei erfüllen müssen.

Die Miete darf erst 15 Monate nach Einzug des Mieters erstmals steigen (§ 558 Abs. 1 BGB); bei einem lang bestehendem Mietverhältnis darf die nächste Mieterhöhung erst ein Jahr nach der letzten Steigerung angekündigt werden. Eine Ausnahme stellt die Erhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen dar: In diesem Fall darf ein Vermieter die Miete zusätzlich an die ortsübliche Miete anpassen.

Wenn ein Vermieter die Miete erhöhen will, muss er bestimmte gesetzliche Grenzen einhalten. Während des laufenden Mietverhältnisses gilt die sogenannte Kappungsgrenze, die festlegt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent, in angespannten Märkten um 15 Prozent, steigen darf (§ 558 Abs. 3 BGB). Zudem darf die Miete innerhalb von 15 Monaten nur einmal erhöht werden. Wenn die Kappungsgrenze bereits ausgeschöpft wurde, ist die nächste Erhöhung erst nach drei Jahren möglich.

Bei einer Neuvermietung greift die Mietpreisbremse, die die maximale Miete auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Diese Bremse gilt jedoch nur für Bestandswohnungen in angespannten Wohnmärkten. Neubauten sind von dieser Regelung ausgenommen, damit Vermieter hier die Miete frei festlegen können. Diese Ausnahme soll Investoren dazu motivieren, neuen Wohnraum zu schaffen.

In Deutschland gibt es verschiedene Gründe, aus denen eine Mieterhöhung rechtlich möglich ist:

1. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
2. Erhöhung der Miete wegen Modernisierungsmaßnahmen oder energetischer Sanierung
3. Mieterhöhung durch Staffelmiete
4. Mieterhöhung durch Indexmiete

1. Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete

Städte und Gemeinden ermitteln regelmäßig die aktuelle durchschnittliche Miete in den verschiedenen Regionen: Das Ergebnis zeigt sich im Mietspiegel. Und ein neuer Mietspiegel (§ 558c BGB) veranlasst Vermieter in der Regel dazu, die Monatsmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen.

Die Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete bezieht sich auf die Möglichkeit eines Vermieters, die Miete eines Mietobjekts an die Mietpreise ähnlicher Wohnungen in der gleichen Gegend anzupassen. Liegt die aktuelle Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann der Vermieter eine Erhöhung der Miete verlangen, um diese an das Niveau vergleichbarer Wohnungen in der Umgebung anzupassen.

Gut zu wissen: Für eine rechtssichere Mieterhöhung müssen sich Vermieter den Mietspiegel aus ihrer Gemeinde vornehmen. In der Regel können Vermieter diesen in der Gemeinde- oder Stadtverwaltung anfragen.

Was tun, wenn es keinen Mietspiegel gibt?

In Ballungsräumen und Großstädten bietet der Mietspiegel eine Richtlinie für Vermieter, die Mieterhöhung unkompliziert zu bestimmen. Doch wer in einer kleinen Gemeinde Wohnraum vermietet, in der dem Vermieter weder ein einfacher, noch ein qualifizierter Mietspiegel zur Verfügung steht, kann drei Vergleichsmieten heranziehen. Vermieter begründen dann die Mieterhöhung mit drei Vergleichswohnungen mit ähnlichen Lage-, Größen-, und Ausstattungsmerkmalen.

Gut zu wissen: Wer keinen Mietspiegel vor Ort heranziehen kann, kann sich auch an die Stadt oder einen Mieterverein wenden.

2. Mieterhöhung nach Modernisierung

Vermieter können die Kosten für eine Modernisierung auf die Miete umlegen (§ 559 BGB) - und damit eine Mieterhöhung begründen. Für die Begründung muss der Vermieter jedoch vorher abwägen, ob die Instandhaltung oder Modernisierung auch einen eindeutigen Nutzen für den Mieter bringt.

Wer seine Immobilie mit dem Einbau eines Aufzugs oder dem Bauen eines Balkons aufwertet, dem steht eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen zu. Auch das Einbauen einer Klingel oder Sprechanlage kann die Wohnung aufwerten und eine Anpassung der Miete rechtfertigen. Wer jedoch lediglich Heizungsrohre instand setzt, der darf die Kosten nicht auf die Miete umlegen.

Vermieter dürfen seit 2019 acht Prozent der Kosten für die Modernisierung auf die Jahresmiete umlegen.

Das Umlegen der Kosten ist auf maximal drei Euro pro Quadratmeter begrenzt, wenn die Miete vorher bei sieben Euro pro Quadratmeter lag. Wenn die Miete vorher unter sieben Euro pro Quadratmeter lag, darf sie um maximal zwei Euro pro Quadratmeter erhöht werden.

3. Mieterhöhung durch Staffelmiete

Eine überlegenswerte Möglichkeit zur regelmäßigen Mieterhöhung ist die Vereinbarung einer Staffel- oder Indexmiete im Mietvertrag. Diese Alternativen zur Mieterhöhung ermöglichen eine vorab festgelegte Erhöhung, die regelmäßig eintritt. Die Staffelmiete setzt eine Mieterhöhung für einen bestimmten Zeitraum fest.

So wird die Mieterhöhung für einen bestimmten Zeitraum bereits bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart und der konkrete Erhöhungsbetrag für die neu zu zahlende Miete im Vorfeld festgelegt. Der Vorteil einer Staffelmiete ist, dass die Mieterhöhung vorab für beide Parteien klar festgelegt wird und keine Zustimmungserklärung mehr vom Mieter eingeholt werden muss.

4. Mieterhöhung durch Indexmiete

Die Indexmiete richtet die Mieterhöhung des Verbraucherpreisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte und passt sich entsprechend der Entwicklung an. Das bedeutet, dass die Miete erhöht wird, sobald die Lebenshaltungskosten steigen.

Die Index- und Staffelmiete sind dann ein überlegenswerter Ansatz, wenn eine Mieterhöhung bereits im Mietvertrag mit dem Mieter vereinbart werden soll. Dadurch sichert sich der Vermieter die Möglichkeit der kontinuierlichen Mietsteigerung und der Mieter ist vorab auf eine regelmäßige Erhöhung vorbereitet.

Grundsätzlich gilt für beide Optionen, dass der festgelegte Betrag die Kappungsgrenze nicht überschreiten darf: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20 Prozent erhöht werden. Zusätzlich sollte sich der Vermieter im Klaren darüber sein, dass eine zusätzliche Mieterhöhung hier nicht mehr möglich ist.

Gut zu wissen: Bei Index- und Staffelmietverträgen ist die Anpassung der Miete anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht möglich.

Laut § 558 a BGB muss eine Mieterhöhung immer in Textform übermittelt werden: ob als E-Mail oder per Brief. Das Mieterhöhungsschreiben muss dem Mieter 3 Monate vor der Anpassung der Miete zugestellt werden. In dem Schriftzug sollte der Vermieter folgendes nennen:

• Name und Anschrift des Mieters
• Aktuelle Miete und neuer Mietpreis
• Datum, ab dem die neue Miete zu bezahlen ist
• Frist bis zum Zeitpunkt der Mieterhöhung
• Grund der Mieterhöhung (Bsp: Modernisierungsmaßnahmen)

Unser Muster für die Mieterhöhung kann dir dabei helfen, dein Schreiben zu verfassen. Du kannst es dir hier als PDF herunterladen.

Bei einer Modernisierung muss der Vermieter den Mieter zudem drei Monate vor Beginn der Maßnahme in Schriftform über folgende Details informieren:

• Art und Umfang
• Beginn und Dauer
• Erwartete Mieterhöhung
• Voraussichtliche künftige Betriebskosten

Nachdem die Modernisierung abgeschlossen ist, folgt ein weiteres Schreiben. Die neue Miete ist dann mit Beginn des dritten Monats nach Eingang des Schreibens fällig.

Wer die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen möchte, muss den Mieter darüber in Kenntnis setzen. Nach Zugang des Vermieterschreibens kann sich der Mieter auf eine sogenannte „Überlegungsfrist“ bis zum übernächsten Monat (§ 558 Abs. 2. Satz 1 BGB) berufen. Das bedeutet, der Mieter hat zwei Monate Zeit, die Mieterhöhung anzunehmen. Wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt, dann muss der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist auf Zustimmung klagen.

Beispiel: Wenn ein Schreiben am 3. Juni eines Jahres eingeht, läuft die Überlegungsfrist Ende August ab.

Wenn ein Mieter einer rechtlich zulässigen Mieterhöhung nicht zustimmt, hat er das Recht zur außerordentlichen Kündigung seines Mietvertrags. Dieses Sonderkündigungsrecht ist besonders relevant für Mieter mit Zeitmietverträgen, die keine ordentliche Kündigungsmöglichkeit haben. Die angekündigte Mieterhöhung muss in diesem Fall nicht gezahlt werden.

Jeder Vermieter hat grundsätzlich das Recht, seine Miete zu erhöhen. Hierfür sind vier unterschiedliche Begründungen rechtssicher: Mietanpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen und die Mieterhöhung durch Staffel-oder Indexmiete.

Innerhalb von drei Jahren darf der Vermieter seine Miete um 20 Prozent, in angespannten Märkten um 15 Prozent, anheben. Hierfür muss der Vermieter die Zustimmung des Mieters einholen, der eine Überlegungsfrist von zwei Monaten nach Eingang des Mieterhöhungsschreiben gewährt bekommt.