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Optimale Mietpreisgestaltung

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Mietpreisberechnung: In einfachen Schritten zum optimalen Mietpreis

Marle Schwien

Mar 26 • 6 Minuten Lesezeit

Wer seine Wohnung vermietet, steht zunächst vor der Herausforderung, den Mietpreis für das Objekt festzulegen. Das Ermitteln eines optimalen Quadratmeterpreises ist ein wichtiger Punkt für eine erfolgreiche Vermietung. Doch wie setzt man den richtigen Mietpreis fest?

Im Folgenden erfahren Sie, welche wichtige Anhaltspunkte für die Gestaltung der Miethöhe die gesetzlichen Rahmenlinien bilden. Anschließend verraten wir Ihnen, wie Sie anhand der Lage, der Ausstattung - möbliert oder unmöbliert- und dem Zustand Ihres Mietobjektes die optimale Miete und Mieterhöhung bestimmen.

Ein gesundes Mittelmaß zwischen Renditeziele und einem zuverlässigen Mieter finden

Bevor ein Vermieter sich Gedanken über die Ermittlung des idealen Mietpreises macht, sollte sich dieser zunächst über sein Ziel der Vermietung im Klaren sein. Einem Vermieter steht berechtigterweise die Absicht zu, mit seiner Wohnung die maximale Rendite zu erwirtschaften. Einige Vermieter werden eher von dem Beweggrund motiviert, einen zuverlässigen Mieter zu finden, der die Wohnung pfleglich behandelt und auf ein gutes Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter setzt.

Grundsätzlich gilt bei der Berechnung des Mietpreises, ein gutes Mittelmaß zwischen einer zu niedrigen und zu hohen Miete zu finden. Denn: „Mietwucher“ bedeutet unter anderem, dass der Vermieter Schwierigkeiten bei der Suche nach einem Mieter hat und durch längere Leerstandperioden Mietverluste verzeichnet. Ein zu niedriger Mietpreis bedeutet hingegen, dass die Einnahmen eher zur Deckung der laufenden Kosten genutzt werden und zudem ein zu niedrig angesetzter Preis im Fall einer Veräußerung zudem einen negativen Einfluss auf den Kaufpreis des Objektes hätte. Eine Balance der beiden Extreme zu finden ist bei der Gestaltung des Mietpreises also das Ziel.

Wir verraten Ihnen, wie sich Ihre Renditeziele und der Wunsch nach einem zuverlässigen Mieter bei der Mietpreisbestimmung vereinbaren lassen.

Orientierung am Wohnungsmarkt gewinnen

Der Grundpreis für die Wohnung lässt sich in der Regel schnell ermitteln. Dennoch muss ein Vermieter bei der Berechnung des Mietpreises einige Faktoren beachten, die eine optimale Preisgestaltung beeinflussen.

Ein Vermieter sollte sich zunächst einen Überblick über den Wohnungsmarkt verschaffen, um eine grobe Orientierung über die Preisansätze zu erlangen: Welche vergleichbaren Mieten werden für ähnliche Objekte verlangt? Und welche gesetzlichen Richtlinien müssen in dieser Gegend beachtet werden?

Der erste Anhaltspunkt zur Berechnung des Mietpreises: Mietpreisbremse

Wer einen Mietpreis für eine Wohnung ermitteln möchte, sollte zunächst prüfen, ob in seiner Region eine Mietpreisbremse greift. In angespannten Wohnungsmärkten soll ein Preislimit dafür sorgen, dass die Mietpreise nicht explodieren. Bei der Bestimmung des Mietpreises bedeutet dies, dass Vermieter bei der Neuvermietung oder Erstvermietung den Mietpreis nicht nach freiem Ermessen festlegen dürfen, da der Mietpreis nicht über zehn Prozent der Mietpreisbremse liegen darf.

Wichtig: Das Einhalten der Mietpreisbremse ist wichtig, da der Mieter das Recht hat, bei Verstoß gegen das Preislimit zu rügen. Er kann dann gegebenenfalls die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen.

Praxistipp: Vermieter können in der Regel auf der Homepage der Landesregierung nachschauen, ob die Mietpreisbremse für ihre Region greift. Wenn eine Wohnung in einem angespannten Gebiet mit einer Mietpreisbremse liegt, dann muss der Vermieter bei der Preisbildung beachten, dass er maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Wenn eine Wohnung jedoch nicht der Mietpreisbremse unterliegt, kann der Mietpreis wie gewohnt berechnet werden.

Der zweite Anhaltspunkt: Die ortsübliche Vergleichsmiete als Maßstab

Ein weiterer Anhaltspunkt zur Orientierung ist der Mietpreisspiegel in der Region. Er gibt eine Auskunft darüber, wie hoch andere Vermieter die Mieten für einen ähnlichen Wohnraum in einer Stadt oder Gemeinde ansetzen. Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt dem Vermieter also eine erste Orientierung bei der Mietpreisgestaltung. Er sieht, auf welcher Höhe die ortsüblichen Mietpreise für vergleichbare geschnittene, gelegene und ausgestattete Objekte liegen. Die Miete darf hier nicht hier über 20 Prozent der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Je nach Region werden entweder qualifizierte Mietspiegel oder einfache Mietspiegel veröffentlicht.

Praxistipp: Bei der zuständigen Kommunalverwaltung erhalten Vermieter eine Information darüber, ob ein qualifizierter oder einfacher Mietspiegel für die Region vorliegt. Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete müssen Sie darauf achten, dass Sie Mietobjekte mit ähnlichen Ausstattungs- und Lagemerkmalen der Wohnung in die richtige Kategorie eingeordnet haben.

Lage, Ausstattung und Zustand des Mietobjekts sind entscheidend bei der Gestaltung des Mietpreises

Die örtlichen Gegebenheiten des Wohnmarktes geben dem Vermieter eine erste Orientierungshilfe. Dank des Mietspiegels und der Mietpreisbremse wird der gesetzliche Spielraum für die Preisgestaltung deutlich und der Vermieter gewinnt ein Gefühl für die Preisfindung seines Mietobjektes.

Nachdem der Preisrahmen festgelegt ist, gilt es, den genauen Mietpreis zu ermitteln. Die Berechnung der Miete ergibt sich aus dem Zustand des Mietobjekts sowie Ausstattung und Lage der Wohnung:

  1. Der Zustand der Immobilie setzt sich unter anderem aus der Energiebilanz sowie vorangegangenen Modernisierungsmaßnahmen zusammen. Der Verbraucherausweis zeigt den Energieverbrauch der letzten drei Jahre eines Objektes an. Eine positive Energiebilanz wirkt sich auch positiv auf den Mietpreis aus: Eine gut isolierte Wohnung verbraucht weniger Energie und es entstehen geringere Heiz- und Nebenkosten. Erfolgte Modernisierungsmaßnahmen oder bauliche Veränderungen, durch die Endenergie eingespart wird, können den Mietpreis ebenfalls beeinflussen. Wer kürzlich die Fenster seines Mietobjektes neu verglast oder eine Wärmedämmung eingebaut hat, kann vermutlich geringere Betriebskosten erwarten.

  2. Die Lage der Immobilie ist auf dem freien Wohnungsmarkt ein entscheidender Faktor für die Ermittlung des Mietpreises und der Anzahl an Interessenten für eine Wohnung. Hier wird ein Mietobjekt in vier Gruppen unterschieden:

  • Bestlage

  • gute Lage

  • durchschnittliche und

  • einfache Lage

    Eine optimale Lage charakterisiert eine gute Infrastruktur durch Straßen, öffentliche Verkehrsmittel, dem Flughafen; die wirtschaftliche Nähe zu Arbeitsplätzen und gute Einkaufsmöglichkeiten. Ein weiterer wichtiger Indikator ist der soziale Status der Nachbarschaft.

  1. Die Ausstattung der Immobilie bestimmt ebenfalls den Mietpreis:
  • Bauart (Plattenbau versus Massivhaus)
  • Heizungsanlage (Pelletheizung versus Nachtspeicherofen)
  • Fußböden (PVC-Boden versus Echtholzdiele)
  • Außenbereich (Balkon, Terrasse, Garten)
  • Zimmeranzahl und
  • Wohnflächengröße

Überlassen Sie unserem RentRadar die Mietpreisberechnung Ihrer Immobilie

In einfachen Schritten zum optimalen Mietpreis

Die Beispieltabelle für ein Mietobjekt in Berlin soll Ihnen die Bestimmung des Mietpreises erleichtern. Je häufiger Sie für Ihr Mietobjekt ein Merkmal mit „Ja“ beantworten können, desto höher fällt der Mietpreisaufschlag für Ihre Wohnung aus.

Kriterien zur richtigen MietpreisermittlungObjekt I
Größe der Wohnung100 m²
Baujahr2000
Zimmeranzahl2
Ausstattungsmerkmale
+ positives Ausstattungsmerkmal
- negatives Ausstattungsmerkmal
Lagemerkmale
+ gute Lage: Zuschlag pro Quadratmeter pro Monat
Preisermittlung
Wie hoch ist der Quadratmeterpreis des Vormieters?
Ortsübliche Vergleichsmiete pro Quadratmeter nach Mietspiegel
Durchschnittlicher Mietpreis in der Nachbarschaft
Greift in Ihrer Region die Mietpreisbremse?
Ergebnis 1: Moderater Mietpreis
Ergebnis 2: Maximaler Mietpreis

Welche Mietpreise muss ich für möblierte Wohnungen ansetzen?

Wer eine möblierte Wohnung vermietet, der kann zur ortsüblichen Vergleichsmiete einen Möblierungszuschlag hinzurechnen. Durch die Einrichtungsgegenstände wird schließlich der Nutzwert der Wohnung erhöht.

Als möbliert gilt eine Wohnung, wenn die wesentlichen Einrichtungsgegenstände wie Einbauküche, Waschmaschine, Bett, Schrank, Tische und Stühle in der Wohnung vorhanden sind. Bei einer langfristigen Vermietung ist es sinnvoll, einen Möblierungszuschlag aufzunehmen und in die Gesamtmiete einzuberechnen. Vermieter können zwei Prozent des Zeitwerts für die Möbel auf die Monatsmiete aufschlagen. Bei neuen Möbeln kann in der Regel von einer Nutzungsdauer von zehn Jahren ausgegangen werden. Sprich: Bei einem Möbelwert von 10.000 Euro für eine Wohnung, der über einen Zeitraum von zehn Jahren abgeschrieben wird, ergibt das mit der Berechnung 10.000* 2 / 100 = 200 Euro monatlich, die auf den monatlichen Mietpreis aufgeschlagen werden können.

Wenn der Vermieter für die Wohnung nach drei Jahren einen Mieterwechsel zu verzeichnen hat, muss die Nutzungsdauer der Möbel erneut berechnet werden. Hier kann der Vermieter mit einer Restnutzungsdauer von sieben Jahren und dem Möbelwert von nun 7.000 Euro (10.000 Euro Neuwert geteilt durch 10x7) einen Möbelaufschlag von 7.000* 2 / 100 = 140 Euro monatlich verlangen.

Die wichtigsten Punkte zur Mietpreisgestaltung im Überblick

Das Ermitteln eines optimalen Mietpreises ist der Schlüssel für eine erfolgreiche Vermietung.

Bevor ein Vermieter sich Gedanken über die Gestaltung des idealen Mietpreises macht, sollte er sich zunächst über das Ziel seiner Vermietung im Klaren sein: Wer hohe Renditeziele beabsichtigt, orientiert sich eher an dem maximalen Mietpreis; Wer in erster Linie ein gutes Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter beabsichtigt, orientiert sich in der Regel an einem moderaten Mietpreis.

Nachdem der Beweggrund für die Vermietung bedacht ist, gilt es, sich eine grobe Orientierung für einen ersten Preisansatz zu schaffen:

Der erste Anhaltspunkt zur Bestimmung der Miethöhe ist die Mietpreisbremse. Ein Vermieter sollte zunächst prüfen, ob in seiner Region eine Mietpreisbremse greift. Der zweiter Anhaltspunkt stellt die ortsübliche Vergleichsmiete dar, mit der ein Vermieter sieht, auf welcher Höhe die ortsüblichen Mietpreise für vergleichbare geschnittene, gelegene und ausgestattete Objekte liegen.

Nachdem der Preisrahmen dank der Orientierunghilfe festgelegt ist, gilt es, den genauen Mietpreis zu ermitteln. Die Berechnung der Miete ergibt sich aus dem Zustand des Mietobjekts sowie Ausstattung und Lage der Wohnung. Bei der Vermietung von möblierten Wohnungen sollten Vermieter einen Möblierungszuschlag mit einberechnen.

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