Mietpreis berechnen: wie viel Miete kann ich verlangen?

Lerne wie du den optimalen Mietpreis berechnen kannst und worauf du bei der Ermittlung des Mietpreises achten solltest.

Marle Schwien

5 Minuten Lesezeit
·
Aktualisiert am 27 Juni 2024
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Wer seine Wohnung vermietet, steht zunächst vor der Herausforderung, den Mietpreis zu berechnen. Das Ermitteln eines optimalen Mietpreises pro Quadratmeter ist ein wichtiger Punkt für das erfolgreiche Vermieten. Doch wie setzt man den richtigen Mietpreis fest? Im folgenden Artikel erfährst du, welche wichtigen Anhaltspunkte für die Gestaltung der Miethöhe die gesetzlichen Rahmenlinien bilden. Außerdem lernst du wie du anhand der Lage, der Ausstattung - möbliert oder unmöbliert- und dem Zustand deines Mietobjektes die optimale Miete und Mieterhöhung bestimmst.

Warum ist die Mietpreisberechnung von Bedeutung?

Bevor ein Vermieter sich Gedanken über die Ermittlung des idealen Mietpreises macht, sollte er sich zunächst über sein Ziel der Vermietung im Klaren sein. Einem Vermieter steht berechtigterweise die Absicht zu, mit seiner Wohnfläche die maximale Rendite zu erwirtschaften. Die richtige Mietpreisberechnung ist von Bedeutung, da sie den Vermieter dabei unterstützt, eine angemessene Rendite für seine Investition zu erzielen.

Wie kann man den Mietpreis berechnen?

Der Grundpreis für die Wohnfläche lässt sich in der Regel schnell ermitteln. Dennoch muss ein Vermieter bei der Berechnung des Mietpreises einige Faktoren beachten. Ein Vermieter sollte sich zunächst einen Überblick über den Wohnungsmarkt verschaffen, um eine grobe Orientierung über die Preisansätze zu erlangen: Welche vergleichbaren Mieten werden für ähnliche Objekte verlangt? Und welche gesetzlichen Richtlinien müssen in dieser Gegend beachtet werden?

1. Anhaltspunkt: Anwendung der Mietpreisbremse prüfen

Wer einen Mietpreis für die Wohnfläche ermitteln möchte, sollte zunächst prüfen, ob in seiner Region die Mietpreisbremse greift. In angespannten Wohnungsmärkten soll ein Preislimit dafür sorgen, dass die Mietpreise nicht explodieren.

Bei der Bestimmung des Mietpreises bedeutet dies, dass Vermieter bei der Neuvermietung oder Erstvermietung den Mietpreis nicht nach freiem Ermessen festlegen dürfen, da der Mietpreis nicht über zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Das Einhalten der Mietpreisbremse ist wichtig, da der Mieter das Recht hat, bei Verstoß gegen das Preislimit zu rügen. Er kann dann gegebenenfalls die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen.

Praxistipp: Von den Regelungen der Mietpreisbremse sind Neubauten ausgenommen, die erstmals ab dem 1. Oktober 2014 vermietet wurden.

2. Anhaltspunkt: Mietpreisspiegel

Ein weiterer Anhaltspunkt zur Orientierung ist der Mietpreisspiegel in der Region. Er gibt eine Auskunft darüber, wie hoch andere Vermieter die Mieten für eine vergleichbare Wohnung in einer Stadt oder Gemeinde ansetzen. Die ortsübliche Vergleichsmiete zeigt dir, auf welcher Höhe die ortsüblichen Mietpreise für vergleichbare geschnittene, gelegene und ausgestattete Objekte liegen. Die Miete darf hier nicht über 20 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Je nach Region werden entweder qualifizierte Mietspiegel oder einfache Mietspiegel veröffentlicht.

Wie viel Miete kann ich verlangen?

Die örtlichen Gegebenheiten des Wohnungsmarktes geben dem Vermieter eine erste Orientierungshilfe. Dank des Mietspiegels und der Mietpreisbremse wird der gesetzliche Spielraum für die Preisgestaltung deutlich und der Vermieter gewinnt ein Gefühl für die Preisfindung seines Mietobjektes.

Nachdem der Preisrahmen festgelegt ist, gilt es, die genaue Miete zu berechnen. Die Ermittlung der Miete ergibt sich aus folgenden Punkten:

  • Zustand des Mietobjekts
  • Ausstattung des Mietobjekts
  • Lage des Hauses

Zustand des Mietobjekts

Der Zustand der Immobilie setzt sich unter anderem aus der Energiebilanz sowie vorangegangenen Modernisierungsmaßnahmen zusammen. Der Verbrauchsausweis zeigt den Energieverbrauch der letzten drei Jahre eines Objektes an. Eine positive Energiebilanz wirkt sich auch positiv auf den Mietpreis aus: Ein gut isoliertes Haus verbraucht weniger Energie und es entstehen geringere Heiz- und Nebenkosten.

Erfolgte Modernisierungsmaßnahmen oder bauliche Veränderungen, durch die Endenergie eingespart wird, können den Mietpreis ebenfalls beeinflussen. Wer kürzlich die Fenster seines Mietobjektes neu verglast oder eine Wärmedämmung eingebaut hat, kann vermutlich geringere Betriebskosten erwarten.

Lage der Immobilie

Die Lage der Immobilie ist auf dem freien Wohnungsmarkt ein entscheidender Faktor für die Ermittlung des Mietpreises und der Anzahl an Interessenten für eine Wohnung. Bei Mietobjekten gibt es vier verschiedene Gruppen:

  • Bestlage
  • Gute Lage
  • Durchschnittliche Lage und
  • Einfache Lage

Eine optimale Lage charakterisiert eine gute Infrastruktur durch Straßen, öffentliche Verkehrsmittel, einen Flughafen, die wirtschaftliche Nähe zu Arbeitsplätzen und gute Einkaufsmöglichkeiten. Ein weiterer wichtiger Indikator ist der soziale Status der Nachbarschaft.

Ausstattung der Immobilie

Die Ausstattung der Immobilie bestimmt ebenfalls den Mietpreis:

  • Bauart (Plattenbau versus Massivhaus)
  • Heizungsanlage (Pelletheizung versus Nachtspeicherofen)
  • Fußböden (PVC-Boden versus Echtholzdiele)
  • Außenbereich (Balkon, Terrasse, Garten)
  • Zimmeranzahl und
  • Wohnfläche

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Beispielrechnung zur Mietpreisberechnung

Die Beispieltabelle für ein Mietobjekt soll dir die Bestimmung des Mietpreises erleichtern.

Größe der Wohnung85 m²
Baujahr2015
Ortsübliche Vergleichsmiete pro m²12,00 Euro
Lagezuschlag pro Monat1,75 Euro
Zuschlag für Einbauküche2 Euro
Mietpreis pro Monat15,75 Euro

Welche Mietpreise muss ich für möblierte Wohnungen ansetzen?

Wer eine möblierte Wohnung vermietet, der kann zur Miete einen Möblierungszuschlag hinzurechnen. Durch die Einrichtungsgegenstände wird schließlich der Nutzwert der Wohnung erhöht.

Als möbliert gilt eine Wohnung, wenn die wesentlichen Einrichtungsgegenstände wie Einbauküche, Waschmaschine, Bett, Schrank, Tische und Stühle in der Wohnung vorhanden sind. Bei einer langfristigen Vermietung ist es sinnvoll, einen Möblierungszuschlag aufzunehmen und in die Gesamtmiete einzuberechnen.

Wie hoch darf der Möblierungszuschlag sein?

Vermieter können zwei Prozent des Zeitwerts für die Möbel auf die Monatsmiete aufschlagen. Bei neuen Möbeln kann in der Regel von einer Nutzungsdauer von zehn Jahren ausgegangen werden. Sprich: Bei einem Möbelwert von 10.000 Euro für eine Wohnung, der über einen Zeitraum von zehn Jahren abgeschrieben wird, ergibt das mit der Berechnung 10.000* 2 / 100 = 200 Euro monatlich, die auf den monatlichen Mietpreis aufgeschlagen werden können.

Wenn der Vermieter für die Wohnung nach drei Jahren einen Mieterwechsel zu verzeichnen hat, muss die Nutzungsdauer der Möbel erneut berechnet werden. Hier kann der Vermieter mit einer Restnutzungsdauer von sieben Jahren und dem Möbelwert von nun 7.000 Euro (10.000 Euro Neuwert geteilt durch 10x7) einen Möbelaufschlag von 7.000* 2 / 100 = 140 Euro monatlich verlangen.

Wie viel Mieterhöhung ist zulässig?

Bei der Erhöhung der Miete solltest du stets darauf achten, dass du die Vorgaben der Kappungsgrenze einhältst. Die Erhöhung ist auf maximal 20 Prozent (in angespannten Wohnungsmärkten 15%) innerhalb von drei Jahren begrenzt (sogenannte Kappungsgrenze). Nach einer Modernisierung kann der Vermieter die Miete um bis zu 8% der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten jährlich erhöhen.

Fazit zur Mietpreisberechnung

Die optimale Miete zu berechnen ist der Schlüssel für eine erfolgreiche Vermietung. Bevor ein Vermieter sich Gedanken über die Gestaltung des idealen Mietpreises macht, sollte er sich zunächst über das Ziel seiner Vermietung im Klaren sein: Wer hohe Renditeziele beabsichtigt, orientiert sich eher an dem maximalen Mietpreis; Wer in erster Linie ein gutes Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter beabsichtigt, orientiert sich in der Regel an einem moderaten Mietpreis.

Nachdem der Beweggrund für die Vermietung bedacht ist, gilt es, sich eine grobe Orientierung für einen ersten Preisansatz zu schaffen:

  • Der erste Anhaltspunkt zur Bestimmung der Miethöhe sind die aktuellen gesetzlichen Vorgaben wie die Mietpreisbremse. Ein Vermieter sollte zunächst prüfen, ob in seiner Region eine Mietpreisbremse greift.

  • Der zweiter Anhaltspunkt stellt die ortsübliche Vergleichsmiete dar, mit der ein Vermieter sieht, auf welcher Höhe die ortsüblichen Mietpreise für vergleichbare geschnittene, gelegene und ausgestattete Objekte liegen.

  • Nachdem der Preisrahmen dank der Orientierungshilfe festgelegt ist, gilt es, den genauen Mietpreis zu ermitteln. Die Berechnung der Miete ergibt sich aus dem Zustand des Mietobjekts sowie Ausstattung und Lage der Wohnung. Bei der Vermietung von möblierten Wohnungen sollten Vermieter einen Möblierungszuschlag mit einberechnen.

Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken. Bitte wende Dich für eine Rechtsberatung an die zuständigen Behörden oder einen Anwalt. Für Feedback zu diesem Artikel oder andere Vorschläge schicke bitte eine E-Mail an content@housinganywhere.com

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