Betriebskosten sind ein wichtiger Bestandteil der monatlichen Ausgaben bei der Vermietung einer Immobilie. Sie decken die Kosten für den Betrieb der Liegenschaft und des Gebäudes. Was genau zählt jedoch zu den Betriebskosten? Welche Betriebskosten zahlt der Mieter? Welche Vereinbarungen gelten bei den Betriebskosten? Finde die Antworten auf deine Fragen und mehr zum Thema Betriebskosten im folgenden Artikel.

Was sind Betriebskosten?

Betriebskosten sind gemäß der deutschen Betriebskostenverordnung (BetrKV) §1 laufende Kosten, die der Eigentümer einer Immobilie bei bestimmungsmäßigen Gebrauch eines Gebäudes, Nebengebäudes und Grundstückes sowie von Anlagen und Einrichtungen aufwenden muss. Betriebskosten können vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden.

Die Vereinbarungen über Betriebskosten sind in § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Die Abrechnung der Betriebskosten erfolgt entweder in Form einer monatlichen Pauschale oder als Vorauszahlung. Betriebskosten in Form einer Vorauszahlung dürfen jedoch nur in angemessener Höhe verrechnet werden. Gemäß § 556 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter zukommen lassen.

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Der Vermieter sollte im Mietvertrag angeben, dass die laufenden Betriebskosten vom Mieter übernommen werden.

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Was ist in den Betriebskosten enthalten?

Die Betriebskosten enthalten gemäß § 2 der BetrKV folgende Ausgaben:

• Grundsteuer
• Kosten der Wasserversorgung
• Kosten der Entwässerung
• Betriebskosten der Heizung und Warmwasserversorgung
• Betriebskosten des Aufzugs
• Kosten für die Straßenreinigung und Müllbeseitigung
• Kosten für die Gartenpflege und Gebäudereinigung
• Kosten für die Beleuchtung und Schornsteinreinigung
• Versicherungskosten für die Haftpflicht- und Gebäudeversicherung
• Kosten für den Hauswart
• Betriebskosten von Einrichtungen für die Wäschepflege
• Betriebskosten für Antenne oder Kabelanschluss
• Sonstige Betriebskosten

Die Kosten für den Energieverbrauch innerhalb der Wohnung wie zum Beispiel die Kosten für Strom und Gas gehören nicht zu den Betriebskosten. Da die Betriebskostenverordnung im Jahr 2021 geändert wurde, werden Kosten wie die Grundgebühr für Kabelfernsehen nur noch bis 30. Juni 2024 mit den Betriebskosten verrechnet.

Unterschied zwischen Betriebskosten und Nebenkosten

Häufig werden Betriebskosten auch Nebenkosten genannt, obwohl es zwischen den beiden Begriffen Unterschiede gibt. Betriebskosten beziehen sich auf die Kosten, die dem Vermieter entstehen, um das Mietobjekt in einem betriebsfähigen Zustand zu halten. Nebenkosten hingegen beziehen sich auf alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Nutzung des Mietobjekts durch den Mieter entstehen. Das bedeutet, dass die Nebenkosten auch Kosten beinhalten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Zu den Nebenkosten gehören unter anderem folgende Ausgaben:

• Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
• Verwaltungskosten
• Reparaturen

Höhe der Betriebskosten

Laut dem aktuellsten Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes betrugen die durchschnittlichen Betriebskosten in Deutschland im Jahr 2018 2,17 Euro pro Quadratmeter und Monat. Bei Berücksichtigung aller Betriebskostenarten konnten die Kosten pro Quadratmeter bis zu 2,88 Euro betragen. Im Jahr 2023 könnten die durchschnittlichen Betriebskosten pro Quadratmeter und Monat sogar auf 6,40€ ansteigen. Die Betriebskosten variieren jedoch zwischen den deutschen Bundesländern. Der Deutsche Mieterbund nennt folgende Vergleichswerte im Betriebskostenspiegel aus dem Jahr 2018. Die Preise werden pro Quadratmeter und Monat angegeben:

Wie werden Betriebskosten verteilt?

Die Betriebskosten werden in der Regel nach einem Verteilerschlüssel auf den Mieter umgelegt, der in der Betriebskostenabrechnung vereinbart wird. Verteilerschlüssel legen fest, wie die Aufteilung der Betriebskosten zwischen Mieter und Vermieter gehandhabt wird. Verteilerschlüssel können nachträglich nur in gegenseitigem Einvernehmen geändert werden. Folgende Verteilerschlüssel sind bei der Betriebskostenabrechnung üblich:

• Nach Verbrauch
• Nach Anteil der Wohnfläche
• Nach Personenanzahl
• Nach Wohneinheit

Ist im Mietvertrag kein Verteilerschlüssel festgelegt, so kommt gemäß § 556 des BGB der Verteilerschlüssel nach Anteil der Wohnfläche zum Einsatz. Das bedeutet also, dass Mieter, die mehr Anteil an der Gesamtfläche des Gebäudes einnehmen, höhere Betriebskosten zahlen.

Beispiel für die Berechnung der Betriebskosten

Das gesamte Haus hat eine Fläche von 700 Quadratmetern und die Gesamtsumme der Nebenkostenabrechnung beträgt 13.000 Euro. Werden die Betriebskosten nach Anteil der Wohnfläche berechnet, so liegen die Betriebskosten pro Quadratmeter bei 18,50 Euro. Daher liegen die Betriebskosten in einer Wohnung mit 70 Quadratmetern bei 1.295 Euro.

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Werden die Betriebskosten nach Anteil der Wohnfläche berechnet, muss der Vermieter die Kosten während des Leerstands der Immobilie selbst tragen.

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Betriebskostenabrechnung

Um als Vermieter eine faire und korrekte Abrechnung zu gewährleisten, solltest du beim Erstellen der Betriebskostenabrechnung die zwingenden Inhalte sowie die Fristen der Abrechnung einhalten. Die Betriebskostenabrechnung mit einer detaillierten Auflistung aller Kosten wird üblicherweise für einen Zeitraum von 12 Monaten erstellt. Der Zeitraum muss jedoch nicht einem Kalenderjahr entsprechen. Nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung hat der Mieter das Recht, die Abrechnung zu prüfen.

Inhalte der Betriebskostenabrechnung

Um Unannehmlichkeiten zu vermeiden, solltest du darauf achten, dass folgende Punkte in der Betriebskostenabrechnung enthalten sind:

• Angaben zum Abrechnungszeitraum
• Umlageschlüssel
• Gesamtkosten
• Berechnung des Mieteranteils
• Vorauszahlungen
• Nachzahlung oder Rückzahlung

Betriebskostennachzahlung

Bei der Betriebskostenabrechnung kann es zu einer Nachzahlung von Kosten kommen, wo du in diesem Fall eine Nachforderung beim Mieter veranlassen kannst. Vermieter sollten außerdem bereit sein, eine detaillierte Kostenaufstellung zu präsentieren, um dem Mieter Einblick zu verschaffen. Der Mieter hat nach Erhalt der Abrechnung der Betriebskosten 30 Tage Zeit, um die Nachzahlung zu bezahlen. Sollte der Mieter die Rechnung nicht rechtzeitig begleichen, hast du als Vermieter die Möglichkeit, die Betriebskostennachzahlung anzumahnen. Der Mieter hat außerdem gemäß § 556 Abs. 3 BGB nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung 12 Monate Zeit, um Einspruch einzulegen. Nach Ablauf dieser Frist kann die Abrechnung jedoch nicht mehr angefochten werden.

Betriebskostenrückzahlung

Hat der Mieter im Zuge der Vorauszahlungen zu viel bezahlt, muss der Vermieter eine Rückzahlung der überschüssigen Kosten veranlassen. Hierfür hat der Vermieter 30 Tage nach der Zustellung der Betriebskostenabrechnung Zeit. Wird die Frist vom Vermieter nicht eingehalten, kann der Mieter eine schriftliche Abmahnung verfassen.

Fazit zu den Betriebskosten

Betriebskosten umfassen alle Kosten, die den Betrieb eines Gebäudes ermöglichen und auf den Mieter umgelegt werden können. Hierzu gehören unter anderem Kosten für Wasser, Reinigung und Gartenpflege. Vermieter sind verpflichtet, jährlich eine detaillierte und transparente Betriebskostenabrechnung zu erstellen, die alle Kostenpositionen detailliert auflistet und aufschlüsselt. Mieter haben das Recht, die Abrechnung zu überprüfen und Einspruch einzulegen.

Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken. Bitte wende Dich für eine Rechtsberatung an die zuständigen Behörden oder einen Anwalt. Für Feedback zu diesem Artikel oder andere Vorschläge schicke bitte eine E-Mail an content@housinganywhere.com