Du möchtest deine Immobilie vermieten und dabei auf Nummer sicher gehen? Dann ist die Mietkaution ein wichtiges Instrument für dich. Sie dient als Sicherheit, falls der Mieter Schäden an der Wohnung verursacht oder seine Miete nicht zahlt. In unserem Artikel erfährst du, wie hoch die Kaution sein darf, wann sie bezahlt werden muss und wann du das Recht hast sie einzubehalten.

Was ist eine Mietkaution?

Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter zahlt. Diese Vereinbarung wird im Mietvertrag festgelegt. Die Kaution wird am ersten Tag des Mietverhältnisses fällig und soll eventuelle Schäden oder ausstehende Zahlungen absichern, die während der Mietdauer auftreten könnten.

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Tipp! Wenn du deinem Mieter eine Zahlungsaufforderung schickst, kann er die Kaution direkt über HousingAnywhere bezahlen.

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Welche Arten der Mietkaution gibt es?

Folgende Arten der Mietkaution kommen in Deutschland am häufigsten vor:

• Barkaution: Bei der Barkaution, die gängigste Art der Kaution, zahlt der Mieter den vereinbarten Kautionsbetrag in Form von Bargeld oder einer Überweisung direkt an den Vermieter. Eine Überweisung ist hier die bessere Variante, da sie nachweisbar ist und daher mehr Sicherheit bietet.
• Mietbürgschaft: Bei einer Mietbürgschaft stellt dir der Mieter anstelle eines Geldbetrags oder eines Sparbuchs eine Bürgschaftsurkunde zur Verfügung, welche von einer Bank oder Versicherungsgesellschaft ausgestellt wird.
• Verpfändung: Anstelle von Geld können Sparbücher, Wertpapiere oder andere Formen von Geldanlagen bei der Verpfändung als Sicherheit dienen.

Wie hoch ist in der Regel die Mietkaution?

Die Höhe der Mietkaution wird in der Regel im Mietvertrag festgelegt und darf in Deutschland gemäß § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) maximal drei Nettokaltmieten betragen. Die genaue Höhe kann je nach individueller Vereinbarung im Mietvertrag variieren.

Beträgt die Nettokaltmiete beispielsweise 900 Euro pro Monat, darf die Kaution maximal 2700 Euro betragen. Der Mieter hat die Möglichkeit diese Summe auch in bis zu drei Raten zu zahlen.

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Gut zu wissen! Wenn der Mieter plant, die Mietwohnung gemäß den Anforderungen für Menschen mit Behinderung umzubauen, kannst du eine zusätzliche Sicherheit für spätere Kosten des Rückbaus verlangen.

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Ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution anzulegen?

Gemäß §551 Abs. 3 des BGB musst du die Kaution des Mieters auf einem separaten Mietkautionskonto verzinst anlegen. Das Konto musst von deinen Vermögenswerten getrennt sein.

Was passiert, wenn man als Vermieter die Kaution nicht angelegt hat?

Hast du die Kaution nicht gemäß den gesetzlichen Bestimmungen angelegt, hat der Mieter das Recht, den daraus entstandenen Schaden ersetzt zu bekommen. Wenn du beispielsweise versäumt hast, die Mietkaution verzinst anzulegen, kann der Mieter von dir die Erstattung des entgangenen Zinsertrags verlangen. Der Zinsschaden wird hierbei rückwirkend für den Zeitraum berechnet, in dem die Kaution nicht angelegt war.

Hat der Vermieter Zugriff auf die Mietkaution?

Während der Mietzeit darf der Vermieter nicht ohne Weiteres auf die Mietkaution zugreifen. Nur in begründeten Ausnahmefällen, wie z.B. bei offenen Mieten oder Schäden an der Wohnung, kann der Vermieter gerichtlich die Freigabe der Kaution erwirken. Nach rechtskräftiger gerichtlicher Bestätigung seiner Forderung kann der Vermieter den entsprechenden Betrag aus der Kaution entnehmen.

Wann muss der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen?

Der Vermieter muss die Kaution nach nach Beendigung des Mietverhältnisses und erfolgter Wohnungsübergabe zeitnah zurückzuzahlen, vorausgesetzt alle Forderungen aus dem Mietvertrag wurden beglichen.

Es existieren jedoch keine einheitlichen gesetzlichen Vorschriften bezüglich des Zeitpunkts der Rückzahlung. Die konkrete Dauer ist in jedem Fall unterschiedlich.

Wann darf man als Vermieter die Mietkaution einbehalten?

Eine Voraussetzung für das Einbehalten der Mietkaution ist, dass es eine vertragliche Klausel zur Kautionszahlung gibt. Nach Beendigung des Mietverhältnisses darfst du die Kaution einbehalten, um offene Forderungen aus dem Mietverhältnis zu begleichen.

Die Kautionssumme darf laut Gesetz ausschließlich zur Deckung von Ansprüchen aus dem Mietvertrag verwendet werden. Es ist auf jeden Fall wichtig, dass du dem Mieter eine Kautionsabrechnung für offene Forderungen vorlegst. Potenzielle Gründe für das Einbehalten der Mietkaution sind folgende:

• Offene Mietforderungen: Wenn der Mieter noch ausstehende Mieten oder Nebenkosten hat, kann der Vermieter die Kaution verwenden, um diese Forderungen zu begleichen.
• Schäden an der Wohnung: Falls der Mieter während des Mietverhältnisses Schäden an der Wohnung verursacht hat, kann der Vermieter die Kaution einbehalten, um die Kosten für Reparaturen oder Instandsetzungen zu decken.
• Nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen: Wenn der Mieter laut dem Mietvertrag für Schönheitsreparaturen verantwortlich ist und diese nicht durchgeführt hat, kann der Vermieter die Kaution verwenden, um die Kosten für die erforderlichen Arbeiten zu decken.
• Offene Betriebskostenabrechnungen: Wenn zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch Betriebskostenabrechnungen ausstehen und der Mieter noch Zahlungen leisten muss, kannst du die Kaution einbehalten, um diese Beträge auszugleichen.

Darf der Vermieter die Kaution für eine Renovierung einbehalten?

Der Vermieter darf die Mietkaution nur dann für Renovierungen einbehalten, wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass der Mieter für Schönheitsreparaturen verantwortlich ist und diese bei Beendigung des Mietverhältnisses durchführen muss. Wenn der Mieter dieser Verpflichtung nicht nachkommt und erforderliche Renovierungsarbeiten ausstehen, kann der Vermieter einen Teil oder die gesamte Kaution zur Deckung dieser Kosten einbehalten.

Als Vermieter liegt die Beweispflicht jedoch bei dir. Das bedeutet, dass du nachweisen musst, dass die Schäden am Mietobjekt vom Mieter verursacht worden sind. Daher empfehlen wir zu Beginn des Mietverhältnisses ein Wohnungsübergabeprotokoll zu erstellen, in dem etwaige Schäden oder Mängel festgehalten werden.

Darf der Mieter die Mietkaution abwohnen?

Es kommt häufig vor, dass Mieter in Versuchung kommen, die Mietkaution zum Ende des Mietverhältnisses durch das Einstellen der Mietzahlungen “abzuwohnen”, bis die Kaution aufgebraucht ist. Dies ist jedoch nicht zulässig, da die Entscheidung darüber, ob die Kaution zurückgezahlt wird oder nicht, beim Vermieter liegt. Daher ist der Mieter bis zum Ende des Mietverhältnisses verpflichtet, weiterhin die Miete zu zahlen.

Fazit zur Mietkaution

Die Mietkaution spielt eine wichtige Rolle im Mietverhältnis und dient dem Schutz des Vermieters. Sie stellt eine finanzielle Sicherheitsleistung dar, die vom Mieter vor dem Einzug geleistet wird, um potenzielle Schäden am Mietobjekt oder offene Forderungen abzusichern.

Die Höhe der Kaution ist in Deutschland auf maximal drei Nettokaltmieten begrenzt, kann aber individuell vereinbart werden. Du musst die Kaution separat von deinen Vermögenswerten auf einem speziellen Konto anlegen und hast während des Mietverhältnisses keinen direkten Zugriff auf die Mietkaution.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses und erfolgter Wohnungsübergabe solltest du als Vermieter etwaige Ansprüche prüfen und die Kaution dann an den Mieter zurückzahlen. Unter bestimmten Voraussetzungen hast du das Recht die Kaution einzubehalten.

Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken. Bitte wende Dich für eine Rechtsberatung an die zuständigen Behörden oder einen Anwalt.

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