Indexmiete: Was gilt beim Indexmietvertrag?

Die Indexmiete bietet dir bei der Vermietung deiner Immobilie eine flexible Lösung, um auf Änderungen des Marktes reagieren zu können. Doch was versteht man unter Indexmiete? Was sind die Vorteile und Nachteile des Indexmietvertrags? Erfahre in unserem Artikel alles Wissenswerte rund um die Indexmiete in Deutschland, ihre rechtlichen Grundlagen und ihre praktische Anwendung.

Der Indexmietvertrag ist eine Art von Mietvereinbarung, bei der die Miete regelmäßig auf der Grundlage des Verbraucherpreisindex angepasst wird. Dieser Index kann verschiedene Faktoren wie Inflation, Marktpreise und Gehaltsentwicklung berücksichtigen. Die Anpassung der Miete erfolgt in der Regel einmal jährlich und hängt von den Vereinbarungen im Indexmietvertrag ab.

Im Gegensatz zu anderen Mietvereinbarungen, bei denen die Miete auf eine bestimmte Summe festgelegt ist, kann die Miete steigen oder sinken, je nachdem wie sich der Index entwickelt. Die Indexmiete bietet damit eine gewisse Sicherheit vor Inflation und kann für Vermieter flexible Lösung sein, da sie die Miete ihrer Immobilie an den Index anpassen können.

Die rechtlichen Grundlagen für die Indexmiete in Deutschland sind in § 557 b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Demnach kann im Mietvertrag eine Vereinbarung getroffen werden, wonach die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt wird. Gesetzlich ist festgelegt, dass die Miete erstmals ein Jahr nach Vertragsbeginn angepasst werden kann und danach höchstens einmal im Jahr.

Im Gegensatz zum Staffelmietvertrag, in dem die Zeitpunkte der Anpassung der Miete festgelegt werden, wird beim Indexmietvertrag lediglich festgelegt, dass die Miete entsprechend des Preisindexes steigen kann, jedoch wird weder ein genauer Zeitpunkt, noch ein konkreter Betrag festgelegt.

Der Indexmietvertrag und der Staffelmietvertrag sind zwei verschiedene Arten von Mietverträgen, die Anpassung der Miete im Laufe der Zeit regeln. Bei einem Indexmietvertrag wird die Miete anhand eines bestimmten Index, wie dem Verbraucherpreisindex, angepasst und basiert auf wirtschaftlichen Faktoren. Bei einem Staffelmietvertrag hingegen werden Mietänderungen im Voraus festgelegt, oft als feste Prozentsätze oder Beträge, und bieten somit mehr Vorhersehbarkeit. Die Wahl zwischen beiden hängt von den individuellen Präferenzen und den örtlichen Gesetzen ab.

Die Berechnung der Indexmiete erfolgt auf der Grundlage eines bestimmten Index, der in der Regel vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht wird. Der häufig verwendete Index ist der Verbraucherpreisindex (VPI), der die allgemeine Preisentwicklung für Konsumgüter und Dienstleistungen widerspiegelt. Um die Miete anzupassen, wird der VPI des Vorjahres verglichen und der prozentuale Unterschied als Anpassungsfaktor für die Miete verwendet.

Wenn der VPI im Vergleich zum Vorjahr gestiegen ist, wird die Miete entsprechend angepasst. Bei einem Anpassungsfaktor von 2 Prozent würde eine Miete von 1000 Euro auf 1020 Euro erhöht werden. Laut einer Studie des Mieterbundes aus dem Jahr 2021 betrug die durchschnittliche Mieterhöhung bei einer Neuvermietung in Deutschland im Jahr 2020 etwa 6,3 Prozent.

Neuer Index/Alter Index x 100 - 100 = Prozentuale Indexsteigerung

Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis), 2025

Obwohl im deutschen Mietrecht keine Grenze für Indexmieterhöhungen vorhanden ist, gibt es zunehmende Forderungen seitens der Politik und Mietervereinigungen für die Einführung von Kappungsgrenzen für Indexmieten oder ein Verbot von Indexmieten.

Im Berliner Abgeordnetenhaus wurde ein Antrag gegen die zunehmend verbreiteten Indexmieten eingebracht. Der neu gebildete Senat wurde dazu aufgefordert, sich mittels einer Bundesratsinitiative für die Abschaffung von Indexmietverträgen einzusetzen, da 70 Prozent aller neuen Mietverträge in Berlin Indexmietverträge sind.

In der Praxis wird die Indexmiete in Deutschland häufig bei Gewerbemietverträgen angewandt. Im Wohnbereich wird sie seltener genutzt, da hier oft langfristige Mietverträge abgeschlossen werden und die Mieter auf eine gewisse Planungssicherheit angewiesen sind. Wenn jedoch eine hohe Flexibilität gewünscht wird, kann die Indexmiete eine geeignete Option sein.

Für Vermieter bietet der Indexmietvertrag sowohl Vor- als auch Nachteile, die bei der Entscheidung für diese Art der Mietpreisvereinbarung berücksichtigt werden sollten.

Vorteile

• Finanzieller Vorteil: Da der VPI kontinuierlich steigt, erzielen Mieter einen finanziellen Vorteil durch die Indexmiete.

• Geringes Risiko: Durch regelmäßige Anpassungen der Indexmiete kann vermieden werden, dass der Vermieter zu lange mit einer zu geringen Miete leben muss.

• Keine Genehmigung erforderlich: Mieterhöhungen bedürfen bei einem Indexmietvertrag keiner Genehmigung des Mieters.

• Umgehen der Kappungsgrenze: Bei einem Indexmietvertrag wird keine Kappungsgrenze oder Mietpreisbremse angewendet. Daher sind auch Mieterhöhungen über 20 Prozent zulässig.

• Geringes Konfliktpotenzial: Da bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die Regelungen zur Anpassung der Miete festgelegt werden, besteht ein geringeres Potenzial für Streitigkeiten zwischen den Mietparteien.

• Finanzieller Vorteil: Da der Verbraucherpreisindex (VPI) tendenziell steigt, profitieren Vermieter langfristig von einer Mieterhöhung, die mit der Inflation Schritt hält.

• Weniger Risiko: Durch die regelmäßige Anpassung der Indexmiete wird verhindert, dass Vermieter längere Zeit mit einer zu niedrigen Miete auskommen müssen.

• Keine Zustimmung erforderlich: Bei einer Indexmiete sind Mieterhöhungen automatisch und bedürfen nicht der Zustimmung des Mieters.

• Umgehung der Kappungsgrenze: Bei einem Indexmietvertrag gibt es keine Begrenzung der Mietpreisanpassungen durch die Mietpreisbremse, wodurch auch höhere Mieterhöhungen möglich sind.

• Weniger Konflikte: Da die Regeln für Mieterhöhungen von Anfang an festgelegt sind, reduziert sich das Potenzial für spätere Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter.

Nachteile

• Mieterfluktuation: Eine höhere Miete durch eine Indexanpassung kann dazu führen, dass Mieter schneller kündigen und vermehrte Mieterfluktuation entsteht, was wiederum zu zusätzlichen Verwaltungskosten führen kann.
• Schwankungen des Index: Die Höhe der Anpassung der Miete an den Index kann unvorhersehbar sein und von Schwankungen des Verbraucherpreisindex abhängen. Das kann zu unerwarteten Schwankungen bei den Mieteinkünften führen, da der Index auch fallen kann.
• Keine Mietanpassung bei Modernisierung: Die Erhöhung der Miete bei einer Modernisierung der Immobilie ist nur unter bestimmten Bedingungen möglich.
• Haftung für falsche Berechnungen: Wenn der Vermieter die Indexmiete falsch berechnet oder anwendet, kann dies zu Rechtsstreitigkeiten mit Mietern führen, die Schadenersatzforderungen stellen können.

Wenn du als Vermieter die Indexmiete anwenden möchtest, gibt es einige Schritte, die du beachten musst, um die Miete rechtssicher und korrekt zu erhöhen. In diesem Abschnitt werden wir dir erläutern, wie die Umsetzung bei dir klappt.

• Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung: Die letzte Mieterhöhung muss mehr als 12 Monate zurückliegen.
• Feststellung des Indexwertes: Zunächst musst du den aktuellen Indexwert feststellen. Dieser Wert wird vom statistischen Bundesamt veröffentlicht und kann online eingesehen werden.
• Berechnung der neuen Miete: Anhand der Formel, die wir weiter oben im Artikel präsentiert haben, kannst du die neue Miete berechnen, indem du die Basismiete mit dem Verhältnis von aktuellen Indexwert und Basisindexwert multiplizieren.
• Schriftliche Mitteilung: Du musst dem Mieter schriftlich mitteilen, dass die Miete aufgrund der Indexmiete erhöht wird. Der aktuelle Indexwert, die neue Miete und der Zeitpunkt, ab dem die neue Miete gelten wird, sollte im Schreiben genannt werden.
• Wartezeit: Die Anpassung der Miete muss gemäß § 557b Abs. 2 BGB erst im übernächsten Monat nach Erhalt der Anpassungserklärung entrichtet werden.

Als Alternative zur Indexmiete können Vermieter auch folgende Optionen zur Mieterhöhung verwenden:

• Staffelmiete: Eine Möglichkeit ist die Staffelmiete, bei der die Miete in regelmäßigen Abständen um einen festgelegten Betrag erhöht wird.
• Ortsübliche Vergleichsmiete: Bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete können Vermieter den Mietpreis an die Mieten vergleichbarer Wohnungen anpassen.

Die Indexmiete bietet sowohl Vor- als auch Nachteile für Mieter und Vermieter. Für Mieter bedeutet diese Art von Mietvereinbarung eine gewisse Flexibilität, da die Miete an die Veränderungen des Verbraucherpreisindex angepasst wird und somit eine gewisse Planungssicherheit besteht. Für Vermieter kann die Indexmiete eine Möglichkeit sein, die Miete regelmäßig an die Inflation anzupassen und so eine angemessene Rendite zu erzielen.