Die Vermietung von Immobilien stellt für viele Vermieter eine beliebte Geldanlage dar. Experten weisen auf die steuerlichen Vorteile hin, die Immobilieninvestoren in Zukunft in Regionen mit knappen Wohnraum erwarten können: In Ballungsräumen sollen Wohnungsneubauten steuerlich unterstützt werden, indem die Kosten künftig mit fünf Prozent von der Steuer abgesetzt werden können. Bislang liegt der Steuersatz bei zwei Prozent pro Jahr.

Wir erklären dir, welche Mieteinnahmen du versteuern musst und in welchem Fall eine Steuerpflicht für dich entfallen kann. Außerdem zeigen wir dir, wie man im Handumdrehen Steuern auf Mieteinnahmen einsparen kann. Stichwort: Werbungskosten. Du erfährst hier, wie du ganz einfach die Höhe der Besteuerung deiner Erträge berechnen kannst.

Steuerpflicht bei Mieteinnahmen

Wer Gewinne aus der Vermietung von Immobilien erzielt, ist laut § 21 des Einkommensteuergesetzes (EStG) steuerpflichtig. Die Mieteinnahmen zählen als zu versteuerndes Einkommen des Vermieters und müssen dementsprechend in der Anlage V der Steuererklärung angegeben werden. Die zu versteuernden Mieteinnahmen werden grundsätzlich im Jahr der tatsächlichen Einnahmen steuerlich berücksichtigt.

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Die Höhe der Versteuerung hängt vom individuellen Einkommensteuersatz des Vermieters ab.

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Bei der Berechnung der Steuern bei der Vermietung werden den Mieteinnahmen jedoch immer die Werbungskosten gegenübergestellt. Das bedeutet, dass die Mieteinnahmen nicht in voller Höhe versteuert werden, sondern Werbungskosten und Abschreibungen steuerlich abgesetzt werden können. Auch weitere laufende Kosten können die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung von Immobilien mindern.

Freibeträge bei der Versteuerung von Mieteinnahmen

Die Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung einer Wohnung, eines Hauses oder Untervermietung eines Zimmers müssen als Einkünfte erst dann versteuert werden, wenn sie den Grundfreibetrag überschreiten. Nach dem Einkommenssteuergesetz bleiben Einnahmen, unabhängig von der Einkommensquelle, bis zum steuerlichen Grundfreibetrag (§ 32a EStG) in Höhe von derzeit 10.908 Euro (Alleinstehende) beziehungsweise 21.816 Euro (Verheiratete) steuerfrei.

Wie werden Mieteinnahmen versteuert?

Bei der Versteuerung von Mieteinnahmen wird zwischen zwei Interessengruppen unterschieden: private und gewerbetreibende Vermieter. Sowohl Privatpersonen, die ihre Wohnung oder ihr Haus vermieten oder verpachten, als auch Gewerbetreibende, müssen die Mieteinnahmen als Einkommen versteuern, sobald sie den steuerlichen Grundfreibetrag übersteigen.

Steuerpflicht bei privater Vermietung

Bei der privaten Vermietung von Immobilien muss man Mieteinnahmen als Einkommen versteuern. Anders als ein Gewerbetreibender muss ein privater Vermieter allerdings keine Umsatzsteuer berechnen oder abführen. Bei Mieteinnahmen von bis zu einem Wert von 35.000 Euro ist der Vermieter von der Umsatzsteuer befreit. Deine Mieteinnahmen aus vermieteten Immobilien, die über den Freibetrag hinausgehen, werden mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert.

Steuerpflicht bei gewerblicher Vermietung

Wer als professioneller Vermieter Wohnungen oder Häuser vermietet, gilt ab Mieteinnahmen von 35.000 Euro als ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen und muss seine Objekte mit einer Umsatzsteuer vermieten. Was vielleicht zunächst als lästig klingt, zeigt durchaus wahre Vorteile für dich.

Denn als umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen kann man Kosten, die für die Renovierung oder Sanierung einer gewerblich vermieteten Einheit entstehen, durch den Mehrwertsteuerbetrag in der Umsatzsteuervoranmeldung geltend machen. Das bedeutet: Ein umsatzsteuerpflichtiger Vermieter renoviert oder saniert Immobilien deutlich günstiger, indem dieser Rechnungen um 19 Prozent absetzen kann.

Steuern sparen bei der Vermietung

Der Kauf einer Immobilie birgt für den Vermieter ein großes Steuersparpotenzial. Schon die Suche nach dem passenden Standort kann einen deutlichen Steuervorteil mit sich bringen. Je nach Lage wird die Gewerbe- und Grunderwerbsteuer unterschiedlich hoch angesetzt. Während die Grunderwerbssteuer einmalig zu leisten ist, muss die Grundsteuer viermal im Jahr gezahlt werden. Ein Vergleich der Regionen und der Gewerbesteuer lohnt sich also durchaus.

Im ersten Jahr nach Anschaffung einer Immobilie lassen sich viele Kosten steuerlich mit anderen Einkünften verrechnen. Diese Ausgaben rund um den Immobilienkauf können von der Steuer abgesetzt werden: Die Maklerprovision, Notar- und Gutachterkosten. Folgende Kosten können im Einzelnen geltend gemacht werden und die Abgabe an den Fiskus schmälern:

Werbungskosten

Wer eine Immobilie vermietet, hat in der Regel laufende Kosten für die Erhaltung und Instandsetzung des Objektes. Stichwort: Werbungskosten. Vermieter müssen diese Kosten in dem Kalenderjahr steuerlich absetzen, in dem diese kostenwirksam geworden sind. Zu den absetzbaren Werbungskosten zählen unter anderem:

• Grundstückskosten (Kreditzinsen aus der Finanzierung)
• Renovierungs- und Reparaturkosten
• Grundsteuer
• Fahrtkosten
• Maklergebühren
• Kosten für Steuerberater, Anwalt und Notar
• Werbekosten für Inserate
• Lineare Abschreibungen der Anschaffungskosten
• Nebenkosten

Abschreibungen

Anschaffungs- oder Herstellungskosten für die Vermietung, die im Zusammenhang mit den Mieteinnahmen stehen, von der Steuer absetzen. Kosten, die für die Herstellung und Anschaffung der Immobilie anfallen, sind in der Regel einmalige Ausgaben und werden als Abschreibung für Abnutzung (AfA) über die Nutzungsdauer abgeschrieben.

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Wer eine möblierte Wohnung vermietet, kann das Inventar ebenfalls über die Nutzungsdauer von Möbeln und weiterer Ausstattung abschreiben.

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Zurzeit kann eine Immobilie, die vor 1925 errichtet wurde, jährlich mit zwei Prozent ihrer Anschaffungs- oder Baukosten abgeschrieben werden. Wohneinheiten, die nach dem Jahresende 1924 gebaut wurden, können mit 2,5 Prozent jährlich abgesetzt werden. Bei einer Fertigstellung der Immobilie nach dem 31. Dezember 2022, beträgt der Steuersatz 3 Prozent.

Schönheitsreparaturen

Wer Instandhaltungsarbeiten oder Reparaturen an einer vermieteten Einheit durchführt, der kann die Kosten dafür generell steuerlich geltend machen. Hierzu kann der Vermieter die Ausgaben in kurzen Zeiträumen von den Einnahmen abziehen - entweder in einem Satz pro Jahr oder über zwei bis fünf Jahre verteilt. Als Faustregel gilt: Kosten unter 410 Euro können direkt abgesetzt werden, höhere Beträge werden über mehrere Jahre verteilt.

Schuldzinsen aus Darlehen

Ein Immobilienkauf wird häufig durch ein Darlehen finanziert. Dieses kann der Vermieter innerhalb der monatlichen Kreditrate steuerlich abziehen: Der Vermieter kann die Zinszahlungen - nicht aber die Tilgungsanteile - in voller Höhe als Aufwendung geltend machen und die Einnahmen so reduzieren.

So simpel ist eine Steuerberechnung

Die Mieteinnahmen für eine vermietete Einheit müssen in der Anlage V der Steuererklärung angegeben werden. Grundsätzlich besteht die Berechnung der Steuern aus drei Komponenten: Einnahmen minus Ausgaben und lineare Abschreibung.

Als Einnahmen werden Kaltmiete sowie die Nebenkosten verstanden. Der Vermieter kann die geleisteten Nebenkosten dann aber später von den zu versteuernden Einnahmen abziehen.

Ebenso wie alle anderen mit der vermieteten Immobilie zusammenhängenden Ausgaben. Eine lineare Abschreibung dient der Gegenrechnung von der Abnutzung der Immobilie über die Nutzungsdauer. Dafür kann der Vermieter die AfA (Absetzung für Abnutzung) von der Steuer absetzen. Der Anschaffungspreis des Gebäudes dient als Rechnungsbasis, wovon 50 Jahre lang zwei Prozent der Mieteinnahmen in Anspruch genommen werden. Bei einem Gebäude, das vor dem 31. Dezember 1924 gebaut worden ist, beträgt der Wert 2,5 Prozent bei 40 Jahren.

Diese Beispielrechnung für eine Wohnung, die in Berlin für einen Kaufpreis von 300.000 Euro erworben wurde, verdeutlicht die Steuerberechnung:

Die wichtigsten Punkte im Überblick

Jeder Vermieter unterliegt einer Steuerpflicht, sobald die Mieteinnahmen den steuerlichen Grundfreibetrag (§ 32a EStG) von 10.908 Euro für Alleinstehende oder 21.816 Euro für verheiratete Personen überschreitet. Je nach individuellem Einkommensteuersatz müssen die Einnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung von Eigentumswohnungen, Häusern, Einliegerwohnungen oder Ferienwohnungen beim Finanzamt in der Steuererklärung des Einkommens Anlage V angegeben werden.

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In der Steuererklärung stellt der Vermieter seine zu versteuernden Einnahmen den Ausgaben und der linearen Abschreibung gegenüber.

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Insbesondere im ersten Jahr nach Kauf einer Immobilie steckt ein erhebliches Steuerpotenzial: Alle angefallenen Kosten lassen sich hier mit anderen Einnahmen verrechnen. Grundsätzlich muss jeder Vermieter in dem Jahr seine Aufwendungen von der Steuer absetzen, in dem sie tatsächlich kostenwirksam geworden sind.

Steuerlich relevante Werbungskosten sind unter anderem Grundstückskosten (Schuldzinsen), Instandhaltungsaufwendungen, Renovierungskosten oder die Gebäudeabschreibung. Aber auch weitere Kosten wie Maklergebühren, die lineare Abschreibung oder Nebenkosten wie Grundsteuer, Müllabfuhr und Wasser können von der Steuer abgesetzt werden.

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Praxistipp: Die Steueroptimierung kann der Rendite für Ihre Vermieteten Einheiten zu einem spürbaren Sprung verhelfen. Ein Steuerberater kann für Vermieter also der Schlüssel für deutliche Steuereinsparungen bedeuten: Zwar fallen für seine Leistungen zunächst Kosten an, gleichzeitig bewahrt er Vermieter dank fachkundiger Beratung vor zu hohen Abgaben an den Fiskus.

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Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken. Bitte wende Dich für eine Rechtsberatung an die zuständigen Behörden oder einen Anwalt.

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