Mieteinnahmen versteuern: Wie lassen sich Steuern sparen?

Mieteinnahmen müssen steuerlich geltend gemacht werden. Erfahre, was du bei der Steuerberechnung beachten musst und wie sich Steuern ganz einfach sparen lassen.

Marle Schwien

6 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 4 Dez. 2024

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Vermietung

Mieteinnahmen aus der Vermietung von Immobilien sind für viele eine attraktive Geldanlage, doch die steuerlichen Aspekte dürfen nicht übersehen werden. Experten betonen die Vorteile, die Immobilieninvestoren vor allem in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt erwarten können.

In diesem Artikel erfährst du, welche Mieteinnahmen du versteuern musst und unter welchen Umständen eine Steuerpflicht entfallen kann. Zudem zeigen wir dir, wie du durch Werbungskosten ganz einfach Steuern auf deine Mieteinnahmen senken kannst und wie du die Höhe der Besteuerung deiner Erträge berechnest.

Wer Gewinne aus der Vermietung von Immobilien erzielt, ist laut § 21 des Einkommensteuergesetzes (EStG) steuerpflichtig. Die Mieteinnahmen zählen als zu versteuerndes Einkommen des Vermieters und müssen dementsprechend in der Anlage V der Steuererklärung angegeben werden. Die zu versteuernden Mieteinnahmen werden grundsätzlich im Jahr der tatsächlichen Einnahmen steuerlich berücksichtigt.

Die Höhe der Versteuerung hängt vom individuellen Einkommensteuersatz des Vermieters ab.

Bei der Berechnung der Steuern bei der Vermietung werden den Mieteinnahmen jedoch immer die Werbungskosten gegenübergestellt. Das bedeutet, dass die Mieteinnahmen nicht in voller Höhe versteuert werden, sondern Werbungskosten und Abschreibungen steuerlich abgesetzt werden können. Auch weitere laufende Kosten können die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung von Immobilien mindern.

Die Besteuerung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung richtet sich nach dem individuellen Einkommensteuersatz des Vermieters. Die Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung einer Wohnung, eines Hauses oder Untervermietung eines Zimmers müssen als Einkünfte erst dann versteuert werden, wenn sie den Grundfreibetrag überschreiten. Nach dem Einkommenssteuergesetz bleiben Einnahmen, unabhängig von der Einkommensquelle, bis zum steuerlichen Grundfreibetrag (§ 32a EStG) in Höhe von 11.604 Euro (Alleinstehende) im Jahr 2024 steuerfrei. Für Verheiratete gilt der doppelte Betrag, also 23.208 Euro. Im Jahr 2025 wird der Grundfreibetrag auf 12.084 Euro angehoben und die Grenzwerte der Steuertabelle angepasst. Hier findest du die aktuellen Grenzwerte:

Quelle: finanz.de

Beachte! Bei kurzfristiger Untervermietung bleiben Mieteinnahmen bis 520 Euro im Jahr steuerfrei, doch sobald diese Grenze überschritten wird, müssen alle Einnahmen versteuert werden.

Bei der Versteuerung von Mieteinnahmen wird zwischen zwei Interessengruppen unterschieden: private und gewerbetreibende Vermieter. Sowohl Privatpersonen, die ihre Wohnung oder ihr Haus vermieten oder verpachten, als auch Gewerbetreibende, müssen die Mieteinnahmen als Einkommen versteuern, sobald sie den steuerlichen Grundfreibetrag übersteigen.

Nach Abzug der anfallenden Kosten werden die Mieteinnahmen als reguläres Einkommen betrachtet und entsprechend deinem persönlichen Steuersatz besteuert. Die Höhe der Steuerlast ergibt sich durch das Zusammenrechnen aller Einkünfte, was dann auch die Besteuerung deiner Mieteinnahmen umfasst.

Steuerpflicht bei privater Vermietung

Bei der privaten Vermietung von Immobilien muss man Mieteinnahmen als Einkommen versteuern. Anders als ein Gewerbetreibender muss ein privater Vermieter allerdings keine Umsatzsteuer berechnen oder abführen.

Steuerpflicht bei gewerblicher Vermietung

Wer durch die Vermietung von Wohnungen oder Häuser im vorherigen Jahr einen steuerpflichtigen Umsatz von höchstens 22.000 Euro erzielt und dessen voraussichtlicher Umsatz im aktuellen Jahr 50.000 Euro nicht überschreiten wird, gilt gemäß § 19 Umsatzsteuergesetz (UStG) als Kleinunternehmer. Trifft das für dich zu, giltst du als umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer und musst dies bei der Vermietung deiner Objekte berücksichtigen. Was vielleicht zunächst als lästig klingt, zeigt durchaus wahre Vorteile für dich.

Denn als umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen kann man Kosten, die für die Renovierung oder Sanierung einer gewerblich vermieteten Einheit entstehen, durch den Mehrwertsteuerbetrag in der Umsatzsteuervoranmeldung geltend machen. Das bedeutet: Ein umsatzsteuerpflichtiger Vermieter renoviert oder saniert Immobilien deutlich günstiger, indem dieser Rechnungen um 19 Prozent absetzen kann.

Gut zu wissen: Bei der Kurzzeitvermietung von Wohn- und Schlafräumen, bis zu 6 Monate, gilt ein reduzierter Umsatzsteuersatz von 7 Prozent.

Der Kauf einer Immobilie birgt für den Vermieter ein großes Steuersparpotenzial. Schon die Suche nach dem passenden Standort kann einen deutlichen Steuervorteil mit sich bringen. Je nach Lage wird die Gewerbe- und Grunderwerbsteuer unterschiedlich hoch angesetzt. Während die Grunderwerbssteuer einmalig zu leisten ist, muss die Grundsteuer viermal im Jahr gezahlt werden. Ein Vergleich der Regionen und der Gewerbesteuer lohnt sich also durchaus.

Im ersten Jahr nach Anschaffung einer Immobilie lassen sich viele Kosten steuerlich mit anderen Einkünften verrechnen. Diese Ausgaben rund um den Immobilienkauf können von der Steuer abgesetzt werden: Die Maklerprovision, Notar- und Gutachterkosten. Folgende Kosten können im Einzelnen geltend gemacht werden und die Abgabe an den Fiskus schmälern:

Werbungskosten

Wer eine Immobilie vermietet, hat in der Regel laufende Kosten für die Erhaltung und Instandsetzung des Objektes. Stichwort: Werbungskosten. Vermieter müssen diese Kosten in dem Kalenderjahr steuerlich absetzen, in dem diese kostenwirksam geworden sind. Zu den absetzbaren Werbungskosten zählen unter anderem:

• Grundstückskosten (Kreditzinsen aus der Finanzierung)
• Renovierungs- und Reparaturkosten
• Grundsteuer
• Fahrtkosten
• Maklergebühren
• Kosten für Steuerberater, Anwalt und Notar
• Werbekosten für Inserate
• Lineare Abschreibungen der Anschaffungskosten
• Nebenkosten

Abschreibungen

Anschaffungs- oder Herstellungskosten für die Vermietung, die im Zusammenhang mit den Mieteinnahmen stehen, von der Steuer absetzen. Kosten, die für die Herstellung und Anschaffung der Immobilie anfallen, sind in der Regel einmalige Ausgaben und werden als Abschreibung für Abnutzung (AfA) über die Nutzungsdauer abgeschrieben.

Wer eine möblierte Wohnung vermietet, kann das Inventar ebenfalls über die Nutzungsdauer von Möbeln und weiterer Ausstattung abschreiben. Bei Einrichtungsgegenständen, die weniger als 800 Euro kosten, kannst du den gesamten Betrag im Jahr des Kaufs steuerlich geltend machen.

Zurzeit kann eine Immobilie, die vor 1925 errichtet wurde, jährlich mit zwei Prozent ihrer Anschaffungs- oder Baukosten abgeschrieben werden. Wohneinheiten, die nach dem Jahresende 1924 gebaut wurden, können mit 2,5 Prozent jährlich abgesetzt werden. Bei einer Fertigstellung der Immobilie nach dem 31. Dezember 2022, beträgt der Steuersatz 3 Prozent.

Schönheitsreparaturen

Wer Instandhaltungsarbeiten oder Reparaturen an einer vermieteten Einheit durchführt, der kann die Kosten dafür generell steuerlich geltend machen. Hierzu kann der Vermieter die Ausgaben in kurzen Zeiträumen von den Einnahmen abziehen - entweder in einem Satz pro Jahr oder über zwei bis fünf Jahre verteilt. Als Faustregel gilt: Kosten unter 410 Euro können direkt abgesetzt werden, höhere Beträge werden über mehrere Jahre verteilt.

Schuldzinsen aus Darlehen

Ein Immobilienkauf wird häufig durch ein Darlehen finanziert. Dieses kann der Vermieter innerhalb der monatlichen Kreditrate steuerlich abziehen: Der Vermieter kann die Zinszahlungen - nicht aber die Tilgungsanteile - in voller Höhe als Aufwendung geltend machen und die Einnahmen so reduzieren.

Die Mieteinnahmen für eine vermietete Einheit müssen in der Anlage V der Steuererklärung angegeben werden. Grundsätzlich besteht die Berechnung der Steuern aus drei Komponenten:

• Einnahmen
• minus Ausgaben
• und lineare Abschreibung.

Als Einnahmen werden die Kaltmiete sowie die Nebenkosten verstanden. Der Vermieter kann die geleisteten Nebenkosten dann aber später von den zu versteuernden Einnahmen abziehen.

Ebenso wie alle anderen mit der vermieteten Immobilie zusammenhängenden Ausgaben. Eine lineare Abschreibung dient der Gegenrechnung von der Abnutzung der Immobilie über die Nutzungsdauer. Dafür kann der Vermieter die AfA (Absetzung für Abnutzung) von der Steuer absetzen. Der Anschaffungspreis des Gebäudes dient als Rechnungsbasis, wovon 50 Jahre lang zwei Prozent der Mieteinnahmen in Anspruch genommen werden. Bei einem Gebäude, das vor dem 31. Dezember 1924 gebaut worden ist, beträgt der Wert 2,5 Prozent bei 40 Jahren.

Diese Beispielrechnung für eine Wohnung, die in Berlin für einen Kaufpreis von 300.000 Euro erworben wurde, verdeutlicht die Steuerberechnung:

Die Steuer auf Mieteinnahmen von 1.000 Euro pro Jahr ist vom Gesamteinkommen abhängig. Die deutschen Steuersätze liegen im Jahr 2024 zwischen 14 und 45 Prozent. Bei einem jährlichen Gesamteinkommen von 15.000 Euro als Alleinstehender ergibt sich eine steuerliche Durchschnittsbelastung von 3,87 Prozent, was 581 Euro ergibt.

Bei einem jährlichen Gesamteinkommen von 32.000 Euro wären die Durchschnittsbelastung 15,71 Prozent und der Steuerbetrag 5.027 Euro. Um deinen genauen Steuersatz zu berechnen, musst du also dein gesamtes Einkommen zusammenrechnen. Der Einkommensteuerrechner des Bundes kann dir dabei helfen, deinen Steuersatz zu ermitteln.

Wenn Einkünfte nicht korrekt angegeben werden, ist dies Steuerhinterziehung. Steuerhinterziehung ist eine strafbare Handlung, die mit bis zu fünf Jahren Haft geahndet werden kann. Insbesondere wenn Mieter in ihrer Steuererklärung spezifische Kosten für Reparaturen oder Leistungen geltend machen, kann das Finanzamt den Vermieter identifizieren, der seine Einkünfte nicht angibt.

Jeder Vermieter unterliegt einer Steuerpflicht, sobald die Mieteinnahmen den steuerlichen Grundfreibetrag (§ 32a EStG) von 11.604 Euro für Alleinstehende oder 23.208 Euro im Jahr 2024 für verheiratete Personen überschreiten. Je nach persönlichen Einkommensteuersatz müssen die Einnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung von Eigentumswohnungen, Häusern, Einliegerwohnungen oder Ferienwohnungen beim Finanzamt in der Steuererklärung des Einkommens Anlage V angegeben werden. In der Steuererklärung stellt der Vermieter seine zu versteuernden Einnahmen den Ausgaben und der linearen Abschreibung gegenüber.

Insbesondere im ersten Jahr nach Kauf einer Immobilie steckt ein erhebliches Steuerpotenzial: Alle angefallenen Kosten lassen sich hier mit anderen Einnahmen verrechnen. Grundsätzlich muss jeder Vermieter in dem Jahr seine Aufwendungen von der Steuer absetzen, in dem sie tatsächlich kostenwirksam geworden sind.

Praxistipp: Die Steueroptimierung kann der Rendite für Ihre vermieteten Einheiten zu einem spürbaren Sprung verhelfen. Ein Steuerberater kann für Vermieter also der Schlüssel für deutliche Steuereinsparungen bedeuten: Zwar fallen für seine Leistungen zunächst Kosten an, gleichzeitig bewahrt er Vermieter dank fachkundiger Beratung vor zu hohen Abgaben an den Fiskus.