Vastgoed verhuren: alles wat je moet weten

Jij overweegt om jouw vastgoedbelegging te verhuren voor extra rendement. Je bent klaar om te starten en hebt je al aardig ingelezen. Maar weet je zeker dat je overal aan hebt gedacht? Een vastgoedbelegging verhuren is een serieuze onderneming en je wilt liever niets over het hoofd zien. Hoe zorg je er nu voor dat jouw beleggingsplan het hoogste rendement behaalt, op korte én lange termijn? Aan welke regels en wetgeving moet je je houden en waar moet je nog meer aan denken? Aram Sauer is eigenaar van University Housing en succesvol vastgoedbelegger. We gingen met hem in gesprek om ons te verdiepen in alle aspecten van het succesvol verhuren van vastgoed. Daarnaast spraken we met jurist Eva Godefroy (BDO) en belastingadviseur Arjan Endhoven (BDO) om voor jou de belangrijkste informatie te verzamelen.

De meest gekozen en meest voor de hand liggende optie voor vastgoedbeleggers is om het pand na aankoop en renovatie te verhuren. Zorg dat je van tevoren goed weet welke doelgroep past bij jouw vastgoedbelegging. Wanneer je je vastgoedbelegging voor langere tijd wil verhuren aan een gezin is het belangrijk dat er (basis)scholen in de buurt zijn. Richt je je op expats of studenten, dan is het belangrijk dat er bedrijven, universiteiten en/of een hogeschool in de buurt is. Daarnaast is het voor studenten ook belangrijk dat er voldoende mogelijkheden binnen het openbaar vervoer zijn én dat er nog wat te beleven valt in de omgeving.

Studenten hebben een snellere doorlooptijd: studies en stages zijn tijdelijk of worden onderbroken voor reizen naar het buitenland. Wanneer je gaat verhuren aan (internationale) studenten en/of expats, moet je je er dus van bewust zijn dat je vaker op zoek zult moeten naar nieuwe huurders. Een kortere doorlooptijd betekent dus meer tijdsinvestering en vereist een meer actieve rol van jou als verhuurder. Daarentegen is het rendement bij verhuur aan (internationale studenten natuurlijk wel hoger. Je kunt in hetzelfde pand immers meerdere kamers verhuren waardoor je meer inkomsten uit huur genereert. Ben je er bewust van dat bij het verhuren van meerdere kamers in één woning weer andere gemeentelijke regels gelden. Lees je dus opnieuw goed in. Het is geen regel, maar wel een bekend fenomeen dat studenten er een ander leven op nahouden dan gezinnen. Bij het verhuren aan studenten is het dan ook raadzaam om extra onderhoud en schoonmaakkosten in te calculeren, mocht dit nodig zijn.

Afhankelijk van je gekozen doelgroep, doorlooptijd en tijdsinvestering, is de volgende stap om je huurders te gaan werven.

Geschikte huurders vind je op verschillende plekken, maar de meest veelvoorkomende methode is tegenwoordig door via het internet op zoek te gaan. Door een advertentie te plaatsen op verschillende Sociale Media als Facebook en specialistische verhuurplatforms als HousingAnywhere heb je binnen no time veel reacties. Maar waar moet je nu aan denken als je op zoek gaat naar een passende huurder?

Wanneer je via een online advertentie op zoek gaat naar een huurder is het belangrijk dat je advertentie compleet en overzichtelijk is. Wees open en transparant en zorg ervoor dat de advertentie in ieder geval de volgende elementen bevat:

• Heldere, duidelijke foto’s van de ruimte die je verhuurt, maar ook van de gezamenlijke ruimte, de buitenkant van het pand en bij voorkeur de omgeving.
• Een duidelijke uiteenzetting van de kosten. Wat is de kale huur? Welke servicekosten zijn er en wat valt daaronder? Welke kosten komen er eventueel nog bij voor internet en dergelijke?
• Een duidelijke beschrijving van de faciliteiten die bij de woonruimte horen, zoals de badkamer, keuken, woonkamer en eventueel tuin of balkon.
• Is er sprake van borgstelling? Vermeld dat er dan altijd bij, evenals de hoogte van de borgsom.
• Eventuele belangrijke huisregels, zoals hierboven genoemd?

Houd de reacties op je geplaatste advertentie nauwlettend in de gaten: hoe sneller je contact opneemt met geïnteresseerde huurders, hoe betrouwbaarder je op hen overkomt.

Ga niet te overhaast te werk. Als verhuurder is het belangrijk om altijd een een inschatting te kunnen maken van het type huurder. Dus: ga het gesprek aan en kijk verder dan alleen de basisinformatie en het inkomen. Je weet op die manier, letterlijk, beter wie je in huis haalt.

Heb je twijfels over de betrouwbaarheid van je potentieel huurder? Kies dan voor een ander.

De vraag naar woonruimte is dermate groot dat jij als verhuurder een luxepositie in handen hebt. Wanneer je twijfels hebt, kun je er ook voor kiezen om een extra borg te vragen, een verklaring van de werkgever op te vragen of een garantstelling van ouders te eisen. Op die manier bouw je voor jezelf meer zekerheid in.

Samenwerking zoeken met de hogeschool en/of universiteit in de buurt is ook een slimme zet. Daar heeft men vaak goed zicht op studenten die nog een kamer zoeken. Ook kunnen ze uitwisselingsstudenten voordragen, die anders verzanden in een jungle van advertenties in een taal die ze meestal niet machtig zijn. Door de samenwerking met een universiteit of hogeschool aan te gaan, versterk je bovendien je reputatie als verhuurder.

Het vaststellen van een huurprijs is in Nederland aan regels verbonden. Deze regels zijn opgesteld door de overheid en worden bewaakt door de Huurcommissie. In Nederland wordt een onderscheid gemaakt tussen de sociale huur en de vrije sector. Bij de sociale verhuursector gelden andere regels dan bij de vrije sector. Bij de sociale sector ben je meer verbonden aan deze regels en wordt de huurder beter beschermd door de wet. Het is dus van essentieel belang dat je bekend bent met de wetten en regels die voor jou gelden rondom het opstellen van de huurprijs, maar vervolgens ook voor het verhogen van de huurprijs.

Er zijn verschillende factoren van belang wanneer je de maximale huurprijs berekent. Er wordt rekening gehouden met het feit of de woning zelfstandig of onzelfstandig is. Een onzelfstandige woning heeft bijvoorbeeld een gedeelde voordeur, keuken en badkamer. Bij een zelfstandige woning heb je eigen voorzieningen en een afsluitbare voordeur, ook al komt deze wellicht uit in een gemeenschappelijke ruimte, zoals bijvoorbeeld bij een appartementencomplex. Ook wordt er gekeken naar de oppervlakte van de kamer(s) en de functie ervan. Tot slot wordt er ook gekeken naar de aanwezigheid van centrale verwarming, sanitaire voorzieningen en eventuele buitenruimte, zoals een tuin of een balkon.

Wanneer je geschikte huurders hebt gevonden, zorg je dat zij, voordat ze de woning kunnen betrekken, een huurcontract tekenen. Zoals gezegd, bestaan er in Nederland veel regels en bescherming voor de huurder. Besteed dus extra aandacht aan het opstellen van je huurcontract. Laat je ook hier weer goed informeren en gebruik niet zomaar een standaard format van internet, zonder dit aan te vullen met wat voor jouw pand van belang is.

Bij het opstellen van een huurcontract is het belangrijk dat je de volgende aspecten zeker laat terugkomen:

• De NAW- gegevens van zowel huurder als verhuurder en de gegevens van (te gebruiken onderdeel van) het pand.
• Een specificatie van de huurkosten en servicekosten. Let op! Zorg je dat je servicekosten separaat vermeld op het huurcontract en specificeert waar de kosten voor zijn. Denk er ook aan om de borg te beschrijven, de betaaltermijn en de betaalwijze te specificeren.
• De afspraken rondom het onderhoud van het pand (zie paragraaf 8 van dit artikel).
• De ingangsdatum, einddatum en wettelijke opzegtermijn van de huurperiode.
• De Handtekening van zowel de huurder als verhuurder (Het leent ook om de huurder.

In Nederland geniet de huurder van huurbescherming, maar het blijft toch jouw pand. Neem dus ook in het contract op welke afspraken je wilt maken over schoonmaak, wijze van opzeggen, huisdieren, coöptatierecht en aanpassingen in de woning. Mag de huurder een muur schilderen? En hoe wil je dat de ruimte wordt opgeleverd wanneer de huurder weer vertrekt? Wanneer je een kamer in je eigen huis of als hospita wilt verhuren, gelden er ook weer andere regels. Laat je daarom goed informeren door de gemeente wat er van jou wordt verwacht en wat je rechten en plichten zijn in dat geval.

Maak je rendementsberekening altijd op basis van de huurcommissieprijs

Als vastgoedbelegger doe je er goed aan om te controleren of jouw woning onder de sociale- of de vrije huursector valt. Valt deze binnen de sociale sector, zorg dan dat je jouw rendement berekent met een aan de hand van het puntensysteem vastgestelde huurprijs. Op de website van de Huurcommissie vind je meer over dit waarderingsstelsel. In de vrije sector hoef je geen rekening te houden met het wettelijke puntensysteem. Wijk je bij een sociale sectorwoning af van deze huurprijs, dan kan het zijn dat je in de problemen komt. Wanneer jouw huurprijs hoger is dan wettelijk is vastgesteld, staat het de huurder vrij om hiervan melding te maken bij de huurcommissie, met huurverlaging en zelfs terugbetaling als gevolg.

In Nederland zijn er ook huurteams actief. Dat zijn bedrijven die erop gericht zijn om onrechtmatige huurprijzen op te sporen en aan de kaak te stellen. Wanneer je als verhuurder te veel huur vraagt van je huurders, kunnen ook zij hier acties op uitzetten. Belangrijk om te weten is dat deze huurteams jou als verhuurder daarna in de gaten zullen blijven houden. Houd je dus gewoon netjes aan de wettelijke gestelde bepalingen.

Er zijn natuurlijk altijd uitzonderingen op de regel. Wanneer jij met de huurder overeen kan komen dat je een hogere huur vraagt omdat je een volledige service en hoogstaande kwaliteit levert, is dit mogelijk. Zorg er echter altijd voor dat je deze overeenkomst goed vastlegt in het huurcontract.

In sommige gevallen kan er sprake zijn van contractbreuk. De huurder houdt zich niet aan de gemaakte afspraken en wil vertrekken. Dit kan natuurlijk komen door het afbreken van een studie, een reis door het buitenland of een andere onvoorziene omstandigheid. Zorg dat je als verhuurder van tevoren als weet hoe je hiermee om wilt gaan. In het geval van contractbreuk heb je als verhuurder rechten: zo mag je bijvoorbeeld de borgsom houden, eisen dat er een nieuwe huurder wordt aangedragen of eisen dat de huurder tot de afgesproken tijd huur blijft betalen. In alle gevallen doe je er goed aan om samen tot een oplossing te komen.

Een belangrijk deel van het verhuren is een juiste berekening van de servicekosten. Jij wilt immers winst maken. Bij het berekenen van je rendement hou je al rekening met de servicekosten en overige kosten die je maandelijks kwijt bent voor het pand. Deze kun je doorberekenen naar de huurder. Maar niet alle kosten mogen worden doorberekend naar de huurder. Bij het berekenen van de servicekosten, dien je rekening te houden met een aantal aspecten.

Je mag als verhuurder geen winst maken op de servicekosten, zorg dus voor goede berekeningen en specificaties.

Het is dus goed om te weten dat niet alle kosten die jij hebt als eigenaar van het pand mogen worden doorberekend op de huurder. Kosten als onroerendezaakbelasting (OZB) en riool- en afvalheffingen vallen namelijk niet direct onder de servicekosten. Bepaalde kosten en heffingen, zoals afvalverwerking, mag je wel doorberekenen aan de huurder, maar je moet dan zorgen voor een goede specificatie van deze kosten. Je moet immers naar de huurder kunnen verantwoorden waarom deze kosten vallen onder het verbruik van de huurder.

De volgende kosten vallen wel onder de servicekosten:

• Gas, water en elektriciteit

• Administratiekosten (max 5% van totaalsom)

• Huismeester

• Schoonmaakkosten

• Internetaansluiting

• Stoffering

  Wanneer je de woning verhuurt aan een gezin is het doorberekenen van de kosten simpel. Wanneer je echter meerdere kamers binnen hetzelfde pand verhuurt, vraagt dit om een goede berekening waarbij je als verhuurder rekening moet houden met de verdeelsleutel van de huurcommissie. De kosten moeten eerlijk verdeeld worden over de huurders, op basis van het gebruik van de woning en het oppervlak van de gehuurde ruimte.

Wanneer jouw beleggingspand een appartement is, heb je hoogstwaarschijnlijk te maken met een VVE (Vereniging van Eigenaren). De VVE is een belangrijke factor om rekening mee te houden alvorens over te gaan tot een investering. Wanneer er immers in het reglement is vastgelegd dat verhuur van de woning niet is toegestaan, heb je als investeerder natuurlijk minder opties. Alvorens je een pand koopt, vraag je alle documenten en verslaglegging van de VVE op en lees je deze goed door. Vraag jezelf dan ook het volgende af: ze actief? Zijn ze financieel gezond en is er een reservefonds voor groot onderhoud? Niet alle kosten voor de VVE mag je verhalen op de huurders. Wanneer het gaat om de verlichting in de gemeenschappelijke ruimtes, zoals ontvangst of de hal, mag je dit doorberekenen in de servicekosten van de huurder. Ook kosten voor bijvoorbeeld het onderhoud van lift vallen daaronder, omdat de huurder hier dagelijks gebruik van maakt. Wanneer het echter gaat over het reservefonds voor vervanging van het dak of ander groot onderhoud is dit voor rekening van de verhuurder als (mede)eigenaar van het pand.

Een VVE houdt in de meeste gevallen tweemaal per jaar een vergadering waarin de cijfers worden doorgenomen en belangrijke beslissingen gemaakt kunnen worden. Zorg dat je als vastgoedbelegger (en dus eigenaar van het pand) aanwezig bent bij deze vergaderingen. Ben je niet beschikbaar? Zorg dan dat iemand jou vertegenwoordigt, bijvoorbeeld jouw beheerder van het pand. Je wilt namelijk niet voor onaangename verrassingen komen te staan.

Het besluit kleine herstellingen is een wetsartikel wat bepaalt welke onderhoudswerkzaamheden voor de rekening van de huurder vallen en welke voor de verhuurders. Het is een slimme zet om deze bepalingen ook zoveel mogelijk vast te leggen in je huurovereenkomst om onnodige discussie te voorkomen. Leg vast dat klein onderhoud voor de rekening van de huurder valt en groot onderhoud bij de verhuurder. Wanneer je graag een specificatie wilt vastleggen kun je een voorbeeld vinden op de site van de rijksoverheid over onderhoud.

Als verhuurder ben jij verantwoordelijk voor het onderhoud van de woning en uiteraard wil je ook dat jouw beleggingspand in een goede staat verkeert. In het besluit kleine herstellingen wordt vastgesteld dat het buitenschilderwerk, het vervangen van scharnieren, sloten, technische installaties en verlichting, maar ook het vervangen en repareren van bijvoorbeeld de schoorsteen, oprit en regenafvoeren voor de rekening van de verhuurder zijn. Het gaat hierbij om groot onderhoud. Wanneer het gaat om het witten van de binnenmuren, kleine reparaties zoals kranen, en het schoonhouden van de woning is dit de verantwoordelijkheid van de huurder. Kortom, zorg dat je goed op de hoogte bent van de wet- en regelgeving en maak duidelijke afspraken om te voorkomen dat hierover een discussie ontstaat.

Maak samen met een makelaar een onderhoudsplan voor de langere termijn.

Jouw rendement blijft afhankelijk van de staat van de woning. Afhankelijk van de staat bij aankoop, maar ook afhankelijk van jouw mogelijkheden tot investering, is het maken van een onderhoudsplan voor de lange termijn van van cruciaal belang. Doe dit samen met een makelaar en/of laat je informeren door een betrouwbare aannemer.

Een onderhoudsplan is maatwerk, elk pand is immers uniek.

Een onderhoudsplan stel je zo op dat je later niet voor financiële verrassingen komt te staan. Zo heb je een goed beeld van je investering op dit moment, maar ook in de toekomst. In het onderhoudsplan neem je op welke aanpassingen, verbouwingen of renovaties er in de komende jaren nodig zullen zijn om de goede staat van jouw pand te bewaken. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het vervangen van de cv-ketel, het buitenschilderwerk, het vervangen of repareren van het dak of eventuele verbouwingen die jouw rendement op de langere termijn kunnen verhogen. Afhankelijk van jouw investeerdersprofiel zal je jouw onderhoudsplan ook moeten afstemmen op je wensen en plannen. Wanneer jij een hoge huur wilt blijven vragen, zul je ervoor moeten zorgen dat jouw pand altijd van hoge kwaliteit blijft. Dat betekent meer investeren.

Tevreden huurders zijn cruciaal voor het succes van je vastgoedbelegging.

Een tevreden huurder zorgt immers op verschillende gebieden voor succes. Wanneer jij als verhuurder zorgt voor een goede service, een eerlijke prijs en goed onderhoud, zal een huurder minder snel geneigd zijn om naar de huurcommissie te stappen. Ook worden er snel nieuwe huurders gevonden wanneer zij willen vertrekken (de beste reclame is immers mond-op-mond-reclame) en bovendien kun je in veel gevallen, wanneer je goed contact hebt met de huurder én goede service levert, ook een rendabele huurprijs vragen voor het verhuren van je vastgoedbelegging.

Bij achterstallig onderhoud heb je dan weer snel kans op klachten, wat voor beide partijen frustraties oplevert en veel onnodige energie, tijd én geld kost. Zorg dan ook voor duidelijke regels, een eerlijke huur en een pand dat in goede staat verkeert, dan heb je tevreden huurders met een prettige samenwerking tot gevolg. Sommige verhuurders, zeker wanneer zij verhuren aan expats, zorgen voor een extra service. Ze maken de huurder wegwijs in het land en de stad. Zorgen dat zij weten waar ze terecht kunnen en zijn beschikbaar voor vragen wanneer iets onduidelijk is. Wanneer iemand uit het buitenland komt, heeft hij of zij waarschijnlijk weinig bezittingen bij zich. Een gemeubileerde kamer, inclusief bedlinnen en handdoeken, een televisie en eventueel zelfs een fiets geeft de expat direct een prettig gevoel. En onthoud daarbij altijd: wat jij als verhuurder doet en uitstraalt, is jouw visitekaartje voor de toekomst.

De fiscale voordelen van beleggen in woningen voor verhuur zitten hem voor particuliere beleggers in de onbelaste waardestijging van een in privé gehouden woning én het inkomen wat je uit verhuur vergaart, wat eveneens onbelast is in box 3. Maar er kunnen ook nadelen zitten aan de belegging. Zo zijn de onderhoudskosten en de hypotheekrente niet aftrekbaar. Laat je dus goed informeren over belastingzaken. Laat je altijd bijstaan door een belastingadviseur om te zorgen dat, ook op het gebied van belasting, jouw rendement zo hoog mogelijk is.

Het natuurlijk altijd voorkomen dat de huizenmarkt inzakt en de waarde van de woning juist daalt. Daar staat tegenover is dat de woningmarkt erg transparant is. Je kunt de WOZ-waarde en transactieprijzen gemakkelijk opvragen. Dit is wel lastiger wanneer je een kantoorpand wil kopen als belegging. Voor je jaarlijkse belastingaangifte is de WOZ-waarde van je pand een belangrijke factor. Let goed op wanneer je deze WOZ-beschikking van de gemeente krijgt, want je hebt maar zes weken om in bezwaar te gaan wanneer jij het niet eens bent met de waarde. Laat je altijd goed informeren bij de belastingaangifte om het optimale rendement uit jouw vastgoedbelegging te halen.

Het energielabel van het pand is belangrijker dan ooit. Commercieel vastgoed moet energielabel A, B of C hebben. Een hypotheekverstrekking wordt lastiger wanneer het energielabel lager dan C is, iets wat na 2023 zelfs vrijwel onmogelijk zal worden. Banken willen hun financieringsbeleid vergroenen, ook voor niet-commercieel vastgoed zoals woningen.

Wanneer je te actief met je vastgoedinvestering bezig bent, kan de belastingdienst dit als werkzaamheden gaan zien. Hierdoor komen je huurinkomsten in box 1 te vallen. Wanneer je als bedrijf of BV aan de slag gaat is dit niet erg, maar wanneer je als particulier juist op een relatief makkelijk manier je geld wilt investeren is dit niet langer voordelig. In dit geval is het aan te raden om de werkzaamheden rond jouw beleggingspand waar mogelijk uit te besteden. Denk bijvoorbeeld aan bedrijven die voor jou aan de slag gaan met het vinden van geschikte huurders, zoals Housing Anywhere of University Housing, maar ook bedrijven of personen die uit jouw naam het pand gaan beheren. Zij zijn dan het eerste aanspreekpunt voor huurders wanneer zij vragen hebben, maar zijn ook verantwoordelijk voor het onderhoud aan jouw pand.

Een huisbaas of beheerder kan een particulier iemand zijn, maar ook een bedrijf dat panden beheert. Hij of zij is verantwoordelijk voor het onderhoud van het pand, maar houdt ook de vergunningen en veiligheid in de gaten. Wanneer er reparaties moeten worden uitgevoerd of wanneer er klachten zijn, zullen de huurders als eerste met deze beheerder in gesprek gaan. Op deze manier heb jij als vastgoedbelegger en eigenaar van het pand weinig omkijken naar het pand en voorkom je dat je werkzaamheden in box 1 vallen, waardoor je belastingvoordeel zou vervallen. De optimale manier om passief te beleggen in de woningmarkt!

Disclaimer: Elk vastgoedstuk is uniek. Dus elke vastgoedbelegging is ook uniek. Hoewel bovenstaande informatie gebaseerd is op feiten en succesvolle ervaringen, kunnen er geen rechten en/of garanties uit verleend worden. Beleggen, in welke vorm dan ook, blijft altijd een risico. Laat je daarom goed informeren.

Meer advies, tips en onderzoeken voor verhuurders en vastgoedbeheerders ontvangen? (max. één email per week? )Vul je gegevens hier in: