Housing Anywhere
NederlandVerhuurdersServicekosten berekenen

Servicekosten: wat valt daaronder en hoe bereken je ze?

User avatar
door Martijn de Graaf op 06 sep. 2018

Wanneer je een woonruimte, meerdere kamers of studio’s verhuurt heb je automatisch te maken met extra kosten zoals gas, water en licht. Maar je kunt ook denken aan kosten voor internet, de gemeentelijke heffingen of eventuele schoonmaakkosten. In het huurcontract worden ze omschreven als servicekosten. Maar wat valt hier precies allemaal onder, hoe pak je dat aan en aan welke regels moet je als verhuurder voldoen?

Wat valt er onder servicekosten?

Onder servicekosten verstaan we kosten die bovenop de kale huur van een kamer, appartement of huis komen. Als verhuurder is het belangrijk om te weten welke kosten je mag doorberekenen aan de huurder middels de servicekosten zodat je zelf geen onnodige kosten maakt. Er kan een onderscheid gemaakt worden tussen servicekosten en kosten voor nutvoorzieningen (gas, water, elektriciteit) maar in de praktijk valt vaak dit onder dezelfde noemer.

De volgende kosten vallen onder de servicekosten:

  • Gas, water- en elektriciteit
  • Internet (hier kun je internet vergelijken)
  • Administratiekosten (let op, deze mogen niet meer dan 5% van de totaalsom van de servicekosten zijn)
  • Gas, water en elektriciteit van gemeenschappelijke ruimten

Optionele servicekosten zijn:

  • Huismeester (salaris en onderhoud woning)
  • Schoonmaakkosten (gemeenschappelijke ruimtes)
  • Gebruik meubels en stoffering, zoals gordijnen, vloerbedekking en witgoed

De volgende kosten vallen niet onder de servicekosten:

  • Onroerendezaakbelasting (OZB)
  • Riool- en afvalheffingen

Over de riool- en afvalheffingen zijn Rijksoverheid het volgende: “De verhuurder kan bepaalde kosten en heffingen wel aan de huurder doorberekenen, maar niet via de servicekosten. Deze kosten moeten apart doorgerekend worden. Eigenaren krijgen de rekening voor eigenaarsheffingen (zoals de onroerendezaakbelasting) en gebruikers (huurders) voor gebruikersheffingen (zoals de afvalstoffenheffing). De aanslag voor de afvalstoffenheffing komt op naam van de gebruiker van het pand. Bij meervoudig gebruik van een pand (zoals particuliere kamerverhuur) gaat deze aanslag naar de eigenaar/verhuurder.

Per huis of huishouden?

Het is belangrijk om je te realiseren dat er verschil zit tussen de kosten voor één verhuurder en de kosten voor meerdere verhuurders in één huis. Wanneer je één huurder hebt, zijn de kosten te overzien. Je kunt maandelijks goed bijhouden welke kosten er worden gemaakt voor het verbruik van gas,water en elektra in de woning en aan het einde van het jaar is het maken van een overzicht simpel. Wanneer je meerdere huurders in één pand hebt zitten, is het belangrijk te realiseren dat je een goed overzicht moet maken met een vooraf afgesproken verdeelsleutel of de verdeelsleutel die de huurcommissie redelijk vindt. De verdeelsleutel bepaalt hoeveel je betaalt van de totaalsom aan de hand van het woonoppervlakte dat je gebruikt. Degene met de kleinste kamer, betaalt het laagste bedrag.

Aan het einde van het jaar heeft de huurder recht op een inzichtelijk overzicht waarin je kan aantonen dat de in rekening gebrachte kosten kloppen. Het is als verhuurder niet toegestaan om winst te maken op de servicekosten. Aan het einde van het jaar zal je dus eventuele teveel betaalde servicekosten evenredig over de huurders moeten terugbetalen. Wanneer de jaarafrekening hoger uitvalt dan verwacht, mag je als verhuurder de servicekosten eenmaal per jaar verhogen. Ook mag je met terugwerkende kracht een bijbetaling vragen aan de huurder. Hierbij is het van belang dat je inzichtelijk maakt dat de verbruikskosten van de woning hoger liggen dan op dat moment in de servicekosten is inbegrepen.

Een huurder mag een wijziging in de kosten voor het servicepakket weigeren indien het niet redelijk of inzichtelijk is. Als 70% van de huurders van het betreffende pand akkoord zijn gegaan, mag je als verhuurder de wijziging doorvoeren wanneer het om een service gaat die aan alle huurders wordt geleverd.

Download de startersgids voor verhuurders

Voor eigen rekening of inclusief?

Wanneer je meerdere huurders hebt kan het behoorlijk ingewikkeld zijn om de servicekosten en kosten voor de nutsvoorzieningen door te berekenen en er een overzichtelijk geheel van te maken. Je biedt hiermee natuurlijk wel een prettige service voor de huurders die je relatie met hen ten goede zal komen. Eva Godefroy (jurist ondernemingsrecht bij BDO Legal B.V.) adviseerde in ons artikel over regels en wetgeving om bij voorkeur enkel kale huur te rekenen en de overige kosten bij de huurder zelf te laten: ‘Laat je huurders zelf de kosten van internet en gas, licht en water regelen, en dit onderling verrekenen. Dit voorkomt een hoop gedoe. Bovendien leert de ervaring dat ze ineens een stuk bewuster omgaan met hun energie- en waterverbruik!’ Zij waarschuwt namelijk dat het verrekenen van de kosten een ingewikkeld en tijdrovend onderdeel is die verhuurders vaak onderschatten. Daarnaast zijn er regelmatig wisselingen in de kamerbewoning waardoor het soms een hele opgave kan zijn om de juiste huurders te traceren en aan het einde van het jaar de verrekening op te kunnen maken.

Regels en wetgeving

Als verhuurder ben je wettelijk verplicht om kosten voor de huurder op te splitsen in kale huur en servicekosten. Het is dus raadzaam om dit in het huurcontract goed vast te leggen. Voor het berekenen van de servicekosten gelden twee voorwaarden: het bedrag moet redelijk zijn én de kosten moeten daadwerkelijk gemaakt worden. Als verhuurder mag je, zoals eerder gezegd, geen winst maken op de servicekosten. Je bent als verhuurder dan ook verplicht om jaarlijks een overzicht te geven van de gemaakte kosten waarin alle posten apart worden vermeld. Dit jaaroverzicht moet uiterlijk zes maanden na het betreffende kalenderjaar beschikbaar zijn voor de huurder. Zonder dit overzicht mag een huurder bijvoorbeeld een verhoging weigeren. Wanneer een huurder het bedrag voor de servicekosten te hoog vindt, kan hij of zij hiermee naar de huurcommissie stappen om een procedure te starten waarbij gekeken wordt welk bedrag redelijk is voor de betreffende woning. Door je huurders inzicht te geven in waar de kosten vandaan komen, voorkom je dit.

Voor het berekenen van kosten voor een gemeubileerd en gestoffeerd appartement of kamer mag je als verhuurder 20% van de aankoopwaarde per meubel/witgoed per jaar rekenen. Wanneer de meubels ouder zijn dan 5 jaar mag 20% van de tweedehandsverkoopwaarde worden berekend. Kijk eens op marktplaats voor de verkoopwaarde van vergelijkbare meubels. Gaat het over meubels die in een gezamenlijke ruimte staan, dan moeten de kosten ook verdeeld worden over het aantal gebruikers van die ruimte.

Besparen

Het is als verhuurder natuurlijk interessant om mogelijkheden te onderzoeken die het energie- en waterverbruik besparen. Een hoger energielabel levert immers voor alle partijen een voordeel op. Opties die je kunt overwegen zijn onder andere het plaatsen van zonnepanelen (met bijkomend belastingvoordeel), het aanbrengen van extra isolatie, mechanische ventilatie of energiezuinige apparatuur. Op www.verbeteruwhuis.nl kun je eenvoudig de gegevens van jouw woning invoeren en gelijk zien welke energiebesparende mogelijkheden er zijn en welke subsidies of leningen hiervoor beschikbaar zijn bij jouw gemeente en/of provincie.

Meer weten?

Wil je meer weten over het opstellen van een huurcontract, wet- en regelgeving rondom verhuur of heb je andere vragen na het lezen van dit artikel? Neem dan een kijkje op onze website voor nog veel meer interessante artikelen of neem contact met ons op, we beantwoorden je vragen graag!

Blijf op de hoogte

Meer advies voor verhuurders en vastgoedbeheerders, maximaal één email per week? Vul je gegevens hier in:

User avatar
door Martijn de Graaf op 06 sep. 2018
Klaar om je nieuwe huurder te vinden? Plaats je kamer
Deel