Housing Anywhere
NederlandVerhuurdersContractbreuk door huurder

Wat te doen bij opzegging of contractbreuk door je huurder?

User avatar
door Martijn de Graaf op 13 aug. 2018

Het kan voorkomen dat een huurder zich niet aan de afspraken in een huurcontract houdt. Hij of zij kan hiervoor verschillende redenen hebben, zoals het stopzetten van een studie of (tijdelijke) verhuizing naar een andere stad vanwege studie, stage of werk. Hoe ga je als verhuurder hiermee om? We zetten een aantal tips voor je op een rij.

1. Opzegtermijn

Als het goed is, heb je als verhuurder in het huurcontract een opzegtermijn afgesproken. Wettelijk gezien is de opzegtermijn van een huurder één maand. Voor een verhuurder geldt een opzegtermijn van minimaal drie maanden. Zowel huurders als verhuurders moeten de huur schriftelijk en per aangetekende brief opzeggen.

Zegt een huurder zijn of haar huurcontract op, dan heb je als verhuurder recht op de huur tot en met het einde van de volgende kalendermaand. In de meeste gevallen spreek je af per welke datum de huurder vertrekt.

Hoe langer de huurder in de woning verblijft, hoe langer de opzegtermijn voor jou als verhuurder wordt:

Woonduur van de huurderMinimale opzegtermijn
Minder dan 1 jaar3 maanden
Meer dan 1 jaar4 maanden
Meer dan 2 jaar5 maanden
Meer dan 3 jaar6 maanden

2. Huurbescherming

In Nederland genieten huurders huurbescherming. Een belangrijk aspect om rekening mee te houden als verhuurder. Zo mag je als verhuurder niet zomaar de huur opzeggen. Er zijn uitzonderingen waarin dit als verhuurder wél mag:

Wanneer er sprake is van wanprestatie door huurachterstand of overlast: In geval van wanprestatie gedraagt de huurder zich niet conform afspraak. Hij betaalt de huur niet of verzorgt overlast richting andere bewoners of de buurt. Als verhuurder sta je in je recht om de huur op te zeggen. Daarbij kun je bij de rechter een directe beëindiging van het contract eisen.

Wanneer de huurder een (redelijke) wijziging in het huurcontract niet accepteert: Is er bijvoorbeeld sprake van renovatie van de woning om energiebesparing mogelijk te maken en stemt de huurder niet in, dan heb je het recht de huur te beëindigen. Let op: de wijziging in het huurcontract mag niet over de huurprijs of servicekosten gaan.

Wanneer de verhuurder de woning zelf dringend nodig heeft: Als je als verhuurder de woning zelf dringend nodig hebt voor bijvoorbeeld je eigen gezin, mag je de huur opzeggen. Jouw belang moet dan wel zwaarder wegen dan dat van de huurder. In sommige gevallen moet de verhuurder een passende vervangende woonruimte vinden.

Zoals eerder genoemd zeg je de huur altijd per aangetekende brief op. Wanneer je bij bovenstaande situaties niet tot overeenstemming komt met de huurder, kun je als verhuurder zes weken na het versturen van die brief naar de rechter stappen. De rechter beslist dan of de huuropzegging rechtmatig is en kan eventueel een datum voor ontruiming van de woning geven.

Download de startersgids voor verhuurders

3. Contractbreuk

Hoewel het bij het verhuren aan studenten niet gebruikelijk is, kan het zijn dat je in het contract hebt opgenomen dat de huurder minimaal een jaar in de woning blijft wonen. Dit is in dat geval een wettelijke afspraak waaraan beide partijen zich moeten houden. Wanneer een huurder binnen het jaar de woning wil verlaten, geldt dit als contractbreuk.

Als verhuurder mag je de huurder aan dit contract houden, wat betekent dat de huurder verplicht is om tot het einde van het jaar de huur te betalen, of ten minste totdat een nieuwe huurder is gevonden. Je hebt daarbij wel de verplichting om maximale inzet te tonen om nieuwe huurders te vinden. Wanneer de huurder weigert aan de betaalverplichting te voldoen, kun je naar de kantonrechter stappen.

4. Borgsom

Het is gebruikelijk om bij aanvang van het huurcontract de huurder een borgsom te laten betalen. In veel gevallen staat dit bedrag gelijk aan de hoogte van één maand huur. Wanneer de huurder eerder het contract opzegt dan in de huurovereenkomst is afgesproken, kan dit betekenen dat de borgsom vervalt. Dit is vaak voor een huurder een stok achter de deur om zich aan de regels te houden. Een borgsom is natuurlijk ook een goede garantie in geval van vernieling of overlast.

Oplossingen

Goed om te bedenken is dat huurders ook een goede reden voor contractbreuk kunnen hebben. In dit geval kun je als verhuurder ervoor kiezen om in te stemmen met het ontbinden van het contract. In het prettigste geval maak je samen afspraken over wanneer hij of zij de woning verlaat.

Je kunt overeenkomen dat de huurder een nieuwe huurder voorstelt, zodat er geen sprake is van leegstand. Dit kun je eventueel vooraf in het contract vastleggen. Het is dan wel belangrijk om zelf in te schatten of je de keuze aan de huurder overlaat, of liever zelf bepaalt wie je nieuwe huurder wordt. Bedenk daarbij dat het meestal niet lastig is om een nieuwe huurder te vinden, zeker niet als het gaat om studentenkamers.

Meer weten? Laat je altijd goed adviseren wanneer er sprake is van huuropzegging of contractbreuk. Bij het Juridisch Loket in jouw stad kun je altijd gratis juridisch advies vragen. Je kunt vrijblijvend binnenlopen op het spreekuur of telefonisch contact opnemen. Op onze site vind je ook nog artikelen over het opstellen van een huurcontract, het vinden van nieuwe huurders, huurbescherming en nog veel meer.

Blijf op de hoogte

Meer advies voor verhuurders en vastgoedbeheerders, maximaal één email per week? Vul je gegevens hier in:

User avatar
door Martijn de Graaf op 13 aug. 2018
Klaar om je nieuwe huurder te vinden? Plaats je kamer
Deel