Modernisierung der Mietwohnung: Maßnahmen für Vermieter

Erfahre als Vermieter alles Wichtige zur Modernisierung deines Mietobjekts, von der Ankündigung bis zur Mieterhöhung.

Paulin

5 Minuten Lesezeit

·

Aktualisiert am 15 Nov. 2024

·

Vermietung

Die Modernisierung der Mietwohnung kann die Wohnqualität für Mieter erheblich verbessern und gleichzeitig den Wert der Immobilie steigern. In diesem Artikel erfährst du, was du als Vermieter über die Modernisierung deines Mietobjekts wissen musst. Wir erklären dir, wie du die Modernisierung ankündigst und wann du die Miete erhöhen kannst.

Die Modernisierung eines Mietobjekts bezieht sich auf eine Reihe von baulichen, technischen oder energetischen Modernisierungsmaßnahmen, die durchgeführt werden, um die Wohnqualität zu verbessern, die Energieeffizienz zu steigern oder das Erscheinungsbild zu erneuern.

Gemäß § 555b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) gehören folgende Maßnahmen zur Modernisierung einer Immobilie:

• Energetische Modernisierung
• Umweltschutz und Ressourcenschonung
• Wassereinsparung
• Erhöhung des Nutzwerts
• Glasfaseranschluss
• Verbesserung der Wohnverhältnisse
• Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und keine Erhaltungsmaßnahmen gemäß § 555a des BGB sind.
• Schaffung von neuem Wohnraum

Was fällt nicht unter Modernisierungsmaßnahmen?

Gemäß einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21. November 2017 fallen bauliche Veränderungen, die den Charakter einer Mietwohnung grundlegend verändern würden, gesetzlich nicht unter Modernisierungsmaßnahmen.

Außerdem gehören Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten wie beispielsweise der Austausch eines defekten Heizkessels nicht zur Modernisierung eines Mietobjekts. Wenn man hingegen auf eine nachhaltige Pelletheizung umstellt, wodurch der Mieter Energie einspart, gilt es als Modernisierungsmaßnahme.

Vermieter in Deutschland sind nicht verpflichtet, Modernisierungen durchzuführen, es sei denn, gesetzliche Vorgaben wie das Gebäudeenergiegesetz machen sie notwendig. Meist sind Modernisierungen freiwillig und dienen dazu, den Immobilienwert zu steigern oder die Energieeffizienz zu verbessern. Kosten dafür können unter bestimmten Bedingungen auf die Mieter umgelegt werden (§ 555b BGB).

Eine Sanierung bezieht sich auf umfassende Renovierungsarbeiten, die strukturelle Reparaturen einschließen, um eine Immobilie in einen besseren Zustand zu versetzen, während Modernisierung gezielte Verbesserungen umfasst, um die Wohnqualität und Effizienz zu steigern, ohne notwendigerweise strukturelle Schäden zu beheben.

Eine Sanierung ist oft notwendig, um schwerwiegende Schäden zu korrigieren, während Modernisierung darauf abzielt, die Immobilie zu aktualisieren oder aufzuwerten, um den aktuellen Standards und Bedürfnissen gerecht zu werden.

Die Sanierung einer Immobilie kann das Entfernen von Schimmel oder das Trockenlegen eines feuchten Kellers einschließen. Modernisierungsmaßnahmen hingegen umfassen den Einbau einer neuen Heizung oder die Dämmung eines Daches.

Gemäß § 555c des BGB ist es die Pflicht des Vermieters, dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn geplanter Modernisierungsmaßnahmen an einem Haus oder einer Wohnung eine schriftliche Modernisierungsankündigung zukommen zu lassen. Diese Mitteilung kann schriftlich per Brief oder E-Mail übermittelt werden und muss folgende Informationen beinhalten:

• Art und Umfang der Maßnahme: Du musst detailliert beschreiben, welche Modernisierungsmaßnahmen geplant sind und wie sich die Wohnung verändern wird beziehungsweise wie die Modernisierungsmaßnahme den künftigen Mietgebrauch beeinflusst.
• Beginn der Baumaßnahme: Die Modernisierungsankündigung muss den geplanten Beginn der Modernisierungsmaßnahme festlegen.
• Voraussichtliche Dauer der Arbeiten: Der Vermieter sollte eine Schätzung zur voraussichtlichen Dauer der Modernisierungsarbeiten geben, damit der Mieter eine Vorstellung davon hat, wie lange die Beeinträchtigungen andauern.
• Voraussichtliche Mieterhöhung: Es ist erforderlich, dass die Modernisierungsankündigung Informationen zur geschätzten Mieterhöhung enthält, die aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen erwartet wird.
• Künftige Betriebskosten: Du solltest du auch die geschätzten Auswirkungen auf die zukünftigen Betriebskosten des Mietobjektes darlegen, die sich aufgrund der Modernisierungsarbeiten ergeben können.

Folgendes Musterschreiben kann dir dabei helfen, die Modernisierungsankündigung zu verfassen.

In der langfristigen Planung ist es ratsam, zu berücksichtigen, wie lange zentrale Bauteile von Gebäuden in der Regel ihre Funktionalität behalten und wann Erneuerungen in Betracht gezogen werden sollten. Der Zustand einer Immobilie wird nicht allein durch ihr Alter bestimmt, sondern auch durch die Qualität der verwendeten Baumaterialien und die Intensität ihrer Nutzung.

Die Nutzungsdauer kann daher variieren. Zum Beispiel können Heizungsanlagen etwa 10 bis 50 Jahre in Verwendung sein, Wasserleitungen 25 bis 40 Jahre, Sanitäranlagen 15 bis 40 Jahre und Elektroinstallationen 20 bis 50 Jahre.

Der Mieter muss Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich dulden, sofern sie ordnungsgemäß angekündigt wurden. Eine Ausnahme besteht, wenn die Maßnahmen für den Mieter oder seine Familie eine unzumutbare Belastung darstellen würden. Dabei werden auch die Interessen des Vermieters und anderer Mieter berücksichtigt.

Der Mieter sollte eventuelle Einwände rechtzeitig, spätestens bis zum Ende des Folgemonats nach Erhalt des Ankündigungsschreibens, mitteilen. Falls der Vermieter die Frist nicht erwähnt hat, können Einwände auch zu einem späteren Zeitpunkt vorgebracht werden.

Die umlagefähigen Kosten umfassen Baumaterial, Handwerkerkosten und sogar die Eigenleistungen des Vermieters. Der Vermieter muss alle Kosten nachweisen, sie auf die einzelnen Wohnungen aufteilen und die resultierende Mieterhöhung transparent darlegen.

Maßnahmen, die dazu beitragen, erneuerbare Energie zu sparen oder zum Umweltschutz beitragen, können nicht auf den Mieter umgelegt werden. Dies gilt auch für Arbeiten, die zusätzlichen Wohnraum schaffen. Zum Beispiel trägst du als Vermieter die Kosten für die Installation einer Photovoltaik-Anlage oder den Ausbau eines Dachgeschosses.

Welche Modernisierungsmaßnahmen können nicht auf den Mieter umgelegt werden?

Nicht alle Kosten einer Modernisierung dürfen auf die Mieter umgelegt werden. Beispiele für nicht umlagefähige Maßnahmen sind:

• Arbeiten, die den Charakter der Wohnung grundlegend verändern (z. B. Umbau in ein Loft).
• Maßnahmen, die ausschließlich dem Vermieter einen Vorteil bringen, ohne die Wohnqualität oder Effizienz zu verbessern.
• Umweltschonende Maßnahmen, die zwar langfristig Kosten sparen (z. B. Photovoltaikanlagen), aber nicht direkt die Wohnverhältnisse der Mieter verbessern.
• Die Schaffung neuen Wohnraums, wie z. B. der Ausbau eines Dachgeschosses, ist ebenfalls nicht umlagefähig.

Seit Januar 2019 gelten in Deutschland strengere Regeln für das Umlegen von Modernisierungskosten auf den Mieter. Innerhalb von sechs Jahren dürfen Vermieter nur noch zwei Euro pro Quadratmeter auf den Mietpreis aufschlagen, wenn die ursprüngliche Miete unter 7 Euro pro Quadratmeter lag. Bei höheren Mieten können bis zu drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren erhöht werden.

Die Kappungsgrenze der Modernisierungskosten dient als Schutz für den Mieter, die damit nach einer Modernisierung keinen rasanten Anstieg ihrer Miete fürchten müssen. Gleichzeitig bietet die Regelung auch dem Vermieter einen Vorteil: Mit der Einführung des Mietrechtsanpassungsgesetzes kann der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen bis zu 10.000 Euro mit 30 Prozent Erhaltungsaufwand ansetzen. 70 Prozent der Modernisierungskosten dürfen dann umgelegt werden.

Die jährliche Mieterhöhung darf nicht mehr als 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten betragen. Angenommen, die Modernisierungskosten belaufen sich auf 25.000 Euro, würde dies eine Erhöhung von 2.000 Euro pro Jahr bedeuten. Falls die Arbeiten zur Modernisierung mehrere Wohnungen betreffen, werden die Kosten entsprechend ihrem Umfang und Nutzen auf die einzelnen Mieter verteilt.

Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung wird mit Beginn des dritten Monats nach Zustellung der Mieterhöhung wirksam (§ 559b BGB). Das bedeutet, der Mieter zahlt die erhöhte Miete erst nach Ablauf einer Frist von drei Monaten.

Wann kommt es zu keiner Mieterhöhung bei einer Modernisierung?

Die Möglichkeit einer Mieterhöhung bei Modernisierung der Immobilie kann ausgeschlossen sein, wenn die neue Miete einschließlich der Betriebskosten für den Mieter eine unzumutbare finanzielle Belastung darstellen würde, was bedeutet, dass die neue Miete praktisch nicht mehr bezahlbar wäre. Wenn die neue Miete mehr als 30 bis 40 Prozent des Haushaltseinkommens ausmacht, ist der Mieter nicht verpflichtet, die Maßnahmen zu akzeptieren.

Beachte! Falls du in der Ankündigung zur Modernisierung auf die Option eines Härteeinwandes hingewiesen hast, ist der Mieter verpflichtet, seine Gründe für eine finanzielle Härte schriftlich bis zum Ende des auf die Ankündigung folgenden Monats mitzuteilen.

Ist eine Modernisierungsmieterhöhung bei einem Staffelmietvertrag möglich?

Bei der Staffelmiete ist eine Mieterhöhung basierend auf der ortsüblichen Vergleichsmiete und aufgrund von Modernisierungen während der Vertragslaufzeit nicht möglich. Laut eines Urteils des Landgerichts Berlin 2018 (Az. 65 S 225/17) ist auch eine nachträgliche Mieterhöhung nicht zulässig, wenn eine Staffelmiete vereinbart wurde. Der Mieter muss lediglich die in der Staffel festgelegte Mieterhöhung zahlen.

Mieter haben in der Regel das Recht, die Miete zu mindern, wenn Modernisierungsarbeiten ihre Wohnsituation erheblich beeinträchtigen. Bei energetischen Modernisierungen gilt jedoch eine Ausnahme: In den ersten drei Monaten der Arbeiten steht dem Mieter kein Minderungsrecht zu. Die Höhe der Mietminderung hängt von der Schwere der Beeinträchtigung ab und sollte sorgfältig abgewogen werden, da eine übermäßige Mietminderung zu Problemen führen kann.

Die Modernisierung eines Mietobjekts kann die Wohnqualität der Mieter steigern und den Immobilienwert erhöhen, was auch die Vermietung attraktiver macht. Vermieter müssen jedoch eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung vorlegen, die Art, Umfang, Beginn und die voraussichtliche Mieterhöhung klar darlegt. Mieter müssen solche Maßnahmen in der Regel dulden, es sei denn, sie stellen eine unzumutbare Belastung dar. Die Kosten können teilweise auf die Mieter umgelegt werden, wobei seit Januar 2019 klare Grenzen für Mieterhöhungen gelten.