Kappungsgrenze bei Mieterhöhung: Infos für Vermieter

Lerne alles über die Kappungsgrenze im deutschen Mietrecht: wie sie Mieterhöhungen begrenzt und was du beachten musst.

Paulin

6 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 5 Mai 2025

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Gesetze

Bei der Vermietung einer Immobilie ist es wichtig, die rechtlichen Aspekte im Blick zu behalten. Ein besonders relevantes Thema für Vermieter ist die Kappungsgrenze im deutschen Mietrecht. Diese Regelung zielt darauf ab, die Balance zwischen fairen Mietpreisen und angemessenen Renditen zu wahren. Im folgenden Artikel erklären wir, wie die Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung funktioniert, für wen sie gilt und welchen Einfluss sie auf den Vermieter hat.

Die Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung begrenzt die maximale Erhöhung von Mieten innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren. Die gesetzliche Grundlage dafür findet man in § 558 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Solltest du als Vermieter eine Mieterhöhung planen, empfehlen wir dir daher diese Grenze im Auge zu behalten.

Die Kappungsgrenze in Deutschland gilt für Vermieter von Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten. Sie betrifft bestehende Mietverhältnisse mit Bestandsmieten sowie Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 des BGB).

In folgenden Situationen kommt die Kappungsgrenze nicht zur Anwendung:

• Bei neu abgeschlossenen Mietverträgen
• Bei öffentlich gefördertem Wohnraum
• Bei einer Mieterhöhung aufgrund von Veränderungen der Betriebskosten (§ 560 BGB)
• Bei einer Mieterhöhung, die beispielsweise auf die Nutzung eines Nebenraums zurückzuführen ist
• Bei Zuschlägen für die Untervermietung und zusätzliche Gebühren aufgrund von gewerblicher Nutzung
• Bei Erhöhung der Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB

Indexmietverträge basieren auf dem Verbraucherpreisindex und die Miete wird entsprechend diesem Index angepasst. Da Indexmieten eher eine automatische Anpassung an wirtschaftliche Entwicklungen sind, fallen sie nicht unter die Begrenzungen der Kappungsgrenze.

Staffelmieten sind von der Kappungsgrenze ausgenommen. Bei Staffelmietverträgen ist die Miete bereits im Voraus für bestimmte Zeiträume festgelegt und die Erhöhungen erfolgen automatisch gemäß den vertraglich vereinbarten Staffeln.

Die genaue Höhe der Kappungsgrenze variiert je nach Bundesland in Deutschland. Sie beträgt üblicherweise 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. In einigen Regionen Deutschlands kommt jedoch die reduzierte Kappungsgrenze von 15 Prozent zur Anwendung. Das bedeutet, dass die Miete in angespannten Wohnungsmärkten in diesem Zeitraum nicht um mehr als den festgelegten Prozentsatz erhöht werden darf.

Im Koalitionsvertrag der deutschen Bundesregierung wurde angekündigt, dass zum Schutz von Mietern die Kappungsgrenze in angespannten Märkten in den kommenden Jahren auf 11 Prozent in drei Jahren reduziert werden soll. Außerdem soll die Mietpreisbremse bis zum Jahr 2029 verlängert werden.

Bei einer Mieterhöhung durch Modernisierung gelten bundesweit festgelegte Kappungsgrenzen gemäß § 559 Abs. 3a BGB, ohne separate Länderverordnungen. Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete modernisierter Wohnungen nicht um mehr als 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Für Mieten bis 7 Euro pro Quadratmeter beträgt die maximale Steigerung 2 Euro (§ 559 Abs. 3a BGB).

Seit dem 1. Januar 2024 gilt für den Heizungsaustausch außerdem eine neue Grenze: maximal 50 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche.

In Regionen, in denen die Mietpreisbremse gilt und in denen die Gefahr besteht, dass nicht ausreichend Mietwohnungen zu angemessenen Konditionen zur Verfügung stehen würden, wurde die reduzierte Kappungsgrenze von 15 Prozent eingeführt. 360 Städte und Gemeinden in Deutschland haben diese bereits eingeführt.

Die Anwendung der Kappungsgrenze erfolgt auch dann, wenn eine bisherige Erhöhung der Miete von 20 Prozent innerhalb der letzten drei Jahre stattgefunden hat, jedoch die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht wurde. In so einem Fall, darfst du die Miete nur so weit anheben, dass entweder die Kappungsgrenze oder die ortsübliche Vergleichsmiete erreicht wird.

Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in Hamburg bleibt gemäß des Beschlusses des Senats unverändert bei 15 Prozent innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren bestehen. Hamburg setzt somit seine Maßnahme fort, Mieterhöhungen auf höchstens 15 Prozent über einen Zeitraum von drei Jahren zu begrenzen. Die Verordnung der reduzierten Kappungsgrenze von 15 Prozent wurde ab dem 1. September 2023 bis 31. August 2028 verlängert.

Auch in Berlin wurde im März 2023 beschlossen, dass die Mieten innerhalb von drei Jahren weiterhin 15 Prozent steigen dürfen. Diese Entscheidung wurde auf der Grundlage eines Vorschlags von Andreas Geisel, dem Senator für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, vom Senat getroffen. Die reduzierte Kappungsgrenze in Berlin bleibt nun bis zum 10.Mai 2028 in Kraft.

Zur Berechnung der Kappungsgrenze benötigst du die Nettokaltmiete (ohne Nebenkosten) und den Prozentsatz der Kappungsgrenze.

Zur Veranschaulichung der Berechnung haben wir folgendes Beispiel für dich:

Angenommen, du bist Vermieter einer Wohnung in München, einer Stadt mit einem angespannten Wohnungsmarkt, mit einer aktuellen Nettokaltmiete von 1.500 Euro pro Monat. Die Kappungsgrenze in Bayern beträgt 15 Prozent innerhalb von drei Jahren.

Du möchtest nach zwei Jahren die Miete deines Mietobjektes anpassen? Um die zulässige Mieterhöhung zu berechnen, multiplizierst du die aktuelle Miete mit dem maximalen Erhöhungssatz:

Das bedeutet, dass du die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 225 Euro erhöhen darfst.

Die Kappungsgrenze und die Mietpreisbremse sind zwei Instrumente im deutschen Mietrecht mit dem Ziel, überhöhte Mieterhöhungen zu kontrollieren. Die Kappungsgrenze begrenzt die Erhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen und Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb eines bestimmten Zeitraums.

Die Mietpreisbremse hingegen legt eine maximale Miete für Neuvermietungen fest, die einen bestimmten Prozentsatz über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Wenn du als Vermieter die Kappungsgrenze nicht beachtest und die Miete um mehr als 20 oder 15 Prozent erhöhst, ist der Mieter nicht zur Zustimmung verpflichtet ist. Ein Verstoß gegen diese Grenze führt jedoch nicht zur vollständigen Unwirksamkeit der Mieterhöhung. Stattdessen kann der Mieter die zu hoch festgesetzte Miete auf die zulässige Höhe reduzieren.

Die Kappungsgrenze spielt im deutschen Mietrecht eine bedeutsame Rolle, um in angespannten Wohnungsmärkten ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Mieterinteressen und Vermieterrechten zu gewährleisten. Durch die Begrenzung der Mieterhöhung bietet diese Regelung Mietern Schutz vor drastischen Kostensteigerungen.

Die Kappungsgrenze findet Anwendung bei bestehenden Mietverhältnissen mit Bestandsmieten sowie bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Indexmietverträge und Staffelmietverträge sind von dieser Regelung ausgenommen. Als Vermieter ist es wichtig, diese gesetzlichen Bestimmungen im Auge zu behalten, um die Miete rechtmäßig zu erhöhen.

Wann greift die Kappungsgrenze?

Die Kappungsgrenze greift, wenn ein Vermieter die Miete erhöhen möchte. Sie begrenzt die Erhöhung der Miete innerhalb von drei Jahren auf maximal 20 %, in manchen Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt sogar auf 15 %. Dadurch soll verhindert werden, dass Mieten in kurzer Zeit übermäßig stark steigen.

Welche Ausnahmen gibt es von der Kappungsgrenze?

Gemäß § 558 Abs. 4 BGB gibt es eine Ausnahme von der Kappungsgrenze, wenn eine Mietanpassung nach dem Ende einer öffentlichen Preisbindung erfolgen soll. In diesem Fall kann der Vermieter die Miete bis zur Höhe der zuvor gezahlten Fehlbelegungsabgabe anheben, jedoch nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus. Der Mieter ist verpflichtet, auf Verlangen des Vermieters, das frühestens vier Monate vor Ende der Preisbindung gestellt werden kann, innerhalb eines Monats Auskunft über die Höhe und Verpflichtung zur Ausgleichszahlung zu geben.