Bei der Vermietung einer Immobilie ist es von Bedeutung, die rechtlichen Aspekte im Blick zu behalten. Ein besonders relevantes Thema für Vermieter ist die Kappungsgrenze im deutschen Mietrecht. Diese Regelung zielt darauf ab, die Balance zwischen fairen Mietpreisen und angemessenen Renditen zu wahren. Im folgenden Artikel erklären wir, wie die Kappungsgrenze funktioniert, für wen sie gilt und welchen Einfluss sie auf den Vermieter hat.
Was versteht man unter der Kappungsgrenze bei der Miete?
Die Kappungsgrenze bei Mieten begrenzt die maximale Erhöhung von Mieten innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren. Solltest du als Vermieter eine Mieterhöhung planen, empfehlen wir dir einerseits die ortsübliche Vergleichsmiete im Auge zu behalten und andererseits die Kappungsgrenze zu beachten.
Diese Regelung wurde zum Schutz von Mietern vor übermäßigen Mietsteigerungen eingeführt. Die gesetzliche Grundlage der Kappungsgrenze findet man in § 558 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
Wann gilt die Kappungsgrenze?
Die Kappungsgrenze in Deutschland gilt für Vermieter von Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten. Die Kappungsgrenze betrifft bestehende Mietverhältnisse mit Bestandsmieten sowie Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 des BGB).
Wann gilt die Kappungsgrenze nicht?
In folgenden Situationen kommt die Kappungsgrenze nicht zur Anwendung:
- Bei neu abgeschlossenen Mietverträgen
- Bei Mieterhöhungen aufgrund von Veränderungen der Betriebskosten (§ 560 BGB)
- Bei Mietsteigerungen, die beispielsweise auf die Nutzung eines Nebenraums zurückzuführen sind
- Bei Zuschlägen für die Untervermietung und zusätzliche Gebühren aufgrund von gewerblicher Nutzung
- Bei Erhöhung der Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB
Greift die Kappungsgrenze bei Indexmietverträgen?
Indexmietverträge unterliegen nicht der Kappungsgrenze. Sie basieren auf dem Verbraucherpreisindex und die Miete wird entsprechend diesem Index angepasst. Da Indexmieten eher eine automatische Anpassung an wirtschaftliche Entwicklungen sind, fallen sie nicht unter die Begrenzungen der Kappungsgrenze.
Greift die Kappungsgrenze bei Staffelmietverträgen?
Staffelmieten sind von der Kappungsgrenze ausgenommen. Bei Staffelmietverträgen ist die Miete bereits im Voraus für bestimmte Zeiträume festgelegt und die Erhöhungen erfolgen automatisch gemäß den vertraglich vereinbarten Staffeln.
Wie hoch ist die Kappungsgrenze?
Die genaue Höhe der Kappungsgrenze variiert je nach Bundesland in Deutschland. Sie beträgt üblicherweise 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. In einigen Regionen Deutschlands kommt jedoch die reduzierte Kappungsgrenze von 15 Prozent zur Anwendung. Das bedeutet, dass die Miete in angespannten Wohnungsmärkten in diesem Zeitraum nicht um mehr als den festgelegten Prozentsatz erhöht werden darf.
Im Koalitionsvertrag der deutschen Bundesregierung wurde angekündigt, dass zum Schutz von Mietern die Kappungsgrenze in angespannten Märkten in den kommenden Jahren auf 11 Prozent in drei Jahren reduziert werden soll. Außerdem soll die Mietpreisbremse bis zum Jahr 2029 verlängert werden.
Wo gilt die Kappungsgrenze von 15 Prozent?
In Regionen, in denen die Mietpreisbremse gilt und in denen die Gefahr besteht, dass nicht ausreichend Mietwohnungen zu angemessenen Konditionen zur Verfügung stehen würden, wurde die reduzierte Kappungsgrenze von 15 Prozent eingeführt. 360 Städte und Gemeinden in Deutschland haben bereits die reduzierte Kappungsgrenze eingeführt.
Die Anwendung der Kappungsgrenze erfolgt auch dann, wenn eine bisherige Erhöhung der Miete von 20 Prozent innerhalb der letzten drei Jahre stattgefunden hat, jedoch die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht wurde. In so einem Fall, darfst du die Miete nur so weit anheben, dass entweder die Kappungsgrenze oder die ortsübliche Vergleichsmiete erreicht wird.
| Bundesland | Geltungszeitraum | Kappungsgrenze von 15 % |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 01.07.2020-30.06.2025 | In 89 Städten und Gemeinden (darunter Stuttgart, Karlsruhe, Heidelberg, Freiburg, Mannheim) |
| Bayern | 01.01.2022 - 31.12. 2025 | In 208 Städten und Gemeinden (Ingolstadt, Nürnberg, München, Traunstein) |
| Berlin | 10.05.2023 - 31.05.2028 | Ganz Berlin |
| Brandenburg | 01.01.2021 - 31.12.2025 | In 19 Städten und Gemeinden (darunter Potsdam, Hoppegarten, Wildau) |
| Bremen | 01.09.2019 - 31.08.2024 | Ganz Bremen (Ausnahme: Bremerhaven) |
| Hamburg | 01.09.2023 - 31.08.2028 | Ganz Hamburg |
| Hessen | 19.11.2019 - 25.11.2025 | In 49 Städten und Gemeinden (darunter Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt, Kassel und Hanau) |
| Mecklenburg-Vorpommern | 01.10.2018 - 30.09.2023 | Rostock |
| Niedersachsen | 01.12.2016 - 31.12.2027 | In 18 Städten und Gemeinden (darunter Hannover, Braunschweig, Göttingen, Osnabrück) |
| Nordrhein-Westfalen | 01.07.2020 - 30.06.2025 | In 18 Städten und Gemeinden (darunter Bonn, Bornheim, Düsseldorf, Münster, Köln) |
| Rheinland-Pfalz | 01.10.2019- 30.09.2024 | Mainz, Trier, Landau, Speyer |
| Sachsen | 01.07.2020 - 30.06.2025 | Dresden und Leipzig |
| Thüringen | 01.10.2019 - 30.09.2024 | Erfurt |
Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in Hamburg bleibt gemäß des Beschlusses des Senats unverändert bei 15 Prozent innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren bestehen. Hamburg setzt somit seine Maßnahme fort, Mietsteigerungen auf höchstens 15 Prozent über einen Zeitraum von drei Jahren zu begrenzen. Da die Verordnung der reduzierten Kappungsgrenze von 15 Prozent Ende August ausläuft, wird sie ab dem 1. September 2023 bis 31. August 2028 verlängert.
Auch in Berlin wurde im März 2023 beschlossen, dass die Mieten innerhalb von drei Jahren weiterhin 15 Prozent steigen dürfen. Diese Entscheidung wurde auf der Grundlage eines Vorschlags von Andreas Geisel, dem Senator für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, vom Senat getroffen. Die reduzierte Kappungsgrenze in Berlin bleibt nun bis zum 10.Mai 2028 in Kraft.
Wie berechnet man die Kappungsgrenze?
Zur Berechnung der Kappungsgrenze benötigst du die Nettokaltmiete (ohne Nebenkosten) und den Prozentsatz der Kappungsgrenze. Zur Veranschaulichung der Berechnung der Kappungsgrenze haben wir folgendes Beispiel für dich:
Angenommen, du bist Vermieter einer Wohnung in München, einer Stadt mit einem angespannten Wohnungsmarkt, mit einer aktuellen Nettokaltmiete von 1.500 Euro pro Monat. Die Kappungsgrenze in Bayern beträgt 15 Prozent innerhalb von drei Jahren.
Du möchtest nach zwei Jahren die Miete deines Mietobjektes anpassen? Um die zulässige Mietsteigerung gemäß der Kappungsgrenze zu berechnen, multiplizierst du die aktuelle Miete mit dem maximalen Erhöhungssatz:
“1.500 Euro (aktuelle Miete)* 0,15 (15 Prozent) = 225 Euro
”
Das bedeutet, dass du die Miete innerhalb von drei Jahren gemäß der Kappungsgrenze um maximal 225 Euro erhöhen darfst.
Was ist der Unterschied zwischen Kappungsgrenze und Mietpreisbremse?
Die Kappungsgrenze und die Mietpreisbremse sind zwei Instrumente im deutschen Mietrecht mit dem Ziel, überhöhte Mietsteigerungen zu kontrollieren. Die Kappungsgrenze begrenzt die Erhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen und Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb eines bestimmten Zeitraums.
Die Mietpreisbremse hingegen legt eine maximale Miete für Neuvermietungen fest, die einen bestimmten Prozentsatz über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Während die Kappungsgrenze eher für bestehende Mietverhältnisse gilt, richtet sich die Mietpreisbremse vor allem an Neuvermietungen.
Fazit zur Kappungsgrenze
Die Kappungsgrenze spielt im deutschen Mietrecht eine bedeutsame Rolle, um in angespannten Wohnungsmärkten ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Mieterinteressen und Vermieterrechten zu gewährleisten. Durch die Begrenzung von Mietsteigerungen bietet die Kappungsgrenze Mietern Schutz vor drastischen Kostensteigerungen.
Die Kappungsgrenze findet Anwendung bei bestehenden Mietverhältnissen mit Bestandsmieten sowie bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Indexmietverträge und Staffelmietverträge sind von der Kappungsgrenze ausgenommen.
Als Vermieter ist es wichtig, die gesetzlichen Bestimmungen der Kappungsgrenze im Auge zu behalten, um rechtmäßige Mieterhöhungen zu gewährleisten.
Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken. Bitte wende Dich für eine Rechtsberatung an die zuständigen Behörden oder einen Anwalt.
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