Bei der Vermietung einer Immobilie ist es wichtig, sich mit der Grundsteuer auseinanderzusetzen, da sie ein wichtiger Bestandteil der Betriebskostenabrechnung ist und auf den Mieter umgelegt werden kann. In diesem Artikel erfährst du, was du als Vermieter über die Grundsteuer wissen musst, wie sie berechnet wird und wie du sie auf den Mieter umlegst.

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine Steuer, die von den Eigentümern von Grundstücken und Immobilien gezahlt werden muss. Sie wird von den Gemeinden erhoben und dient der Finanzierung kommunaler Aufgaben wie der Infrastruktur, dem öffentlichen Nahverkehr oder der Müllabfuhr. In der Regel wird die Grundsteuer jährlich erhoben und ist eine der wichtigsten Einnahmequellen der Gemeinden. Folgende Arten der Grundsteuer gibt es:

• Grundsteuer A: Steuer für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft
• Grundsteuer B: Steuer für bebaute oder bebaubare Grundstücke
• Grundsteuer C (ab 1. Januar 2025): Steuer für baureife Grundstücke, die keiner land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung zugeordnet sind

Ein Beispiel für Grundbesitz, der von der Grundsteuer befreit ist, sind Immobilien, die von öffentlich-rechtlichen juristischen Personen für öffentliche Zwecke genutzt werden.

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Gut zu wissen: Bei denkmalgeschützten Immobilien gibt es in vielen Bundesländern bei der Grundsteuer eine steuerliche Begünstigung. Um von dieser Vergünstigung profitieren zu können, ist es erforderlich, dies in der Grundsteuererklärung anzugeben.

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Kann der Vermieter die Grundsteuer komplett auf den Mieter umlegen?

Wenn das Grundstück oder die Immobilie vermietet ist, kann der Eigentümer die Grundsteuer in der Regel zu 100% auf den Mieter umlegen. Der Mieter bezahlt die Grundsteuer dann über seine Betriebskostenabrechnung. Die umlagefähigen Kosten müssen im Mietvertrag vereinbart sein und die Höhe der umlagefähigen Kosten ist begrenzt.

Die Grundlage für die Umlage der Grundsteuer auf den Mieter bildet § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Ist diese Klausel zu den Betriebskosten nicht im Mietvertrag enthalten, so verliert der Vermieter das Recht, diese Kosten auf die Mieter umzulegen.

Wie erfolgt die Umlegung der Grundsteuer bei mehreren Mietern?

Bei mehreren Mietern in einem reinen Wohngebäude erfolgt die Grundsteuerberechnung anhand des im Mietvertrag definierten Verteilerschlüssels für Nebenkosten. Dieser Schlüssel kann die Wohnfläche, die Anzahl der Personen im Haushalt oder Wohneinheiten umfassen. Falls kein Verteilerschlüssel vertraglich festgelegt ist, erfolgt die Abrechnung auf Grundlage der Wohnfläche.

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Wichtig! Die Grundsteuer für leerstehende Wohnungen im Gebäude darf nicht auf die restlichen Mieter umgelegt werden. Jedoch kannst du bei Leerstand einen Erlass der Grundsteuer beantragen.

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Wie wird die Grundsteuer bei gemischt genutzten Immobilien umgelegt?

Wird eine vermietete Immobilie sowohl zum Wohnen als auch als gewerbliche Fläche genutzt, gestaltet sich die Umlegung der Grundsteuer etwas anders. In diesem Fall muss die Abrechnung für die Grundsteuer getrennt erfolgen.

Gemäß einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist eine getrennte Berechnung der Grundsteuer zwischen privaten und gewerblichen Mietern nur erforderlich, wenn die zusätzliche Belastung der Wohnungsmieter durch die gewerbliche Vermietung mehr als 10 % beträgt.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Nach Angaben des Deutschen Mieterbunds beträgt die Höhe der Grundsteuer durchschnittlich 18 Cent pro Quadratmeter und Monat. Wenn jemand beispielsweise eine Wohnung mit einer Fläche von 100 Quadratmetern mietet, ergibt sich eine jährliche Grundsteuerbelastung von durchschnittlich 216 Euro.

Die Grundsteuer wird in Deutschland auf der Grundlage des Einheitswerts berechnet. Der Einheitswert ist eine Schätzung des Werts eines Grundstücks, die vom Finanzamt festgelegt wird. Er berücksichtigt verschiedene Faktoren wie die Größe des Grundstücks, den Bodenrichtwert, die Art und Nutzung des Grundstücks sowie den Zustand und die Ausstattung von Gebäuden.

Folgende Faktoren sind für die Berechnung der Grundsteuer notwendig:

• Einheitswert: Der Einheitswert stellt den Wert des Grundstücks und der darauf befindlichen Gebäude dar und wird von der Finanzverwaltung festgestellt.
• Grundsteuermesszahl: Die Grundsteuermesszahl ist ein prozentualer Wert, der vom Gesetzgeber festgelegt wird und je nach Art des Grundstücks und der Nutzung variiert.
• Hebesatz der Gemeinde: Der Hebesatz ist der prozentuale Anteil, den die Gemeinde auf den Steuermessbetrag aufschlägt, um die endgültige Grundsteuer festzulegen. Der Hebesatz variiert von Gemeinde zu Gemeinde und kann zwischen 100% und 1.000% liegen.

Folgende Formel wird für die Berechnung der Grundsteuer verwendet:

Beispiel zur Berechnung der Grundsteuer

Beträgt der Einheitswert für ein Einfamilienhaus in Berlin 30.000 Euro, ist die Grundsteuermesszahl 2,6 Promille, der Hebesatz beträgt in diesem Fall 810 Prozent. Daher beträgt die Grundsteuer 631,80 Euro pro Jahr. Das ergibt einen Grundsteuerbeitrag von 157,95 Euro pro Quartal.

Grundsteuerreform 2025

Am 01. Januar 2025 wird die neue Grundsteuer in Kraft treten. Die neue Berechnungsgrundlage basiert auf einem wertabhängigen Modell. Im Zuge der Reform wird auch der Einheitswert abgeschafft und die Grundsteuer soll künftig auf der Basis von Grundstückswerten und Gebäudewerten erhoben werden. Dabei sollen auch ökologische Aspekte wie die Energieeffizienz von Gebäuden berücksichtigt werden.

Die Bundesländer haben die Möglichkeit, eigene Regelungen zu treffen und können damit unterschiedliche Grundsteuerbelastungen für Eigentümer in verschiedenen Regionen Deutschlands schaffen. Außerdem haben Gemeinden ab Januar 2025 durch die Grundsteuer C die Möglichkeit, einen höheren Hebesatz für baureife Grundstücke zu erheben, die nicht keiner forst- oder landwirtschaftlichen Nutzung gewidmet sind.

Die neue Grundsteuer ab 2025 wird wie folgt berechnet:

Bis 31.Dezember 2024 bleibt der Einheitswert die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer.

Fazit zur Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine wichtige Einnahmequelle für Gemeinden in Deutschland. Sie wird von den Eigentümern von bebauten und unbebauten Grundstücken gezahlt und dient dazu, die kommunalen Aufgaben zu finanzieren. Die Höhe der Grundsteuer ist von verschiedenen Faktoren abhängig, wie zum Beispiel dem Wert des Grundstücks und des Gebäudes. Um die Grundsteuer berechnen zu können, müssen Eigentümer eine Grundsteuererklärung abgeben.

Die Grundsteuerreform, die ab 2025 in Kraft treten soll, bringt einige Neuerungen mit sich. Statt des bisherigen Einheitswerts wird die Grundsteuer künftig auf der Basis von Grundstückswerten und Gebäudewerten berechnet. Dabei sollen auch ökologische Aspekte wie die Energieeffizienz von Gebäuden berücksichtigt werden.

Die Grundsteuer ist für Vermieter wichtig, da sie Teil der Betriebskostenabrechnung ist und somit auf die Mieter umgelegt werden kann. Außerdem ist die Grundsteuer ein wichtiger Faktor bei der Bewertung von Immobilien.

Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken. Bitte wende Dich für eine Rechtsberatung an die zuständigen Behörden oder einen Anwalt.

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