Dein Mieter hält sich nicht an die Regeln im Mietvertrag? Dies kann unter Umständen zu einer fristlosen Kündigung führen. Bevor du jedoch eine Kündigung vollziehst, solltest du den Mieter abmahnen. Wir erklären dir, wie du deinen Mieter abmahnen kannst, wenn er seine vertraglichen Pflichten missachtet. Erfahre in welchen Situationen du den Mieter abmahnen kannst und was die schriftliche Abmahnung des Mieters enthalten sollte.

Was ist eine Abmahnung des Mieters?

Die Abmahnung des Mieters ist eine schriftliche Benachrichtigung vom Vermieter an den Mieter, die Verstöße gegen Klauseln im Mietvertrag oder gesetzliche Regeln dokumentiert und dem Mieter die Gelegenheit gibt, sein Verhalten zu korrigieren, bevor weitere rechtliche Schritte ergriffen werden.

Wann kann ein Vermieter den Mieter abmahnen?

Eine Abmahnung des Mieters kann aus verschiedenen Gründen gerechtfertigt sein, wobei stets ein Verstoß gegen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag oder der Hausordnung als Grundlage dient. Häufige Gründe für eine Abmahnung des Mieters sind:

• Zahlungsverzug oder Mietrückstand
• Unberechtigte Untervermietung
• Unerlaubte Durchführung baulicher Veränderungen
• Unerlaubte gewerbliche Nutzung des Mietobjekts
• Verstöße gegen die Hausordnung (zum Beispiel nicht genehmigte Tierhaltung)

1. Abmahnung wegen Zahlungsverzug

Ein Mietrückstand oder eine verspätete Mietzahlung kann unter Umständen dazu führen, dass der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzug (§ 543 Abs. 2 des BGB) beenden will. Dies ist der Fall, wenn der Mieter entweder zweimal in Folge die Miete nicht rechtzeitig zahlt, zweimal hintereinander nur einen Teil der Miete begleicht oder dem Vermieter eine Summe von mehr als zwei Monatsmieten schuldet.

2. Abmahnung wegen illegaler Untervermietung

Vermieter müssen einer Untervermietung gemäß § 540 des BGB zustimmen. Wenn der Mieter die Wohnung ohne vorherige Zustimmung des Vermieters an eine andere Person übergibt, stellt dies eine illegale Untervermietung dar. In solchen Fällen hat der Vermieter das Recht, eine Abmahnung auszusprechen.

3. Abmahnung wegen unerlaubter Durchführung von baulichen Veränderungen

Oft erleben Vermieter Unannehmlichkeiten durch nicht genehmigte bauliche Veränderungen, die Mieter eigenmächtig durchführen, wie beispielsweise Wanddurchbrüche, die nur schwer rückgängig zu machen sind und erheblichen Zeitaufwand erfordern. In solchen Fällen ist es üblich, zunächst eine Abmahnung auszusprechen.

4. Abmahnung wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung des Mietobjekts

Ist das Mietobjekt laut Mietvertrag lediglich zu Wohnzwecken vermietet, stellt die gewerbliche Nutzung einen Verstoß gegen die vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag dar. Auch hier hat der Vermieter die Möglichkeit den Mieter abzumahnen.

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Beachte! Berufliche Aktivitäten wie das Telefonieren oder die normale Büroarbeit im Homeoffice sind dem Mieter erlaubt und erfordern keine Zustimmung des Vermieters.

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5. Abmahnung wegen Tierhaltung

Auch wenn du als Vermieter die Tierhaltung grundsätzlich erlaubst, kannst du unter bestimmten Umständen den Mieter abmahnen. Damit eine Abmahnung aufgrund der Haustierhaltung jedoch rechtmäßig ist, muss das Tier durch deutlich störendes Verhalten im Mietshaus oder seiner unmittelbaren Umgebung auffallen. Dabei müssen die Interessen aller Bewohner des Gebäudes angemessen berücksichtigt werden.

Welche Form muss bei der Abmahnung des Mieters eingehalten werden?

Da es keine rechtlichen Vorgaben für die Form einer Abmahnung vom Vermieter gibt, besteht theoretisch die Möglichkeit, eine Abmahnung mündlich auszusprechen. Obwohl es nicht zwingend erforderlich ist, eine Abmahnung des Mieters schriftlich zu verfassen, bieten schriftliche Mitteilungen jedoch erhebliche Vorteile. Beispielsweise dient eine schriftliche Abmahnung als nachvollziehbarer Beweis im Streitfall.

Was muss die Abmahnung des Mieters beinhalten?

Die Abmahnung sollte folgende Punkte enthalten:

• Im Adressfeld und in der Anrede sollten alle im Mietvertrag aufgeführten Mieter namentlich genannt werden.
• Der Sachverhalt, der die Grundlage für die Abmahnung bildet, sollte möglichst präzise dargelegt werden. Dies umfasst das genaue Datum des Vorfalls sowie, wenn vorhanden, Angaben zu eventuellen Zeugen.
• Dem Mieter sollte eine eindeutige Frist gesetzt werden, bis zu welchem Datum er die festgestellten Pflichtverletzungen beheben muss. Bei einem Mietrückstand kann dies beispielsweise die fristgerechte Zahlung der ausstehenden Miete bis zu einem bestimmten Datum sein. Bei einem Mietrückstand sollte auch die Höhe der Mietschulden genannt werden.
• Es sollte auch deutlich gemacht werden, welche Folgen und Konsequenzen eintreten, wenn der Mieter sein Verhalten nicht ändert. Dies kann beispielsweise eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses oder die Geltendmachung von Schadenersatzforderungen umfassen.
• Alle im Mietvertrag genannten Vermieter müssen die Abmahnung unterzeichnen.

Unser Musterschreiben kann dir dabei helfen, die Abmahnung des Mieter zu verfassen:

Was tun, wenn der Mieter die Abmahnung ignoriert?

Wenn trotz einer ausgesprochenen Abmahnung innerhalb der angegebenen Frist keine Verbesserung im Verhalten des Mieters eintritt, können ernsthafte Konsequenzen für ihn eintreten. Neben der Möglichkeit einer fristlosen Kündigung gemäß § 543 des BGB kannst du auch Schadensersatz in Anspruch nehmen.

Wann ist eine Kündigung ohne Abmahnung des Mieters möglich?

Bei einer ordentlichen Kündigung ist eine Abmahnung grundsätzlich nicht verpflichtend. Es gibt auch Situationen, in denen eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt ist. Solche Fälle umfassen:

• Wenn der Mieter bereits zwei Monatsmieten im Rückstand ist oder in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete unvollständig gezahlt hat. Wenn der Mieter erklärt hat, dass er das beanstandete Verhalten nicht ändern wird.
• Wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist (Bsp: wenn der Mieter den Vermieter persönlich beleidigt oder bedroht hat)

Wann ist eine Kündigung nach der Abmahnung des Mieters möglich?

Ein Vermieter sollte schnell handeln, wenn er das Mietverhältnis aufgrund von Pflichtverletzungen des Mieters beenden möchte, um das Recht auf Kündigung nicht zu verlieren. Die Kündigung sollte innerhalb von sechs Monaten nach Kenntnisnahme der Pflichtverletzung erfolgen.

Kann die Hausverwaltung einen Mieter abmahnen?

Eine Abmahnung seitens der Hausverwaltung kann dann erfolgen, wenn Mieter die Hausordnung nicht einhalten. Die Zuständigkeit der Hausverwaltung erstreckt sich in der Regel auf die Durchsetzung der Hausordnung, weshalb sie Mieter bei Verstößen zur Einhaltung auffordern können. Dies könnte beispielsweise der Fall sein, wenn der Mieter die Ruhezeiten nicht beachtet oder Fluchtwege blockiert.

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Wichtig! Für eine Abmahnung des Mieters durch die Hausverwaltung muss eine entsprechende Vollmacht vorliegen.

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Hat der Mieter ein Abmahnungsrecht?

Der Mieter hat ebenfalls ein Recht, dem Vermieter gegenüber eine Abmahnung auszusprechen, falls dieser den vertraglichen Pflichten nicht nachkommt. Solche Abmahnungen sind typischerweise aufgrund von unzureichenden Bemühungen zur Behebung von Mängeln, wie beispielsweise der Schimmelbeseitigung oder der Reparatur der Heizung, erforderlich. Der Mieter kann in solchen Fällen die unverzügliche Behebung der Mängel innerhalb einer angemessenen Frist verlangen.

Fazit zur Abmahnung des Mieters

Die Abmahnung des Mieters ist ein wichtiger Schritt, den du als Vermieter in Betracht ziehen solltest, wenn Verstöße gegen den Mietvertrag oder die Hausordnung auftreten. Es handelt sich um eine schriftliche Benachrichtigung, die dem Mieter die Möglichkeit gibt, das Fehlverhalten zu korrigieren, bevor weitere rechtliche Schritte eingeleitet werden.

Obwohl es theoretisch möglich ist, eine Abmahnung mündlich auszusprechen, empfiehlt es sich aus rechtlichen Gründen, dies schriftlich zu tun. Schriftliche Abmahnungen bieten klare Beweise im Streitfall und tragen zur rechtlichen Sicherheit bei. Wir hoffen unser Muster für die Abmahnung des Mieters hilft dir dein Schreiben zu verfassen.

Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken. Bitte wende Dich für eine Rechtsberatung an die zuständigen Behörden oder einen Anwalt.

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