Mieterhöhung: Wann und in welcher Höhe ist sie zulässig?

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bei Marle Schwien in 20 May 2019

Jeder Vermieter hat das Recht, seine Miete anzuheben. Doch jede Mieterhöhung ist auch immer an eine gesetzliche Vorgabe gekoppelt.

Wer also die Miete für sein vermietetes Objekt erhöhen möchte, sollte die gesetzlichen Richtlinien kennen. Wir erklären Ihnen, wann eine Mieterhöhung rechtssicher ist und welche Bedingungen Vermieter dabei erfüllen müssen. Ein alternativer Vorschlag liefert eine Lösung für eine regelmäßige Mieterhöhung.

Erste Begründung: Mieterhöhung durch Mietspiegel

Die Städte und Gemeinden ermitteln regelmäßig die aktuelle durchschnittliche Miete in den verschiedenen Regionen: Das Ergebnis zeigt sich im Mietspiegel. Und ein neuer Mietspiegel veranlasst Vermieter in der Regel dazu, die Monatsmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen.

Wer sich als Begründung für eine Mieterhöhung am Mietspiegel bedient, muss in der Erklärung zitieren, welcher Größe, Lage, Ausstattung und welchem Baujahr er seine Wohnung im Vergleich zuordnet.

Gut zu wissen: Für eine rechtssichere Mieterhöhung müssen sich Vermieter den Mietspiegel aus ihrer Gemeinde vornehmen. Der Mietspiegel aus einer Nachbargemeinde rechtfertigt keine Mieterhöhung. In der Regel können Vermieter diesen in der Gemeinde- oder Stadtverwaltung anfragen.

Zweite Begründung: Mieterhöhung durch drei Vergleichsmieten

In Ballungsräumen und Großstädten bietet der Mietspiegel eine Richtlinie für Vermieter, die Mieterhöhung unkompliziert zu bestimmen. Doch wer in einer Gemeinde Wohnraum vermietet, in der dem Vermieter weder ein einfacher noch ein qualifizierter Mietspiegel zur Verfügung steht, kann drei Vergleichsmieten heranziehen.

Vermieter begründen dann die Mieterhöhung mit drei Vergleichswohnungen mit ähnlichen Lage-, Größen-, und Ausstattungsmerkmalen.

Gut zu wissen: Wer keinen Mietspiegel vor Ort heranziehen kann, kann sich auch an die Stadt oder einen Mieterverein wenden.

Dritte Begründung: Mieterhöhung nach Modernisierung

Vermieter können die Kosten für eine Modernisierung auf die Miete umlegen (§ 559 BGB) - und damit eine Mieterhöhung begründen.

Für die Begründung muss der Vermieter jedoch vorher abwägen, ob die Instandhaltung oder Modernisierung auch einen eindeutigen Nutzen für den Mieter bringt. Wer seine Immobilie mit dem Einbau eines Aufzugs oder dem Bauen eines Balkons aufwertet, dem steht eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen zu. Wer jedoch lediglich Heizungsrohre instand setzt, der darf die Kosten nicht auf die Miete umlegen.

Vermieter dürfen seit 2019 acht Prozent der Kosten für die Modernisierung auf die Jahresmiete umlegen.

Das Umlegen der Kosten ist auf maximal drei Euro pro Quadratmeter begrenzt, wenn die Miete vorher bei sieben Euro pro Quadratmeter lag. Wenn die Miete vorher unter sieben Euro pro Quadratmeter lag, darf sie um maximal zwei Euro pro Quadratmeter erhöht werden.

Gut zu wissen: Der Vermieter muss dem Mieter für die Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen in Schriftform über folgendes Auskunft geben:

  • Zeitraum der Modernisierung
  • Art und Umfang der Modernisierung
  • erwartete Mieterhöhung
  • voraussichtliche künftige Betriebskosten

Downloaden Sie den Leitfaden für Vermieter

Wann ist eine Mieterhöhung erlaubt?

Die Miete darf erst 15 Monate nach Einzug des Mieters erstmals steigen (§ 558 Abs. 1 BGB); bei einem lang bestehendem Mietverhältnis darf die nächste Mieterhöhung erst ein Jahr nach der letzten Steigerung angekündigt werden.

Eine Ausnahme stellt die Erhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen dar: In diesem Fall darf ein Vermieter die Miete zusätzlich an die ortsübliche Miete anpassen.

Kappungsgrenze und Mietpreisbremse bestimmen die maximale Mieterhöhung

Bei einer Mieterhöhung unterliegt der Vermieter einer gesetzlich gesetzten Grenze: Wer die Miete während eines laufenden Mietverhältnisses anpassen möchte, muss sich an die Kappungsgrenze halten, während bei einer Neuvermietung die Mietpreisbremse die maximale Höchstgrenze vorgibt.

Ein Vermieter darf seine Miete innerhalb von drei Jahren um 20 Prozent erhöhen (§ 558 Abs. 3 BGB) und in angespannten Märkten um 15 Prozent.

Insgesamt darf die Miete innerhalb von 15 Monaten nur einmal angehoben werden. Hat der Vermieter die Kappungsgrenze mit der Mieterhöhung in diesem Zeitraum bereits ausgeschöpft, dann darf die nächste Anpassung erst wieder nach drei Jahren erfolgen.

Anders als die Kappungsgrenze begrenzt die Mietpreisbremse die maximale Mieterhöhung auf zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Gut zu wissen: In einem angespannten Wohnmarkt greift die Mietpreisbremse nur bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen. Neubauten sind von der Mietpreisbremse ausgeschlossen, weshalb Vermieter im Fall einer neu errichteten Wohnung den Mietpreis ohne Beschränkung festlegen darf. Das Ziel der Ausnahme ist es, einen Anreiz für Investoren zu schaffen, neuen Wohnraum zu bauen.

Muss ein Mieter zustimmen?

Wer die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen möchte, muss den Mieter darüber in Kenntnis setzen. Nach Zugang des Vermieterschreibens kann sich der Mieter auf eine sogenannte „Überlegungsfrist“ bis zum übernächsten Monat (§ 558 Abs. 2. Satz 1 BGB) berufen. Wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt, dann muss der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist auf Zustimmung klagen.

Beispiel: Wenn ein Schreiben am 3. Juni eines Jahres eingeht, läuft die Überlegungsfrist Ende August ab.

Ein alternativer Ansatz zur Mieterhöhung: Die Staffel- oder Indexmiete

Eine überlegenswerte Möglichkeit zur regelmäßigen Mieterhöhung ist die Vereinbarung einer Staffel- oder Indexmiete im Mietvertrag. Diese Alternativen zur Mieterhöhung ermöglichen eine vorab festgelegte Erhöhung, die regelmäßig eintritt.

Die Staffelmiete setzt eine Mieterhöhung für einen bestimmten Zeitraum fest.

So wird die Mieterhöhung für einen bestimmten Zeitraum bereits bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart und der konkrete Erhöhungsbetrag für die neu zu zahlende Miete im Vorfeld festgelegt. Der Vorteil einer Staffelmiete ist es, dass die Mieterhöhung vorab für beide Parteien klar festgelegt wird und keine Zustimmungserklärung mehr vom Mieter eingeholt werden muss.

Die Indexmiete richtet die Mieterhöhung des Verbraucherpreisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte und passt sich entsprechend der Entwicklung an.

Das bedeutet, dass die Miete erhöht wird, sobald die Lebenshaltungskosten steigen.

Die Index- und Staffelmiete sind dann ein überlegenswerter Ansatz, wenn eine Mieterhöhung bereits im Mietvertrag mit dem Mieter vereinbart werden soll. Dadurch sichert sich der Vermieter die Möglichkeit der kontinuierlichen Mietsteigerung. Und der Mieter ist vorab auf eine regelmäßige Erhöhung vorbereitet.

Grundsätzlich gilt für beide Optionen, dass der festgelegte Betrag die Kappungsgrenze nicht überschreiten darf: Die Miete darf auch hier innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20 Prozent erhöht werden. Zusätzlich sollte sich der Vermieter im Klaren darüber sein, dass eine zusätzliche Mieterhöhung hier nicht mehr möglich ist.

Nicht vergessen: Mieterhöhung in Schriftform übermitteln

Laut § 558 a BGB muss eine Mieterhöhung immer in Textform übermittelt werden: ob als E-Mail oder per Brief. In dem Schriftzug sollte der Vermieter den Grund für die Mieterhöhung nennen (Mietspiegel, Vergleichsmiete, Modernisierungsmaßnahmen) und die Höhe sowie das Startdatum.

Bei einer Modernisierung muss der Vermieter den Mieter zudem drei Monate vor Beginn der Maßnahme in Schriftform über folgende Details informieren:

  • Art und Umfang
  • Beginn und Dauer
  • erwartete Mieterhöhung
  • voraussichtliche künftige Betriebskosten

Nachdem die Modernisierung abgeschlossen ist, folgt ein weiteres Schreiben. Die neue Miete ist dann mit Beginn des dritten Monats nach Eingang des Schreibens fällig.

Das Wichtigste im Überblick

Jeder Vermieter hat grundsätzlich das Recht, seine Miete zu erhöhen. Hierfür sind drei unterschiedliche Begründungen rechtssicher:

  • Mietanpassung an den Mietspiegel
  • Vergleichsmieten
  • Modernisierungsmaßnahmen

Innerhalb von drei Jahren darf der Vermieter seine Miete um 20 Prozent, in angespannten Märkten um 15 Prozent, anheben. Hierfür muss der Vermieter die Zustimmung des Mieters einholen, der eine Überlegungsfrist von zwei Monaten nach Eingang des Vermieterschreibens gewährt bekommt.

Wer die Zustimmung des Mieters umgehen möchte, kann einen alternativen Ansatz wählen: die Index- oder Staffelmiete.

Weitere Informationen?

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