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DeutschlandVermieter Mieteinnahmen versteuern: Tipps und Tricks

Mieteinnahmen versteuern: Was bekommt der Staat und wie lassen sich Steuern sparen?

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bei Marle Schwien in 08 Apr 2019

Das Vermieten einer Immobilie stellt für viele Vermieter eine beliebte Geldanlage dar. Durch die niedrige Verzinsung des Fremdkapitals gelten Investitionen in Immobilien derzeit als wirtschaftlich attraktiv. Experten weisen zudem auf die steuerlichen Vorteile hin, die Immobilieninvestoren in Zukunft in Regionen mit knappen Wohnraum erwarten können: In Ballungsräumen sollen Wohnungsneubauten steuerlich unterstützt werden, indem die Kosten künftig mit fünf Prozent von der Steuer abgesetzt werden können. Bislang liegt der Steuersatz bei zwei Prozent pro Jahr.

Wir erklären Ihnen, welche Mieteinnahmen Sie versteuern müssen und in welchem Fall eine Steuerpflicht für Sie entfallen kann. Außerdem zeigen wir Ihnen, wie Sie im Handumdrehen Steuern auf Mieteinnahmen einsparen können. Stichwort: Werbungskosten. Und Sie erfahren hier, wie Sie ganz einfach die Höhe der Besteuerung Ihrer Erträge berechnen können.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen einer Steuerpflicht

Wer Gewinne aus der Vermietung seiner Immobilie erzielt, ist laut § 21 des Einkommensteuergesetzes (EStG) steuerpflichtig. Die Mieteinnahmen zählen als Einkommen des Vermieters und müssen dementsprechend in der Anlage V der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Die Mietzahlungen werden grundsätzlich im Jahr der tatsächlichen Einnahmen steuerlich berücksichtigt.

Die Höhe der Versteuerung hängt vom individuellen Einkommensteuersatz des Vermieters ab.

Bei der Berechnung der Steuern werden den Einnahmen jedoch immer die Werbungskosten gegenübergestellt. Das bedeutet, dass die Mieteinnahmen nicht in voller Höhe versteuert werden, sondern Werbungskosten und Abschreibungen steuerlich abgesetzt werden können. Auch weitere laufende Kosten können die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung mindern.

Steuerfrei Vermieten: Welche Freibeträge zählen?

Die Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung einer Wohnung, eines Hauses oder Untervermietung eines Zimmers müssen als Einkünfte erst dann versteuert werden, wenn sie den Grundfreibetrag überschreiten. Nach dem Einkommenssteuergesetz bleiben Mieteinnahmen bis zum steuerlichen Grundfreibetrag (§ 32a EStG) in Höhe von derzeit 8.820 Euro (Alleinstehende) beziehungsweise 17.649 Euro (Verheiratete) steuerfrei.

Wie werden Mieteinnahmen versteuert?

Bei der Versteuerung von Mieteinnahmen wird zwischen zwei Interessengruppen unterschieden: private und gewerbetreibende Vermieter. Sowohl Privatperson, die Ihre Wohnung oder Ihr Haus vermieten oder verpachten, als auch Gewerbetreibende, müssen die Mieteinnahmen als Einkommen versteuern, sobald sie den steuerlichen Grundfreibetrag übersteigen.

Diese Regeln gelten für die Steuerpflicht als privater Vermieter

Wer seine Immobilie als privater Vermieter vermietet, muss die Mieteinnahmen als Einkommen versteuern. Anders als ein Gewerbetreibender muss ein privater Vermieter allerdings keine Umsatzsteuer berechnen oder abführen. Bis zu Mieteinnahmen von einem Wert von 30.000 Euro ist der Vermieter von der Umsatzsteuer befreit.

Diese Regeln gelten für die Steuerpflicht als Gewerbetreibender

Wer als professioneller Vermieter Wohnungen oder Häuser vermietet, gilt ab Mieteinnahmen von 30.000 Euro als ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen und muss seine Objekte mit einer Umsatzsteuer vermieten. Was vielleicht zunächst als lästig klingt, zeigt durchaus wahre Vorteile für Vermieter. Denn als umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen kann der Vermieter Kosten, die für die Renovierung oder Sanierung einer gewerblich vermieteten Einheit entstehen, durch den Mehrwertsteuerbetrag in seiner Umsatzsteuervoranmeldung geltend machen. Das bedeutet: Ein umsatzsteuerpflichtiger Vermieter renoviert oder saniert Immobilien deutlich günstiger, indem dieser Rechnungen um 19 Prozent absetzen kann.

Steuern sparen: Das können Vermieter von der Steuer absetzen

Der Kauf einer Immobilie birgt für den Vermieter ein großes Steuersparpotenzial. Schon die Suche nach dem passenden Standort kann einen deutlichen Steuervorteil mit sich bringen. Je nach Lage wird die Gewerbe- und Grunderwerbsteuer unterschiedlich hoch angesetzt. Während die Grunderwerbssteuer einmalig zu leisten ist, muss die Grundsteuer viermal im Jahr gezahlt werden. Ein Vergleich der Regionen und der Gewerbesteuer lohnt sich also durchaus.

Im ersten Jahr nach Anschaffung einer Immobilie lassen sich viele Kosten steuerlich mit anderen Einkünften verrechnen. Diese Ausgaben rund um den Immobilienkauf können von der Steuer abgesetzt werden: Die Maklerprovision, Notar- und Gutachterkosten.

Folgende Kosten können im Einzelnen geltend gemacht werden und die Abgabe an den Fiskus schmälern:

Werbungskosten

Wer eine Immobilie vermietet, hat in der Regel laufende Kosten für die Erhaltung und Instandsetzung des Objektes. Stichwort: Werbungskosten. Vermieter müssen diese Kosten in dem Kalenderjahr steuerlich absetzen, in dem diese kostenwirksam geworden sind. Zu den absetzbaren Werbungskosten zählen unter anderem:

  • Grundstückskosten (Kreditzinsen aus der Finanzierung)
  • Renovierungs- und Reparaturkosten
  • Grundsteuer
  • Fahrtkosten
  • Maklergebühren
  • Kosten für Steuerberater, Anwalt und Notar
  • Werbekosten für Inserate
  • Lineare Abschreibungen der Anschaffungskosten
  • Nebenkosten

Abschreibungen

Vermieter können Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die im Zusammenhang mit den Mieteinnahmen stehen, von der Steuer absetzen. Kosten, die für die Herstellung und Anschaffung der Immobilie anfallen, sind in der Regel einmalige Ausgaben und werden als Abschreibung für Abnutzung (AfA) über die Nutzungsdauer abgeschrieben.

Wer eine möblierte Wohnung vermietet, kann das Inventar ebenfalls über die Nutzungsdauer von Möbeln und weiterer Ausstattung abschreiben.

Zurzeit kann eine Immobilie, die vor 1925 errichtet wurde, jährlich mit zwei Prozent ihrer Anschaffungs- oder Baukosten abgeschrieben werden. Wohneinheiten, die nach dem Jahresende 1924 gebaut wurden, können mit 2,5 Prozent jährlich abgesetzt werden.

Schönheitsreparaturen

Wer Instandhaltungsarbeiten oder Reparaturen an einer vermieteten Einheit durchführt, der kann die Kosten dafür generell steuerlich geltend machen. Hierzu kann der Vermieter die Ausgaben in kurzen Zeiträumen von den Einnahmen abziehen - entweder in einem Satz pro Jahr oder über zwei bis fünf Jahre verteilt. Als Faustregel gilt: Kosten unter 410 Euro können direkt abgesetzt werden, höhere Beträge werden über mehrere Jahre verteilt.

Schuldzinsen aus Darlehen

Ein Immobilienkauf wird häufig durch ein Darlehen finanziert. Dieses kann der Vermieter innerhalb der monatlichen Kreditrate steuerlich abziehen: Der Vermieter kann die Zinszahlungen - nicht aber die Tilgungsanteile - in voller Höhe als Aufwendung geltend machen und die Einnahmen so reduzieren.

Downloaden Sie den Leitfaden für Vermieter

So simpel ist eine Steuerberechnung

Die Mieteinnahmen für eine vermietete Einheit müssen in der Anlage V der Steuererklärung angegeben werden. Grundsätzlich besteht die Berechnung der Steuern aus drei Komponenten: Einnahmen minus Ausgaben und lineare Abschreibung.

Als Einnahmen werden Kaltmiete sowie die Nebenkosten verstanden. Der Vermieter kann die geleisteten Nebenkosten dann aber später von den zu versteuernden Einnahmen abziehen.

Ebenso wie alle anderen mit der vermieteten Immobilie zusammenhängenden Ausgaben. Eine lineare Abschreibung dient der Gegenrechnung von der Abnutzung der Immobilie über die Nutzungsdauer. Dafür kann der Vermieter die AfA (Absetzung für Abnutzung) von der Steuer absetzen. Der Anschaffungspreis des Gebäudes dient als Rechnungsbasis, wovon 50 Jahre lang zwei Prozent der Mieteinnahmen in Anspruch genommen werden. Bei einem Gebäude, das vor dem 31. Dezember 1924 gebaut worden ist, beträgt der Wert 2,5 Prozent bei 40 Jahren.

Diese Beispielrechnung für eine Wohnung, die in Berlin für einen Kaufpreis von 300.000 Euro erworben wurde, verdeutlicht die Steuerberechnung:

Beispielrechnung
Mieteinnahmen10.800 Euro
./ . Zinsen des Immobilienkredits4.800 Euro
./ . Abschreibung3.700 Euro
./ . laufende Kosten (z.B. Hausverwaltung)900 Euro
./ . Reparatur der Küchenzeile400 Euro
Zu versteuernde Erträge aus Vermietung und Verpachtung1.800 Euro


Die wichtigsten Punkte im Überblick

Jeder Vermieter unterliegt einer Steuerpflicht, sobald die Mieteinnahmen den steuerlichen Grundfreibetrag ( § 32a EStG) von 8.820 Euro für Alleinstehende oder 17.640 Euro für verheiratete Personen überschreitet. Je nach individuellem Einkommensteuersatz müssen die Einnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung von Eigentumswohnungen, Häusern, Einliegerwohnungen oder Ferienwohnungen beim Finanzamt in der Einkommensteuererklärung Anlage V angegeben werden.

In der Steuererklärung stellt der Vermieter seine zu versteuernden Einnahmen den Ausgaben und der linearen Abschreibung gegenüber.

Insbesondere im ersten Jahr nach Kauf einer Immobilie steckt ein erhebliches Steuerpotenzial: Alle angefallenen Kosten lassen sich hier mit anderen Einnahmen verrechnen. Grundsätzlich muss jeder Vermieter in dem Jahr seine Aufwendungen von der Steuer absetzen, in dem Sie tatsächlich kostenwirksam geworden sind. Steuerlich relevante Werbungskosten sind unter anderem Grundstückskosten (Schuldzinsen), Instandhaltungsaufwendungen, Renovierungskosten oder die Gebäudeabschreibung. Aber auch weitere Kosten wie Maklergebühren, die lineare Abschreibung oder Nebenkosten wie Grundsteuer, Müllabfuhr und Wasser können von der Steuer abgesetzt werden.

Praxistipp: Die Steueroptimierung kann der Rendite für Ihre Vermieteten Einheiten zu einem spürbaren Sprung verhelfen. Ein Steuerberater kann für Vermieter also der Schlüssel für deutliche Steuereinsparungen bedeuten: Zwar fallen für seine Leistungen zunächst Kosten an, gleichzeitig bewahrt er Vermieter dank fachkundiger Beratung vor zu hohen Abgaben an den Fiskus.

Weitere Informationen?

Haben Sie noch mehr Fragen über das Versteuern von Mieteinnahmen? Lassen Sie sich von einem Experten beraten.

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