Eigentümergemeinschaften sollten dafür sorgen, dass finanzielle Rücklagen vorhanden sind, um notwendige Sanierungen und Renovierungen durchführen zu können. Hierfür gibt es die Instandhaltungsrücklage. Erfahre wie eine Instandhaltungsrücklage berechnet wird, ob sie auf den Mieter umgelegt werden kann und wofür sie verwendet werden darf.

Was ist eine Instandhaltungsrücklage?

Eine Instandhaltungsrücklage, auch Erhaltungsrücklage oder Reparaturfonds genannt, ist eine finanzielle Reserve, die Vermieter und Eigentümer ansammeln, um zukünftige Reparatur- und Wartungskosten für ihre Immobilien zu decken. Sie hilft, unerwartete Ausgaben zu bewältigen und die Immobilien in gutem Zustand zu halten, ohne dass zusätzliche finanzielle Belastungen entstehen.

Die Instandhaltungsrücklage darf gemäß des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ausschließlich zur Aufrechterhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums genutzt werden, einschliesslich Instandsetzungsarbeiten, Instandhaltungsmaßnahmen, Reparaturen sowie Modernisierungen.

Wer verwaltet die Instandhaltungsrücklage?

Die Verantwortung für die Verwaltung der Instandhaltungsrücklage liegt bei einem Verwalter, der von der Eigentümergemeinschaft ernannt wird. Gemäß den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist es für jede Eigentümergemeinschaft erforderlich, einen Hausverwalter zu bestimmen.

Diese Hausverwaltung gewährleistet die Verwaltung der von den Eigentümern eingezahlten Beträge in die Instandhaltungsrücklage. Zudem obliegt es der Hausverwaltung, die Planung und Durchführung von Instandhaltungs- und Reparaturprojekten zu betreuen, welche aus den Mitteln der Erhaltungsrücklage finanziert werden sollen.

Wie hoch muss eine Instandhaltungsrücklage sein?

Die angemessene Höhe der Erhaltungsrücklage wird im jährlich erstellten Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft festgelegt. Die Verteilung orientiert sich in der Regel an der Größe des jeweiligen Miteigentumsanteils, es sei denn, es wurde eine andere Regelung in der Gemeinschaftsordnung getroffen.

Die gesetzlichen Vorgaben für die Höhe der Instandhaltungskosten findet man in § 28 der Berechnungsverordnung im Zweiten Wohnungsbaugesetzes. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage richtet sich nach der Lage, dem Zustand, Ausstattung, Alter und der Größe der Immobilie. Die folgende Tabelle dient zur Orientierung:

Alter des Gebäudes	Jährliche Rücklage pro m2
Jünger als 22 Jahre	7,10 €
Mindestens 22 Jahre	9,00 €
Mindestens 32 Jahre	11,50 €

Befindet sich im Gebäude ein Aufzug, so kann sich die Rücklage um einen Euro pro Quadratmeter erhöhen.

Was ist die Berechnungsformel für Altbauten?

Eine alternative Methode zur Berechnung der Instandhaltungsrücklage, welche vor allem bei Altbauten zur Anwendung kommt, ist die Peterssche Formel. Dieser Ansatz stützt sich einerseits auf statistische Informationen über die Kosten von Instandhaltungen einer Immobilie, andererseits auf die Herstellungskosten einer Immobilie.

In diese Berechnung fließt zudem die Annahme ein, dass über einen Zeitraum von 80 Jahren der 1,5-fache Wert der Herstellungskosten für Instandhaltungsmaßnahmen in die Immobilie investiert werden sollte. Daraus ergibt sich folgende Formel:

“

Herstellungskosten x 1,5/80 Jahre = Instandhaltungskosten pro Jahr

”

Dieser Berechnungsansatz betrifft jedoch das ganze Wohnhaus, nicht nur die einzelnen Wohnungen. Laut statistischen Auswertungen entfallen rund 70 Prozent der Instandhaltungskosten auf das Gemeinschaftseigentum.

Was sind die Herstellungskosten einer Immobilie?

Die Herstellungskosten einer Immobilie umfassen sämtliche Ausgaben, die durch die Nutzung von Waren und die Inanspruchnahme von Dienstleistungen für deren Bau, Erweiterung oder erhebliche Aufwertung über den ursprünglichen Zustand hinaus entstehen.

Was passiert, wenn die Instandhaltungsrücklage zu niedrig ist?

Wenn über Jahre hinweg keine Maßnahmen zur Erhaltung des Hauses ergriffen wurden, entsteht ein Zustand, der als Instandhaltungsstau bekannt ist. Früher oder später wird es notwendig sein, diesen Stau zu beseitigen - beispielsweise aufgrund gesetzlicher Anforderungen an Modernisierungen (z. B. energetische Sanierung aufgrund des Gebäudeenergiegesetzes). Eine zu niedrige Instandhaltungsrücklage kann in solchen Fällen schnell auf einmal aufgebraucht werden.

Wenn die Instandhaltungsrücklage als unangemessen niedrig erachtet wird, haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit, eine Erhöhung der Rücklage zu beschließen. Sollte die bestehende Erhaltungsrücklage nicht ausreichen, um notwendige Reparaturen und Sanierungsarbeiten durchzuführen, kann die Eigentümergemeinschaft für den fehlenden Betrag eine Sonderumlage beschließen.

In welchen Fällen wird eine Sonderumlage beschlossen?

Eine Sonderumlage wird von der Eigentümergemeinschaft beschlossen, um zusätzliche Gelder für unerwartete oder außergewöhnliche Kosten zu sammeln. Das kann für außerplanmäßige Reparaturen, Modernisierungen oder Anwalts- und Gerichtskosten notwendig sein. Sie dient dazu, diese unvorhergesehenen Kosten gerecht auf die Eigentümer zu verteilen.

Ist die Instandhaltungsrücklage steuerlich absetzbar?

Vermieter haben die Möglichkeit, die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage als Werbungskosten steuerlich geltend zu machen, wenn die Eigentumswohnung vermietet wird. Laut einem Urteil des Bundesfinanzhofs gibt es jedoch eine wichtige Voraussetzung hierfür: Die Beiträge können erst dann als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn tatsächlich Geld für Erhaltungsmaßnahmen wie beispielsweise Reparaturen aufgewendet wird.

Kann man die Instandhaltungsrücklage auf den Mieter umlegen?

Die Instandhaltungsrücklage kann im Gegensatz zu den Betriebskosten nicht auf den Mieter umgelegt werden. Der Eigentümer und Vermieter muss für diese Kosten selbst aufkommen.

Was kann alles aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden?

Die Instandhaltungsrücklage kann in folgenden Situationen verwendet werden, um die Immobilie in gutem Zustand zu halten:

• Instandsetzung und Reparaturen: Wenn beispielsweise das Dach eines Gebäudes oder der Keller beschädigt ist und repariert werden muss, können die Kosten für die Reparaturarbeiten aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden.
• Wartungsarbeiten: Regelmäßige Wartungsarbeiten müssen beispielsweise am Aufzug eines Gebäudes vorgenommen werden.
• Modernisierung und Instandhaltung: Ausgaben für Modernisierungsmaßnahmen, beispielsweise die Modernisierung der Fassade, können von der Rücklage bezahlt werden.

Für welche Schäden muss der Vermieter aufkommen?

Renovierungsarbeiten in der Wohnung können nicht von der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden. Als Vermieter bist du verpflichtet, für Schäden und Reparaturen innerhalb der Wohnung aufzukommen, die auf altersbedingten Verschleiß zurückzuführen sind und nicht in der Verantwortung des Mieters liegen. Dies können zum Beispiel notwendige Reparaturen der Heizung sein oder Modernisierungsmaßnahmen.

Was passiert mit der Instandhaltungsrücklage beim Verkauf der Immobilie?

Solltest du dich dazu entscheiden, deine Immobilie zu verkaufen, gehören die von dir bereits eingezahlten Beträge in die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft. Das bedeutet, dass du keinen Anspruch auf eine Rückerstattung deiner Einzahlungen hast.

Fazit zur Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage ist ein wesentliches Instrument zur langfristigen Werterhaltung und Funktionsfähigkeit von Immobilien. Sie dient dazu, finanzielle Mittel anzusammeln, um zukünftige Instandhaltungs- und Reparaturkosten abzudecken, ohne dass Eigentümergemeinschaften oder private Eigentümer in finanzielle Engpässe geraten.

Die Verwaltung der Rücklage erfolgt durch einen von der Eigentümergemeinschaft ernannten Verwalter, der sicherstellt, dass die eingezahlten Beträge korrekt erfasst und verwaltet werden.

Die Höhe der Instandhaltungsrücklage sollte angemessen sein, um sowohl regelmäßige als auch unvorhergesehene Kosten abzudecken. Es gibt verschiedene Berechnungsmethoden, wie beispielsweise die Peterssche Formel, die statistische Daten und Herstellungskosten einbeziehen, um eine realistische Höhe festzulegen.

Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken. Bitte wende Dich für eine Rechtsberatung an die zuständigen Behörden oder einen Anwalt.

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