Abschreibung einer Immobilie: Steuervorteile für Vermieter

Erfahre wie du als Vermieter von Immobilien durch Abschreibung Steuern sparen kannst und den Wertverlust ausgleichen kannst.

Paulin

4 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 19 Aug. 2024

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Investieren

Die Abschreibung bei der Vermietung einer Immobilie ist ein entscheidender Aspekt für Vermieter, um ihre steuerliche Belastung zu optimieren und langfristige finanzielle Vorteile zu erzielen. In unserem Artikel erfährst du, welche steuerlichen Vorteile und finanzielle Planungssicherheit die Abschreibung einer Immobilie bietet, wie die Abschreibung funktioniert und wann eine Sonderabschreibung möglich ist.

Die Abschreibung einer Immobilie, auch bekannt als Absetzung für Abnutzung (AfA), bezeichnet die steuerliche Aufteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie über einen bestimmten Zeitraum.

Sie ermöglicht es Vermietern, die Kosten für den Kauf oder eine Baumaßnahme der Immobilie über die Nutzungsdauer hinweg zu verteilen. Dies dient dazu, den Wertverlust der Immobilie im Laufe der Zeit anzuerkennen und steuerlich geltend zu machen. Durch die Abschreibung können Vermieter ihre Steuerlast reduzieren und dabei ihre langfristige Rendite bei der Vermietung ihrer Immobilie maximieren.

Die Möglichkeit, eine Abschreibung der Immobilie geltend zu machen, besteht für verschiedene Personen, dazu gehören folgende:

• Wirtschaftliche Eigentümer
• Vorbehaltsnießbraucher
• Erbbauberechtigte
• Bauherr auf fremden Grund oder Boden
• Unentgeltlicher Erwerber (Erbe)
• Miteigentümer

Grundsätzlich dürfen Vermieter also Abschreibungen beantragen. Das gilt sowohl für natürliche Personen als auch für juristische Personen wie Unternehmen oder Gesellschaften.

Die Voraussetzung ist, dass die Immobilie dem Vermögensbereich des Vermieters zugeordnet ist und Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden. Es ist wichtig zu beachten, dass die Abschreibung nur für vermietete Immobilien gilt und nicht für selbstgenutzte Immobilien.

Gut zu wissen! Du hast die Möglichkeit, Rechnungen von Handwerkern für die von dir bewohnte Immobilie in einem begrenzten Umfang steuerlich geltend zu machen.

Der Abschreibungsprozentsatz variiert je nach Baujahr und Immobilie:

• Altbauten: Für Immobilien mit einem Baujahr vor dem 31. Dezember 1924, können die Anschaffungskosten mit einem jährlichen Satz von 2,5 Prozent über einen Abschreibungszeitraum von 40 Jahren abgesetzt werden.
• Neubauten: Bei Immobilien, die nach dem 31. Dezember 1924 errichtet wurden, beträgt der übliche Abschreibungssatz 2 Prozent der Kosten über einen Abschreibungszeitraum von 50 Jahren.
• Ab dem Baujahr 2023 liegt der Abschreibungsprozentsatz bei 3 Prozent über einen Abschreibungszeitraum von 33 Jahren.

Ist die Nutzungsdauer kürzer als die gesetzliche Nutzungsdauer von 40 oder 50 Jahren, besteht die Möglichkeit einer schnelleren Abschreibung mit höheren Abschreibungssätzen.

Beachte! Bei denkmalgeschützten Immobilien kannst du die Sanierungs- und Instandhaltungskosten zu 100 Prozent steuerlich abschreiben.

Berechnungsgrundlage der Abschreibung einer Immobilie sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie über einen bestimmten Zeitraum. Zuerst werden folgende Kosten der Immobilie ermittelt:

• Kaufpreis
• Kaufnebenkosten (Notarkosten, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer)
• Werbungskosten
• Kosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (innerhalb der ersten 3 Jahre nach dem Kauf)

Nachdem die Summe der oben aufgelisteten Kosten ermittelt wurde, werden sie durch die gesetzliche oder verkürzte Nutzungsdauer dividiert, um den jährlichen Abschreibungsbetrag zu ermitteln.

Abschreibungsbetrag = Anschaffungsbetrag/Nutzungsdauer

Unter der linearen Abschreibung einer Immobilie versteht man gemäß § 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG) die gleichmäßige Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie. Dabei bleibt der jährliche Abschreibungsbetrag konstant und wird über die gesamte Abschreibungszeit hinweg gleichmäßig abgesetzt.

Im Gegensatz dazu steht die degressive Abschreibung, bei der die Abschreibungsbeträge in den ersten Jahren höher sind und im Laufe der Zeit abnehmen. Hierbei verringern sich die Abschreibungsbeträge prozentual, was bedeutet, dass in den Anfangsjahren der Nutzung größere Beträge abgeschrieben werden können.

Durch das "Wachstumschancengesetz" wurde die degressive Abschreibung für Neubauten wieder eingeführt. Diese Regelung erlaubt es, neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude im ersten Jahr mit fünf Prozent der Investitionskosten abzuschreiben. In den folgenden Jahren können jeweils fünf Prozent des Restwerts abgeschrieben werden. Diese Möglichkeit gilt für Bauprojekte, die zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 beginnen, und kann mit Sonderabschreibungen kombiniert werden.

Beispiel zur linearen Abschreibung einer Immobilie

Angenommen du erwirbst eine Immobilie zum Kaufpreis von 300.000 Euro. Die Anschaffungskosten umfassen neben dem reinen Gebäudepreis auch die Kaufnebenkosten wie Notar- und Maklergebühren in der Höhe von 20.000 Euro.

Gemäß der linearen Abschreibungsmethode beträgt die Nutzungsdauer der Immobilie beispielsweise 50 Jahre. Um den jährlichen Abschreibungsbetrag zu berechnen, wird die Gesamtsumme der Anschaffungskosten (300.000 + 20.000 Euro = 320.000) durch die Nutzungsdauer geteilt. In diesem Fall ergibt sich ein jährlicher Abschreibungsbetrag von 6.400 Euro (320.000/50 Jahre = 6.400 Euro)

In Deutschland ermöglicht die Sonderabschreibung bei Immobilien eine zusätzliche steuerliche Vergünstigung. Sie ist ein Instrument, das eingesetzt wird, um den Wohnungsbau und die Schaffung von neuem Wohnraum zu fördern.

Die Sonderabschreibung bei Vermietung ermöglicht eine Abschreibung von 5% des Gebäudewerts im Jahr der Anschaffung oder der Herstellung sowie in den darauffolgenden drei Jahren. Zusätzlich wird in diesen Jahren die reguläre lineare Abschreibung mit 2 Prozent gewährt. Insgesamt können somit jährlich bis zu 7 Prozent steuermindernd geltend gemacht werden. 2.500 Euro sind pro Quadratmeter maximal absetzbar.

Wann darf man eine Sonderabschreibung machen?

Um eine Sonderabschreibung geltend zu machen, sollte man diese Kriterien erfüllen:

• Stellen des Bauantrags zwischen dem 31. Dezember 2022 und dem 1. Januar 2027
• Schaffung einer neuen Wohnung in einem Neubau oder in einem Bestandsgebäude
• Anschaffungs- und Herstellungskosten von maximal 4.800 Euro pro Quadratmeter
• Standard “Effizienzhaus 40” und Qualitätssiegel “Nachhaltiges Gebäude”
• Vermietung zu Wohnzwecken für mindestens 10 Jahre

Wird die Immobilie vor Ablauf des Abschreibungszeitraums verkauft, endet die Abschreibung für die Immobilie im Monat des Immobilienverkaufs. Der entscheidende Faktor ist der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung.

Wenn der Abschreibungszeitraum abgelaufen ist, können keine zusätzlichen Abschreibungen mehr für steuerliche Zwecke geltend gemacht werden. Sollte die Immobilie verkauft werden, hat der neue Eigentümer die Möglichkeit von Abschreibungen zu profitieren und die AfA für einen Zeitraum von bis zu 50 Jahren nutzen.

Die Abschreibung einer Immobilie ist ein wichtiger Aspekt der steuerlichen Behandlung von Vermietungseinkünften. Das Einkommensteuergesetz ermöglicht Vermietern die steuerliche Berücksichtigung der Anschaffungskosten und Herstellungskosten einer Immobilie über die Abschreibung.

Die lineare Abschreibung ist die gängigste Methode, bei der die Abschreibungsbeträge für die Nutzungsdauer der Immobilie gleichmäßig verteilt werden. Je nach Baujahr der Immobilie gelten unterschiedliche Abschreibungsdauern. Bei privat genutzten Immobilien besteht die Möglichkeit, Handwerkerrechnungen unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich geltend zu machen. Beim Verkauf einer Immobilie kann der neue Eigentümer die Abschreibungsmöglichkeiten nutzen und die Abschreibung für einen Zeitraum von bis zu 50 Jahren geltend machen.