Der Kauf einer Immobilie zum Zweck der Vermietung ist eine bedeutsame finanzielle Entscheidung, bei der zahlreiche Faktoren berücksichtigt werden müssen. Eine der wichtigsten Komponenten der Kaufnebenkosten sind die Notarkosten. In diesem Artikel bieten wir einen umfassenden Überblick über die Notarkosten beim Immobilienkauf in Deutschland. Wir geben dir eine Einschätzung darüber, was du finanziell erwarten kannst, um deinen Immobilienkauf besser planen zu können und Tipps, wie du Kosten sparen kannst.

Was leistet ein Notar beim Immobilienkauf?

Der Notar erbringt beim Kauf einer Immobilie verschiedene Leistungen, um einen rechtskräftigen und sicheren Immobilienkauf zu gewährleisten. Diese umfassen:

Ausarbeitung des Kaufvertrags

Der Notar arbeitet den Kaufvertrag aus, wofür er relevante wie den Grundbuchauszug, Informationen zum Kaufprojekt, Daten der beteiligten Parteien, den Kaufpreis sowie weitere besondere Aufgaben benötigt.

Auflassungsvormerkung

Der Notar kümmert sich um die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt, um den Immobilienkauf abzusichern und den Eigentumsübergang vom Verkäufer auf den Käufer vorzubereiten.

Verzichtserklärung

Falls die Gemeinde ein Vorkaufsrecht gemäß dem Baugesetzbuch hat, holt der Notar eine Verzichtserklärung der Gemeinde ein.

Vertragsunterzeichnung

Bei Zustimmung beider Parteien setzt der Notar einen Termin zur Vertragsunterzeichnung an, bei dem der Kaufvertrag von beiden Seiten unterzeichnet und notariell beurkundet wird.

Fälligkeitsmitteilung

Der Notar stellt dem Käufer eine Fälligkeitsmitteilung aus, in der der Zahlungstermin festgelegt ist. Der Käufer kann den Kaufvertrag entweder direkt an den Verkäufer überweisen oder auf ein Notaranderkonto einzahlen. Dieses Konto wird vom Notar geführt und dient zum sicheren Geldtransfer.

Mitteilung an das Finanzamt

Der Notar informiert das Finanzamt über den Verkauf der Immobilie und fordert den Käufer auf, die Grunderwerbsteuer zu entrichten.

Steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung

Das Finanzamt stellt dem Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die den Eigentümerwechsel rechtlich ermöglicht.

Grundbucheintragung

Nach Zahlung des Kaufpreises beantragt der Notar die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch. Die Löschung der Auflassungsvormerkung erfolgt vor der Eintragung des Käufers, wodurch der Immobilienverkauf abgeschlossen wird.

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Gut zu wissen: Wenn bei einem Immobilienkauf ein Sicherungsinteresse besteht, kann ein Notaranderkonto eingerichtet werden. Dabei handelt es sich um ein Treuhandkonto, das auf den Namen des Notars läuft und für die Abwicklung des Kaufs verwendet wird.

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Was kostet ein Notar beim Kauf einer Immobilie?

Beim Erwerb einer Immobilie in Deutschland entstehen Notarkosten, die vom Wert des zu kaufenden Hauses abhängig sind. Die konkreten Kosten werden durch gesetzliche Vorschriften geregelt und üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Im Durchschnitt belaufen sich die Notarkosten auf etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises. 1 Prozent der Kosten sind die eigentlichen Notarkosten und die restlichen 0,5 Prozent decken die Grundbuchkosten ab.

Gemäß dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG) stellt der Notar einen Grundtarif sowie eine Gebühr für jede begonnene Seite des Kaufvertrags in Rechnung. Durch die einheitliche Gebührenverordnung wird gewährleistet, dass Notare ihre Gebühren nicht willkürlich festlegen können.

Wie werden die Kosten zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt?

Die Aufteilung der Notarkosten zwischen Käufer und Verkäufer beim Immobilienkauf in Deutschland wird in der Regel vertraglich vereinbart. Es gibt keine festgelegte gesetzliche Regelung für die Verteilung der Kosten. Es ist jedoch üblich, dass der Käufer den Notar beauftragt und dementsprechend den größten Teil der anfallenden Notarkosten beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses trägt.

Bei Änderungen im Grundbuch, wie beispielsweise die Löschung von Hypotheken oder alten Vorkaufsrechten, übernimmt in der Regel der Verkäufer die Notarkosten. Beide Parteien haften bei einem Kauf von Immobilien jedoch für die Notarkosten. Das bedeutet, wenn der Käufer für die Notargebühren nicht aufkommt, muss der Verkäufer diese Kosten übernehmen.

Beispielrechnung zu den Notarkosten

Angenommen du kaufst eine Immobilie mit einem Preis von 300.000 Euro und die Höhe der einzutragenden Grundschuld beträgt 200.000 Euro, dann kannst du mit folgenden Notarkosten rechnen:

Tätigkeit	Notar- und Grundbuchkosten
Beurkundung des Kaufvertrags	1.270 Euro
Eintragung des Eigentümers	635,00 Euro
Grundschuldbestellung mit Vollstreckungsklausel	435,00 Euro
Eintragung der Grundschuld	435,00 Euro
Betreuungsgebühr für den Kaufvertrag	317,50 Euro
Betreuungsgebühr für die Grundschuld	217,50 Euro
Vollzugstätigkeiten	317,50 Euro
Auflassungsvormerkung	317,50 Euro
Grundbuch- und Notarkosten	3945,00 Euro
Mehrwertsteuer für Notarkosten	485,93 Euro
Gesamtkosten	4430,93 Euro

Können Notarkosten steuerlich abgesetzt werden?

Im Allgemeinen können Notarkosten steuerlich abgesetzt werden, sofern sie mit der Erzielung von Einnahmen in Verbindung stehen. Dies bedeutet, dass die Kosten für den Notar als absetzbar gelten, wenn sie im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie stehen, die vermietet werden soll.

Sofern eine Immobilie zum Betriebsvermögen zählt, können die entstehenden Notarkosten als Betriebskosten anerkannt werden. Wenn du als Privatperson eine Immobilie erwirbst, um Mieteinnahmen zu generieren, können die Notarkosten als Werbungskosten abgezogen werden. Kaufst du hingegen eine Immobilie für den eigenen Gebrauch, kannst du die Notarkosten steuerlich nicht absetzen.

Wie kann man Notarkosten sparen?

Die Notarkosten beim Erwerb einer Immobilie sind in Deutschland gesetzlich festgelegt und können daher nicht verhandelt werden. Dennoch gibt es Möglichkeiten, Kosten zu sparen, da sie stark vom Kaufpreis der Immobilie und der eingetragenen Grundschuld abhängen. Hier sind einige Tipps, um die Notarkosten zu reduzieren:

• Separater Kauf von Grundstück und Immobilie: Durch einen niedrigen Kaufpreis lassen sich Kaufnebenkosten reduzieren. Eine Möglichkeit, Kosten zu sparen, besteht daher darin, das Grundstück beim Neubau getrennt von der Immobilie zu erwerben. Ein unbebautes Grundstück ist in der Regel deutlich günstiger als ein Grundstück mit bereits errichteter Immobilie.
• Verzicht auf das Notaranderkonto: Durch die direkte Regelung der Zahlungsbedingungen im Kaufvertrag kann auf ein Notaranderkonto verzichtet werden, um zusätzliche Kosten zu vermeiden.
• Verzicht auf eine Auflassungsvormerkung: Die Auflassungsvormerkung kann beim Kauf an eine Vertrauensperson innerhalb der Familie oder des Freundeskreises weggelassen werden. Diese Entscheidung erfordert jedoch eine sorgfältige Überlegung.
• Abtretung der Grundschuld bei Bankenwechsel: Bei einer Anschlussfinanzierung oder Umschuldung beim Bankwechsel kann es vorteilhaft sein, die bestehende Grundschuld an die neue Bank weiterzuleiten. Dadurch spart man die hohen Kosten einer neuen Eintragung und Beglaubigung im Grundbuch.
• Beglaubigung der Grundschuld statt Beurkundung: Es gibt keine gesetzliche Verpflichtung zur notariellen Beurkundung einer Grundschuld. Einige Banken verzichten darauf und akzeptieren stattdessen eine beglaubigte Unterschrift. Durch den Verzicht auf die Beurkundung können Notarkosten beim Immobilienerwerb um mehrere hundert Euro reduziert werden.

Fazit zu den Notarkosten beim Immobilienkauf

Die Notarkosten sind eine bedeutende finanzielle Komponente beim Immobilienkauf. Sie betragen im Durchschnitt etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises, wovon 1 Prozent die Notarkosten selbst sind und die restlichen 0,5 Prozent die Grundbuchkosten abdecken. Die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer wird vertraglich festgelegt.

Notarkosten können unter bestimmten Bedingungen steuerlich absetzbar sein, insbesondere wenn die Immobilie vermietet wird. Es gibt auch Möglichkeiten, diese Kosten zu reduzieren, wie den separaten Kauf von Grundstück und Immobilie oder den Verzicht auf bestimmte Notarleistungen.

Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken. Bitte wende Dich für eine Rechtsberatung an die zuständigen Behörden oder einen Anwalt.

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