Gebäudeenergiegesetz (GEG): Informationen für Vermieter

In diesem Artikel erfährst du welche Anforderungen das GEG mit sich bringt, wie Vermieter diese umsetzen können und welche Sanktionen bei Nichteinhaltung drohen.

Paulin

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Aktualisiert am 2 Mai 2024

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Das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG, ist ein bedeutendes Gesetz in Deutschland, das die Energieeffizienz von Gebäuden reguliert. In unserem Artikel erfährst du, was das GEG für Vermieter bedeutet, welche Anforderungen es an Gebäude stellt und wie du bei der Vermietung deines Objekts von Investitionen in die Energieeffizienz profitieren könntest. Lies weiter, um sicherzustellen, dass du auf dem neuesten Stand bist und deine Immobilie den gesetzlichen Anforderungen entspricht.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), umgangssprachlich auch Heizungsgesetz genannt, ist ein deutsches Gesetz, das darauf abzielt, den Energieverbrauch von Gebäuden zu reduzieren und somit den CO2-Ausstoß zu senken.

Das Gesetz trat im Jahr 2020 in Kraft und ersetzt drei frühere Gesetze: die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinspargesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). Mit dem GEG werden nun alle energetischen Anforderungen an Gebäude in einem umfassenden Gesetz geregelt.

Das Hauptziel des GEG ist es, bis zum Jahr 2050 nahezu klimaneutrale Bauten zu ermöglichen, indem strengere energetische Standards festgelegt werden. Das Gesetz legt klare Mindestanforderungen für den Energiebedarf von Gebäuden fest, die sowohl beim Neubau, bei der Sanierung als auch beim Austausch von Heizungen erfüllt werden müssen.

Eine wichtige Neuerung des GEG ist die Einführung von Energieeffizienzklassen, die von A+ bis H reichen und den energetischen Standard eines Gebäudes kennzeichnen. Diese Klassen ermöglichen eine bessere Orientierung für Bauherren und Verbraucher, um energieeffiziente Gebäude zu erkennen.

Das GEG gilt für alle Gebäude, die beheizt oder gekühlt werden und an das öffentliche Netz angeschlossen sind. Dazu zählen Wohn- und Nichtwohngebäude wie Wohnhäuser, Bürogebäude, Schulen, Krankenhäuser, Lagerhallen und andere Gewerbeimmobilien.

Das GEG gilt sowohl für Neubauten als auch für Bestandsgebäude, die saniert oder umgebaut werden. Für Bestandsgebäude können unterschiedliche Anforderungen gelten, je nachdem, wie alt das Gebäude ist und wie umfangreich die Sanierung ausfällt.

Auch bei Gartenhäusern oder Garagen kann das GEG unter bestimmten Umständen Anwendung finden. Wenn diese Bauten beheizt oder gekühlt werden und eine bestimmte Größe überschreiten, kann es ebenfalls erforderlich sein, die Anforderungen des GEG zu erfüllen.

Ab dem 1. Januar 2024 müssen neu eingebaute Heizungen in Neubauten und Bestandsgebäuden eine Nutzung erneuerbarer Energien von mindestens 65% aufweisen. Die Regelung ist technologieoffen und es gibt verschiedene Optionen zur Erfüllung, einschließlich individueller Lösungen und pauschaler Optionen wie Anschluss an ein Wärmenetz, Wärmepumpen und Solarthermie.

Bestehende Heizungen sind von dieser Anforderung nicht betroffen, jedoch besteht auch die Option für Biomasse- und Gasheizungen, die eine Nutzung erneuerbarer Gase ermöglichen. Es gibt Übergangsfristen und Ausnahmen, einschließlich einer Befreiung für hochbetagte Gebäudeeigentümer.

Eine allgemeine Härtefallregelung ermöglicht Ausnahmen von der Pflicht, und es gibt finanzielle Unterstützung in Form von Zuschüssen, Krediten und Steuergutschriften für den Umstieg auf erneuerbares Heizen. Das Heizen mit erneuerbaren Energien wird durch die Kombination aus Förderung und perspektivisch günstigen Betriebskosten für Verbraucher rechnen. Moderne Ölheizungen, die in der Lage sind, erneuerbare Kraftstoffe im Umfang von 65 Prozent beizumischen, dürfen ebenfalls weiterhin in Bestandsgebäuden installiert werden.

Im Falle einer zukünftigen Knappheit von grünem Wasserstoff für Heizzwecke gelten ab 2029 schrittweise gestaffelte Anforderungen. Ab 2029 muss bei neu errichteten Gasheizungen mindestens 15 Prozent, ab 2035 mindestens 30 Prozent und ab 2040 mindestens 60 Prozent Biogas verwendet werden.

Bisher konnte die Miete im Wohnraummietrecht nach Modernisierungen des Mietobjekts um bis zu 8 % der Modernisierungskosten erhöht werden, einschließlich des Einbaus neuer, energieeffizienter Heizungen gemäß § 555b BGB. Die GEG-Novelle 2024 erlaubt 10 % der Kosten auf den Mieter umzulegen. Fördermittel, die man als Vermieter für den Einbau der Heizung bekommt, werden abgezogen.

Gut zu wissen: Die gesetzliche Regelung im Gebäudeenergiegesetz erlaubt Vermietern eine Mieterhöhung, wenn sie eine alte Heizung durch eine Wärmepumpe ersetzen.

Das GEG legt für Vermieter verschiedene Anforderungen an ihre Gebäude fest. Die wichtigsten Anforderungen sind folgende:

• Energetische Anforderungen bei Neubauten und Sanierung: Vermieter müssen sicherstellen, dass ihre Gebäude die Mindestanforderungen des GEG erfüllen, wenn sie neu gebaut oder saniert werden. Die Anforderungen richten sich nach dem Energiebedarf des Gebäudes und werden durch die Energieeffizienzklasse A+ bis H gekennzeichnet.
• Austausch von Heizungsanlagen: Wenn Vermieter die Anlage der Heizung in einem Gebäude austauschen möchten, müssen sie sicherstellen, dass die neue Anlage den Anforderungen des GEG entspricht. Hierbei gibt es Vorgaben zur Effizienz und zum Einsatz erneuerbarer Energien. Es gibt hier spezifische Anforderungen, die je nach Art der Anlage der Heizung und dem Alter des Gebäudes variieren können.
• Energieausweise: Vermieter sind verpflichtet, ihren Mietern einen Energieausweis zur Verfügung zu stellen, der Auskunft über den energetischen Zustand des Gebäudes gibt.
• Mietpreis: Vermieter müssen bei der Festlegung der Mietpreise die Energieeffizienz des Gebäudes berücksichtigen. Bei einem schlechten Energiestandard kann dies bedeuten, dass Vermieter höhere Investitionen tätigen müssen, um ihre Gebäude auf den neuesten Stand zu bringen.
• Verbrauchserfassung: Vermieter müssen den Energieverbrauch in ihren Gebäuden erfassen und den Mietern auf Anfrage eine Übersicht des Verbrauchs zur Verfügung stellen.

Um den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes zu entsprechen, können Vermieter unterschiedliche Maßnahmen ergreifen.

• Durchführung energetischer Maßnahmen: Vermieter können energetische Sanierungen durchführen, um den Energieverbrauch des Gebäudes zu reduzieren. Hierzu gehören beispielsweise die Dämmung der Fassade, des Daches oder des Kellerbodens, der Austausch der Fenster oder die Installation einer modernen Heizung.
• Regelmäßige Wartung und Pflege: Eine regelmäßige Wartung und Pflege der Heizung und der Anlage für die Lüftung kann dazu beitragen, den Energieverbrauch zu reduzieren, die Lebensdauer der Anlagen zu verlängern und die Betriebssicherheit zu erhöhen.
• Einsatz erneuerbarer Energien: Vermieter können den Einsatz erneuerbarer Energien wie beispielsweise Photovoltaik-Anlagen, Solarthermie-Anlagen oder Wärmepumpen in Betracht ziehen, um den Energieverbrauch des Gebäudes zu reduzieren.

Ab dem 01.Jänner 2024 sollten Vermieter außerdem darauf achten, dass alle neu installierten Heizungen in ihren Mietobjekten mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Um sicherzustellen, dass die Anforderungen eingehalten werden, können Vermieter auch Fachleute hinzuziehen, um die Installation und den Betrieb der Heizsysteme zu überprüfen.

Als Vermieter benötigst du einen GEG Nachweis, wenn du ein neues Gebäude errichtest oder bestehende Bauten sanieren oder umbauen möchtest. Der GEG-Nachweis dient dabei als Nachweis dafür, dass dein Gebäude den energetischen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes entspricht.

Für Neubauten ist ein GEG-Nachweis bereits bei der Beantragung der Baugenehmigung erforderlich. Hierbei wird durch den Nachweis geprüft, ob das Gebäude den Anforderungen an den maximalen Jahres-Primärenenergiebedarf, den Mindestwärmeschutz und den maximalen Transmissionswärmeverlust entspricht.

Auch bei Sanierungen und Umbauten kann ein GEG Nachweis erforderlich sein. Hierbei wird geprüft, ob das Gebäude nach der Sanierung den Anforderungen an den maximalen Jahres-Primärenergiebedarf und den Mindestwärmeschutz entspricht. In manchen Fällen können Vermieter auch verpflichtet sein, einen GEG-Nachweis vorzulegen, wenn sie ihre Immobilie verkaufen oder vermieten wollen. Hierbei kann der Nachweis als Argument für eine höhere Energieeffizienz und niedrigere Betriebskosten genutzt werden.

Bei der Verletzung von Pflichten aus dem GEG können Ordnungswidrigkeiten vorliegen. Die Bußgelder für Ordnungswidrigkeiten können bis zu 50.000 Euro betragen. Ausserdem können Vermieter verpflichtet werden, die energetische Sanierung ihres Gebäudes durchzuführen. Wenn Vermieter einer solchen Verpflichtung nicht nachkommen, kann dies zu Bußgeldern führen.

Darüber hinaus können sich Vermieter bei Nichteinhaltung des Gebäudeenergiegesetzes auch Schadensersatzansprüchen von Mietern gegenübersehen. Wenn beispielsweise ein hoher Energieverbrauch zu hohen Betriebskosten für die Mieter führt, können diese Anspruch auf Schadensersatz haben. Daher ist es für Vermieter wichtig, die Anforderungen des GEG einzuhalten und gegebenenfalls einen GEG-Nachweis erstellen zu lassen, um mögliche Sanktionen und Bußgelder zu vermeiden.

Das Gebäudeenergiegesetz oder auch Heizungsgesetz genannt legt energetische Anforderungen an Gebäude fest und betrifft sowohl den Neubau als auch die Sanierung und den Austausch von Heizungen. Vermieter müssen sicherstellen, dass ihre Gebäude den Anforderungen des GEG entsprechen, um Strafen zu vermeiden und den Wert ihrer Immobilien langfristig zu erhalten.

Das GEG wirkt sich auch auf Mietpreise aus. Vermieter müssen die Energieeffizienz bei der Festlegung der Mietpreise berücksichtigen. Dabei kann eine Investition in die energetische Sanierung langfristig zu niedrigeren Betriebskosten führen und damit auch zu stabilen Mietpreisen beitragen.

Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken. Bitte wende Dich für eine Rechtsberatung an die zuständigen Behörden oder einen Anwalt.

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