Affittare casa senza agenzia: guida per proprietari

Possiedi un immobile e vuoi affittare casa senza agenzia? Scopri come funziona l’affitto tra privati e come fare un contratto di affitto senza intermediari.

Luca

Tempo di lettura: 5 minuti

·

23 feb 2024

·

Fase precedente all'affitto

Se hai un immobile da affittare, potresti prendere in considerazione l’idea di un affitto senza agenzia. Affittare casa da privato ti dà infatti la possibilità di risparmiare sulle spese di intermediazione e gestire in autonomia tutte le pratiche. D’altra parte, però, devi conoscere tutte le procedure e le norme che regolano il contratto di locazione, per avere la certezza di stipulare un accordo legale e tutelarti da inadempienze del futuro inquilino.

Come si fa ad affittare casa senza agenzia? Vediamo pro e contro degli affitti privati senza agenzia e tutti i passaggi per stipulare un contratto di affitto tra privati.

Innanzitutto, l’affitto senza agenzia è perfettamente legale. L’importante è sapere che affittare casa da privato non significa affittare senza contratto, una pratica illecita che ti espone a rischi e sanzioni.

L’affitto tra privati identifica invece un accordo diretto tra il proprietario e l’inquilino, senza intermediari di un’agenzia immobiliare. In questo caso, dovrai occuparti personalmente di tutte le fasi della locazione, dalla pubblicazione dell’annuncio, alla selezione dell’affittuario, fino alla registrazione del contratto.

Può sembrare complicato, ma se preferisci avere il pieno controllo del tuo affitto, evitando i costi dell’agenzia, può essere la strada giusta per te.

Per chiarirti le idee, di seguito trovi un confronto tra vantaggi e svantaggi dell’affitto tra privati.

Per capire se affittare casa senza agenzia è una buona idea, devi prima valutare i pro e i contro di questa scelta. Ecco vantaggi e svantaggi dell’affitto senza intermediari.

Vantaggi affitto senza agenzia

• Risparmio: le agenzie immobiliari richiedono una provvigione per l’intermediazione, sia al proprietario che all’inquilino. Solitamente, si tratta di una percentuale (ad esempio il 10%) sul canone annuo oppure da una a tre mensilità di canone. Affittare casa senza agenzia ti evita questa spesa e ti consente di utilizzare la cifra per altri investimenti, come il rinnovo dell’appartamento per aumentarne il valore.
• Autonomia: se opti per l’affitto senza agenzia hai la massima flessibilità e puoi gestire ogni fase in autonomia. Puoi inoltre avere pieno controllo nella selezione dell’affittuario e negoziare le condizioni e i termini della locazione direttamente con la persona scelta.
• Annuncio più competitivo: molti inquilini cercano di affittare casa da privato, in modo da non avere le spese di agenzia, spesso molto elevate. Specificare già dall’annuncio immobiliare che si tratta di un affitto senza agenzia rende la tua offerta più competitiva rispetto ad altre.

Svantaggi affitto senza agenzia

• Maggiore impegno: gestire in prima persona tutte le fasi della locazione è impegnativo. Dovrai dedicare molto tempo alla creazione dell’annuncio, alle visite dei candidati inquilini, alla ricerca di informazioni per tutelarti nel migliore dei modi.
• Maggiori responsabilità: per gestire un affitto senza agenzia dovrai essere perfettamente informato sui documenti per affittare casa, sugli obblighi del locatore, sulla suddivisione delle spese tra proprietario e inquilino, sulla tassazione e gli adempimenti con l’Agenzia delle Entrate.
• Minore assistenza: in caso di controversie con l’inquilino o di dubbi su spese e responsabilità non avrai un unico punto di riferimento a cui rivolgerti e dovrai chiedere l’assistenza di patronati, commercialisti o avvocati, pagando la consulenza.

Come si fa ad affittare casa senza agenzia? La ricerca di tutte le informazioni riguardanti le procedure e la documentazione per affittare casa può essere molto complessa. Questa guida può facilitarti il lavoro, spiegandoti cosa fare per affittare da privato in ogni fase del processo di locazione.

Segui questi passaggi per affittare senza agenzia:

1. Verifica i requisiti

Accertati che la casa sia affittabile, cioè che non siano presenti ipoteche, pignoramenti o qualunque tipo di vincolo legale sull’immobile. Controlla che gli impianti e gli elettrodomestici siano a norma e funzionanti e che l’immobile sia in un buono stato di manutenzione, pulito e con pareti imbiancate.

2. Prepara l’annuncio immobiliare

Scatta belle foto e video dell’appartamento e cerca tutte le informazioni per descriverlo in modo accurato, dai metri quadri alla classe energetica. Ti serviranno per pubblicizzare la tua proposta di affitto pubblicando l’annuncio su piattaforme online, come HousingAnywhere che ti consente di pubblicare annunci immobiliari gratuiti. Specifica che si tratta di un annuncio per affitto senza agenzia e fissa un canone di affitto ottimale per completare la tua inserzione.

3. Recupera la documentazione

Contestualmente alla preparazione dell’annuncio, dotati di tutti i documenti per affittare casa che ti serviranno al momento della stipula del contratto di affitto. Trova le informazioni catastali dell’immobile, richiedi l’Attestato di Prestazione Energetica, l’atto di provenienza e l’eventuale certificato di agibilità. Tieni presente che non tutti i documenti sono disponibili immediatamente. Verifica infine di avere un documento d’identità valido.

4. Seleziona l’inquilino

Una volta pubblicato l’annuncio, inizia la fase di appuntamenti e visite dell’immobile da parte dei potenziali affittuari. Si tratta di un percorso che spesso richiede molto impegno. Se vuoi evitare la fase dei sopralluoghi puoi affittare casa con HousingAnywhere, che ti consente di risparmiare tantissimo tempo selezionando l’inquilino direttamente online. Devi semplicemente impostare le preferenze del tuo affittuario ideale e riceverai messaggi solo dagli utenti verificati che soddisfano i tuoi criteri.

Qualunque sia la modalità scelta, metti in chiaro eventuali vizi occulti dell’appartamento, che dovranno essere evidenziati anche nel contratto, così che il visitatore possa effettuare una scelta consapevole.

Individuato il conduttore ideale, verifica la validità dei suoi documenti e possibili referenze sulla sua stabilità economica. Se è tutto in regola, è il momento di negoziare i termini del contratto, scegliendo la durata e, di conseguenza, il tipo di contratto di affitto più indicato alle proprie esigenze.

5. Compila il contratto di affitto tra privati

Prima della stesura vera e propria del contratto di locazione, decidi quali clausole inserire. Tu e il tuo inquilino potete ad esempio negoziare una diversa suddivisione delle spese o degli oneri accessori e definire somma e tempistiche del deposito cauzionale. Puoi inoltre scegliere se optare per la cedolare secca o se richiedere la rivalutazione Istat del canone di locazione.

Essendo un affitto senza intermediari, quindi senza l’assistenza di un’agenzia immobiliare, è consigliabile prevedere forme di tutela aggiuntive, come la fideiussione sull’affitto o l’assicurazione affitto sicuro. Per limitare ulteriormente possibili contestazioni al termine del periodo di affitto, allega al contratto anche il verbale di consegna dell’immobile.

Se ti stai chiedendo come si fa un contratto di affitto tra privati, puoi facilmente trovare online un modello di contratto di affitto da utilizzare come traccia. Non esiste un modulo stabilito per legge, l’importante è che il documento contenga alcune informazioni:

• generalità di proprietario e inquilino
• descrizione dell’immobile, inclusi i dati catastali
• importo del canone di affitto, modalità e tempi del pagamento ed eventuale deposito cauzionale
• durata del contratto
• clausola in cui l’inquilino dichiara di aver ricevuto copia dell’APE
• eventuali clausole su cedolare secca e rivalutazione Istat
• modalità di recesso
• stato dei locali e degli arredi, in caso di affitto di casa arredata
• ripartizione di obblighi e spese tra proprietario e inquilino, se stabiliti diversamente da quanto previsto di norma.

6. Registra il contratto di affitto

Per validare il contratto di affitto tra privati è fondamentale registrare il contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, come per gli affitti con agenzia immobiliare. Per effettuare la registrazione devi compilare il modello RLI e consegnarlo presso uno degli uffici territoriali o utilizzando la procedura online. A meno che tu non abbia optato per la cedolare secca, insieme alla registrazione devi pagare le imposte sull’affitto, versando l’imposta di registro a metà con l’inquilino e l’imposta di bollo.

Se scegli di registrare il contratto di affitto presso un ufficio territoriale, ricordati di portare con te:

• il modello RLI compilato
• due copie del contratto di locazione
• marche da bollo - 16 euro ogni 100 righe di contratto o ogni 4 facciate di testo (esente con cedolare secca)
• la ricevuta di pagamento dell'F24 dell'imposta di registro (esente con cedolare secca).

7. Gestione dell’affitto senza agenzia

Con la registrazione del contratto non finiscono gli adempimenti che dovrai sostenere per affittare casa senza agenzia. Devi infatti gestire in autonomia la locazione per tutta la sua durata, ricordandoti di riscuotere il canone mensile, effettuare eventuali interventi di manutenzione straordinaria, versare l’imposta di registro annualmente (se non versata in un’unica soluzione). Devi inoltre occuparti di possibili rinnovi e recessi e di comunicare qualunque tipo di variazione al contratto all’Agenzia delle Entrare tramite modello RLI. Al termine dell’affitto dovrai consegnare il deposito cauzionale con gli interessi e il verbale di riconsegna delle chiavi, dopo aver verificato lo stato dell’appartamento.

Questo è un articolo a titolo puramente informativo. HousingAnywhere declina ogni responsabilità riguardante informazioni che potrebbero risultare inesatte o non aggiornate. Si consiglia di verificare le informazioni qui contenute presso gli enti preposti.