Se hai un immobile da affittare, ti sarai sicuramente chiesto quali sono le spese a carico del proprietario e quali spettano invece all’affittuario.

Dalla normale manutenzione dell’appartamento fino al pagamento delle spese condominiali, le riparazioni per guasti improvvisi e le imposte annuali, non sempre è facile capire come si dividono le spese tra inquilino e proprietario.

Vediamo dunque quali sono le spese per manutenzione ordinaria e straordinaria in locazione, attraverso approfondimenti ed esempi dei casi più frequenti.

Ripartizione spese proprietario inquilino

Gli obblighi del locatore (art. 1575 e 1576 Codice Civile), si riassumono essenzialmente nel consegnare all’inquilino un immobile in buono stato di manutenzione e provvedere alle riparazioni necessarie a garantire una pacifica fruizione. Fanno eccezione gli interventi di piccola manutenzione, che sono responsabilità dell’affittuario.

Tra i doveri del conduttore rientra infatti “prendere in consegna la casa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto” (art. 1575 Codice Civile). Ciò significa che l’inquilino è tenuto a occuparsi degli aspetti quotidiani, effettuando le riparazioni che dipendono dal deterioramento legato all’utilizzo dell’immobile ed eventualmente dei suoi arredi, se si tratta di un affitto ammobiliato.

Spese ordinarie e spese straordinarie affitto

La ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino dipende quindi da quale intervento è richiesto nel singolo caso. Si distinguono due tipi di manutenzione:

• Manutenzione straordinaria – a carico del proprietario, vi rientrano tutte le spese relative a sostituzioni o riparazioni per strutture e impianti non più funzionanti, o a problematiche dovute all’anzianità dell’immobile
• Manutenzione ordinaria – a carico dell’inquilino, riguarda tutte le piccole riparazioni di valore contenuto che non richiedono opere murarie, come interventi su tubi che perdono, ritocchi all’intonaco o a elementi usurati dall’utilizzo.

La suddivisione non è però rigida, in quanto è possibile accordarsi per una diversa ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino al momento della stipula del contratto di affitto.

Ma, in concreto, quali sono le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria? Vediamo alcuni esempi.

Manutenzione ordinaria e straordinaria esempi

Che spese sono a carico del proprietario? La Legge sulle locazioni di immobili urbani (legge n. 392/1978) stabilisce che le spese straordinarie siano responsabilità del locatore e quelle ordinarie del conduttore, senza però scendere nei dettagli.

I casi specifici sono numerosi ed è necessario fare chiarezza. Di seguito puoi trovare un approfondimento sulle tipologie più frequenti di spese inquilino e proprietario, con esempi di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Guasti nell’immobile: cosa deve riparare il proprietario di casa?

Se ti sei mai chiesto “quando si rompe qualcosa in una casa in affitto a chi tocca pagare?” la risposta è “dipende dal tipo di intervento”.

In sintesi, rientrano nelle spese di manutenzione ordinaria a carico dell’inquilino:

• piccole riparazioni dovute al deterioramento dei beni in seguito all’utilizzo quotidiano da parte dell’affittuario (sistemazione di rubinetti che perdono, cerniere, guarnizioni, maniglie e vetri rotti…)
• riparazioni per danni imputabili a una cattiva gestione dell’appartamento (otturazione dello scarico del WC a causa di oggetti, comparsa di umidità e muffa per mancata aerazione dei locali…)
• cura ordinaria dell’abitazione (pulizia dell’alloggio, sostituzione interruttori e lampadine, pulizia grondaie e canne fumarie, potature del giardino, svuotamento di fosse settiche, pozzetti e pozzi neri, cura degli elettrodomestici e dei complementi di arredo elencati nel contratto di affitto…)
• lavori di miglioria dell’appartamento senza modifiche alla destinazione d’uso. Devono essere concordati con il proprietario, ma non danno diritto a un rimborso a meno che non siano stati sottoscritti specifici accordi in merito.

Le spese di manutenzione straordinaria a carico del proprietario sono invece:

• riparazioni o sostituzioni dovute a impianti e strutture non più funzionanti a causa dell’immobile ormai vecchio, o per adeguamenti alla normativa vigente (ad es. la sostituzione della caldaia o degli infissi, riparazioni al tetto…).

L’affittuario ha l’obbligo di informare il proprietario della necessità di effettuare interventi di manutenzione straordinaria. Se il locatore non si attiva in tempi bevi per risolvere il problema, o si rifiuta di pagare tali spese, l’inquilino può:

• far eseguire autonomamente la riparazione anticipando la spesa, per poi richiedere il rimborso al proprietario
• agire legalmente per intimare al proprietario di effettuare l’intervento o versare il rimborso
• richiedere la disdetta del contratto di affitto nel caso in cui il guasto sia tale da rendere l’immobile inutilizzabile.

Caldaia: ripartizione spese riscaldamento tra inquilino e proprietario

Se non concordato diversamente nel contratto, il pagamento di tutte le spese relative a riscaldamento, elettricità, gas, aria condizionata e acqua è una responsabilità dell’inquilino.

Nel caso invece di interventi di manutenzione sulla caldaia, devi distinguere se si tratti di spese ordinarie o straordinarie:

• le piccole riparazioni legate al suo utilizzo, così come il controllo annuale della caldaia e la verifica dei fumi (obbligatori per legge) sono manutenzioni ordinarie che spettano all’inquilino
• la sostituzione della caldaia, perché non più a norma o non più funzionante, è manutenzione straordinaria a carico del locatore. Anche in questo caso, l’affittuario può procedere ai lavori se il proprietario non provvede, per poi richiedere il rimborso o andare per vie legali.

Spese condominiali: quando sono a carico del proprietario?

Nel caso l’immobile affittato sia parte di un condominio, la suddivisione delle spese segue le stesse regole: la manutenzione straordinaria spetta al proprietario, la manutenzione ordinaria all’inquilino.

Scendendo nel dettaglio, sono ad esempio a carico del conduttore le spese di pulizia, elettricità, gas, riscaldamento del condominio e ascensore, oltre alle piccole riparazioni all’interno degli spazi comuni. In caso sia presente la portineria, all’affittuario spetta il 90% della quota da pagare.

Sono invece a carico del proprietario tutte quelle spese per lavori importanti, come la manutenzione straordinaria dell’ascensore, la sostituzione degli impianti di riscaldamento e illuminazione delle parti comuni. Rientrano tra le sue responsabilità anche la sostituzione di grondaie, corrimano, pavimenti, il 10% delle spese di portierato, lavori per adeguamento sismico e per migliorare la classe energetica. Nel caso sia attiva una polizza globale fabbricati, cioè l’assicurazione del condominio, il locatore ne deve pagare la spesa.

Ricorda che l’unico responsabile delle spese condominiali sei comunque tu: se l’inquilino non paga la sua parte, sei tenuto a saldare il debito. Potrai in seguito rivalerti sul tuo affittuario o procedere con la richiesta di sfratto per morosità superati i due mesi di ritardo nel pagamento.

Spese inquilino e proprietario: altre tipologie

Non tutte le spese da ripartire tra locatore e affittuario rientrano nella suddivisione tra manutenzione ordinaria e straordinaria. Ci sono infatti costi che non hanno a che fare con riparazioni e sostituzioni di impianti, ma si riferiscono a beni immateriali, come le utenze e i servizi. Vediamo a chi spetta pagarli:

Spese utenze contratto di locazione

Tutto ciò che riguarda la voltura di utenze in affitto o l’apertura di nuovi contratti di fornitura di luce, gas o acqua fa parte delle spese a carico dell’inquilino, in quanto intestatario delle utenze.

Diverso il discorso delle spese di allacciamento dei contatori, che spetta al proprietario. Se ad esempio hai intenzione di comprare una casa per affittarla e l’immobile è di nuova costruzione sarà tua responsabilità far installare i vari impianti, anche ad affitto già stipulato.

Imposte annuali

Nella ripartizione spese tra proprietario e inquilino rientra anche il pagamento delle imposte.

Ecco le principali imposte a carico del locatore:

• IMU – l’IMU di una casa in affitto è sempre a carico del proprietario. L’unico modo per non pagarla è affittare la prima casa in modo parziale, continuando ad abitarvi
• Contributo al Consorzio di Bonifica – dedicato alla manutenzione e alla gestione dei corsi d’acqua
• 50% dell’Imposta di registro – una tassa sull’affitto relativa alla registrazione del contratto di affitto, da suddividere a metà con l’inquilino. Di solito ammonta al 2% del canone annuo e si può versare annualmente o in un’unica soluzione a inizio contratto.

Ricadono invece sul conduttore le seguenti imposte:

• TARI – la Tassa sui Rifiuti è di competenza di chi vive in un immobile, quindi in caso di affitto è a carico dell’inquilino, a meno che il contratto di locazione non sia inferiore a sei mesi
• Canone RAI – è un’imposta dovuta per la presenza di un televisore nell’appartamento, anche se non di proprietà dell’affittuario. A partire dal 1° gennaio 2024 l’importo è stato ridotto da €90 a €70
• 50% dell’Imposta di registro

Certificazione energetica APE: chi paga?

L’APE (Attestato di Prestazione Energetica) è a carico del proprietario dell’appartamento ed è obbligatorio in caso di contratto di affitto. Ha validità di 10 anni, a meno che non vengano effettuati interventi di ristrutturazione e non siano sostituiti gli impianti di riscaldamento o di climatizzazione.

Tabella spese ordinarie e straordinarie locazione

La ripartizione spese tra proprietario e inquilino include tantissime casistiche.

Se stai cercando un caso specifico o vuoi avere un quadro d’insieme delle spese principali, puoi consultare la “Tabella oneri e accessori - ripartizione fra locatore e conduttore”. A fianco di ogni tipologia di spesa trovi il soggetto che se ne deve fare carico, contrassegnato dalla lettera L (Locatore) o C (Conduttore).

Questa tabella sulla manutenzione ordinaria e straordinaria è stata istituita nel 2017 dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, per semplificare la ricerca delle tipologie di manutenzione ordinaria e straordinaria. Le voci citate al suo interno sono il punto di riferimento per la suddivisione delle responsabilità durante la redazione dei contratti di affitto e i regolamenti condominiali.

Questo è un articolo a titolo puramente informativo. HousingAnywhere declina ogni responsabilità riguardante informazioni che potrebbero risultare inesatte o non aggiornate. Si consiglia di verificare le informazioni qui contenute presso gli enti preposti