Come si dividono le spese tra proprietario e inquilino?

Come si dividono le spese tra proprietario e inquilino? Scopri quali sono le spese per manutenzione ordinaria e straordinaria in locazione, con pratici esempi.

Luca

Tempo di lettura: 5 minuti

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Aggiornato il 28 ott 2026

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Proprietari

La regola cardine per dividere le spese tra locatore e conduttore in Italia assegna la manutenzione straordinaria e i tributi sull'immobile al proprietario, mentre le spese ordinarie, i consumi e la gestione quotidiana spettano all'inquilino (artt. 1576 e 1609 c.c., Legge 392/1978).

Avere chiara questa distinzione fin dall'inizio evita contenziosi al momento della riconsegna di un immobile in affitto e definisce con esattezza chi risponde delle delibere condominiali.

Punti principali:

• Il proprietario paga la manutenzione straordinaria e le imposte di proprietà.
• L'inquilino copre la manutenzione ordinaria, i piccoli guasti e le utenze.
• In caso di morosità sulle spese condominiali, lo sfratto scatta se il debito supera l'equivalente di due mensilità del canone.

Vediamo nel dettaglio come si ripartiscono le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria in locazione, con esempi dei casi più frequenti.

Gli obblighi del locatore (art. 1575 e 1576 Codice Civile) si riassumono essenzialmente nel consegnare all’inquilino un immobile in buono stato di manutenzione e provvedere alle riparazioni necessarie a garantire una pacifica fruizione. Fanno eccezione gli interventi di piccola manutenzione, che sono responsabilità dell’affittuario.

Tra i doveri del conduttore rientra infatti prendere in consegna la casa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto (art. 1587 Codice Civile). Ciò significa che l’inquilino è tenuto a occuparsi degli aspetti quotidiani, effettuando le riparazioni che dipendono dal deterioramento legato al normale utilizzo dell’immobile ed eventualmente dei suoi arredi.

Spese condominiali: quando sono a carico del proprietario?

Nel caso l’immobile affittato sia parte di un condominio, la suddivisione delle spese segue le stesse regole: la manutenzione straordinaria spetta al proprietario, la manutenzione ordinaria all’inquilino.

Sono ad esempio a carico del conduttore le spese di pulizia, elettricità, gas, riscaldamento del condominio e ascensore, oltre alle piccole riparazioni all’interno degli spazi comuni. In caso sia presente la portineria, all’affittuario spetta il 90% della quota da pagare.

Sono invece a carico del proprietario le spese per i lavori strutturali, come la manutenzione straordinaria dell’ascensore e la sostituzione degli impianti di riscaldamento o di illuminazione delle parti comuni. Rientrano tra le sue responsabilità anche la sostituzione di grondaie, corrimano, pavimenti, il 10% delle spese di portierato, i lavori per l'adeguamento sismico e quelli per migliorare la classe energetica. Nel caso sia attiva una polizza globale fabbricati, la spesa è a carico del locatore.

Ricorda che, verso l'amministratore, l’unico responsabile delle spese condominiali rimane il proprietario: se l’inquilino non paga la sua parte, il locatore è tenuto a saldare il debito. Il proprietario potrà in seguito rivalersi sull'affittuario e procedere con la richiesta di sfratto per morosità qualora il debito per gli oneri accessori superi l'importo di due mensilità di canone (art. 5 della Legge 392/1978).

Spese ordinarie e spese straordinarie affitto

La ripartizione dipende quindi dall'intervento richiesto. Si distinguono due tipi di manutenzione:

• Manutenzione straordinaria (a carico del proprietario): include le spese relative a sostituzioni o riparazioni per strutture e impianti non più funzionanti, o problematiche dovute all’anzianità dell’immobile.
• Manutenzione ordinaria (a carico dell’inquilino): riguarda le piccole riparazioni di valore contenuto che non richiedono opere murarie, come interventi su guarnizioni che perdono, ritocchi o elementi usurati dall’utilizzo quotidiano.

È comunque possibile accordarsi per una diversa ripartizione delle spese al momento della stipula del contratto di affitto, inserendo clausole specifiche.

La Legge sulle locazioni di immobili urbani (legge n. 392/1978) stabilisce il principio generale, ma di seguito riportiamo un approfondimento sulle casistiche più frequenti.

Guasti nell’immobile: cosa deve riparare il proprietario di casa?

In sintesi, rientrano nelle spese di manutenzione ordinaria a carico dell’inquilino:

• Piccole riparazioni dovute al deterioramento dei beni in seguito all’utilizzo da parte dell’affittuario (sistemazione di rubinetti, sostituzione di flessibili doccia, cerniere, maniglie e vetri rotti).
• Riparazioni per danni imputabili a una cattiva gestione dell’appartamento (otturazione dello scarico del WC a causa di oggetti estranei, comparsa di muffa per mancata aerazione dei locali).
• Cura ordinaria dell’abitazione (sostituzione lampadine, pulizia canne fumarie, potatura del giardino, spurgo di pozzi neri, cura degli elettrodomestici).
• Lavori di miglioria dell’appartamento senza modifiche alla destinazione d’uso (da concordare con il proprietario, ma che di norma non danno diritto a rimborsi senza accordi specifici).

Le spese di manutenzione straordinaria a carico del proprietario sono invece:

• Riparazioni o sostituzioni strutturali, come perdite da tubature incassate nei muri, rifacimento del tetto, sostituzione degli infissi o adeguamenti normativi dell'impianto elettrico.

L’affittuario ha l’obbligo di informare tempestivamente il proprietario in caso di guasti strutturali. Solo in caso di riparazioni urgenti (art. 1577 c.c.), l'inquilino può provvedere autonomamente anticipando la spesa per poi richiedere il rimborso, purché ne dia immediata notifica al locatore. Se invece il guasto non è urgente e il locatore si rifiuta di intervenire, l'inquilino può:

• Agire legalmente per intimare al proprietario di effettuare il lavoro.
• Richiedere la disdetta del contratto di affitto se il guasto rende l’immobile inutilizzabile.

Caldaia: ripartizione spese tra inquilino e proprietario

Se non concordato diversamente nel contratto, il pagamento delle utenze relative a riscaldamento, elettricità, gas, aria condizionata e acqua è responsabilità dell’inquilino.

Per gli interventi sulla caldaia:

• Le piccole riparazioni legate all'uso, la revisione periodica dell'impianto (secondo il libretto d'uso) e il controllo dell'efficienza energetica (verifica fumi con bollino blu, obbligatoria per legge ogni due o quattro anni) sono manutenzioni ordinarie a carico dell’inquilino.
• La sostituzione della caldaia, o un intervento straordinario sulla scheda elettronica per obsolescenza, è manutenzione straordinaria a carico del locatore.

Ci sono poi costi che si riferiscono a beni immateriali o imposte, ecco a chi spetta pagarli.

Utenze e allacciamenti

La voltura delle utenze o l’apertura di nuovi contratti di fornitura fa parte delle spese a carico dell’inquilino. Le spese di primo allacciamento dei contatori (es. in un immobile di nuova costruzione) spettano invece al proprietario.

Imposte annuali

Ecco le principali imposte a carico del locatore:

• IMU: l’IMU di una casa in affitto è a carico del proprietario (tranne se affitta parzialmente la sua prima casa e continua a risiedervi).
• Consorzio di Bonifica: tassa dedicata alla manutenzione dei corsi d’acqua.
• 50% dell’Imposta di registro: l'imposta sulla registrazione del contratto è dovuta nella misura del 2% del canone e va divisa a metà tra le parti per i contratti in regime ordinario. Nota: se il locatore opta per la cedolare secca, l'imposta di registro e l'imposta di bollo si azzerano.

Ricadono invece sul conduttore le seguenti imposte:

• TARI: la Tassa sui Rifiuti è a carico dell’inquilino, a meno che il contratto di locazione non abbia durata inferiore ai sei mesi.
• Canone RAI: dovuto per la presenza di un televisore. L'importo attuale è di €90 all'anno (dopo una temporanea riduzione applicata nel solo 2024) e viene addebitato direttamente nella bolletta della luce.
• 50% dell’Imposta di registro (in assenza di cedolare secca).

Certificazione energetica APE

L’APE (Attestato di Prestazione Energetica) è a carico del proprietario dell’appartamento ed è un documento obbligatorio per stipulare l'affitto. Ha validità di 10 anni, salvo ristrutturazioni importanti o sostituzione di impianti di climatizzazione.

Se stai cercando un quadro d’insieme rapido sulle spese principali, puoi consultare la "Tabella oneri e accessori". Istituita dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti nel 2017, la tabella è il punto di riferimento legale (L = Locatore, C = Conduttore).

Questo è un articolo a titolo puramente informativo. HousingAnywhere declina ogni responsabilità riguardante informazioni che potrebbero risultare inesatte o non aggiornate. Si consiglia di verificare le informazioni qui contenute presso gli enti preposti.