Nel sistema tributario italiano, l’affitto è considerato un reddito e, di conseguenza, è soggetto a tassazione. Sapere quanto dovrai pagare di tasse su un affitto è molto importante, perché ti permette di prendere una decisione informata se vale la pena affittare il tuo immobile e per quanto.

In questo articolo, scoprirai quali tasse si pagano sull’affitto, sia per l’apertura della pratica di locazione, sia in qualità di aliquote sul canone annuale. Inoltre, vedremo le differenze che esistono tra i vari tipi di contratto di affitto e le eventuali agevolazioni a disposizione dei proprietari.

Quali tasse si pagano su affitto di una casa o di un appartamento?

Nel sistema tributario italiano il canone d’affitto incassato dal proprietario di una casa o di un appartamento è considerato un reddito, ed è soggetto a tassazione. Di conseguenza, è tuo dovere dichiararlo all’Agenzia delle Entrate e pagare le tasse relative.

Esistono delle differenze sostanziali in caso di adesione al regime di tassazione ordinaria o all’uso di cedolare secca.

La tassazione ordinaria su canone di affitto di una casa

Il regime di tassazione ordinaria richiede il pagamento di tre imposte. Due all'inizio, al momento della registrazione del contratto di locazione, e un'imposta annuale sul reddito.

Imposta di registro e Imposta di bollo

Il regime di tassazione ordinaria, per prima cosa, richiede il pagamento di due tasse nel momento di avvio della pratica, ovvero nel momento in cui si stipula il contratto di affitto, e in caso di rinnovo dello stesso. I costi sono usualmente divisi tra le due parti in modo uguale e versati al momento della registrazione, necessaria per ogni contratto superiore ai 30 giorni.

• Imposta di registro: Questa è una tassa sull’affitto il cui valore ammonta normalmente al 2% del valore del canone annuo, moltiplicato per il numero di annualità previste dal contratto. Può essere pagato in una sola soluzione o a rate, in questo caso con l’obbligo di ricalcolo della quota ogni 12 mesi in base agli indici ISTAT.

• Imposta di bollo: da pagare per entrambe le copie da consegnare all’Agenzia delle Entrate. Il suo valore è di €16 ogni 4 facciate (o 100 linee) di contratto.

Le tasse annuali sull’affitto nel regime di tassazione ordinaria

Oltre alle tasse da pagare al momento della registrazione del contratto di affitto, i redditi ricavati da questo sono soggetti al regime di tassazione ordinaria.

In questo regime, il reddito proveniente dai canoni di locazione rientra tra i redditi da considerare ai fini del calcolo dell’IRPEF. Il valore totale delle tasse da pagare sul canone di affitto dipenderà dal totale del tuo reddito imponibile, perché l’Irpef è un’imposta diretta.

Al momento, questi sono gli scaglioni di reddito previsti dalla normativa italiana e le loro rispettive aliquote:

• Fino a 15.000 euro: aliquota del 23%
• Tra 15.001 e 28.000 euro: aliquota del 27%
• Tra 28.001 e 55.000 euro: aliquota del 38%
• Tra 55.001 e 75.000 euro: aliquota del 41%
• Oltre 75.000 euro: aliquota del 43%.

È importante considerare che l’affitto dovrà essere considerato solo al 95%, poiché viene ridotto in modo forfettario del 5% nella maggior parte dei casi.

La tassazione sulle diverse tipologie di affitto

Possono infatti esserci alcune differenze a seconda del tipo di contratto utilizzato.

Nel contratto di affitto a canone libero (4+4) viene considerato per quanto concerne l’Irpef il 95% del ricavato dell’affitto. Però, esistono delle differenze significative per gli immobili di interesse storico o artistico (35%) e per gli immobili nei centri storici (25%).

Invece, le tasse da pagare in caso di affitto a canone concordato (3+2) sono differenti. In questo caso, l’Irpef si applica solo al 70% del canone annuale percepito, con la possibilità di ottenere un’ulteriore detrazione del 5% e una riduzione dell’imposta di registro pari al 30%.

Le tasse sul canone di affitto con cedolare secca

La cedolare secca è un’alternativa al regime ordinario di tassazione. Se opti per questo regime, dovrai pagare un’imposta sostitutiva dell’Irpef, che si sostituisce per completo a IRPEF, alle addizionali regionali e comunali e alle tasse di registro e bollo.

Per quanto concerne le tasse sul canone di affitto, in caso di cedolare secca si considerano le seguenti aliquote:

• 21% del canone per i contratti di locazione a canone libero;
• 10% del canone per i contratti a canone concordato. È importante ricordare che questo regime prevede alcune limitazioni:
• Il calcolo delle tasse sul canone di affitto con cedolare secca viene fatto considerando il 100% del canone;
• Non dà diritto a deduzioni e detrazioni;
• È accessibile solamente a persone fisiche titolari di un diritto di proprietà o un diritto reale di godimento sull’immobile;
• Il contratto di locazione deve essere stipulato per fini abitativi e non commerciali;
• È possibile solo per immobili di categoria catastale dalla A1 alla A11 (con esclusione della A10);
• Per i contratti di affitto a studenti universitari è possibile ricorrere alla cedolare secca solamente quando il contratto ha una durata minima di 6 mesi e massima di 3 anni, rinnovabile in modo automatico per un medesimo periodo.

Si tratta del regime più comune tra coloro che hanno differenti immobili in affitto o che possiedono un reddito imponibile elevato, perché consente di ottenere un risparmio anche del 50% rispetto alla tassazione ordinaria.

Inoltre, è consigliato anche in caso di affitti brevi, ovvero con una durata inferiore ai 30 giorni.

Le agevolazioni fiscali per il proprietario

Esistono alcune agevolazioni fiscali per i proprietari riguardanti le tasse sul contratto e sul canone di affitto.

Se scegli di applicare il regime della cedolare secca, potrai godere di una riduzione del 30% del reddito imponibile. In alternativa, con un contratto a canone concordato puoi avere diritto a una riduzione del 75% dell’aliquota di IMU e TASI.

Per finire, la cedolare secca è particolarmente vantaggiosa per gli affitti a studenti universitari. Infatti, in questo caso potrai pagare un’aliquota ridotta al 10% per i contratti con una durata compresa tra 6 mesi e 3 anni.

Allo stesso modo, se stai affittando la tua prima casa, sei esonerato dal pagamento dell'imposta di registro prevista dal bonus prima casa. Se stai affittando parzialmente la tua prima casa, sei esente anche dall'IMU.

Le modalità di pagamento delle tasse sull’affitto

In ogni caso, le tasse sull’affitto si pagano attraverso la dichiarazione dei redditi.

Nel regime di tassazione ordinaria, il reddito percepito con l’affitto va riportato nel quadro B del modello 730, oppure nel quadro RB del modello Unico.

Invece, in caso tu abbia optato per la cedolare secca, dovrai provvedere al pagamento dell’imposta o nel modello 730, tramite busta paga, oppure nel modello Unico, tramite il modulo F24. Il pagamento avviene a rate per importi pari o superiori a 257,52 euro.

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