Quando si decide di mettere in affitto un immobile, la tassazione è uno dei temi che più preoccupano i proprietari. In realtà, la scelta di come pagare le imposte sul reddito da locazione è più semplice di quello che sembra e presenta due diverse possibilità: applicare la tassazione ordinaria IRPEF oppure optare per il regime della cedolare secca sugli affitti.

In questo articolo trovi una pratica guida al contratto di affitto con cedolare secca, per capire come funziona questa modalità agevolata di tassazione: i requisiti, a quali tipi di contratti di affitto si applica, come effettuare la richiesta e il pagamento e a chi conviene.

Cedolare secca: cos'è

Quando si parla di contratto con cedolare secca, non si fa riferimento a un vero e proprio tipo di contratto di affitto, bensì a un regime fiscale. La cedolare secca è infatti una modalità di tassazione sostitutiva del reddito derivante dalla locazione di immobili, che propone un'aliquota fissa la posto del pagamento dell'IRPEF.

La cedolare secca, introdotta dalla Legge di Bilancio 2020 come modifica del d.l. 23/2011 art. 3, ti permette di evitare il pagamento di:

• IRPEF e relative addizionali comunali e regionali
• imposta di registro e imposta di bollo alla registrazione del contratto di locazione
• imposta di registro e imposta di bollo sull'eventuale risoluzione o proroga.

Requisiti e aliquote della cedolare secca

In linea di massima, il contratto di affitto con cedolare secca può essere scelto da tutti i proprietari di immobili ad uso abitativo a patto che si tratti di persone fisiche, con alcune eccezioni.

Vediamo quindi chi può applicare l'opzione della cedolare secca e quali sono le aliquote, a seconda della tipologia di contratto di affitto.

Requisiti per applicare la cedolare secca

Se possiedi una proprietà da affittare a scopo abitativo, puoi sempre optare per la cedolare secca, a meno che non rientri in queste categorie:

• chi affitta immobili ad uso abitativo nell'ambito della propria attività di impresa o di arti e professioni
• imprenditori e lavoratori autonomi, anche nel caso in cui diano in locazione un immobile ai propri dipendenti
• titolari di redditi derivanti dall'affitto di immobili ad uso abitativo appartenenti a un condominio.

Rientrano nella tassazione agevolata sugli affitti tutte le case e gli appartamenti (oltre alle relative pertinenze) facenti parte delle categorie catastali comprese tra A1 e A11, a esclusione della categoria A10, relativa a studi privati e uffici.

Aliquote della cedolare secca e tipi di contratti di affitto

In base al tipo di contratto di affitto scelto, se decidi di richiedere la cedolare secca ti verrà applicata un'aliquota del 21% o del 10%.

Nello specifico, l'aliquota del 21% riguarda i contratti di locazione a canone libero (4+4).

L'aliquota del 10% invece si applica a:

• contratti di affitto a canone concordato 3+2, solamente nei Comuni:
  • densamente popolati, tra quelli individuati dal Cipe
  • con carenza di soluzioni abitative: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, i comuni confinanti e gli altri comuni capoluogo di provincia
  • che hanno dichiarato lo stato d'emergenza per calamità naturali.
• contratti di affitto per studenti fuori sede
• contratti di affitto transitori, cioè con durata compresa tra 1 e 18 mesi.

Quanto dura l’opzione della cedolare secca?

Se scegli un affitto a canone libero o a canone concordato con cedolare secca, le regole di questa tassazione sostitutiva sono valide per l'intera durata del contratto e di eventuali proroghe. Nel caso decidessi di attivare l'opzione della cedolare secca in annualità successive alla prima, la validità si intende dalla richiesta al periodo residuo di durata del contratto.

Hai comunque la possibilità di revocare l'opzione ogni annualità contrattuale seguente a quella in cui viene esercitata, effettuando la revoca entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente.

Se cambi idea e vuoi richiedere nuovamente la cedolare secca, puoi farlo a partire dall'annualità successiva.

Un'eventuale proroga del contratto di locazione rende necessaria la conferma del regime della cedolare secca nel momento in cui si effettua la comunicazione di proroga, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di un precedente prolungamento.

Come si sceglie la cedolare secca per l'affitto

La cedolare secca è opzionale, quindi non si attiva automaticamente, ma si deve scegliere quando si effettua la registrazione del contratto di locazione o nelle annualità successive, attraverso il modello RLI. Questo regime può essere ugualmente scelto in fase di proroga, anche tacita, entro 30 giorni dalla proroga stessa.

Fai attenzione nel caso l'immobile sia in comproprietà, perché in tale circostanza ogni proprietario deve esercitare l'opzione della cedolare secca.

Ricordati anche di comunicare la scelta di questo tipo di tassazione all'inquilino tramite lettera raccomandata, rinunciando contestualmente all'adeguamento del canone di locazione (incluso quello per l'Istat), incompatibile con la cedolare secca. Questa comunicazione va effettuata prima della registrazione o della scadenza del versamento dell'imposta di registro per gli anni successivi.

Se la rinuncia all'aggiornamento del canone è già presente nel contratto di affitto, non sei obbligato a inviare la raccomandata.

Chi paga la cedolare secca e in che modo

Quali sono le scadenze da rispettare per il pagamento della cedolare secca? Il versamento è a carico del proprietario, seguendo il calendario IRPEF e applicando ogni anno lo stesso sistema di acconto e saldo. L'acconto generalmente non è previsto per il primo anno, in quanto manca il riferimento per la base imponibile.

L'acconto dovuto è pari al 100%, calcolato sulla base dell'imposta pagata l'anno precedente.

Il suo versamento deve essere effettuato:

• in un’unica soluzione, entro il 30 novembre di ogni anno, se l’importo è inferiore a €257,52
• in due rate, se l’importo dovuto è pari o superiore a €257,52:
• la prima del 40%, entro il 30 giugno
• la seconda del restante 60%, entro il 30 novembre.

Per il saldo, hai tempo fino al 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento.

Ogni pagamento richiede l'utilizzo del Modello F24, dove dovrai indicare il relativo codice tributo tra questi:

• 1840 - acconto prima rata
• 1841 - acconto seconda rata o acconto in unica soluzione
• 1842 - saldo.

Calcolo cedolare secca: esempio

Come si calcola la cedolare secca? Per quantificare l'acconto dovuto per la cedolare secca, prendiamo ad esempio un canone di locazione annuale di €7.200, corrispondenti a un affitto mensile di €600.

Nel caso di contratto di locazione a canone libero, consideriamo l'aliquota del 21%:

7.200 x 21% = €1.512

Essendo la cifra maggiore di €257,52, l'acconto deve essere pagato in due rate, la prima del 60% equivalente a €907,2 e la seconda del 40%, ossia €604,8.

Se invece ti interessa il calcolo dell'affitto con cedolare secca e hai optato per un contratto a canone concordato, l'aliquota è del 10%:

7.200 x 10% = €720

Anche in questo caso l'importo è superiore a €257,52, quindi il versamento dell'acconto sarà sempre in due rate.

A chi conviene la cedolare secca per gli affitti?

La cedolare secca con aliquota al 10% è molto spesso vantaggiosa per il proprietario, rispetto alla tassazione ordinaria. Per capire se l'opzione della cedola secca è davvero conveniente per te, devi però tenere in considerazione diversi fattori.

Vantaggi della cedolare secca

• Al contrario del regime ordinario, il reddito da affitto con cedolare secca non si somma agli altri redditi, non concorrendo quindi al conteggio complessivo ai fini IRPEF, se non per il calcolo dei requisiti fiscali per agevolazioni e detrazioni
• Con la cedolare secca non si pagano le imposte di registro e di bollo, oltre alle addizionali comunali e regionali
• Prevede aliquote fisse del 10 e del 21%, mentre le aliquote IRPEF si calcolano in base alla fascia di reddito e possono arrivare fino al 43% del canone annuale
• Per i proprietari con redditi elevati, è un regime conveniente per evitare di passare allo scaglione IRPEF successivo.

Svantaggi della cedolare secca

• Non concorrendo al reddito complessivo, si rischia di non raggiungere la capienza fiscale necessaria per poter fruire di deduzioni e detrazioni, come quelle relative al miglioramento della classe energetica dell'immobile
• Le aliquote della cedolare secca sono calcolate sul 100% di quanto incassato, mentre l'aliquota IRPEF si applica al 66,5% (per un canone concordato con cedolare secca) o al 95% (con canone libero)
• Non è conveniente per chi rientra nella fascia di reddito annua fino a €8.174, ossia coloro che fanno parte della "no tax area" con imposte IRPEF pari a zero. Se infatti optassero per la cedolare secca, sarebbero tenuti a pagare le aliquote fisse del 10 o del 21%.
• Non è possibile adeguare il canone di locazione a causa dell'obbligo di rinuncia all'aggiornamento, particolarmente svantaggioso nei periodi di aumento dell'inflazione.

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