Arredato o non arredato? Questo è sicuramente uno dei dubbi più frequenti che i proprietari si pongono prima di affittare un immobile. Tra le due, l'affitto di una casa ammobiliata è la soluzione più richiesta, soprattutto da chi cerca sistemazioni temporanee, come studenti e lavoratori fuori sede.

In questo articolo facciamo chiarezza sui vantaggi di un affitto arredato, cosa non deve mancare al suo interno e quali sono le regole principali per affittare un appartamento ammobiliato.

Affitto di una casa arredata: cosa deve esserci

Perché un immobile in affitto si possa considerare ammobiliato, ci si aspetta che siano presenti almeno gli arredi indispensabili, affinché l'inquilino possa iniziare a viverci:

• cucina comprensiva di piano cottura, frigo-congelatore e forno
• tavolo e sedie
• camera con armadio, letto e comodini
• bagno attrezzato
• impianto di illuminazione.

In alcuni casi, il proprietario sceglie di valorizzare ulteriormente la casa da affittare con elettrodomestici ed elementi di arredo aggiuntivi, tra cui:

• divano e mobili del soggiorno
• televisore
• climatizzatore
• lavatrice
• asciugatrice
• lavastoviglie
• microonde
• pentole e stoviglie
• materassi e cuscini
• tende.

Un mobilio curato e ben fornito aumenta sicuramente l'attrattività dell'immobile, soprattutto per chi necessita di trovare rapidamente una sistemazione in cui alloggiare per un tempo determinato. Quanto rendere completo l'arredo della casa da affittare resta però a tua discrezione, non esistendo norme che descrivono chiaramente cosa deve essere incluso.

Arredare una casa in affitto: vantaggi principali

È meglio affittare un immobile arredato o non arredato? Se decidi di ammobiliare la casa da affittare puoi contare su alcuni aspetti vantaggiosi.

Il primo tra questi è sicuramente la possibilità di chiedere un canone di locazione più alto. Oltre all'abitazione, infatti, stai affittando anche l'arredamento e questo ti consente di chiedere una cifra maggiore al tuo inquilino. Il canone di affitto di un immobile arredato può aumentare in media del 10-20% rispetto a un affitto non ammobiliato. Nel caso dei contratti di locazione a canone concordato, le maggiorazioni massime sono stabilite da accordi territoriali del comune dove si trova la proprietà.

Tra i pro dell'affitto arredato c'è anche la maggiore richiesta. La domanda per un appartamento arredato è solitamente più alta, essendo una soluzione che consente all'inquilino di trasferirsi immediatamente nella sua nuova casa. Se poi si tratta di una sistemazione condivisa, come un affitto per studenti, trovare un immobile già arredato non è un'opzione, ma quasi sempre una necessità. In questo modo, il tuo annuncio godrà di più visibilità e avrai una maggiore scelta per quanto riguarda i futuri affittuari.

Dotare di un arredo completo un immobile da affittare è senz'altro un investimento e c'è ovviamente differenza tra arredare una casa da 50 m q e una di metratura più ampia, ma il canone di locazione maggiorato ti consente di rientrare rapidamente dalle spese. Senza contare che oggi ci sono numerose soluzioni per arredare casa con poco.

Se scegli di arredare la proprietà in affitto con mobili ed elettrodomestici economici il consiglio è di non optare per arredi troppo scadenti, che alla lunga si rivelerebbero più dispendiosi di un mobilio qualitativamente superiore.

Come funziona il contratto di un affitto arredato?

A livello giuridico, non ci sono molte differenze tra il contratto di affitto di un immobile arredato e di uno non arredato. Di seguito trovi i principali aspetti a cui devi prestare attenzione.

Tipi di contratto di locazione per una casa ammobiliata

Come detto, l'affitto arredato è molto richiesto soprattutto da chi cerca una soluzione transitoria, come studenti ed expat, ma nulla ti vieta si scegliere la forma contrattuale che preferisci.

Potete scegliere qualsiasi tipo di contratto di noleggio:

• Affitto 4+4
• Affitto 3+2
• Affitto a uso transitorio
• Affitto per studenti fuori sede

Inventario dei beni mobili e accordo di cessione del mobilio

In un contratto di affitto di una casa arredata, la parte fondamentale è l'accordo tra le parti sulla cessione del mobilio. Al suo interno puoi stabilire se all'inquilino sia concesso l'utilizzo dell'intero arredamento presente nell'abitazione, o solo di una parte di esso.

Per formalizzare l'accordo hai due possibilità:

• inserire una clausola all'interno del contratto di locazione
• stipulare un accordo separato rispetto al contratto, anch'esso da registrare.

In entrambe i casi, è importante compilare un inventario dei mobili e degli elettrodomestici, indicando le loro condizioni al momento del contratto. Per una maggiore precisione, puoi suddividere l'elenco tra le diverse stanze dell'immobile e corredarlo di foto. Questo ti aiuterà a valutare lo stato dell'arredo al termine della locazione, al netto della prevedibile usura, tutelandoti da eventuali furti o danni.

Cosa fare se l'inquilino ha danneggiato l'arredamento?

Se noti dei danni a mobili o elettrodomestici causati dall'affittuario, puoi trattenere in tutto o in parte il deposito cauzionale, ma devi al contempo avviare una causa contro l'inquilino. La quantificazione degli importi deve infatti essere stabilita da un giudice, altrimenti il conduttore può ricorrere entro dieci anni per riavere la caparra, tramite decreto ingiuntivo.

Quanto costa registrare un contratto per un affitto arredato?

Per quanto riguarda le tasse sull'affitto, in fase di registrazione del contratto è necessario versare l'imposta di registro del 2% sul totale del canone annuo, moltiplicato per gli anni di locazione. Questo vale sia se si vuole affittare una casa non arredata, sia per un immobile dotato di arredo.

Nel caso l'accordo stipulato non sia integrato nel contratto di affitto, ma sia un documento separato, sarà necessario pagare un'ulteriore imposta di registro, con aliquota al 3%. Sono inoltre da aggiungere €16 dell'imposta di bollo per ogni copia del contratto, ogni 4 facciate scritte.

Se opti per la cedolare secca, non sono dovute né l'imposta di registro né l'imposta di bollo.

Non dimenticare che la registrazione del contratto è obbligatoria e deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula del contratto. È possibile effettuarla sia online, sul sito dell'Agenzia delle Entrate tramite l'applicazione "RLI web", sia presso gli sportelli territoriali.

Spese di manutenzione in un affitto ammobiliato

Chi paga le riparazioni? Dipende dal tipo di manutenzione. Le spese di manutenzione ordinaria sono a carico dell'affittuario, quindi se si rompe un'anta dell'armadio o la cinghia della lavatrice, sarà suo compito provvedere alla sistemazione. Le spese di manutenzione straordinaria (ad esempio la rottura della caldaia o del piano cottura) sono invece di tua pertinenza, a meno che i danni non siano dovuti all'uso improprio dell'inquilino.

Cosa fare se l'inquilino lascia i suoi mobili?

L'affittuario è tenuto a liberare la casa in affitto dagli arredi di sua proprietà al termine del contratto. Se questo non avviene, deve continuare a pagare il canone di locazione finché l'immobile non risulti libero e utilizzabile. Questa regola non vale però nel caso gli oggetti siano pochi e leggeri, come un materasso, dei vestiti, affetti personali o piccoli elettrodomestici. Se si presenta tale situazione, non puoi semplicemente svuotare l'immobile, ma devi seguire una procedura per evitare una richiesta di risarcimento:

• inviare una lettera di messa in mora all'inquilino
• portare gli oggetti presso un deposito anticipando le spese
• se l'inquilino non rimborsa le spese di deposito puoi richiedere al giudice la distruzione dei beni.

E se l'inquilino vuole sostituire parte dell'arredo?

Può capitare che all'affittuario non piaccia il tavolo o il divano con cui hai arredato la casa in affitto. È suo diritto cambiare parte dell'arredo, ma ad alcune condizioni: deve assicurarsi di custodire il mobilio sostituito nel migliore dei modi, (ad esempio in un deposito a sue spese, per evitare che si danneggi) e riportarlo presso l'abitazione al momento al termine dell'affitto.

Errori da evitare quando si affitta un immobile arredato

Abbiamo visto cosa fare per affittare un appartamento arredato, concludiamo ora con qualche considerazione su cosa non fare:

• non stipulare un'assicurazione sull'arredo, contro possibili danneggiamenti
• arredare casa secondo i tuoi gusti, invece che optare per uno stile neutro, che possa attirare un numero maggiore di persone e possa essere personalizzato dall'inquilino
• acquistare un arredamento di bassa qualità. Un investimento minimo può sembrare allettante, ma col tempo potresti dover effettuare manutenzioni molto più frequenti
• riciclare vecchi mobili che non vuoi più. Rischi di creare un ambiente poco gradevole, con un arredo non coordinato per forma e dimensioni
• inserire nell'arredo oggetti non sostituibili, di alto valore, o a cui tieni particolarmente
• riempire l'immobile di troppi arredi e troppi oggetti. Sarà a discrezione dell'inquilino personalizzare gli spazi che considera vuoti.

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