La classe energetica di una casa è un parametro sempre più importante per determinare il valore dell'abitazione, che va a incidere sul prezzo di vendita e di locazione.

A partire dal 2013, per i proprietari di immobili da affittare è diventato obbligatorio redigere l'Attestato di Prestazione Energetica (APE), un documento fondamentale per certificare l'efficienza energetica dell'edificio. Per richiedere l'APE è necessario rivolgersi a un tecnico specializzato, il quale valuterà le caratteristiche dell'immobile, la gestione dei consumi e i possibili interventi di miglioramento, assegnando una classe da A4 a G.

Approfondiamo come funziona il certificato APE per l'affitto, le possibili sanzioni in caso di inadempienza, chi lo redige, i costi e la durata dell'attestato di prestazione energetica.

Cos'è la certificazione APE?

Il certificato APE rientra in un contesto di aumentata sensibilità verso il cambiamento climatico e la salvaguardia ambientale, che ha coinvolto ormai da anni anche il settore edilizio a livello europeo.

L'obbligo di certificazione energetica per le locazioni esiste infatti già dal 2010, ma il documento era noto col nome di ACE (Attestato di Certificazione Energetica). L'ACE è stato sostituito dall'APE con il Decreto 63/2013 e le successive modifiche che hanno portato al formato standard attuale.

Tra i contenuti dell'Attestato di Prestazione Energetica trovi tutte le caratteristiche relative all'efficienza e al fabbisogno energetico della tua proprietà:

• dati identificativi dell'immobile
• servizi energetici presenti (climatizzazione invernale ed estiva, produzione di acqua calda sanitaria, illuminazione, presenza dell’impianto di ventilazione meccanica)
• prestazione energetica globale dell’immobile, classe energetica determinata tramite l’indice di prestazione EPgl e raffronto con la classificazione media di immobili simili
• prestazioni energetiche dei singoli impianti, fonti energetiche utilizzate, quantità annua di energia consumata “in uso standard”, indici di prestazione energetica non rinnovabile e rinnovabile ed emissioni di CO2
• interventi raccomandati per migliorare l'efficienza energetica dell'abitazione e risultati conseguibili
• altri dati generali e di dettaglio su fabbricato e impianti
• dati relativi al certificatore energetico e al software utilizzato.

La certificazione APE è dunque un vero e proprio biglietto da visita dell'appartamento, che può renderlo più o meno attraente agli occhi di un possibile affittuario o acquirente. Una casa con una buona classe energetica offre vantaggi sia per il proprietario, che può avere maggiori ritorni economici grazie alla migliore valutazione dell'immobile sul mercato, sia per il conduttore, che può godere di ottimi risparmi sui consumi.

Se le opere riqualificazione energetica sono effettuate su un intero edificio, si hanno inoltre forti riduzioni sulle spese condominiali, una delle voci più importanti per la scelta di un appartamento da parte degli aspiranti inquilini.

Certificazione energetica obbligatoria

Quando è obbligatorio il certificato APE? In base alla normativa, l'Attestato di Prestazione Energetica deve essere redatto per i seguenti edifici:

• fabbricati di nuova costruzione
• strutture sottoposte a ristrutturazione su una superficie maggiore del 25% dell'involucro o a interventi di demolizione e ricostruzione
• edifici pubblici, con superficie utile maggiore di 250 mq, ad uso della Pubblica Amministrazione e aperti al pubblico.

Inoltre, l'APE è obbligatorio per diverse operazioni immobiliari:

• contratti di affitto, compresi affitti brevi e locazioni commerciali
• compravendita di immobili o quote degli stessi (se decidi di comprare una casa per affittarla, l'APE dovrà essere allegato al contratto di vendita e ti dovrà essere consegnato al momento del passaggio di proprietà)
• annunci immobiliari di vendita e di affitto (in quanto devono mostrare la classe energetica)
• trasferimenti a titolo gratuito, come la donazione
• contratti di gestione degli impianti in edifici pubblici
• cessione di azienda in cui sono compresi immobili nel patrimonio
• permuta
• datio in solutum
• conferimenti in società
• per usufruire di bonus e agevolazioni fiscali, come il Superbonus e l'Ecobonus.

APE obbligatorio per il contratto di affitto

Per quanto riguarda l'obbligo di Attestato di Prestazione Energetica nella locazione, è importante fare una distinzione tra i casi in cui devi semplicemente redigere l'attestato, quelli in cui devi allegarlo al contratto e i casi in cui è necessario che sia presente una clausola riguardante la ricezione delle informazioni relative all'APE.

In questa tabella puoi avere un quadro delle differenze:

Ricorda quindi che, per evitare sanzioni, in qualità di proprietario devi mostrare l'attestato già in fase di contrattazione e consegnarlo all'inquilino al momento della registrazione del contratto.

Assicurati inoltre di inserire nel contratto di locazione la clausola con la quale l'affittuario dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione relativa alla prestazione energetica dell'immobile. Si tratta infatti di indicazioni utili, che servono agli inquilini a farsi un'idea dei consumi energetici della casa prima di firmare il contratto.

L'allegazione al contratto non comporta esborsi in termini di tasse sull'affitto, in quanto l'APE non è soggetto all'imposta di registro né all'imposta di bollo.

Sanzioni APE locazione: cosa succede se non sei in regola?

Come abbiamo visto, il contratto di locazione rientra nei casi in cui l'Attestato di Prestazione Energetica è obbligatorio. Quali sono quindi le sanzioni per un contratto senza APE? Se per la compravendita le sanzioni amministrative vanno da un minimo di €3.000 a un massimo di €18.000, nel contratto di affitto sono meno onerose, ma comunque pesanti. L'inadempienza comporta infatti multe da €1.000 a €4.000 nelle locazioni superiori ai 3 anni e ridotte della metà se la locazione ha una durata inferiore. L'importo è da suddividere in parti uguali tra proprietario e inquilino.

I controlli e le sanzioni possono essere valutati sia dalla Guardia di Finanza che dall'Agenzia delle Entrate, direttamente al momento della registrazione.

In caso non fosse presente la clausola sul contratto o fosse stata omessa l'allegazione, se dovuta, si ha l'obbligo di presentare entro 45 giorni la copia dell'APE o la dichiarazione alla Regione (o Provincia autonoma) competente. La consegna in ritardo non esenta però dal pagamento della sanzione.

Certificato APE: chi lo rilascia e quanto dura

L'APE deve essere rilasciato da un soggetto estraneo alla proprietà, che sia un certificatore energetico specializzato e accreditato dalla Regione. Tra i tecnici che possono ottenere l'accreditamento rientrano ad esempio geometri, architetti, ingegneri, periti e altri professionisti iscritti all'albo.

Per richiedere il certificato APE, dovrai innanzitutto fornire la documentazione necessaria (dati sull'immobile, visura catastale, planimetria, libretto dell'impianto di riscaldamento), dopodiché il tecnico effettuerà il sopralluogo dell'immobile e redigerà l'attestato tramite il software apposito. Provvederà poi a trasmetterlo alla Regione e ti consegnerà l'Attestato di Prestazione Energetica entro massimo 15 giorni.

Per quanto è valida la certificazione APE?

L'APE vale 10 anni, durante i quali puoi utilizzarlo per più contratti di affitto, a meno che nel frattempo non siano stati effettuati lavori di ristrutturazione, per i quali sarà necessario richiedere un nuovo attestato.

Se il certificato APE scade mentre è in corso un contratto di locazione, occorre redigerlo ex novo al momento del rinnovo del contratto di affitto o, in caso decidessi di rimettere l'immobile sul mercato, prima di pubblicare l'annuncio.

Quanto costa e chi paga il certificato di attestazione energetica?

La certificazione energetica APE non ha un costo fisso, in quanto dipende principalmente da tipologia e dimensioni dell'abitazione per la quale viene richiesta e dalla città dove è situata.

Indicativamente, l'importo per la valutazione energetica di un appartamento si aggira sui €150, ma può variare dai €100 ai €300, anche a seconda dell'urgenza. Se infatti l'attestato viene normalmente rilasciato entro 15 giorni, è possibile chiedere di riceverlo entro pochi giorni o entro 24 ore, a fronte di un costo più elevato.

Nel caso dell'affitto, il certificato APE e i costi associati sono interamente a carico del proprietario.

Non esistono certificati diversi in base alla destinazione d'uso, quindi il costo, i tempi e le modalità non cambiano se l'APE viene richiesto per una locazione o una compravendita. Il certificato di attestazione energetica per l'affitto ha però l'unica differenza di poter essere utilizzato solo in formato elettronico, consentendo quindi un risparmio su stampa e spedizione. Se vuoi essere sicuro di avere sempre il documento a disposizione, il consiglio è di conservare in ogni caso una copia cartacea.

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