Quando stipuli un contratto di locazione per affittare un immobile, ti accordi con l'inquilino sull'importo del canone mensile, fissando una cifra che non può essere modificata per tutta la durata del contratto se non al ribasso.

L'unica eventualità in cui è previsto dalla legge un possibile aumento del canone è in occasione della rivalutazione Istat, che permette di adeguare l'importo all'andamento dell'inflazione.

Ma come si calcola la rivalutazione Istat del canone di locazione? Vediamo come funziona l'aggiornamento Istat, a quali tipi di contratti di affitto si applica e come si fa il calcolo della rivalutazione Istat.

Cos'è l'aggiornamento Istat del canone di locazione?

L'aggiornamento Istat serve ad adeguare il canone di locazione all'inflazione, misurata attraverso l'indice FOI, ossia l'indice dei prezzi al consumo per le "Famiglie di Operai e Impiegati" rilevato dall’Istituto Nazionale di Statistica.

Questo dato viene calcolato sulla base di un paniere di beni e servizi composto da oltre 1.700 fattori, aggiornati periodicamente, che influenzano i consumi delle famiglie italiane.

Grazie all'indice Istat è possibile allineare l’affitto al reale andamento dell’economia e al costo della vita rispetto all'anno precedente. Solitamente il canone tenderà ad aumentare, ma considera che potrebbe anche subire una diminuzione.

La rivalutazione Istat è obbligatoria?

No, l'adeguamento Istat non è obbligatorio e non è automatico. Per poter aggiornare il calcolo del canone di locazione in base all'andamento dell'inflazione, devi aver inserito un'apposita clausola nel contratto di affitto, così da effettuare ogni 12 mesi la rivalutazione Istat dell'importo concordato. Se la clausola non è presente, l'inquilino non è tenuto a versarti alcuna mensilità maggiorata.

Il ricalcolo del canone deve essere effettuato ogni anno, applicandolo a partire dal mese successivo a quello in cui scade annualmente il contratto di locazione, quindi se ad esempio il contratto è stato firmato a maggio, l'aumento sarà attivo da giugno dell'anno seguente.

Calcolo adeguamento Istat canone di locazione anni pregressi

Se ti stai chiedendo se è possibile richiedere gli arretrati dell'adeguamento Istat, la risposta dipende dal tipo di contratto di affitto e da cosa è specificato nella relativa clausola.

Per i contratti a canone concordato (3+2), l'aggiornamento dell'importo è dovuto solo "a richiesta" del proprietario. Qualora ti fossi dimenticato di richiedere l'aumento negli anni precedenti, hai diritto a calcolare la rivalutazione tenendo in considerazione l'aumento registrato in tutti gli anni passati, dall'inizio del contratto o dall'ultima richiesta di adeguamento. Non puoi però ottenere il pagamento degli arretrati sulle mensilità già versate dall'affittuario.

La situazione cambia per i contratti a canone libero (4+4), a seconda che nella clausola sia specificato che la rivalutazione è "a richiesta", oppure che l'adeguamento è "automatico senza richiesta del proprietario". Nel primo caso, valgono le regole del contratto a canone concordato, mentre nel secondo sarà l'inquilino a provvedere al pagamento del canone rivalutato senza esplicita comunicazione da parte del proprietario. Se non rispetta l'obbligo, hai diritto a richiedere retroattivamente sia l'aumento annuale Istat che gli arretrati non versati, fino a un massimo di 5 anni precedenti.

A quali contratti di affitto si applica la rivalutazione Istat?

La rivalutazione Istat può essere applicata a tutti i contratti di affitto, a eccezione di quelli per cui si è scelto di optare per la cedolare secca.

In base alla tipologia di contratto di affitto cambia la percentuale di adeguamento del canone:

• Contratto a canone libero (4+4): la rivalutazione è calcolata applicando il 100% dell'indice Istat.
• Contratto a canone concordato (3+2): la rivalutazione è calcolata applicando il 75% dell'indice Istat.
• Contratto transitorio (1-18 mesi): se il contratto è di durata superiore ai 12 mesi, l'adeguamento è possibile per i mesi restanti applicando il 75% dell'indice Istat, a meno che non si sia scelto un contratto a canone libero riservato a comuni con meno di 10.000 abitanti.
• Contratto di affitto per studenti universitari (6-36 mesi): rientra nella tipologia del canone concordato, pertanto la percentuale di rivalutazione è al 75%.

Ricorda che, se hai optato per il regime di tassazione con cedolare secca, l'importo mensile deve rimanere uguale fino a fine contratto.

La cedolare secca infatti consente di evitare il pagamento di alcune tasse sull'affitto, come l'imposta di registro e di bollo al momento della registrazione del contratto e in caso di proroga o disdetta. A fronte di queste agevolazioni e di un'imposta fissa al 10 o al 21%, devi però rinunciare all'aggiornamento del canone di locazione. In tempi di inflazione elevata come quelli attuali, il consiglio è di valutare l'effettiva convenienza di questa opzione.

Comunicazione dell'adeguamento Istat del canone di locazione

Come ogni altra modifica al contratto di affitto, anche l'aumento del canone di locazione per adeguamento Istat deve essere comunicato all'Agenzia delle Entrate tramite modello RLI. Il modello RLI può essere presentato sia in via telematica (software RLI o RLI-web) che cartacea presso l'ufficio di competenza dove è stato registrato il contratto.

Per quanto riguarda invece la comunicazione della rivalutazione Istat all'inquilino, dal 2019 non è più obbligatorio l'uso della raccomandata, a meno che non sia specificato espressamente nella clausola sul contratto. Si può semplicemente recapitare la fattura con l'indicazione del canone aggiornato o informare l'affittuario tramite mail o lettera di adeguamento del canone di locazione, precisando la data a partire dalla quale è attivo il nuovo canone.

Come si calcola l'adeguamento Istat del canone di locazione

Come si calcola l'aumento Istat 2023? In sintesi, la formula per il calcolo dell'adeguamento Istat è:

Canone di locazione annuale x Indice Istat x Percentuale di rivalutazione

Per ottenere il canone mensile sarà sufficiente dividere il risultato per 12.

Generalmente, a contratto viene scelto l’indice di due mesi precedente alla data di scadenza annuale, così da avere la certezza che sia già stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale e sul sito dell'Istat.

In alternativa, è possibile utilizzare l'indice Istat FOI medio annuo, facendo riferimento ai dati di fine anno precedente e calcolando la media.

Calcolo rivalutazione Istat canone di locazione: esempio

Se vuoi effettuare il calcolo dell'adeguamento del canone di locazione online, puoi utilizzare Rivaluta, il portale gratuito messo a disposizione dall'Istat.

Vediamo comunque un esempio pratico di calcolo dell'aumento Istat, per capire meglio come usare la formula.

Prendiamo in considerazione il mese di luglio 2023: l'indice FOI di luglio 2023 ha avuto un aumento del 5,7% rispetto allo stesso mese del 2022.

Supponendo di avere un contratto di affitto a canone libero da €7.200 annui, il coefficiente sarà da calcolare al 100%, quindi:

7200 x 5,7% = €7.610

Il nuovo canone mensile sarà quindi di €634.

Se il contratto fosse stato a canone concordato:

5,7 x 75% = 4,27%

Da cui: 7200 x 4,27% = €7.507

Il nuovo canone mensile sarà quindi di €626.

Questo è un articolo a titolo puramente informativo. HousingAnywhere declina ogni responsabilità riguardante informazioni che potrebbero risultare inesatte o non aggiornate. Si consiglia di verificare le informazioni qui contenute presso gli enti preposti.