Prima di mettere in affitto il tuo immobile, è bene conoscere quali modifiche è possibile effettuare durante la validità del contratto, come, ad esempio, chiedere un aumento del canone di locazione.

A causa del forte incremento del costo della vita, è infatti lecito domandarsi se aumentare l’affitto per adeguare le proprie entrate. Ti interesserà sapere che la possibilità di ritoccare l’affitto mensile è prevista per legge, ma tutelando prima di tutto l’inquilino da rincari inaspettati.

Vediamo in quali casi è possibile aumentare il canone di locazione in base al tipo di affitto e come comunicare la modifica, sia all’inquilino che all’Agenzia delle Entrate.

Quando si può chiedere l’aumento del canone di locazione?

Prima di stabilire il canone di affitto del tuo immobile, avrai sicuramente riflettuto su tanti fattori, dalla posizione allo stato dell’appartamento, fino al suo valore da rendita catastale e la classe energetica.

Nel periodo di durata del contratto, però, molte condizioni possono cambiare e potresti voler richiedere un aumento del canone di locazione al tuo inquilino.

Secondo la legge, tuttavia, al proprietario non è consentito un aumento dell’affitto nel corso del contratto. È inoltre considerato nullo qualunque accordo tra locatore e affittuario che integri il canone rispetto all’importo dichiarato durante la registrazione del contratto.

Quindi, quando è possibile chiedere l’aumento del canone di locazione? Un aumento dell’affitto è possibile in due sole circostanze:

• Rinnovo del contratto
• Rivalutazione Istat

Vediamo come funziona l’aumento del canone di affitto in queste situazioni.

Aumento affitto al rinnovo del contratto

Aumentare il canone di locazione prima della scadenza naturale del contratto non è possibile. Alla prima scadenza, infatti, scatta la proroga alle stesse condizioni e con le stesse modalità. L’accordo si prolunga automaticamente, a meno di recesso da parte dell'inquilino o disdetta del proprietario per gravi motivi.

Se intendi effettuare una modifica del contratto di locazione con aumento del canone devi quindi attendere la seconda scadenza. A questo punto puoi inviare all’affittuario una proposta di rinnovo dell’affitto, indicando la nuova cifra, e attendere la sua risposta. Se accetta o se vi accordate sulla sua eventuale controproposta, potete procedere con la stipula di un nuovo contratto con canone maggiorato.

Ne deriva che l’unico modo per aumentare l’affitto prima della seconda scadenza sia la risoluzione del contratto e la registrazione di un contratto ex novo. In questo caso la decisione deve essere presa in maniera consensuale tra proprietario e inquilino, i quali si accordano sull’importo aggiornato del canone.

In base ai tipi di contratti di affitto le modalità di aumento del canone di locazione sono le seguenti:

• contratto affitto 4+4 aumento canone – nel cosiddetto contratto a canone libero la proroga avviene dopo i primi 4 anni, con un prolungamento dell’accordo di ulteriori 4. Devi quindi aspettare 8 anni prima di inviare una proposta di rinnovo con la rinegoziazione del canone.
• contratto affitto 3+2 aumento canone – puoi procedere con le stesse modalità, tenendo presente che in questo caso la prima scadenza è dopo 3 anni. Per il rinnovo del contratto con canone maggiorato devi attendere in totale 5 anni, alla scadenza naturale.
• contratto di affitto transitorio – essendo un accordo di massimo 18 mesi, non prevede il rinnovo automatico. Data la breve durata, non ti resta che attendere la fine del contratto per stipularne uno nuovo con canone più alto.
• contratto di affitto per studenti fuorisede – è una particolare tipologia di contratto a canone concordato, con durata minima di 6 mesi e massima di 36 mesi. Dopo la prima scadenza, l’accordo si proroga automaticamente per un periodo pari alla stessa durata, mentre l’eventuale rinegoziazione del canone avviene dopo la seconda scadenza.

Aumento canone locazione per rivalutazione Istat

L’adeguamento del canone all’inflazione è l’unico aumento dell’affitto previsto dalla legge durante il corso di validità del contratto. Si tratta di un aggiornamento del canone al costo della vita, rispetto ai dati sul potere d’acquisto forniti dall’Istat, pertanto può salire ma anche diminuire. L’adeguamento è calcolato applicando il 100% dell'indice Istat nei contratti a canone libero, mentre nei contratti a canone concordato la percentuale di rivalutazione è al 75%.

La rivalutazione Istat in sintesi:

• non è obbligatoria né automatica
• per essere richiesta deve essere stata inserita in un’apposita clausola all’interno del contratto di affitto registrato
• il ricalcolo del canone va effettuato con cadenza annuale e ha effetto a partire dal mese successivo a quello in cui scade il contratto di locazione
• l’aumento del canone di locazione con cedolare secca non è consentito. Se opti per la cedolare secca rinunci all’adeguamento Istat per tutta la durata del contratto.

Il 16 gennaio 2024 è stato pubblicato dall’Istat l’aggiornamento dell’indice FOI (indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati) relativo al mese di dicembre 2023. L’indice si è attestato a quota 118,9 registrando una variazione dello +0,6% rispetto a dicembre 2022. Per fare un esempio, un affitto a canone libero da €500 al mese avrà un aumento di €3 mensili (500 x 0,6%).

Nel 2023 gli affitti hanno visto notevoli aumenti, sia in termini di richieste sia di canone di locazione.

Questo perché l’alta inflazione e il difficile accesso al credito hanno spostato molte richieste dalle compravendite agli affitti. Secondo le previsioni del mercato immobiliare, gli aumenti nelle locazioni non saranno così radicali come negli ultimi 12 mesi, ma continueranno a salire a causa della forte domanda.

Riduzione del canone di locazione

La manutenzione straordinaria rientra tra le spese del proprietario, a meno di diversi accordi specificati sul contratto. Uno dei principali obblighi del locatore è infatti mantenere l’appartamento in uno stato idoneo per garantire all’inquilino il pacifico godimento dell’immobile. Se non effettui i lavori di manutenzione straordinaria o l’appartamento presenta vizi tali da limitare la vivibilità dell’abitazione, l’affittuario può recedere o richiedere una riduzione del canone.

Se ti trovi in questa circostanza, devi sapere che la riduzione dell’affitto non può essere decisa unilateralmente dall’inquilino, ma deve essere un accordo tra le parti.

La diminuzione può anche essere temporanea, dovuta ad esempio a lavori non rimandabili dopo il termine del contratto, che si protraggono per oltre 20 giorni.

Anche se la registrazione della riduzione del canone non è obbligatoria, il consiglio è di registrare sempre la modifica presso l’Agenzia delle Entrate. In caso contrario, continueresti a pagare le imposte sul precedente canone più alto invece che su quello ridotto.

Aumento del canone di locazione per migliorie

In passato, rientrava tra i diritti del proprietario la possibilità di chiedere all’inquilino un aumento del canone per migliorie e opere improrogabili di manutenzione straordinaria.

Questa norma è però stata abrogata dall’articolo 14, comma 4, legge 431/98. Non puoi quindi aumentare il canone di affitto per importanti lavori sull’edificio, anche se questi sono effettuati per consentire all’inquilino di continuare ad abitarvi.

Comunicazione aumento canone locazione

Ricordati di comunicare l’aumento del canone di locazione, prima di tutto avvisando l’inquilino e, in seguito all’accordo, registrando la modifica per informare l’Agenzia delle Entrate.

Lettera aumento canone

Se vuoi richiedere l’aggiornamento del canone di locazione con proposta di rinnovo contratto, devi spedire all’affittuario una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno o una PEC. La lettera va inviata almeno 6 mesi prima della scadenza e l’inquilino ha 60 giorni per accettare il rinnovo con le diverse condizioni, rifiutarlo o fare una controproposta.

Per informarlo dell’adeguamento Istat, la raccomandata non è più obbligatoria, a meno che non sia specificato diversamente nel contatto. Ti basta recapitare la fattura contenente il nuovo canone o mandare all’inquilino una mail o lettera di adeguamento del canone di locazione, in cui scrivi a partire da quando deve versare l’importo aggiornato.

Registrazione aumento canone

Come ogni altra modifica al contratto, l’aumento del canone di locazione va segnalato all’Agenzia delle Entrate tramite modello RLI, anche in versione telematica RLI web.

In caso la modifica riguardi la rivalutazione Istat dovrai aggiornare l’importo del canone rispetto a quanto comunicato in precedenza. Se la variazione deriva da una rinegoziazione, dovrai invece registrare un nuovo contratto vero e proprio, altrimenti l’accordo è considerato nullo e rientra nelle casistiche di affitto in nero.

Questo è un articolo a titolo puramente informativo. HousingAnywhere declina ogni responsabilità riguardante informazioni che potrebbero risultare inesatte o non aggiornate. Si consiglia di verificare le informazioni qui contenute presso gli enti preposti.