Dopo i numeri record raggiunti nel biennio post-pandemia, il mercato immobiliare italiano sta vivendo un forte rallentamento. L’instabilità socio-economica internazionale e la diminuzione del potere d’acquisto delle famiglie hanno infatti contribuito alla contrazione delle compravendite, mentre si mantiene stabile la crescita dei prezzi delle case.

Vediamo quali sono le previsioni del mercato immobiliare nel medio-lungo periodo, a partire dalla tendenza attuale, fino ai trend immobiliari dei prossimi anni. Risponderemo inoltre ai quesiti relativi all’andamento dei prezzi degli immobili, alle prospettive per il mercato degli affitti e l’opportunità di investire su una proprietà da affittare.

Andamento mercato immobiliare 2023

Il 2021 e 2022 sono stati anni eccezionali per il mercato immobiliare, in cui si è assistito a un vero e proprio boom delle transazioni. Un entusiasmo che è andato pian piano affievolendosi, proseguendo in un calo continuo fino a raggiungere livelli di sofferenza nel 2023.

La contrazione delle compravendite immobiliari dipende da diversi fattori:

• tassi di interesse elevati: causati dagli aumenti costanti effettuati della BCE per compensare la forte inflazione
• maggiore difficoltà di accesso al credito: l’aumento dei tassi da un lato ha fatto impennare gli interessi sui mutui variabili, dall’altro ha spinto le banche a inasprire le condizioni di concessione del credito
• conflitto Russia-Ucraina: oltre all’instabilità socio-economica, la guerra ha avuto conseguenze anche sul reperimento di risorse energetiche, determinando rincari in bolletta e un aumento dei costi di costruzione delle case
• nuove esigenze abitative post-pandemia: le restrizioni dovute al Covid-19 e il maggiore ricorso allo smart working hanno concentrato l’attenzione degli acquirenti verso soluzioni immobiliari con spazi più ampi e in aree suburbane
• maggiore attenzione alla classe energetica: gli Italiani sono sempre più attenti alla classe energetica della casa e cercano immobili con bassi consumi. Secondo un’indagine Fimaa, l’offerta di abitazioni con alte classi energetiche è ancora troppo scarsa per coprire la domanda, causando un calo delle compravendite.

Caro mutui

Per inquadrare meglio l’andamento del mercato immobiliare italiano 2023, il caro mutui merita un breve approfondimento. Da un rapporto Nomisma, il 78% delle famiglie intenzionate all’acquisto di una casa considera di ricorrere al mutuo. Un dato comunque in calo rispetto al 2022 (83%), a causa della maggiore difficoltà dell’accesso al credito.

Da un lato, infatti, le banche richiedono un reddito minimo più elevato, dall’altro erogano mutui con molta più cautela, in seguito all’incremento delle insolvenze dovute al forte aumento dei tassi di interesse. In base alle previsioni del Consiglio Nazionale del Notariato, si prospetta un calo complessivo dei finanziamenti pari al 23,8% nel 2023.

I mutui alle stelle, uniti alla perdita di potere di acquisto delle famiglie italiane, sono quindi i fattori che più hanno inciso sul progressivo calo delle compravendite nell’anno in corso.

Compravendite immobiliari 2023: dati nazionali

L’Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2023 di Nomisma stima un calo del numero di compravendite pari al 14,6% su base annua rispetto al 2022. Le transazioni attese entro la fine dell’anno sono 670 mila, mentre nel 2022 sono state 784 mila in totale.

Dai Dati Statistici Notarili, risulta un calo del -8,7% nelle compravendite del I semestre 2023 rispetto allo stesso periodo del 2022 (da 303.375 a 277.052), con la previsione di una diminuzione complessiva degli acquisti del 10,5% entro fine anno.

I numeri relativi all’ultimo quadrimestre 2023 pubblicati da Reopla indicano un totale di 192.177 compravendite stimate, con una contrazione media dell’8% rispetto al periodo settembre-dicembre 2022.

L’unico trend in controtendenza lo rileva il Market Report di Engel & Völkers, in collaborazione con Nomisma, e riguarda il mercato immobiliare delle residenze di lusso, la cui richiesta si mantiene stabile e non risente della variazione dei tassi d’interesse.

Compravendite immobiliari 2023: dati locali

Per valutare l’andamento del mercato immobiliare per città, i dati più aggiornati sono quelli del report Compravendite immobiliari in Italia: le previsioni per la fine del 2023, realizzato da Reopla, in collaborazione con AgentPricing.

Dall’analisi si nota la conferma di Milano come città in cui si effettua il maggior numero di compravendite (10.920), con un calo dell’11% nel mercato autunnale. Le contrazioni più elevate si avranno a Bologna (-14%) e Bari (-13%), seguite da Roma (-12%) e Firenze (-9%). La classifica delle province con il minor numero di compravendite previste per la fine dell’anno vede agli ultimi posti:

• Genova: 2.199
• Napoli: 2.051
• Palermo: 1.699
• Firenze: 1.298
• Catania: 1.014

Andamento prezzi immobili

Secondo il Global House Price Index di Knight Frank, l’Italia si è classificata al 33° posto, con un aumento dei prezzi pari al 2% nel 2023. Il Global Residential City Index riporta invece un incremento del 3,8% dei prezzi immobiliari a Milano su base annuale e del +0,4% a Torino. In lieve calo i prezzi delle case a Roma rispetto al 2022, con una riduzione del -0,2%.

La tendenza positiva dei prezzi degli immobili in Italia è confermata anche dall’Osservatorio Nomisma 2023, in base al quale non sono previsti cali nel breve periodo, nonostante la contrazione delle compravendite. Nomisma stima un aumento dei prezzi complessivo per il 2023 dell’1% (rispetto al +3,1% del 2022), richiamando però l’attenzione sulla perdita di valore nominale dovuta all’inflazione. Una volta corretto il valore alla luce dell’inflazione, l’aumento dell’1% si traduce in un calo reale del -4,8%.

Mercato immobiliare previsioni prossimi anni (2024-2030)

Nonostante la contrazione delle transazioni immobiliari, non si può parlare di vera e propria crisi del mercato immobiliare: la domanda rimane comunque stabile e molto dipenderà da come il settore saprà adeguarsi alle nuove opportunità.

Cerchiamo di fare chiarezza sulle prospettive future del mercato immobiliare, con il supporto di ricerche e studi effettuati da istituti del settore.

Previsioni mercato immobiliare 2024

Il 2024 vedrà probabilmente un proseguimento del trend negativo del 2023, con le compravendite che scenderanno ulteriormente secondo Nomisma, per un totale di 643 mila transazioni. Sempre secondo l’istituto di ricerca, i prezzi saliranno lievemente di un +0,2%, che corrisponde a un calo del 2,5% corretto per l’inflazione.

Dall'European Outlook 2024 di Scenari Immobiliari si rileva un certo ottimismo, dovuto alla probabile diminuzione dei tassi di interesse. L’istituto indipendente ipotizza una contrazione delle compravendite del 5,9%, inferiore al 13% stimato per il 2023.

Meno positive le previsioni di Banca d’Italia, che nel Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia - 2° trimestre 2023 ipotizza un peggioramento dell’andamento del mercato immobiliare su un orizzonte biennale. Secondo Bankitalia anche i prezzi di vendita sono destinati a diminuire nei prossimi due anni.

Previsioni mercato immobiliare 2025

Le previsioni di Nomisma si fermano al 2025, anno in cui prevede un segnale di crescita, con un totale di 669.000 transazioni immobiliari e un aumento dei prezzi dello 0,5% (-1,4% con l’inflazione).

La Banca d’Italia, tramite il Bollettino economico di ottobre 2023, rende noto che nel 2025 le proiezioni della BCE vedono un netto calo dell’inflazione complessiva, stimata al 2,1%.

In questo anno dovrebbero vedersi anche gli effetti della riduzione dei tassi di interesse, prevista non prima della seconda metà del 2024, con ripercussioni positive anche sul mercato immobiliare.

Previsioni mercato immobiliare 2026-2030

L’incertezza del periodo non consente di fare previsioni a lungo termine, ma possiamo individuare alcuni fattori che potrebbero influenzare il mercato immobiliare nei prossimi anni:

Crescita economica

L’ultimo Global Ratings European Economic Forecasts di settembre 2023, pubblicato dall’agenzia di rating Standard & Poor’s (S&P), evidenzia una crescita economica molto debole per l’Italia nel breve periodo. Si rivedrà una leggera ripresa del PIL, stimata sull’1,3% a partire dal 2025, confermata nel 2026, rispetto al 0,7% del 2024. Le previsioni sulla lieve spinta all’economia, unite a quelle sul calo dell’inflazione e sulla riduzione dei tassi di interesse, fanno ben sperare anche per quanto riguarda il settore immobiliare.

Direttiva “Case Green”

Un altro fattore da tenere in considerazione è l’impatto sul mercato immobiliare italiano della cosiddetta direttiva “Case Green” (o Direttiva EPBD, che ha l’obiettivo di ridurre del 55% le emissioni nocive entro il 2030. In base al provvedimento del Parlamento dell'Unione Europea tutte le abitazioni, escluse quelle di valore storico, devono raggiungere la classe E entro il 2030 e la classe D entro il 2033, fino a conseguire un impatto ambientale zero entro il 2050. Dei circa 13 milioni di edifici residenziali presenti nel nostro Paese (fonte Siape), il 74% appartiene alle categorie energetiche E, F e G.

Durante l’ultimo incontro di ottobre al Parlamento Europeo non si è giunti a un accordo che rispondesse ai dubbi dei vari Paesi in merito alle difficoltà e alle scadenze giudicate inverosimili. Sembra probabile che verrà lasciata una maggiore libertà ai singoli Stati, con l’impegno di raggiungere tappe e obiettivi comuni a tutti i membri UE.

Olimpiadi invernali 2026

Se previsioni a lungo termine a livello nazionale non sono ancora all’orizzonte, qualche dato è possibile ipotizzarlo su Milano.

Il capoluogo lombardo continuerà infatti a godere dell’“effetto Olimpiadi” per diversi anni. Secondo il report Olympic Games 2026: Milano e Cortina sul podio immobiliare di Scenari Immobiliari, i giochi invernali 2026 avranno un impatto sul mercato locale di circa 19 miliardi di euro di valore aggiunto. Si prevede inoltre un incremento dei prezzi delle case fino al 25%, al 2030.

Previsioni mercato degli affitti

L’inflazione elevata e la difficoltà di accedere al credito per comprare casa con un mutuo hanno favorito una crescita del numero di contratti di locazione. Il rialzo registrato nel primo semestre del 2023 è quantificabile in un +1,4% da stime Fimaa.

I risultati migliori li ottengono le città universitarie, quelle con poli industriali capaci di attirare lavoratori fuori sede e le destinazioni turistiche. I contratti di affitto per studenti registrano un +11%, i contratti transitori segnano un +5,9% e in positivo (+1,4%) sono anche i tipi di contratti di affitto a canone concordato.

Nomisma evidenzia la crescita anche dei canoni di affitto: +1,7% da gennaio a luglio 2023, con picchi del 2% a Cagliari, Catania, Padova e Torino, fino al +3,7% di Bologna, con rendimenti medi del 5,2% lordo annuo.

Investire nel mattone: comprare per affittare

In Italia il mattone è sempre stato considerato il “bene rifugio” per eccellenza e, nonostante la contrazione del mercato immobiliare, gli Italiani non perdono la fiducia nell’investimento in beni immobili.

Il 16° rapporto sulla finanza per l’abitare di Nomisma mostra che circa 3,1 milioni di famiglie hanno intenzione di acquistare un’abitazione nei prossimi 12 mesi, di cui il 14% a scopo di investimento. Una percentuale, quest’ultima, che sale al 19,6% secondo il Gruppo Tecnocasa.

Comprare casa per affittarla è tuttora considerato redditizio, ma attualmente bisogna prestare ancora maggiore attenzione ad alcuni aspetti per capire quando conviene davvero, ad esempio:

• l’acquisto per investimento è sconsigliabile se non disponi di un budget che copra la spesa senza ricorrere a un mutuo
• concentrati su zone attrattive per studenti, lavoratori e turisti (come Milano, Firenze, Roma, Venezia e Bologna), dove la richiesta di affitto è costante e i canoni di locazione sono elevati
• le aree migliori sono quelle nella prima periferia, con costi di acquisto inferiori e la probabilità maggiore di trovare case (meglio se trilocali) con stanze più ampie, spazi esterni e box auto, particolarmente ricercate
• non dimenticare le buone prestazioni energetiche, sempre più richieste
• valuta la possibilità di offrire un affitto di una casa arredata se propendi per una formula di locazione temporanea, per aumentare il canone fino al 20%.

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