Rinnovo contratto di affitto

Come funziona il rinnovo del contratto di affitto? Scopri la procedura per la proroga e il rinnovo in base al tipo di locazione, quanto costa e le tempistiche.

Luca

Tempo di lettura: 6 minuti

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Aggiornato il 6 nov 2023

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Affittare

Se hai un immobile in affitto con un contratto in scadenza, potresti avere dubbi o domande su come funziona il rinnovo del contratto di locazione.

In base alla tipologia di contratto di affitto che hai stipulato, cambiano infatti le modalità con cui puoi estendere la durata dell'accordo o porvi eventualmente fine.

In questo articolo facciamo chiarezza sul rinnovo del contratto di affitto, a partire dalla differenza tra affitto e proroga, fino alle diverse procedure di rinnovo in base al tipo di contratto di locazione. Potrai inoltre trovare informazioni utili su come effettuare la proposta di rinnovo, quali sono gli adempimenti fiscali e come comportarti in caso l'inquilino non lasci l'appartamento dopo la scadenza del contratto.

Rinnovo e proroga dell'affitto vengono spesso utilizzati come sinonimi, ma in realtà identificano due diversi momenti del contratto di locazione.

• Proroga contratti affitto: alla prima scadenza (4 anni per i contratti a canone libero, 3 anni per i contratti di locazione 3+2) il contratto viene prorogato automaticamente, a meno di recesso da parte dell'inquilino o disdetta del proprietario per gravi motivi previsti dalla legge. In questo caso, il contratto è il medesimo e deve proseguire con le stesse modalità e condizioni.
• Rinnovo del contratto di locazione: con rinnovo si intende la possibilità di estendere ulteriormente la durata del contratto di affitto dopo la sua scadenza naturale. Si tratta di un nuovo contratto vero e proprio, nel quale è possibile concordare con l'inquilino un canone differente e nuove clausole.

In termini di tasse sull'affitto, gli obblighi sono invariati sia per la proroga che per il rinnovo.

I diversi tipi di contratti di affitto hanno condizioni di proroga e di rinnovo differenti.

Vediamo come funziona il rinnovo del contratto di affitto in base alla tipologia di accordo e come cambiano le procedure.

Rinnovo contratto affitto 4+4

L'affitto a canone libero ha una durata minima di 4 anni, con rinnovo tacito del contratto di locazione per ulteriori 4 anni. L'accordo, quindi, si proroga automaticamente alle stesse condizioni, se l'inquilino non comunica il recesso o il proprietario non dà disdetta per gravi motivi.

Cosa succede dopo 8 anni di affitto? Alla scadenza del secondo quadriennio del contratto di locazione 4+4, il proprietario e l'inquilino hanno 3 possibilità:

• lasciare che il contratto si rinnovi in automatico per altri 4 anni, senza fare nulla
• comunicare la disdetta con almeno 6 mesi di preavviso
• inviare una proposta di rinnovo, chiedendo di concordare un contratto a condizioni differenti.

Rinnovo contratto affitto 3+2

Il contratto di locazione a canone concordato si comporta allo stesso modo. In questo caso, la durata minima dell'accordo è di 3 anni, scaduti i quali il contratto si proroga tacitamente per altri 2 anni. Salvo comunicazioni di recesso o disdetta da parte di inquilino e proprietario dell'immobile, l’estensione non ammette modifiche al canone o alle clausole.

Al termine dei 5 anni, se si desidera proseguire il rapporto, è invece possibile optare per il rinnovo del contratto locazione 3+2. Si tratta a tutti gli effetti di un nuovo contratto con diverse condizioni, oppure di una proroga tacita per altri 2 anni, senza modifiche dell'accordo.

Quante volte si può prorogare un contratto di locazione 3+2?

Sia i contratti di locazione a canone concordato, che quelli a canone libero, possono essere prorogati teoricamente all'infinito. Se nessuna delle due parti interviene comunicando una disdetta o una richiesta di variazione delle clausole contrattuali, alla scadenza naturale dell'accordo questo si proroga automaticamente per 4 o 2 anni, a seconda del tipo di contratto di locazione.

Rinnovo contratto affitto transitorio

Per sua natura, il contratto di locazione a uso transitorio non prevede il rinnovo automatico e termina naturalmente dopo massimo 18 mesi, senza bisogno di disdetta.

È però possibile fare richiesta di rinnovo all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza, fornendo le prove del prolungamento dell'esigenza transitoria. Se questa documentazione non viene inviata, il contratto di affitto transitorio si trasforma in un contratto 4+4.

Rinnovo contratto affitto per studenti universitari

Il contratto di affitto per studenti fuorisede ha una durata minima di 6 mesi e massima di 36 mesi. Al termine dell'accordo, il contratto si rinnova automaticamente per lo stesso periodo di tempo, salvo recesso dell'inquilino comunicato almeno 3 mesi prima della scadenza.

L'inquilino deve essere iscritto a una facoltà o a un corso universitario distaccato nel Comune dove si trova l'immobile o in un Comune limitrofo. Deve inoltre avere la propria residenza in un Comune diverso da quello in cui è situato l'appartamento.

Proroga contratto di affitto con cedolare secca

Il regime di tassazione con cedolare secca consente di evitare il pagamento sia dell'imposta di registro che dell'imposta di bollo.

In seguito all'entrata in vigore del Decreto Crescita nel 2019, in caso di proroga tacita non è più obbligatorio comunicare all'Agenzia delle Entrate la volontà di mantenere attiva l'opzione della cedolare secca. Inoltre viene meno la sanzione per la mancata comunicazione pari a €100, ridotti a €50 in caso si fosse provveduto a effettuare l'invio con un ritardo non superiore a 30 giorni.

Ricorda che se opti per la cedolare secca rinunci alla possibilità di richiedere la rivalutazione ISTAT del canone di locazione per l'intera durata del contratto di affitto.

Dopo la sua scadenza naturale, se intendi rinnovare il contratto di locazione a nuove condizioni puoi inviare al tuo inquilino la proposta di rinnovo. Allo stesso modo, anche l'affittuario potrebbe comunicarti la sua intenzione di prolungare l'accordo, avanzando ad esempio una richiesta di riduzione del canone mensile.

In entrambe i casi, la proposta di rinnovo del contratto di affitto deve essere inviata tramite lettera raccomandata A/R almeno 6 mesi prima del termine del contratto. Il destinatario ha 60 giorni dalla ricezione per decidere se accettare o meno la richiesta e rispondere a sua volta con una raccomandata.

Chi riceve la proposta può:

• accettare il rinnovo alle condizioni richieste dal mittente
• inviare una nuova proposta con condizioni differenti e attendere a sua volta la risposta
• rifiutare il rinnovo del contratto di affitto, facendo cessare la locazione alla scadenza stabilita in precedenza.

Il contratto di affitto si considera terminato alla data prestabilita anche nel caso in cui non venga data risposta o la proposta di rinnovo del contratto di locazione venga spedita con meno di 6 mesi di anticipo.

In assenza di cedolare secca, gli adempimenti fiscali che devi considerare per la proroga o il rinnovo del contratto di affitto sono il pagamento dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo. Entrambi sono da versare entro 30 giorni dalla scadenza della locazione.

Puoi decidere di versare l'imposta di registro per la singola annualità o per l’intero periodo di durata del prolungamento di contratto. Come per la registrazione del contratto di affitto, il costo è pari al 2% del canone annuo per numero di annualità e può essere pagato tramite modello RLI dell'Agenzia delle Entrate o con modello F24, inserendo il codice tributo 1501 per il rinnovo o 1504 per la proroga. Per l'imposta di bollo la cifra da corrispondere è invece di €16 ogni 4 facciate scritte del contratto.

Chi paga il rinnovo del contratto di locazione?

Imposta di bollo e di registro sono a carico sia del proprietario che dell'inquilino, che devono versare ognuno il 50% dell'importo totale. La sanzione per mancata registrazione rinnovo contratto di locazione è pari al 30% dell'imposta dovuta.

Durante tutta la durata del contratto non è possibile aumentare il canone di locazione. Ciò significa che per tutti gli 8 anni del contratto a canone libero o per i 5 anni del contratto 3+2 non puoi alzare il canone di affitto mensile. Eventuali accordi con l'inquilino sono infatti considerati nulli dall'Agenzia delle Entrate.

Dovrai quindi aspettare la scadenza del contratto, in fase di proposta di rinnovo e, se questa viene accettata, stipulare un nuovo contratto con canone maggiorato.

L'unica eccezione che ti consente di variare l'importo ad affitto in corso è l'adeguamento del canone all’inflazione in basse agli indici ISTAT. Ricorda però che ne hai diritto solo se nel contratto è prevista un'apposita clausola e solo se non hai optato per la cedolare secca.

Vediamo infine come affrontare una situazione spiacevole che può presentarsi dopo la scadenza dell'affitto, in caso di mancato rinnovo: l'occupazione sine titulo.

Capita infatti che l'inquilino si rifiuti di liberare l'immobile a contratto terminato. Puoi difenderti da quest'eventualità solo se hai sottoscritto un contratto valido (attenzione quindi all'affitto senza contratto) e devi aver inviato la disdetta all'affittuario. In questo modo puoi avviare un procedimento di sfratto per finita locazione e richiedere all'inquilino sia l’indennità di occupazione che un risarcimento per danni dovuti al ritardo nella consegna dell’appartamento.

Per indennità di occupazione si intende il pagamento dei canoni di locazione per ogni mese di affitto abusivo, mentre il risarcimento per danni è riferito:

• al danno emergente, ossia la mancata possibilità per il proprietario di usufruire dell'immobile
• al danno da lucro cessante, cioè la perdita di entrate per non aver potuto affittare o vendere l'appartamento a un prezzo maggiore di quello di mercato.

Nel primo caso non deve essere dimostrato e viene quantificato dal giudice sulla base del canone di locazione di mercato, mentre il secondo deve essere accompagnato da prove e viene calcolato dal giudice sulla base di queste ultime.

Questo è un articolo a titolo puramente informativo. HousingAnywhere declina ogni responsabilità riguardante informazioni che potrebbero risultare inesatte o non aggiornate. Si consiglia di verificare le informazioni qui contenute presso gli enti preposti.