Chi possiede un immobile da affittare ha sicuramente sentito parlare di rendita catastale, un valore fondamentale per calcolare le tasse relative a ogni proprietà immobiliare registrata al Catasto.

Perché è importante sapere cos’è la rendita catastale? Puoi approfondire l’argomento in questo articolo, per capire nello specifico a cosa serve, come effettuare il calcolo della rendita catastale e in che modo è collegata al valore catastale immobile e al valore ai fini IMU.

Rendita catastale immobile

Secondo le statistiche catastali dell’Agenzia delle Entrate al 31 dicembre 2022, in Italia sono presenti quasi 78 milioni di immobili o loro porzioni, per una rendita catastale totale che supera i 38 miliardi di euro. I 2/3 della rendita nazionale sono rappresentati da immobili in categoria catastale A (abitazioni, uffici e studi privati) e in categoria B (negozi, magazzini e laboratori).

Quindi cos’è la rendita catastale? Con rendita catastale si intende il valore fiscale che l’Agenzia delle Entrate attribuisce a ogni bene immobile (fabbricato o terreno) che può produrre reddito.

Rendita catastale: a cosa serve

Questo dato è essenziale se vuoi conoscere imposte e tributi relativi a un’abitazione prima di effettuare qualunque transazione immobiliare, come ad esempio comprare casa per affittarla.

In breve, la rendita catastale serve per:

• determinare il valore dell’immobile e calcolare la base imponibile per imposte dirette e IMU
• sapere il valore erariale dell’immobile e, di conseguenza, le tasse e le imposte applicabili
• individuare il valore catastale dell’immobile, alla base del calcolo dell’imposta catastale, ipotecaria, su successioni e donazioni.

Come trovare la rendita catastale

Una volta compresa l’utilità della rendita catastale, bisogna capire dove si può ottenere questo valore.

A questo proposito viene in aiuto l’Agenzia delle Entrate, alla quale si può richiedere una visura dell’immobile presso l’ufficio territoriale. In alternativa, è stato istituito il servizio online di consultazione rendite catastali, grazie al quale si possono reperire la rendita catastale e le informazioni di qualunque immobile registrato al Catasto italiano. Per ricevere i risultati basta inserire sul sito gli identificativi catastali dell’unità immobiliare (Comune, sezione, foglio e particella) e la sua provincia di ubicazione, ad esclusione delle province autonome di Trento e Bolzano.

Calcolo rendita catastale

Per calcolare la rendita catastale di un immobile ti servono principalmente due parametri:

• la dimensione dell’immobile, chiamata anche “consistenza dell’immobile”: per gli immobili residenziali, quindi in categoria catastale A, la dimensione è misurata in vani. Per la categoria B (scuole, uffici pubblici e altri alloggi collettivi) è invece espressa in metri cubi e per la categoria C (negozi, magazzini…) in metri quadrati
• la tariffa d’estimo: un dato numerico assegnato dall’Agenzia delle Entrate all’immobile in base alla categoria catastale, alla classe catastale e alla zona in cui è situato. Puoi trovare le tariffe d’estimo alla voce Nuovo catasto edilizio urbano sul sito della Gazzetta Ufficiale.

Una volta individuati questi due valori, la formula per effettuare il calcolo della rendita catastale è:

numero dei vani x tariffa d’estimo

Otterrai quindi una stima del reddito dell’immobile, a cui saranno da sottrarre spese, imposte ed eventuali perdite.

Rivolgiti comunque a un professionista del settore per evitare errori nel calcolo ed essere certo della correttezza delle informazioni contenute nella documentazione catastale.

Esempio calcolo rendita catastale

Prendiamo ad esempio un appartamento di 3 vani a Bologna, in zona censuaria 1, categoria catastale A2, prima casa di classe 1.

Inserendo i dati sul sito della Gazzetta Ufficiale troviamo che la tariffa d’estimo corrisponde a €175,59.

Applichiamo la formula per il calcolo della rendita catastale, moltiplicando questo valore per il numero dei vani: 3 x 175,59 = €526,77.

Abbiamo così ottenuto la rendita catastale, ossia il reddito medio ordinario dell’immobile. Per procedere con il calcolo esatto delle imposte da versare, sia in caso di possesso sia per un’eventuale vendita o acquisto, è necessario effettuare un’ultima operazione: la rivalutazione della rendita catastale.

Rivalutazione rendita catastale

La rendita catastale rivalutata è fondamentale per avere una situazione sempre aggiornata dell’immobile presso il Catasto e dati corretti per la compilazione della dichiarazione dei redditi. Da questi dipende infatti l’ammontare delle imposte sulla proprietà.

Esistono poi casi particolari in cui è richiesta una rivalutazione della rendita catastale straordinaria, come ad esempio per compravendita, donazione o successione, per un cambio di destinazione d’uso, per stato di degrado del fabbricato o lavori sull’edificio.

Rientrano in quest’ultima situazione tutti gli immobili che hanno usufruito delle agevolazioni del Superbonus. A questo proposito, secondo il disegno di Legge di Bilancio 2024 l’Agenzia delle Entrate avrà facoltà di effettuare controlli per verificare se sia stata presentata, quando prevista, la dichiarazione di variazione catastale. Gli interventi di riqualificazione, anche per quanto riguarda la classe energetica della casa, possono infatti aver prodotto effetti sulla rendita catastale dell’immobile, aumentandone il valore.

Coefficiente di rivalutazione rendita catastale

Per ottenere la rivalutazione della rendita catastale è sufficiente moltiplicare la rendita non rivalutata per il coefficiente di rivalutazione. Nel caso di immobili a destinazione ordinaria per uso residenziale, quindi in categoria A, il coefficiente è il 5%.

Conoscendo la rendita catastale rivalutata puoi ad esempio individuare il valore catastale dell’immobile ai fini del calcolo delle imposte.

Come si calcola valore catastale immobile?

Conoscere il valore relativo alla rendita catastale può esserti molto utile non solo se vuoi investire in un immobile da affittare, ma anche se vuoi sapere come calcolare il canone di affitto.

Per stabilire il giusto prezzo di affitto a cui proporre la tua proprietà, devi infatti considerare prima di tutto il valore catastale dell’immobile, la cui variabile principale è proprio la rendita catastale.

Cos’è il valore catastale? Con questo termine si intende la base imponibile su cui calcolare diverse tasse sulla casa, come ad esempio i tributi su successioni, donazioni, le imposte catastali, quelle ipotecarie e di registro. È inoltre un dato che può servirti a stabilire il canone di locazione minimo in caso di tipologia di affitto a canone libero, per evitare accertamenti fiscali automatici.

Valore catastale immobile come si calcola

Avendo già a disposizione la rendita catastale rivalutata, calcolare il valore catastale di un immobile è molto semplice: devi solamente moltiplicare questo valore per il coefficiente catastale di riferimento.

Quindi, la formula per calcolare il valore catastale dell’immobile è:

rendita catastale rivalutata del 5% x coefficiente di categoria catastale

Il coefficiente, o moltiplicatore, catastale varia in base alla categoria del fabbricato. Nel caso di immobili ad uso abitativo (categoria A), bisogna distinguere se si tratti di prima o seconda casa:

• 110 per prima casa o abitazione principale
• 120 per i restanti immobili di categoria A (esclusa A10).

Esempio calcolo valore catastale

Prendiamo in considerazione l’appartamento di cui abbiamo calcolato la rendita catastale in precedenza, con un risultato di €526,77.

Se il tuo obiettivo è affittare la prima casa, devi effettuare la rivalutazione del 5% e moltiplicare per 110:

526,77 + (5% di 526,77) x 110 = €60,84

In caso tu voglia affittare una seconda casa, l’operazione sarà la stessa ma usando il coefficiente catastale 120:

526,77 + (5% di 526,77) x 120 = €66,37

In modo simile, è possibile calcolare il valore IMU dell’immobile.

Calcolo valore imu da rendita catastale

L’IMU, o Imposta Municipale Unica, è un tributo locale sul possesso di immobili, aree fabbricabili e terreni. Sono esclusi dal versamento dell’imu gli immobili adibiti ad abitazione principale, a meno che non si tratti di strutture di lusso (categorie catastali A1, A8 e A9). È invece obbligatorio il pagamento dell’imposta su tutte le seconde case, anche se inutilizzate o inagibili.

Come si calcola il valore ai fini imu? Il procedimento è analogo a quello per il calcolo del valore catastale, ma in questo caso bisogna applicare anche l’aliquota comunale imu, stabilita dai singoli comuni.

Questa è la formula del calcolo valore imu da rendita catastale:

(rendita catastale rivalutata del 5% x coefficiente catastale imu) x aliquota comunale imu

Il coefficiente catastale imu è diverso da quello per il valore catastale e attualmente è pari a 160.

Esempio di calcolo del valore imu da rendita catastale

Avendo già individuato la rendita catastale rivalutata dell’appartamento in categoria A2 a Bologna, possiamo procedere con il calcolo del valore ai fini imu dell’immobile.

Per l’anno 2023, le aliquote imu stabilite dal Comune di Bologna sono:

• 0,6%: per un immobile adibito a prima casa in categoria A1, A8 e A9
• 0,76%: per le seconde case, come ad esempio immobili concessi a uso gratuito a parenti di 1° grado, oppure dati in affitto a studenti universitari o lavoratori fuori sede.

Applicando la formula per la prima casa otteniamo l’imu da versare: (553,1 x 160) x 0,6% = €531

Mentre se l’appartamento fosse una seconda casa il risultato sarebbe: (553,1 x 160) x 0,76% = €672,57

Per un calcolo esatto è necessario inoltre conoscere la percentuale di quota di possesso dell’immobile, i mesi di possesso durante l’anno ed eventuali detrazioni fiscali a cui si ha diritto. Rientra ad esempio tra le agevolazioni per la prima casa la presenza di figli entro i 26 anni d'età che risiedono nell'immobile, con una detrazione di €50 a figlio, fino ad un massimo di €200 euro.

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