Investeren in vastgoed: alles wat je moet weten

Wat voor investeerder ben jij?

“

Bepaal als eerste wie je bent en wat je wilt.

”

Voordat je gaat investeren in een vastgoedbelegging is het belangrijk jezelf de vraag te stellen wat voor investeerder jij bent. Wat wil je met de investering bereiken? Wat zijn je financiële mogelijkheden, wie is jouw doelgroep en hoeveel tijd kun je investeren in dit project? Is jouw doel een actieve investeerder te zijn of past het beter een passieve investering beter bij jouw levensstijl? Om deze vragen te beantwoorden is het belangrijk dat je goed vooronderzoek doet, zodat je de investering slim aanpakt.

Passief investeren

Wellicht wil je niet je gehele werkweek in het vastgoed steken, maar wil je naast je vaste inkomen, een stabiele investering waar je op langere termijn rendement uit haalt. Een passieve investeerder koopt een pand aan, zal dit renoveren en verhuren voor langere termijn. Op deze manier heb je rendement voor langere termijn gezien de stijging van de waarde van het huis én de stijging van de huur. Die huur is ook jouw korte termijn rendement. Om als particulier in de voordelige box 3 te vallen met jouw verdiensten uit het pand, is het belangrijk dat je niet vaker dan eens in de drie jaar een pand verkoopt en bovendien werkzaamheden uitbesteedt.

Actief investeren

Een actieve investeerder moet zich voorbereiden op een flinke tijd- en werkinvestering wanneer je overgaat in het aankopen van het vastgoed. Een actieve investeerder is een investeerder die de tijd neemt om beschikbaar vastgoed te onderzoeken, de juiste deals weet te maken, durft te investeren in renovatie en ook direct weer doorverkoopt met winst; het zogenaamde flippen.

Als actieve investeer kan het verstandig zijn om te opereren vanuit een bedrijf of BV wanneer je wekelijks of dagelijks bezig met bijvoorbeeld verkopen, verhuren en renoveren. Dit is omdat de belastingdienst jouw activiteiten zal zien als werk en daarmee jouw werkzaamheden en verdiensten in box 1 zal wegzetten. Wat betekent dat? Minder winst als particulier. Weeg dus goed af hoe groot jouw tijdsinvestering gaat zijn en vanuit welke positie je dit het beste kan doen. Wanneer je niet als bedrijf wilt opereren, doe je er verstandig aan werkzaamheden uit te besteden of de tijdsinvestering en omvang te beperken. “Start nooit met een al te groot project. Hoe groter het project, hoe groter het risico.”

Investeren kan je op verschillende manieren doen. Waarom zou je de voorkeur geven aan vastgoed tegenover bijvoorbeeld beleggen?

• Een investering in vastgoed is een relatief veilige en stabiele keuze

Statistieken van het CBS over prijsontwikkeling van de vierkante meter prijs van woningen laten zien dat de waarde van huizen al jaren stijgt. Zeker in de grote steden. Natuurlijk zijn er pieken en dalen maar de algemene trend is een stijging. Dat betekent dat een investering in vastgoed een solide rendement heeft voor de langere termijn.

• Op de kortere termijn verdien je geld met de structurele huurinkomsten

Je huurders betalen immers elke maand netjes de huur. In tegenstelling tot andere investeringen heb je elke maand direct toegang tot dit geld. Als passieve investeerder is het bijvoorbeeld slim om deze inkomsten te herinvesteren. Bijvoorbeeld in meer vastgoed of andere beleggingsopties om je beleggingen en inkomsten netjes te spreiden.

• Bij beleggen in vastgoed heb je zelf de controle

Je neemt alle beslissingen over het pand zelf. Wanneer je de beleggingsmarkt op gaat, ben je overgeleverd aan de grillen van deze markt en ben je bovendien afhankelijk van de partij waar jij je geld op inzet. Natuurlijk is er nog de middenweg door te beleggen in een vastgoedfonds. Maar ook bij dit soort beleggingen heb je zelf weinig controle en maak je weinig keuzes zelf. Als je echt zelf de regie over jouw belegging wilt houden, kun je het beste investeren in eigen vastgoed

• Je moet er nog wel wat voor doen

Hoewel mensen vaak denken dat beleggen in vastgoed makkelijk geld oplevert, is het belangrijk om goed te beseffen dat voor elke euro die je verdient, je ook gewoon moet werken. Je moet namelijk na de aankoop ook zorgen dat alles voor de huurders in orde blijft. Zorg dus dat je ook altijd een andere inkomstenbron hebt, zeker bij commercieel vastgoed. Bij de verhuur van woonruimte heb je uiteraard een vrij zeker inkomen, maar ook in tijden van crisis moet je genoeg achter de hand hebben om bijvoorbeeld een jaar lang je hypotheek te kunnen overbruggen. Beleggen blijft immers altijd een risico.

“

Zet als starter nooit al je geld in op één project: zorg altijd voor een spaarpotje, een stabiel inkomen of voldoende eigen geld om risico’s te vermijden en tegenvallers op te vangen.

”

Een van de grootste fouten die beginnende vastgoedbeleggers maken is dat ze dénken dat ze goed geïnformeerd zijn, maar toch belangrijke dingen over het hoofd zien. Er zijn meerdere gevallen van investeerders die een appartement kopen om te verhuren om er vervolgens achter te komen dat er in het reglement van de VVE staat dat verhuren niet toegestaan is. Een dure fout die gemakkelijk te voorkomen was geweest.

Lees dus altijd het reglement van de VVE goed door, laat je informeren bij de gemeente over de lokale wet- en regelgeving rondom verhuren, splitsen en verbouwen. Controleer ook de gegevens bij het kadaster. Laat je informeren over de huisvestingsverordening van jouw gemeente en wees op de hoogte van de benodigde vergunningen en veiligheidseisen. Naast dat er flinke boetes op het niet nakomen van vergunningen en veiligheidsmaatregelen staan, wil je niet verantwoordelijk zijn voor eventuele gevolgen door nalatigheid.

“

Elk vastgoedstuk is uniek. Maak elke keer een nieuwe berekening van je verwachte investering en rendement én zorg dat je altijd een plan B hebt.

”

Zorg altijd dat je een plan B hebt.

Mocht je sommige vergunningen om te bouwen niet krijgen, is het belangrijk dat je een ander plan hebt, waarbij je ook hebt berekend of je nog altijd genoeg winst haalt uit de verhuur of verkoop. Stel van tevoren je gewenste rendement vast zodat je een duidelijke richtlijn hebt over wat je wilt verdienen, nodig hebt en of plan A en B beiden genoeg opleveren. Wat is je doel en passen de mogelijkheden bij jouw belegging óók als plan A niet doorgaat.

“

Laat in het koopcontract een onder voorbehoud opnemen van het verkrijgen van de benodigde bouwvergunningen om risico’s te ondervangen.

”

Laat altijd een bouwkundig rapport maken door een expert.

Zij kijken met andere ogen naar een woning dan jij. Wanneer er verborgen gebreken zijn kun je daarop nog anticiperen voor de verkoop of meenemen in de onderhandelingen. Wanneer je dit niet doet, kun je achteraf voor dure problemen komen te staan die je rendement verlagen. Een sprekend voorbeeld daarvan is bijvoorbeeld een ondernemer die prachtige panden in Amsterdam kocht, maar het bouwkundig rapport in zijn haast achterwege liet. Een half jaar later bleek de totale funderingen van de woningen moeten worden vervangen wegens verzakking. Een duur geintje dat het rendement van de aankoop in één klap teniet doet.

Investeer in goede informatie en betrouwbare experts.

Juriste Eva Godefroy informeerde ons eerder over de beste tips om een valse start te vermijden. Een veelvoorkomende fout is dat vastgoedbeleggers graag snel geld willen verdienen. Ze vergeten echter dat het investeren in betrouwbare informatie op langere termijn het meeste rendement zal opleveren. Wanneer je goede mensen inhuurt om jou te ondersteunen, laat je dan niet alleen adviseren maar ook informeren. Laat ze je uitleggen waarom ze advies geven en hoe dingen werken zodat je dit zelf voor de toekomst weer mee kan nemen. Vraag altijd naar het ‘waarom’.

“

Wees leergierig, niet gierig

”

“

Hang nooit emotionele waarde aan een vastgoedinvestering.

”

Investeren doe je zonder emotie. Dat lijkt misschien een open deur wanneer je de stap wilt zetten om je geld te investeren, maar toch is het een valkuil waar veel beleggers intrappen. Het is belangrijk om afstand te doen van een waardeoordeel vanuit emotie over het huis. Is het een mooi huis? Zie je jezelf er misschien ook wonen? Ben je trots op je eerste investering? Dit is allemaal niet belangrijk wanneer je het pand wilt aankopen om te investeren. Het kan immers zo zijn dat je, wanneer er een goede deal voorbij komt, het binnen een korte tijd ook weer verkoopt.

Bereken de prijs per m2.

Wanneer je oriënteert op de woningmarkt voor de aankoop van jouw vastgoedproject is het belangrijk dat je jezelf goed informeert over de vierkante prijs per meter in de regio waar jij wilt investeren. Onderzoek op Funda welke woningen er onlangs verkocht zijn voor welke prijs. Deel de prijs door het aantal vierkante meter van de woning en je komt in de buurt van de vierkante prijs per meter. Het is belangrijk dat je hierbij natuurlijk meerdere woningen vergelijkt om een reëel beeld te krijgen en bovendien is het belangrijk om onderscheid te maken tussen de soort woningen.

Maak een aparte berekening voor appartementen en een aparte berekening voor woonhuizen.

Kleinere woonruimten zijn strikt genomen altijd duurder dan de grotere woningen als je kijkt naar de prijs per vierkante meter, simpelweg omdat de waarde in het huis op een kleine oppervlakte is verdeeld. Je hebt immers minder vierkante meter voor dezelfde essentiële inrichting: keuken, badkamer, woonkamer etc. Daarnaast zijn kleinere woningen vaak in trek bij starters, een grote doelgroep. Is een grote woning te splitsen in twee kleinere woningen? Dan begrijp je inmiddels dat dat als investeerder een interessante optie tot waardevermeerdering is.

Voor een reële prijs van de vierkante meter in jouw regio kun je ook contact leggen met een lokale makelaar. Zij zijn vaak al goed op de hoogte, zij bepalen immers in de meeste gevallen de verkoopprijs.

“

Om zeker te zijn van het rendement van je investering is het berekenen van de vierkante prijs per meter vóór aankoop een onmisbare stap.

”

De waarde van de woning, de aankoopprijs en de prijs per vierkante meter bepalen of je winst kan maken tijdens de aankoop. Naast het contact leggen over hoogte van de lokale prijs per vierkante meter kunnen lokale makelaars je ook op de hoogte houden van het meest recente woningaanbod. In de huidige woningmarkt komen veel woningen namelijk niet eens op Funda terecht. Wanneer je dicht bij het vuur zit, heb je meer kans een geschikt pand te vinden. Dergelijke informatie bij een makelaar kost je wellicht een kleine investering, maar dit verdien je gegarandeerd terug wanneer jij de juiste woning voor de juiste prijs kan aankopen.

“

Investeer in een wijk die je zelf goed kent, zodat je weet wat voor mensen er wonen, welke potentie de wijk heeft en wat de toekomstplannen zijn.

”

Wanneer je voor het eerst gaat investeren in vastgoed, is er ontzettend veel waar je je in moet verdiepen en wat je moet uitzoeken. Het is dus wijsheid om te kiezen voor een pand in een wijk of stad waar je zelf al bekend bent. Dit betekent dat je zelf goed weet wat de populatie in deze wijk is; wonen er vooral gezinnen? Is het een wijk met veel senioren of is de wijk juist erg in trek bij studenten?

Ook is het belangrijk goed in kaart te brengen welke trends er zichtbaar zijn in de woningmarkt. Is er sprake van verjonging in de wijk? Heeft de gemeente een andere toekomstvisie voor de populatie en hoe sluit jij daar zo goed mogelijk bij aan? Immers wanneer de gemeente gaat investeren in een wijk, levert dit vaak al extra rendement op. Wanneer je niet op de hoogte bent van de buurt waar je gaat kopen,loont het dus om hier goed onderzoek naar te doen.

Naast kennis van de populatie en potentie is het belangrijk om op de hoogte te zijn van de belangrijkste voorzieningen. Welke scholen en winkels zijn in de buurt? Zijn er goede voorzieningen in het openbaar vervoer of zijn er uitvalswegen in de buurt? Is er een ziekenhuis of andere belangrijke voorziening in de wijk die van belang kan zijn voor jouw pand? Lees hier meer over tips voor het vinden van de beste wijk of bekijk de beste steden voor vastgoedinvesteringen.

Voor het investeren in vastgoed heb je eigen geld nodig. Met de huidige wetgeving kun je als particulier een hypotheek afsluiten van 100% van de marktwaarde. Als vastgoedbelegger, daarentegen, kun je tot maximaal 80% van de waarde in verhuurde staat financieren. Er gelden, in het geval van een verhuurde staat, andere regels. Een beleggingshypotheek verbiedt over het algemeen dat jij er zelf gaat wonen, terwijl een reguliere hypotheek jou als eigenaar juist verplicht om er te gaan wonen.

Wanneer je niet over voldoende eigen vermogen beschikt kun je dit binnen je eigen netwerk proberen te verkrijgen. Het is belangrijk dat dit bedrag als een gift wordt gezien. Bijvoorbeeld een geldbedrag van je ouders of een ander familielid.

Naast het afsluiten van een beleggingshypotheek bij een bank, kun je ook denken aan crowdfunding om het gewenste bedrag bij elkaar te krijgen. Crowdfunding is een steeds meer voorkomende werkwijze om op een snelle manier een groot geldbedrag te verkrijgen. Bij crowdfunding vraag je verschillende mensen om jou een geldbedrag te schenken of lenen, wat jij met een onderling overeengekomen rente in de toekomst zult terugbetalen.

Wist je dat je niet perse veel eigen geld hoeft te hebben om een start te maken met het investeren in vastgoed? Er zijn meerdere mogelijkheden waarmee jij zonder dikke spaarrekening toch aan de slag kan met het investeren in vastgoed.

• Een deal verkopen

  Ga op zoek naar het juiste pand met een hoog rendement en veel mogelijkheden tot waardevermeerdering. Wanneer je een geschikt pand hebt gevonden, kun je je deal verkopen. Om dit succesvol te kunnen doen, is het natuurlijk belangrijk om je netwerk van investeerders al te hebben opgebouwd. Wanneer jij je deal kan verkopen, heb je de kennis opgedaan van goede research en ontvang je het eerste deel van jouw startkapitaal.

• Kies voor een vastgoedpartner

Heb je wel wat eigen geld maar is het project wat je voor ogen hebt groter of heb je behoefte aan een samenwerking? Een partnership in vastgoedbelegging is tegenwoordig veelvoorkomend. Bij een partnership heb je immers een gezamenlijk kapitaal wat meer mogelijk maakt én je kunt weer leren van elkaars kennis, kwaliteiten en gebruik maken van elkaars netwerk. Een partnership kun je aangaan met een andere investeerder maar bijvoorbeeld ook met een aannemer.

“

Een partnership maakt een investering mogelijk en verrijkt je netwerk en kennis

”

Soms kun je geld verdienen door een pand aan te kopen, maar ook snel weer door te verkopen. In dat geval is het belangrijk dat je in het koopcontract opneemt dat het pand op naam komt van een ‘nader te noemen meester’. Op die manier kan de eigenaar van de woning op korte termijn nog wisselen. Laat je hier goed over informeren door een makelaar, vastgoedjurist of notaris.

“

Een lange termijnstrategie die goed werkt is belangrijker dan op korte termijn het maximale verdienen.

”

Bedenk goed onder welke voorwaarden jij het beleggingspand wilt financieren. Soms is het interessanter om een hoge rente af te sluiten, met het oog op een herfinanciering in de toekomst. Bijvoorbeeld wanneer een verkoper snel wil verkopen, kun jij in veel gevallen snel de financiering regelen tegenover een hoge rente. Je investeert op dat moment om vervolgens later een herfinanciering aan te vragen, om opnieuw de hypotheek af te sluiten tegen lagere rente. In zo’n geval kun je het pand voor een goede prijs aankopen en kun je de tijdelijke hoge rente afstrepen tegen de winst bij de aankoop.

Vastgoedbelegging is niet zonder risico. Wanneer je je rendement hebt berekend en weet welke investering je kunt en wilt doen, is het belangrijk om samen te werken met betrouwbare partners. Zorg dat je altijd referenties hebt van de bedrijven waarmee je wilt gaan werken. Wanneer je weinig kennis hebt van aannemers, loodgieters en andere vakmannen is het raadzaam om uit te kijken naar bedrijven die al langere tijd bestaan en die met meerdere mensen werken. Natuurlijk is het fijn om een startende ZZP’er te helpen, maar wanneer je twijfelt, kies dan liever voor de zekerheid. Een bedrijf dat al langere tijd bestaat, met goede referenties, heeft immers al bewezen kwaliteit te kunnen leveren.

Ben je flink onderweg met je investering of is je pand al (bijna) klaar voor verhuur? Leer dan meer van onze expertise op het gebied van het verhuren van vastgoed..

Disclaimer: Elk vastgoedobject is uniek. Dus elke vastgoedbelegging is ook uniek. Hoewel bovenstaande informatie gebaseerd is op feiten en succesvolle ervaringen, kunnen er geen rechten en/of garanties uit verleend worden. Beleggen, in welke vorm dan ook, blijft altijd een risico. Laat je daarom goed informeren.