Je hebt besloten om te investeren in vastgoed. Omdat er op spaargeld momenteel amper rendement te behalen valt, is beleggen in vastgoed in de huidige economie een slimme en veilige keuze. Door de immer groeiende vraag naar woningen is investeren in vastgoed een aantrekkelijke manier om meer voordeel uit je persoonlijke vermogen te halen en ook in de toekomst optimaal rendement te blijven behalen.

Als je serieus overweegt om in vastgoed te investeren is het goed om te weten dat voor het verkrijgen van een beleggingshypotheek andere regels gelden dan wanneer je een reguliere hypotheek wilt afsluiten. HousingAnywhere sprak met een aantal beleggingsexperts en nemen je graag mee in de mogelijkheden en de laatste veranderingen en trends op het gebied van beleggingshypotheken.

Een goede voorbereiding is het halve werk

Voordat je overgaat tot actie laat je je eerst goed informeren: op welke doelgroep richt ik me, welke steden zijn interessant om in te investeren? Welke regels zijn er rondom verhuur en wat zijn mijn verwachtingen van de investering? Heb je eigen vermogen om in te zetten en zo niet, heb je hier andere mogelijkheden toe? Als (toekomstig) vastgoedinvesteerder moet je bovendien ook goed nadenken over welke tijdsinvestering je zelf kan en wilt inzetten rondom het vastgoed en de verhuur ervan. Welke onderdelen wil of moet je uitbesteden? Wanneer je deze informatie voor jezelf op een rijtje hebt, is de volgende stap om je goed te laten informeren over een passende hypotheek.

Zelf doen of uitbesteden?

Zorg dat je al jouw inkomsten en lasten goed in kaart hebt gebracht, alvorens je met een hypotheekverstrekker in gesprek gaat.

Ga je zelf de onderhandelingen met de bank aan om jouw beleggingshypotheek te verkrijgen? Zorg dan voor een goede voorbereiding. Een bank wil natuurlijk zo min mogelijk risico lopen. Om die reden is het belangrijk dat je een heldere weergave kan geven van jouw eigen investering. Zorg dat de volgende onderwerpen aan bod komen:

• Motivatie: waarom wil je investeren in vastgoed?
• Eigen vermogen: welk aantoonbaar eigen vermogen leg je in?
• Verwacht rendement/huuropbrengsten: welke opbrengsten verwacht je te hebben?
• Overwaarde: hoe investeer je in het pand?

Wanneer je een heldere uiteenzetting van jouw vastgoedinvestering kunt geven, is de kans namelijk groter dan de bank je de hypotheek zal verlenen. Het is daarbij echt een pré als je al een pand op het oog hebt en al precies weet wat, waar en wanneer je wilt kopen. Natuurlijk kun je het verkrijgen van een vastgoed hypotheek ook uitbesteden een aan tussenpersoon. Er zijn vele bedrijven die zich juist specialiseren in het bemiddelen voor vastgoedbeleggers. Laat je voorafgaand goed informeren over welke partij het beste bij jou past; welke referenties hebben ze en welke kosten brengen de bemiddeling met zich mee.

Zorg dat je minimaal 1/3e van het te investeren bedrag zelf kunt financieren, dat is één van de belangrijkste voorwaarden.

Financiering vastgoed voor verhuur: de beleggingshypotheek

Wanneer je een pand wilt kopen wat voor verhuur bestemd is, krijg je hiervoor geen reguliere hypotheek. Voor iedereen die wil investeren in vastgoed zijn er dan ook een aantal geldverstrekkers die een speciale beleggershypotheek hebben. Denk hierbij aan NIBC Bank met de NIBC Vastgoed Hypotheek en aan Woonfonds met de Woningverhuur Hypotheek. Het belangrijkste verschil met een reguliere hypotheek is dat je voor een beleggingshypotheek aantoonbaar altijd eigen geld inlegt. Zo’n 30% van de waarde van het pand in verhuurde staat moet je zelf inleggen.

Net als bij een reguliere hypotheek, heb je bij beleggingshypotheken de keuze tussen annuïtaire en lineaire hypotheek. In sommige gevallen bestaat er ook nog de optie om voor aflossingsvrij tot 50% van de waarde van het pand te kiezen. Aflossingsvrij (waarbij je alleen rente betaalt) is per maand het goedkoopst en en geeft je als belegger de meeste financiele speelruimte per maand. Bij deze hypotheekvorm doe je echter niets aan waarde opbouw in de hypotheek, waardoor deze optie kwalitatief het minst goed is.

Lineair is over de gehele looptijd de slimste investering: hoewel je in het begin hogere kosten hebt, is dit over de langere termijn de goedkoopste optie omdat je maandlasten verminderen.

Regels voor het afsluiten van een beleggingshypotheek

Voor het afsluiten van een beleggingshypotheek gelden een aantal regels die bij elke bank nagenoeg hetzelfde zijn:

• Je kunt tot 70% van de waarde in verhuurde staat financieren middels een beleggingshypotheek. Je moet dus zorgen voor 30% eigen geld als de minimale eigen investering. Dit bedrag kan bestaan uit eigen vermogen, maar ook een lening van een naaste of door een samenwerking met een beleggingspartner zoals vastgoedbeheerders, een aannemer of een collega-ondernemer.
• Een beleggingspand hypotheek heeft een theoretische looptijd van 30 jaar.
• De rente die je betaalt is hoger dan die van een reguliere hypotheek voor een eerste woning. Gemiddeld tussen de 3,15 - en 5,4%, maar nog altijd voordelig. Vergeet dus niet om je rente mee te nemen in de berekening van je verwachte opbrengsten en uitgaven. Daarnaast kan het interessant zijn om het beleggingspand tegen een hogere rente te kopen en later om te zetten naar een andere hypotheek, indien het pand een waardevermeerdering mogelijk maakt.
• Je investeert zelf minimaal 30% eigen geld en lost vervolgens in de eerste 10 jaar nog eens maximaal 20% af. Tot 50% van de waarde in verhuurde staat;
• De huurinkomsten uit het beleggingspand moeten vanaf het begin de totale exploitatie (rente, aflossing en andere kosten voor eigendom en beheer van het pand) het liefst voor 125% dekken.

Fiscale voor- en nadelen

Als je als particulier kiest voor een vastgoedbelegging wordt dit in beginsel gezien als privévermogen. Dit valt in box 3 bij de inkomstenbelasting.

Beleggen in vastgoed is belastingtechnisch erg interessant. Als belegger heb je in box 3 een groot belastingvoordeel: je huuropbrengsten en waardestijging van je vastgoed blijven onbelast. En door de indexatie kunnen je opbrengsten in de loop van de jaren blijven stijgen.

Het is dus erg belangrijk om je goed te laten informeren over de belastingtechnische gevolgen van je vastgoedinvestering. Je betaalt vermogensrendementsheffing over je nettovermogenswaarde, net als bij een woonhuis. De hypotheekrente is bij een beleggingspand niet aftrekbaar, dat kan alleen bij je woonhuis en niet bij een verhuurd pand. Maar over de verhuurinkomsten bij reguliere (lange termijn) verhuur wordt in principe geen belasting geheven omdat deze inkomsten in de eerder genoemde box 3 vallen.

De valkuilen

Een van de grootste valkuilen voor startende investeerders is de verwachting dat het rendement direct winstgevend is. Als je wilt beleggen in vastgoed, moet je er rekening mee houden dat het een lange termijn investering is. De kans op direct rendement is gering, zeker omdat je een groot deel van de financiering van het pand zelf moet investeren. Daarnaast moet je rekening houden met extra kosten zoals onderhoud, VVE, verzekeringen, eventuele leegstand en als je pech hebt, vervelende huurders. Zorg dus dat je goed voorbereid bent om je vastgoedinvestering te laten slagen. Het is aan te raden om goed na te denken over het al dan niet uitbesteden van het onderhoud en het vinden van en onderhouden van de contacten met de huurders.

Veranderde wetgeving voor 2019

Een van de belangrijkste veranderingen in de wetgeving van dit moment is het belang van een energielabel. Sinds 2019 moet Commercieel vastgoed minimaal energielabel A, B of C hebben. Een hypotheekverstrekking wordt erg lastig wanneer het energielabel lager dan C is en dit zal na 2023 vrijwel onmogelijk worden. De banken willen hun financieringsbeleid vergroenen, ook voor niet-commercieel vastgoed zoals woningen.

Iedere belegger wil voor € 250.000, - een appartement van 60 m2 in Amsterdam kopen die ze voor € 1.500, - per maand aan een expat kunnen verhuren. Dat kan (allang) niet meer.

De prijzen in de grote steden zijn dusdanig gestegen, dat het voor investeerders ook interessant wordt om naar randgemeenten te kijken. Investeerders uit Amsterdam kijken steeds meer naar Diemen, Duivendrecht, Abcoude, Amstelveen, Uithoorn, Zaandam, Purmerend en zelfs Almere. Ook zijn investeerders steeds actiever in andere grote steden, waarbij Rotterdam, Den Haag en Groningen aantrekkelijke opties zijn vanwege de grote vraag naar kamerverhuur aan studenten. De slimme investeerder kijkt dus verder dan de Randstad, waar tal van mogelijkheden en kansen liggen.

Meer informatie over investeren?

Lees je in over het investeren in vastgoed en het daarop volgende online verhuren van woningen.