Huisvestingsverordening Amsterdam: de nieuwe regels in 2020

Bas Teunissen

Laatste update jan. 31 • Leestijd: 4 minuten

Vanaf 1 januari 2020 geldt de nieuwe huisvestingsverordening Amsterdam(HVV), die voor onder andere de kamerverhuur gevolgen met zich meebrengt. De veranderingen moeten volgens de gemeente de uit de hand lopende AirBnb verhuur bestrijden en de leefbaarheid in populaire amsterdamse wijken bewaken. De argumentatie hierachter is dat de korte termijn verhuur het woningtekort alleen maar ernstiger maakt en het feit dat door verkamering en woningdelen een eengezinswoning of appartement meer oplevert dan wanneer deze door 1 huishouden wordt bewoond. HousingAnywhere zet de belangrijkste veranderingen voor jou als verhuurder op een rijtje.

De nieuwe regels in amsterdam

De gewijzigde huisvestingsverordening zorgde initieel voor flink wat onrust onder verhuurders, maar ook bij de studenten en woningdelers leek het een tijd even slikken. Nu zijn de regels echter definitief vastgesteld en zijn dit de punten waar je als verhuurder in Amsterdam rekening mee moet houden.

Vergunningen nu echt verplicht

Amsterdam kent al sinds 1993 een vergunningsplicht voor kamerverhuur, maar toch hebben veel woningen waar kamers verhuurd worden deze vergunning niet. Daarnaast moet, wanneer een woning wordt omgezet naar kamers, mogelijk een omzettingsvergunning worden aangevraagd. Alle woningen die deze vergunning al hebben behouden deze dan ook gewoon. Vanaf 2020 gaat de gemeente op dit gebied dus een stuk strenger handhaven, maar komt verhuurders wel tegemoet door sommige eisen te verlichten of een overgangsperiode in te stellen. Het is dus vooral voor nieuwe verhuurders in Amsterdam zaak om op de juiste manier van start te gaan.

“Er is alleen een vergunning nodig voor het omzetten van zelfstandige woningen (voor één huishouden) naar onzelfstandige woonruimten (kamers). Wanneer een woonruimte is gebouwd als onzelfstandige woonruimten en ook altijd, al vanaf het begin, voor kamerbewoning is gebruikt, is er geen vergunning nodig.” (Huisvestingsverordening Amsterdam, 2020).

Er is alleen een vergunning nodig voor het omzetten van zelfstandige woningen (voor één huishouden) naar onzelfstandige woonruimten (kamers).

Wijk- en pandquota

Nieuw in de HVV is het quota, een maximaal aantal te verlenen vergunningen, die per wijk en ook per pand van kracht gaat. De aankondiging van een wijk- en pandquota voor de kamerverhuur liet onder verhuurders het meeste stof opwaaien, omdat men verwachtte dat sommige verhuurders door een maximum aantal te verlenen vergunningen voor kamerverhuur in de problemen zouden komen. De gemeente geeft echter aan dat de quota ook met oog op de toekomst ruimte biedt voor het aanvragen van vergunningen. Zelf als iedere verhuurder nu een vergunning zou hebben wordt alsnog in bijna geen enkele wijk het quota overschreden.

Bekijk hier de quota per Amsterdamse wijk.

Vanaf 2020 zullen daarnaast lang niet alle wijken vol zitten.

Maximaal aantal kamers per pand

Naast het quota per wijk gaat er ook een quota per pand in, waardoor er voor maximaal 25% van een pand vergunningen worden afgegeven. Daarnaast is het verkameren van een woning naar 6 of meer alleen toegestaan als de woning hiervoor geschikt is. Voorheen moesten panden met meer dan 5 kamers onder een beherende instelling vallen, maar deze regel is in de nieuwe HVV geschrapt. Goed nieuws voor particuliere verhuurders! Woningen met 7 of meer kamers worden gezien als studentencomplex, waardoor je als verhuurder moet kunnen aantonen dat jouw complex geen onaanvaardbare inbreuk maakt op de lokale leefomgeving.

Geluidseisen

In Amsterdam golden al lange tijd geluidseisen voor woningen met meer dan 3 kamers. In de nieuwe regeling komen deze eisen voor 3 kamers te vervallen en krijgen woningen met 4 of meer kamers die voor 1 april 2020 een vergunning aanvragen t/m 1 juli 2022 de tijd om aan de geluidseisen (NEN 5077) te voldoen.

Individuele huurcontracten afdwingen

Vanaf 1 april 2020 is bij kamerverhuur een individueel huurcontract verplicht. Dit omdat sommige huurders onder een gezamenlijk huurcontract wonen, wat het voor hen lastig maakt om aanspraak te maken op hun rechten via de huurcommissie. Verhuurders die deze contracten hanteren moeten dus zo snel mogelijk overschakelen naar individuele huurcontracten.

Inschrijving verplicht

Huurders zijn in Amsterdam wettelijk verplicht om zich in te schrijven. Wanneer er 2 of minder huurders staan ingeschreven bij jouw woning waarvoor een vergunning is afgegeven, kan de vergunning worden ingetrokken. De gemeente neemt in deze situatie contact met je op, waarna je 3 maanden de tijd hebt om voldoende huurders te regelen.

Algemene regels

Naast deze specifieke regels per hoeveelheid kamers blijven ook de (onveranderde) algemene regels van kracht, namelijk:

  • Er is een gemeenschappelijke ruimte van minstens 11 vierkante meter en minimaal 3 meter breed. (denk aan een gedeelde keuken en/of woonkamer.)
  • De woning moet voldoen aan de eisen voor brandveiligheid. Daarnaast moet je bij 5+ kamers (digitaal) melding brandveiligheid doen via het omgevingsloket van de gemeente Amsterdam..

Kortetermijn vakantieverhuur aan de korte ketting

Met de komst van de nieuwe regels is de kortetermijn toeristen verhuur lang niet meer zo lucratief als voorheen. Met een maximum van slechts 30 dagen per jaar, vergunning- en meldingsplicht en torenhoge boetes bij overtreding is snel cashen in Amsterdam het de rompslomp niet meer waard. Het rendement ligt nu juist bij midden- en lange termijnverhuur, omdat je ook met de nieuwe regels via HousingAnywhere zonder problemen jouw voormalige AirBnB-woning verhuurt. Daarnaast draag je bij aan de huisvesting van veelbelovende jonge (internationale) studenten en young professionals die in Amsterdam aan hun studie of carrière bouwen.

Gevolgen voor verhuurders

Als (nieuwe) verhuurder in Amsterdam moet je dus de volgende zaken controleren en waar nodig voor 1 april 2020 op orde brengen:

  • Controleer voor het investeren of de wijk nog voldoende quotaruimte overheeft.
  • Controleer of jouw beoogde pand geschikt is voor het aantal kamers dat je wilt verhuren, en dat je hetp andquota van 25% niet overschrijdt.
  • Zorg dat je bij meer dan 4 kamers voor 1 april een vergunning aanvraagt om gebruik te maken van de coulanceregeling geluidseisen.
  • Zorg dat je tijdig over de juiste vergunning (kamer- of omzetting) beschikt.
  • Zorg dat huurders in een woning waarvoor een vergunning kamerverhuur is afgegeven zich tijdig inschrijven bij de gemeente.
  • Zorg dat bewoners over individuele huurcontracten beschikken.

De gevolgen voor verhuurders in Amsterdam zijn dus minder erg dan bij de eerste aankondiging werd gedacht. Vooral bestaande verhuurders die al aan de bestaande eisen voldeden kunnen relatief eenvoudig aan de nieuwe regels voldoen en kunnen daarbij steunen op de verschillende coulance- en overgangsregelingen. Ook als nieuwkomer op de Amsterdamse verhuurmarkt blijkt het gevreesde quota vooralsnog geen grote bedreiging te vormen.

Meer informatie over verhuren?

Lees je in over het online verhuren van woningen of bekijk onze verhuurdersacademie voor nieuws, advies, marktdata en tips voor verhuurders

Blijf automatisch op de hoogte

Als eerste op de hoogte van ons nieuws en advies voor verhuurders en vastgoedbeheerders, met maximaal één email per week? Vul je gegevens hier in en je ontvangt onze nieuwsbrief met het meest relevante nieuws uit de verhuurwereld:

Gerelateerde artikelen

Begin met verhuren

Waag de sprong en bouw met HousingAnywhere zelf je passieve inkomen op!

Ik wil verhuren