Alle verhuurders in de gemeente van Amsterdam moeten zich houden aan de Huisvestingsverordening (HVV). Deze bevat verschillende regels om ervoor te zorgen dat er voldoende evenwicht blijft tussen woningen voor eigen gebruik en verhuur. Elke vier jaar wordt een nieuwe HVV aangenomen, en de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 is de nieuwste.

Om ervoor te zorgen dat je als verhuurder op de hoogte bent, vind je hier een overzicht van de belangrijkste regels en wijzigingen in de HVV (laatste update: feb. 2024). Zo kun jij jouw huurwoning zonder zorgen verhuren in de gemeente Amsterdam. Houd er wel rekening mee dat de huisvestingsverordening uitgebreid is én tussentijds kan wijzigen. Daarom is het als verhuurder altijd verstandig om deze regels zelf in de gaten te houden.

Informatie omtrent wonen en de HVV is beschikbaar op de website van de Gemeente Amsterdam en op het overheidsplatform Overheid.nl (lokale wet- en regelgeving).

Een kamerverhuurvergunning is verplicht

Je hebt in Amsterdam een verhuurvergunning nodig (ook bekend als een omzettingsvergunning) als je kamers in je woning wilt verhuren aan drie of meer personen die geen familie zijn. Als je in het huis woont, moet je jezelf meetellen als een van de bewoners.

Zonder vergunning kun je niet een zelfstandige woonruimte (voor één huishouden) omzetten in meerdere niet-zelfstandige woonruimtes (kamers). Dit proces heet woningvorming.

Deze omzettingsvergunning is geregeld door een quotum dat is bedoeld om de voorraad grote, betaalbare woningen te behouden en beschermen. Voorheen werd er onderscheid gemaakt tussen grondgebonden en niet-grondgebonden woningen. Omdat verschillende woningen, onder andere bedoeld voor gezinnen, vaak buiten de regeling vielen, is de definitie in 2024 gewijzigd naar ‘laaggelegen’ woningen. Hierdoor vallen woningen met een souterrain en een trapje binnen deze regeling en zijn de regels hiervoor aangescherpt.

Houd er ook rekening mee dat er bepaalde kwaliteitseisen vastzitten aan het omzetten van een woning naar meerdere kamers zoals een maximum van 6 kamers, een minimale oppervlakte van 11 m2, eisen voor geluidsnormen en brandveiligheid en meer. In de HVV vind je alle regels, eisen en wijzigingen.

Buurt- en vastgoedquota

Amsterdam is een van de beste steden om in te verhuren, met een enorme toename in kamerverhuur tot gevolg. Daarom heeft de gemeente in de vorige HVV per wijk én per gebouw een quotum ingevoerd om de levenskwaliteit in de directe omgeving te beschermen en een hoge concentratie van verhuurders in een gebied te voorkomen.

Maximaal 25% van de woningen in een gebouw of in een rij eengezinswoningen kan voor kamerverhuur worden omgezet. Als de indeling verschilt, beslist de burgemeester of wethouder per geval. Als er meer verbouwingsaanvragen zijn dan de quota toestaan, wordt een loterij gehouden. Gemeente Amsterdam houdt op een kaart bij in welke wijken nog plek is voor het verhuren van kamers en woningen.

Vermindering van het aantal B&B’s

Onder de buurt- en vastgoed quota valt nu ook een maatregel om het aantal B&B’s per wijk te verminderen. De gemeente vermindert het maximale aantal B&B’s met 30% per wijk. In drukkere delen van de stad, met name in het centrum, worden hiervoor dus geen vergunningen meer verleend. Pas als een vergunning wordt opgezegd, is er weer ruimte voor een nieuwe aanvraag.

Heb je dus recent een woning aangekocht met als doel deze te gebruiken als bed & breakfast en heb je hier nog geen vergunning voor? Houd dan rekening met een mogelijke afwijzing. Is dit het geval? Denk dan ook eens na over het (gemeubileerd) verhuren van de woning. Zo maak je alsnog efficiënt gebruik van je investering.

Samenloop van vergunningen

In 2024 is een nieuwe maatregel toegevoegd aan de huisvestingsverordening, die ervoor kan zorgen dat één of meerdere vergunningen worden afgekeurd indien deze elkaar kruisen. Voorbeelden van vergunningen die gelijktijdig kunnen lopen zijn o.a. kamerverhuur, toeristische verhuur, woningvormen of het samenvoegen van een woning. Op deze manier kan voorkomen worden dat een woonruimte meerdere doeleinden kan dienen (zoals kamerverhuur en een B&B).

Boetes voor langdurig leegstaande woningen

Vanaf 1 december 2022 tot 1 januari 2025 krijgen professionele verhuurders in Amsterdam een boete van €9.000 en particuliere verhuurders een boete van €4.500 als ze niet melden dat hun huurwoning al meer dan zes maanden leeg staat.

De gemeente Amsterdam kan eigenaren ook verplichten om hun woning tegen een concurrerende huurprijs te verhuren om de woningnood aan te pakken. Zelfs als je in de toekomst je woning wilt laten slopen of renoveren, moet je deze misschien tijdelijk verhuren. Na de boete moet de woning binnen twee maanden verhuurd worden, tenzij de woning onbewoonbaar is en je meer tijd nodig hebt om de woning bewoonbaar te maken.

Opkoopbescherming van goedkope en middelgrote koopwoningen in Amsterdam

De zelfbewoningsplicht geldt al sinds juli 2020 voor nieuwbouwwoningen in Amsterdam. Maar sinds 2022 heeft de gemeente Amsterdam ook een zelfbewoningsplicht voor bestaande woningen ingevoerd. Dit is de regeling opkoopbescherming en heeft als doel om ervoor te zorgen dat investeerders geen lage- en middensegment huizen kunnen kopen. Dit laat ruimte voor starters om een woning te kopen en hier zelf in te wonen.

De Opkoopbescherming is een regeling die (nieuwe) huiseigenaren beperkt om hun woning de eerste vier jaar te verhuren als:

• de WOZ-waarde van hun woning is lager dan €641.000 (jan. 2024)
• de overdrachtsakte na 1 april 2022 is geregistreerd.

In de HVV 2024 is dit nog verder aangescherpt. Indien er geen WOZ-waarde is, zal de waarde bepaald worden aan de hand van de Roerende Ruimtebelasting (RRB). Als deze niet beschikbaar is, wordt de meest recente koopprijs gebruikt om te bepalen of een woning onder deze bescherming valt.

Uitzonderingen op de regeling zijn onder meer:

• als je als eigenaar aan je eerste of tweedegraads familielid wilt verhuren.
• als je minstens 12 maanden in je eigen huis hebt gewoond en deze woning voor een periode van maximaal 12 maanden aan een woningzoekende wilt verhuren.
• als je woning een onlosmakelijk deel is van een commerciële of winkelruimte.
• als je in de woning woont en alleen een deel van je woning aan iemand verhuurt.

Bij deze uitzonderingen moet je een omzettings- en eventueel een milieuvergunning aanvragen.

De boete voor het verhuren van een woning tegen de regels van de opkoopbescherming in is maar liefst €21.750 of €8.700 als je een vrijstelling had kunnen aanvragen, maar dat niet hebt gedaan (vanaf oktober 2022).

Woningvorming en de opkoopbescherming

Eerder werd al beschreven dat er een vergunning nodig is voor woningvorming, het opdelen van een woning in meerdere verhuurbare kamers. Het doorvoeren van zo’n wijziging, kan als gevolg hebben dat een woning (voorlopig) niet onder de aankoopbescherming valt. De waarde moet dan namelijk getoetst worden op de nieuwe situatie, wat in sommige gevallen betekent dat een woning tóch verhuurd mag worden. Omdat dit niet het doel is van de opkoopbescherming, kan dit sinds 1 januari 2024 een reden zijn om een vergunning tot woningvormen af te wijzen.

Gevolgen voor verhuurders

Verhuur je al een of meerdere woningen in Amsterdam? Dan verandert er voor jou niet heel veel. Ben je van plan om te gaan verhuren in de gemeente Amsterdam? In dat geval gelden deze nieuwe regels in de HVV wél voor jou.

Voordat je een woning gaat verhuren in Amsterdam, zul je onder andere op de volgende zaken moeten controleren:

• Heeft de wijk waarin je wilt verhuren nog voldoende quotum ruimte over? Dit geldt ook voor woningvorming.
• Valt de beoogde woning niet onder de beperkingen van opkoopbescherming?
• Ga je de woning niet gebruiken voor meerdere verhuursvormen?
• Zorg er als bestaande en nieuwe verhuurder ook altijd voor dat je zelf goed op de hoogte bent van de inhoud van de huisvestingsverordening. Zo kom je niet voor ongewenste verrassingen te staan.

Dit artikel is alleen voor informatieve doeleinden. Raadpleeg de bevoegde autoriteiten of een advocaat voor juridisch advies.

Voor feedback over dit artikel of andere suggesties kunt u een e-mail sturen naar content@housinganywhere.com