Si può affittare la prima casa, ma occhio alle agevolazioni

Scopri come affittare la prima casa, conservare le agevolazioni fiscali e mantenere la tua residenza.

Luca

Tempo di lettura: 3 minuti
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Aggiornato il 25 ago 2023
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Il pensiero di affittare la tua prima casa può essere allettante, sia per ripagare più velocemente il mutuo che per avere una fonte di reddito aggiuntiva. Fortunatamente, la legge italiana consente di affittare la prima casa.

Ma prima di pubblicare un annuncio immobiliare gratuito e cominciare a cercare degli inquilini, scopri come e a quali condizioni puoi affittare la tua prima casa senza perdere alcun beneficio fiscale.

Quando posso mettere in affitto la prima casa?

Puoi affittare la tua prima casa subito dopo l'acquisto. Ma per essere in regola con la legge, devi prima controllare da quanti mesi hai firmato il contratto di acquisto.

  1. Se hai stipulato il contratto di acquisto meno di 18 mesi prima, dovrai fissare la tua residenza nello stesso comune dove si trova l’immobile di tua proprietà.
  2. Se sono trascorsi più di 18 mesi, sei libero di fissare la tua residenza anche in un municipio differente.

Contrariamente a quanto si crede, non è necessario mantenere la residenza nella prima casa che si vuole affittare. Adempiendo a uno di questi obblighi, potrai affittare la tua prima casa senza impedimenti e senza richiedere alcun tipo di autorizzazione agli enti statali.

Affittare la prima casa senza cambiare residenza: l’affitto parziale dell’immobile

Rsiste un modo per poter affittare la prima casa senza cambiare residenza. Infatti, è possibile affittare una porzione della tua prima casa, mantenendo la residenza nella stessa e i vantaggi fiscali relativi. Si parla di “affitto parziale della prima casa”.

Se scegli questa opzione, puoi affittare semplicemente una stanza, continuando a vivere e risiedere nell’immobile. Devi solo scegliere una tipologia di contratto di affitto e registrare formalmente il contratto nel caso di periodi di affitto superiori a 30 giorni. Con la registrazione, potrai ottenere una garanzia di locazione come tutela legale, aggiornare la tassa comunale sui rifiuti e molto altro.

Affittare la prima casa: le tasse e le agevolazioni

Le agevolazioni principali sull’acquisto della prima casa si applicano a:

  • Imposta di registro
  • Imposta ipotecaria
  • Imposta catastale
  • Detrazione degli interessi passivi sul mutuo nella dichiarazione dei redditi
  • IMU

Affittare la tua prima casa, integralmente o in parte, non incide in alcun modo sull'imposta di registro, sull'imposta catastale e sull'imposta ipotecaria. Potrai affittare la tua prima casa senza perdere alcun beneficio fiscale.

Infatti, è necessario che:

  • L’immobile non sia considerato di lusso.
  • Tu non sia in possesso di altri immobili acquistati con beneficio “prima casa”.
  • L’immobile non venga venduto prima di 5 anni dal suo acquisto. In caso tu debba o voglia venderlo, assicurati di comprarne uno nuovo nei tempi previsti dalla legge, utilizzando i vantaggi della cosiddetta ““sostituzione prima casa”.

Se affitti l'intera casa, però, potresti perdere l'esenzione fiscale sugli interessi pagati sul mutuo e sull'IMU.

Come mantenere le agevolazioni: IMU e mutuo

L’IMU, ovvero l’Imposta Municipale Propria, è la tassa che ogni proprietario deve versare su ogni immobile di proprietà.

Secondo la legge, la prima casa è esente dal pagamento solo quando viene destinata all’uso come luogo di residenza o di abitazione primaria. Per questo, il solo modo per affittare la prima casa e continuare a non pagare l’IMU è ricorrere a una locazione parziale.

Lo stesso discorso vale per il mutuo. Secondo la legge italiana, è possibile affittare la prima casa anche in presenza di un mutuo. Per continuare a detrarre il 19% degli interessi passivi sul mutuo nella dichiarazione dei redditi, devi mantenere la tua prima casa come residenza principale. Anche in questo caso, affittare parzialmente la prima casa è l’unica soluzione per mantenere il beneficio fiscale.

Imposta sul reddito da locazione

Quando affitti la tua prima casa, devi anche considerare l'imposta sull'affitto. Dopotutto, l'affitto è considerato un reddito e in quanto tale va dichiarato.

Puoi optare per il regime fiscale ordinario, in cui il reddito da locazione viene sommato al tuo reddito totale. E in questo caso l'aliquota IRPEF dipenderà dal reddito totale. Oppure puoi optare per la cedolare secca e pagare una tassa fissa del 21% o del 10% sul reddito da locazione.

Conclusioni

Come puoi vedere, è possibile affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni.

Per farlo, è necessario rispettare i limiti dei 18 mesi dalla stipula del contratto di acquisto, che impongono di impostare la propria residenza nel medesimo comune, e di valutare con attenzione le conseguenze a livello fiscale.

L'affitto parziale della prima casa è l'unico modo per godere dell'esenzione dal pagamento dell'IMU e di una detrazione degli interessi sulle spese del mutuo. Se non segui queste raccomandazioni, oltre alle tasse rischi di dover pagare anche gli interessi.

Questo è un articolo a titolo puramente informativo. HousingAnywhere declina ogni responsabilità riguardante informazioni che potrebbero risultare inesatte o non aggiornate. Si consiglia di verificare le informazioni qui contenute presso gli enti preposti.

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