Comprare casa per affittarla è ancora uno degli investimenti più attrattivi per chi desidera un profitto extra. Quando si decide di mettere a rendita un immobile, gli aspetti da prendere in considerazione sono tanti e conoscere i principi del mercato immobiliare può fare la differenza.

Vediamo quando può essere una buona idea acquistare un immobile da affittare, quali tipologie di casa sono più indicate, le zone più vantaggiose, i costi e il rendimento ipotetico.

Comprare e affittare case: è una buona idea?

Se il 2022 è stato un ottimo anno per il settore immobiliare, con un aumento del 10% nelle compravendite rispetto al 2021, nell'anno in corso la situazione è meno favorevole. La forte inflazione e, soprattutto, l'incremento dei tassi d'interesse sui mutui, hanno portato a una contrazione delle vendite del -8,3%, rispetto al primo trimestre del 2022 (fonte: Osservatorio del Mercato Immobiliare).

Quindi non è più conveniente acquistare immobili per affittarli? Dipende. Innanzitutto perché, di contro, il mercato delle locazioni è molto attivo, le richieste sono numerose e i canoni in aumento.

Inoltre, valutando attentamente alcuni aspetti, è ancora possibile mettere a frutto il proprio investimento con buoni guadagni. Questi sono i principali fattori da ponderare, per capire se il possibile rendimento valga la spesa e l'impegno:

• la tipologia di inquilino a cui rivolgersi
• il tipo di abitazione
• le zone migliori in cui cercare l'immobile
• il budget a disposizione e i costi da sostenere.

Vediamoli nel dettaglio.

A chi affittare una seconda casa?

Per scegliere quale abitazione comprare, dovrai prima decidere a quale categoria di affittuari vuoi rivolgerti. Di seguito trovi un breve riepilogo dei possibili inquilini:

• Coppie e famiglie: solitamente prediligono contratti di affitto a lungo termine, una formula che ti garantisce una certa stabilità, ma che risulta essere la meno vantaggiosa a livello di rendimento. Vista la durata della permanenza, sono spesso attente all'estetica e alla qualità complessiva della casa.
• Studenti fuori sede: è una delle soluzioni più convenienti, che ti permette di affittare a più inquilini, con un canone complessivo decisamente superiore a quello che potresti chiedere a una famiglia. Allo stesso tempo, l'importo sarà diviso tra gli studenti, che non dovranno sostenere singolarmente una spesa eccessiva. A livello contrattuale, è possibile optare per il contratto di affitto per studenti, che prevede interessanti agevolazioni fiscali.
• Lavoratori: anche in questo caso è possibile suddividere l'affitto tra diversi inquilini, soprattutto se giovani. In genere, però, i lavoratori lontani dalla città di origine, preferiscono soluzioni comode, con spazi abbastanza ampi. Il contratto più utilizzato è quello a uso transitorio, con una durata da uno a 18 mesi, e i canoni si assestano su cifre medio-alte.
• Turisti: se vuoi investire in una casa da affittare in località turistiche, dovrai stipulare affitti brevi, con frequenti cambi di inquilino. I canoni sono tra i più remunerativi, ma fai attenzione alla stagionalità della zona, perché rischi di restare senza affittuari per lunghi periodi, continuando a pagare imposte e spese fisse.

In caso propendessi verso locazioni di durata temporanea, ricorda che la formula più richiesta da chi cerca questo tipo di sistemazione è l'affitto di una casa arredata, che ti consente di aumentare il canone in media del 10–20% rispetto a un affitto non ammobiliato.

Quale tipo di casa acquistare?

In linea di massima, il consiglio è di prediligere appartamenti di piccola metratura, così da contenere il più possibile i costi di manutenzione e quelli relativi all'IMU.

La tipologia di immobile più versatile e richiesta è il trilocale, che rappresenta un giusto compromesso tra abitabilità e spese.

L'importante è optare per una casa a misura d'inquilino, orientandosi verso immobili che siano adatti alle esigenze del futuro conduttore. Se, ad esempio, stai pensando di affittare a studenti, scegli proprietà dotate di più camere, mentre se il tuo target ideale sono le famiglie o i lavoratori fuori sede, orientati su case con un'ampia zona giorno e posto auto.

Dove comprare un immobile per affittarlo?

Scegli zone strategiche, dove la domanda di affitti è continuativa nel corso dell'anno. A meno che tu non preferisca appartamenti da affittare per brevi periodi in località turistiche, il suggerimento è di privilegiare:

• le grandi città
• i poli universitari
• la presenza di grandi aziende o importanti aree industriali.

Considerati i prezzi attuali, l'ideale è investire in un appartamento situato nella prima periferia o in zone ben collegate a queste zone di interesse. In questo modo potrai ottenere buoni profitti senza richiedere canoni eccessivi, allargando così la platea di possibili inquilini. Informati inoltre su eventuali aree in espansione, che consentono una spesa contenuta nell'immediato, ma che sono destinate a una rivalutazione nel prossimo futuro.

Quali costi considerare prima di comprare e affittare una casa?

Approfondiamo ora l'aspetto meno piacevole, ma fondamentale, dell'investimento immobiliare mirato all'affitto: i costi.

Il primo fattore che devi valutare è la liquidità a tua disposizione. In un momento economicamente poco favorevole, accendere un mutuo con tassi d'interesse molto elevati potrebbe erodere l'intero guadagno derivante dall'affitto. Calcola inoltre che, non essendo la tua abitazione principale, non avresti nemmeno diritto agli sgravi fiscali sugli interessi passivi.

Se invece hai disponibilità immediata, mettere a reddito un immobile può essere ancora una scelta conveniente, al netto di tutti i costi da sostenere. Ecco i principali:

• Prezzo di vendita dell'immobile
• IMU, interamente a tuo carico
• TASI, a seconda del comune dovrai versare tra il 70 e il 90% del totale
• Spese condominiali, nei periodi in cui l'immobile risulta sfitto
• Manutenzione straordinaria
• Imposta di registro, ipotecaria e catastale
• Atto notarile
• Imposte sul canone d'affitto

A seconda del contratto di locazione selezionato, è possibile usufruire di sconti su IMU e TASI, deduzioni su IRPEF e regimi di tassazione agevolati grazie all'opzione della cedolare secca.

Quali sono le migliori città per mettere a reddito una casa?

Tutte le grandi città stanno vedendo un forte aumento dei prezzi delle case, con in testa Milano dove si registra l'incremento maggiore (+6%). Se questo rende più complicato l'acquisto di un immobile, è però possibile far fruttare l'investimento grazie all'elevata richiesta di affitti e ai rendimenti più alti dei canoni di locazione.

In questo senso, le città dove conviene comprare una casa da affittare sono Milano, Firenze, Roma, Venezia e Bologna, poli attrattivi a livello accademico, turistico e lavorativo. Mentre Venezia è particolarmente redditizia per affitti brevi, le altre località si prestano a locazioni di ogni durata, con canoni mensili che sfiorano i €2.000 in quartieri storici come la zona Duomo a Milano e si assestano tra i €600-900 delle aree più periferiche dei vari capoluoghi. Ad esempio, un bilocale da €130.000, in un quartiere universitario come San Donato a Bologna, può essere affittato a €700 al mese, con un rendimento del 6% lordo annuo.

Quanto investire per comprare e affittare una casa?

Come regola generale, è conveniente comprare casa per affittarla quando puoi ottenere un rendimento lordo annuo non inferiore al 5%.

Usando questo principio, puoi stimare l'investimento massimo in base al canone di locazione che vuoi fissare con un calcolo piuttosto semplice: il 5% del canone lordo annuo.

La cifra complessiva non dovrà includere solo il prezzo di acquisto dell'immobile, ma anche tutti i costi elencati in precedenza. Un esempio:

Canone mensile: €800 Canone annuale: 800 x 12 = €9.600 Investimento massimo: (9.600 x 100) / 5 = €192.000

Come comprare casa: documenti e procedure

Hai trovato un'ottima occasione per comprare una casa da affittare: e adesso? Prima di effettuare la proposta di acquisto formale assicurati di controllare la documentazione riguardante l'immobile:

• Visura e planimetria catastale
• Titolo urbanistico
• Atto di provenienza
• Visura ipotecaria
• Verbali recenti delle assemblee condominiali
• APE (Attestato di Prestazione Energetica)

Una volta effettuata la verifica documentale, puoi avanzare la tua offerta di acquisto formale. Se il proprietario dell'immobile accetta e firma la tua proposta di acquisto, questa viene automaticamente considerata un contratto preliminare (o compromesso). Il compromesso obbliga le parti alla successiva stipula del contratto definitivo, cioè il rogito notarile.

In fase di rogito ricordati di avere con te il documento d'identità, il codice fiscale e lo stato civile. Se richiesta dalla regione specifica, potrà essere a tuo carico anche la relazione tecnica sulla conformità dell'immobile.

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