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Sechs strategische Tipps zur Immobilienfinanzierung

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bei Marle Schwien in 14 Aug 2019

Das Zinsniveau bei Banken verzeichnet ein Rekordtief: Ganz nach dem Motto „Betongold statt Sparbuch” zählen daher Immobilien derzeit als beliebte Anlagemöglichkeit. Seit jeher gelten Immobilien als wertbeständige Kapitalanlage, mit der sich eine beachtliche Rendite erwirtschaften lässt.

Doch wie können Kapitalanleger und Privatinvestoren eine Immobilie erfolgreich finanzieren?

Wir haben für Sie sechs strategische Tipps zusammengestellt.

Tipp 1: Drei bis fünf Prozent Rendite anstreben

Es ist kein Geheimnis, dass eine Immobilie als Kapitalanlage eine möglichst hohe Rendite erwirtschaften sollte. Dabei muss der Kaufpreis jedoch immer in einem vernünftigen Verhältnis zur erwarteten Rendite stehen.

Als Faustregel gilt hier: Die zu erzielende Rendite sollte bestmöglich zwischen drei und fünf Prozent liegen.

(Rendite (in Prozent): Ertrag nach Steuern x 100 geteilt durch Eigenkapital).

Eine Marktanalyse hilft Kapitalanlegern dabei, das Potenzial einer Immobilie richtig einschätzen zu können. Kapitalanleger müssen sich dabei folgende Fragen stellen:

  • Welche derzeitigen Szeneviertel werden auch in absehbarer Zeit ganz oben auf der Rangliste stehen?
  • Welcher Bezirk gewinnt in der Zukunft an Beliebtheit?
  • In welcher Nachbarschaft können Vermieter mit einer beständigen Nachfrage rechnen?

Grundsätzlich fordern Immobilien in Großstädten und gefragten Bezirken einen deutlich höheren Kaufpreis. Im Gegenzug erwirtschaften diese aber auch eine stärkere Rendite. Daher gilt es, eine gesunde Balance zwischen dem Kaufpreis und der Rendite zu finden.

Tipp 2: Finanzielles Polster einplanen

Kapitalanleger sollten unbedingt finanziellen Spielraum einplanen, um gegen unvorhersehbare Kosten, wie Reparaturen, Instandhaltungen oder Nebenkostennachzahlungen, gewappnet zu sein.

Kapitalanleger sollten immer ein finanzielles Polster von rund zwanzig Prozent des Gesamtinvestitionsaufwands einplanen.

Praxistipp: Sehen Sie das Protokoll der letzten Eigentümerversammlungen ein, um zu prüfen, ob Baumaßnahmen an der Immobilie anstehen und mit welchen Kosten Sie kurz- und langfristig rechnen müssen.

Tipp 3: Angebote vergleichen und günstige Zinsen sichern

Die Kalkulation einer Immobilieninvestition ist das A und O. Bei der finanziellen Planung der Zinsen und Tilgung sollten Kapitalanleger nicht mehr als 40 Prozent ihres Nettoeinkommens als monatliche Belastung einplanen.

Denn auch wenn das Zinsniveau ein historisches Tief erreicht hat, sind die Unterschiede der Bankangebote groß. Durch den Vergleich der Kredite und Konditionen (Laufzeit, Rückzahlmodalitäten, Zinshöhe) verschiedener Geldinstitutionen lassen sich durchaus mehrere tausend Euro einsparen.

Praxistipp: Verhandeln Sie mit dem günstigsten Angebot eines anderen Geldinstituts bei Ihrer Hausbank.

Gut zu wissen: Planen Sie vorab ein, bis wann Sie die Immobilie spätestens abbezahlt haben möchten. Nutzen Sie ruhig hohe Tilgungsraten für Ihre Kapitalanlage, damit die Immobilie schneller abbezahlt ist und Sie früher von der Rendite profitieren. Bei Kapitalanlagen ist eine zweiprozentige Tilgung empfehlenswert.

Downloaden Sie den Leitfaden für Vermieter

Tipp 4: Sondertilgung verhandeln

Bei der Immobilienfinanzierung müssen Kapitalanleger ein gesundes Verhältnis zwischen einem anfänglich hohen Tilgungssatz und einer realistischen Monatsrate finden.

Vereinbaren Sie mit Ihrer Bank eine Klausel für eine Sondertilgung, sodass Ihr Kredit bei einem höheren Einkommen schneller abbezahlt werden kann.

Tipp 5: Höheres Eigenkapital wird mit geringerem Risiko belohnt

Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital entspricht (leider) mehr der Wunschvorstellung als der Realität – und ist abgesehen davon nicht empfehlenswert.

Denn: Ein höherer Eigenkapitalanteil wird von Banken mit günstigeren Konditionen belohnt.

Je mehr Eigenkapital eingesetzt wird, desto niedriger werden in der Regel die Zinsen.

Als Faustregel sollten Kapitalanleger mit Ihrem Eigenkapital zumindest die Nebenkosten decken. Ein optimaler Eigenkapitaleinsatz sind zwanzig Prozent des Kaufpreises sowie der Erwerbsnebenkosten (z.B. Notar, Grunderwerbssteuer und Grundbucheintrag).

Tipp 6: Finanzierungsformen recherchieren

Kapitalanleger können ebenso wie Privatperson Unterstützung von (staatlichen) Förderungsmaßnahmen profitieren.

Als Kapitalanleger sollten Sie vorab Finanzierungstermine bei verschiedenen Geldinstitutionen wahrnehmen und jeweils die Vor- und Nachteile der Kredite und Konditionen vergleichen.

Staatliche Förderungsmaßnahmen (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) fördern zum Beispiel den Einsatz erneuerbarer Energien und Wärmeerzeugung.

Zudem können Kapitalanleger in der Regel zinsverbilligte Darlehen oder Zuschüsse in Anspruch nehmen.

Praxistipp: Kapitalanleger unterliegen einem deutlichen Steuervorteil: Einige Ausgaben können von der Steuer abgesetzt werden, sodass sich das zu versteuernde Einkommen durch die Steuerersparnis verringert.

Immobilienfinanzierung im Überblick

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage anvisiert, sollte für die Immobilienfinanzierung folgende strategische Tipps beachten:

  • Fokus auf hoher Rendite: Wählen Sie eine Immobilie aus, die als Kapitalanlage langfristig eine möglichst hohe Rendite abwirft. Treffen Sie Ihre Entscheidung basierend auf Fakten anstatt auf Gefühlen.
  • Finanzieller Spielraum: Kann ich im Notfall unvorhersehbare Kosten tragen?
  • Zinsvergleich: Welche Bank bietet den günstigsten Kredit mit den besten Konditionen an?
  • Sondertilgung: Ist im Vertrag eine Klausel für eine Sondertilgung festgezurrt? Wenn ja, in welcher Form?
  • Eigenkapital: Deckt mein Eigenkapitaleinsatz zumindest die Nebenkosten und im optimalen Fall 20 Prozent des Kaufpreises?
  • Förderungsmöglichkeiten: Welche (staatlichen) Förderungsmaßnahmen stehen für mich als Kapitalanleger zur Verfügung?

Eine Immobilieninvestition sollte generell keiner voreiligen Entscheidung unterliegen. Stattdessen hilft eine Marktanalyse Kapitalanlegern dabei, einen Standort für eine vielversprechende Rendite zu finden und durch eine intensive Recherche optimale Kreditangebote und Konditionen zu erhalten. Nur so lässt sich eine Kapitalanlage erfolgreich finanzieren.

Weitere Informationen?

Haben Sie noch mehr Fragen über die Immobilienfinanzierung? Lassen Sie sich von einem Experten beraten.

Bleiben Sie auf dem neusten Stand.

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