Woningen verhuren: alles wat je moet weten

Voordat je ook maar iets onderneemt op het gebied van verhuren is het slim om je eerst in te lezen in de belangrijkste wetten en regels die mogelijk op jouw verhuursituatie van toepassing zijn. Als verhuurder heb je namelijk een aantal rechten en plichten waaraan je zult moeten houden. Ik zet de belangrijkste voor je op een rijtje:

De Sociale vs de Vrije sector

Allereerst moet je uitzoeken of de woning die je wilt verhuren in de vrije of de sociale sector valt. Dit heeft namelijk invloed op de maximale huurprijs en de huurverhogingen die je ongetwijfeld wilt doorvoeren. Het type woning geeft tot op zekere hoogte al aan in welke sector je woning valt: kamers vallen vrijwel altijd onder het sociale huurstelsel, terwijl het bij appartementen bijna altijd om de vrije sector gaat. Dit is belangrijk, want voor binnen de sociale huursector bepaalt het puntensysteem van de overheid exact welke huurprijs je mag vragen. Houd je je hier niet aan of kom je in conflict? Dan krijg je te maken met de Huurcommissie.

Huurbescherming

Het verhuren van woningen is een investering voor de lange termijn; als je begint kun je er dan ook niet zomaar mee stoppen. Huurders genieten in nederland namelijk Huurbescherming. Dit houdt in dat een verhuurder iemand niet zomaar uit hun woning kan zetten. Afhankelijk van het contract en hoe lang een huurder ergens al woont, hebben zowel huurder als verhuurder te maken met een wettelijk vastgelegde opzegtermijn. In het hoofdstuk over huurcontracten ga ik hier verder op in.

“

Zorg dat je altijd op de hoogte bent van de wet- en regelgeving omtrent de verhuur van jouw woning(en). Laat je bij twijfel adviseren door een jurist of gespecialiseerd vastgoedprofessional.

”

Lokale huurwetgeving

In sommige gebieden gelden specifieke regels voor de verhuur van woningen. Als voorbeeld neem ik dan ook graag Rotterdam. Waarom? Er gelden onder andere speciale regels voor het verhuren van kamers in Rotterdam. Deze regels kunnen voor per gebied verschillen, dus raadpleeg vooraf jouw lokale gemeenten om te controleren of je aan de lokale wetgeving voldoet. Rotterdam handhaaft een vergunningplicht voor kamerverhuur wanneer er:

• meer dan 3 (inclusief jijzelf als eventueel hoofdbewoner) bewoners op hetzelfde adres wonen.

Verhuur je aan tussen de 1-3 huurders, dan heb je geen vergunning nodig. Let wel dat je voor een uitgebreide verbouwing of omtrent de brandveiligheid wel een vergunning wel mogelijk een vergunning nodig hebt.

Deze vergunning wordt alleen onder de volgende voorwaarden verleend:

• De vergunning kamerbewoning wordt alleen verstrekt voor verhuur aan studenten.
• De aanwezigheid van de kamerbewoning moet een positieve invloed op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt hebben. Dit wordt bepaald door het Gemeentelijk College.
• Er is ten minste 18 m² gebruiksoppervlak gemiddeld per persoon aanwezig.

Deze regels kunnen dus inhouden dat je van doelgroep moet wisselen, moet verbouwen en dat je aan moet sluiten op de bestemmingsplannen van de gemeente.

Ook kunnen er in specifieke wijken, straten of gebieden speciale regels gelden. Om de leefbaarheid te verhogen handhaaft Rotterdam bijvoorbeeld Huisvestingsvergunningen in een groot gedeelte van Rotterdam Zuid. Deze vergunningen zijn voor huurders, maar het is ook de verantwoordelijkheid van de verhuurder om zeker te weten dat een (nieuwe) huurder over deze vergunning beschikt.

In Den Haag zijn de huisvestingsvergunningen voor huurders qua eisen dan weer wat minder streng, maar is daar een deel van de vrije sector, de zogenaamde Haagse Huisvestingsvergunning middenhuur, onder de regelgeving van de sociale sector geplaatst. Het gevolg is dat er voor de huurwoningen met een huurprijs tot €951 een inkomensgrens is ingesteld. De gemeente probeert hiermee huurders met een bovenmodaal inkomen naar de duurdere segmenten of de koopmarkt door te laten stromen.

De VVE

Wanneer jouw verhuurwoning een appartement is, heb je hoogstwaarschijnlijk te maken met een VVE (Vereniging van Eigenaren). De regels en gezondheid van de VVE is een belangrijke factor om rekening mee te houden alvorens over te gaan tot de investering of verhuur. Wanneer er immers in het reglement is vastgelegd dat verhuur van de woning niet is toegestaan, heb je natuurlijk een probleem. Verdiep je dus altijd in de stukken van de VVE!

Nu je hebt onderzocht of je jouw kamer, studio en/of appartement binnen de lokale verhuurregels mag verhuren is het tijd om het juiste type huurcontract te kiezen. Er zijn verschillende types huurcontracten die elk hun voordelen en nadelen hebben, dus het is zaak dat je het juiste type huurcontract voor jouw woning opstelt. Het klinkt misschien als een boel legale rompslomp, maar het huurcontract is waar jij als verhuurder je wensen op papier vaststelt.

“

Als verhuurder is het huurcontract je nieuwe beste vriend.

”

Opstellen huurcontract

Bij het opstellen van een huurcontract is het belangrijk dat je de volgende aspecten zeker laat terugkomen:

• NAW huurder en verhuurder en de gegevens van (het (te gebruiken onderdeel van) het pand
• Specificatie van de huurkosten en servicekosten. Let op! Zorg je dat je servicekosten separaat vermeld op het huurcontract en specificeert waar de kosten voor zijn. Denk er ook aan om de borg te beschrijven, het betaaltermijn en de betaalwijze.
• Afspraken rondom het onderhoud van het pand (zie paragraaf 8 van dit artikel)
• Ingangsdatum, einddatum en wettelijke opzegduur
• Handtekeningen van de huurder en verhuurder

Als verhuurder zijn er veel regels en wetten waar je je aan moet houden. In Nederland geniet de huurder van huurbescherming. Hoewel huurders goed beschermd zijn, is het natuurlijk jouw pand. Daarom is het belangrijk om in het contract ook toe te voegen welke afspraken je wilt maken over schoonmaak, wijze van opzeggen, huisdieren, coöptatierecht en aanpassingen in de woning. Mag de huurder een muur schilderen en hoe wil je dat de ruimte wordt opgeleverd wanneer de huurder weer vertrekt?

Type huurcontract

Afhankelijk van je situatie, doelgroep en woning zijn er verschillende huurconstructies mogelijk. In de basis is er het onderscheid tussen contracten voor bepaalde en onbepaalde tijd. Daarnaast zijn er nog kenmerkende type contracten die in specifieke situaties bij jouw verhuurstrategie passen, zoals een campuscontract en hospitahuur.

Bij een huurcontract voor bepaalde tijd heb je het voordeel dat je weet dat een bewoner er na de afgesproken huurtermijn weer uit moet (let op, dit moet je wel op tijd aanzeggen). Voor zelfstandige woonruimte is de maximale huurtermijn 2 jaar en voor onzelfstandige woonruimte 5 jaar. Bij onbepaalde tijd weet je zeker dat je minimaal een jaar een huurder in huis hebt, maar daarna heeft de huurder geen vaste einddatum, alleen een opzegtermijn van 1 maand.

Een campuscontract is een contractvorm die bijzonder geschikt is bij de verhuur van kamers aan (internationale) studenten. De huurder moet namelijk jaarlijks kunnen aantonen dat zij een studie volgen. Studeert de huurder af of kan deze geen bewijs meer aanleveren? Dan loopt het contract ook automatisch af.

Hospitahuur is uniek omdat het verhuur in jouw eigen woning betreft. Hierdoor heb je meer rechten dan een reguliere verhuurder. Zo is er een proefperiode van 9 maanden, waarbinnen je als verhuurder de huur mag opzeggen (wel met opzegtermijn). Ook profiteer je bij de hospitahuur van de kamerverhuurvrijstelling van de overheid. Hierdoor wordt de eerste €5.367 (2019) (€447 per maand) vrijgesteld van je inkomstenbelasting.

Het vaststellen van een huurprijs is in Nederland aan regels verbonden, deze zijn opgesteld door de huurcommissie en de overheid. Wanneer je ruimtes gaat verhuren, is het belangrijk dat je je goed inleest in de wetten en regels rondom het opstellen van de huurprijs, maar vervolgens ook voor het verhogen van de huurprijs. In Nederland wordt een onderscheid gemaakt tussen de sociale huur en de vrije sector. Bij de sociale verhuursector gelden andere regels dan bij de vrije sector. Bij de sociale sector ben je meer verbonden aan deze regels en wordt de huurder beter beschermd door de wet.

Er zijn verschillende factoren van belang wanneer je de maximale huurprijs berekent. Er wordt rekening gehouden met het feit of de woning zelfstandig of onzelfstandig is. Een onzelfstandige woning heeft bijvoorbeeld een gedeelde voordeur, keuken en badkamer. Bij een zelfstandige woning heb je eigen voorzieningen en een afsluitbare voordeur, ook al komt deze wellicht uit in een gemeenschappelijke ruimte, zoals bijvoorbeeld bij een appartementencomplex. Ook wordt er gekeken naar de oppervlakte van de kamer(s) en de functie ervan. Tot slot wordt er ook gekeken naar de aanwezigheid van centrale verwarming, sanitaire voorzieningen en eventuele buitenruimte zoals een tuin of een balkon.

“

Maak je rendementsberekening altijd op basis van de huurcommissieprijs

”

Het is belangrijk om als verhuurder of vastgoedbelegger je rendement berekent met een aan de hand van het puntensysteem vastgestelde huurprijs, ook wel woningwaarderingsstelsel, van de overheid. Je vindt dit op de site van de huurcommissie. Wijk je af van deze huurprijs, kan het zijn dat je in de problemen komt. Wanneer jouw huurprijs hoger is dan wettelijk is vastgesteld, staat het de huurder vrij om hiervan melding te maken bij de huurcommissie, waarop een verlaging en zelfs terugbetaling het gevolg kan zijn.

In vogelvlucht zijn dit de verschillen tussen een woning in de sociale of de vrije sector:

Sociale huur	Vrije sector
Er geldt een maximum huurprijs voor de woning, die wordt bepaald door het puntensysteem.	Er geldt geen maximale huurprijs voor de woning, het puntensysteem geldt niet.
Een huurder komt in aanmerking voor huurtoeslag.	Een huurder komt niet in aanmerking voor huurtoeslag.
Bij onenigheid tussen huurder en verhuurder kan de Huurcommissie worden ingeschakeld.	Bij onenigheid gaan huurder en verhuurder naar de rechtbank.

In de vrije sector kun je het puntensysteem tot op zekere hoogte als leidraad gebruiken, maar wordt de huurprijs verder beïnvloed door o.a. de locatie, de kwaliteit van de woning en de drukte op de woningmarkt. Wil je weten wat een goede prijs voor jouw vrije sector woning is? Probeer dan gratis de HousingAnywhere RentRadar. Dit zelflerende algoritme gebruikt de data van duizenden vergelijkbare woningen op een vergelijkbare locatie om voor jou de optimale huurprijs te bepalen.

De huurprijs verhogen

Wil je als verhuurder de huurprijs van je woning verhogen, dan moet je je aan een aantal regels houden.

1. De huurverhoging mag op elke datum van het jaar plaatsvinden, maar pas vanaf 1 juli mag het nieuwe, door de overheid vastgestelde maximale verhogingspercentage worden doorgevoerd. Huurverhoging vindt dan ook meestal per 1 juli plaats.

2. De huur mag door de huurverhoging niet uitkomen boven de maximale huur van een woning zoals door het puntensysteem vastgesteld. In de vrije sector moet de jaarlijkse huurverhoging in het contract worden opgenomen.

3. Als verhuurder moet je de huurverhoging aankondigen in een schriftelijk voorstel dat persoonlijk aan de huurder is gericht. Een Modelbrief Voorstel tot Huurverhoging is te downloaden via de website van de Huurcommissie.

4. Het voorstel moet ten minste twee maanden vóór de ingangsdatum van de huurverhoging door de huurder zijn ontvangen. Zorg dat je hiervan een ontvangstbevestiging regelt, mits de huurder claimt niets te hebben ontvangen.

Daarnaast ben je in de vrije sector vrij om bij het vertrek van een bewoner de huurprijs conform de marktprijs op dat moment in te steken.

Nu je al het papierwerk voor je woning op orde hebt is het tijd voor het leukere werk: het vinden van de juiste huurders! Gelukkig is het vinden van een geschikte huurder tegenwoordig makkelijker dan ooit. Via HousingAnywhere vind je namelijk eenvoudig huurkandidaten van over de hele wereld.

Waarom HousingAnyhere?

Er zijn op het internet natuurlijk een flink aantal manieren om je woning te verhuren, maar wanneer internationale studenten, expats of young professionals jouw doelgroep zijn, dan vind je nergens anders wat beters. Waarom? HousingAnyhere wordt jaarlijkse door ruim 8 miljoen woningzoekenden van over de hele wereld gebruikt.

• Je advertentie staat binnen 5 minuten online.
• Gratis toegang tot actuele marktdata, verhuurexperts en klantenservice.
• De eerste maand huur is gegarandeerd; wij waarborgen je huurinkomsten.
• Adverteren is gratis. Geen resultaat? Geen kosten.

Ik wil mijn woning verhuren!

Ons recept voor een topadvertentie

Omdat huurders van over de hele wereld komen en vaak ruim van te voren willen boeken, zijn bezichtigingen niet mogelijk. Je advertentie is dus als visitekaartje van je woning nog belangrijker. Zorg dus voor:

• Een heldere, complete omschrijving van de woning.
• Scherpe, goed belichte foto’s van elke ruimte.
• Een YouTube video tour van je woning.
• Een duidelijke plattegrond.
• Engelstalige versies van je documentatie en contracten.

HousingAnywhere Verhuurgarantie-programma

Wanneer je te veel tijd kwijt bent aan je vastgoedinvestering of verhuur zal de belastingdienst dit als werkzaamheden kan gaan zien. Hierdoor komen je inkomsten in box 1 komt te liggen. Wanneer je als bedrijf of BV aan de slag gaat is dit niet erg, maar wanneer je als particulier juist op een relatief makkelijk manier je geld wilt investeren is dit niet langer voordelig. Het is dus belangrijk om de werkzaamheden rond jouw beleggingspand waar mogelijk uit te besteden.

Een goede manier om meer te verdienen aan je verhuurobject en het inkomen tegelijkertijd volledig passief in te richten is deelname aan ons Verhuurgarantie-programma. Hoe dat werkt?

We nemen het verhuurproces over:

• Gegarandeerde huurinkomsten. Op tijd, altijd.
• Geen leegstand, geen klantcontact, geen gedoe. Onze expertise; Onze professionals..
• Langdurige contracten Tot 10 jaar lang zekerheid.
• Inclusief professioneel onderhoud Geen omkijken naar.
• Financiële zekerheid en verbeterde kredietwaardigheid. Richt je op de toekomst.

Kijk voor meer informatie en een vrijblijvende offerte op onze aparte website.

HousingAnywhere Verhuurgarantie-programma

Hoera, je hebt een boeking! Of het nou voor een paar maanden is of voor een jaar of langer, bij het intrekken van een huurder is het allemaal nog niet afgelopen.

“

Een tevreden huurder is een tevreden verhuurder

”

Goed communiceren met je huurders, investeren in je pand en op de hoogte blijven van de ontwikkelingen levert je uiteindelijk heel veel op weet Eva Godefroy: ‘Tevreden huurders zijn cruciaal voor het succes van je vastgoedbelegging'. Bij achterstallig onderhoud heb je snel kans op klachten, wat voor beide partijen frustraties oplevert en veel onnodige energie en tijd kost. Aan de andere kant is het slim om huurders bewust te maken dat ze problemen gewoon zonder problemen (of schaamte) mogen melden. Er gaat nou eenmaal wel eens iets stuk en zo voorkom je dat een kleine lekkage escaleert tot het moeten vervangen van de gehele parketvloer.

Vergeet ook niet dat internationale huurders in een onbekende omgeving en vaak zelfs een hele ander cultuur terecht komen. Het loont dan vaak om ze een handje op weg te helpen. Zo heeft Thomas Haars voor zijn huurders een simpel welkomstpakketje klaarstaan, waarin zij onder andere terug vinden waar ze de lokale voorzieningen en activiteiten als de supermarkt en een sportschool kunnen vinden. Zorg dus voor duidelijke regels, open communicatie, een eerlijke huur en een pand dat in goede staat verkeert, dan heb je tevreden huurders met een prettige samenwerking tot gevolg.