De Wet goed verhuurderschap (Wgv) is van toepassing op particuliere verhuurders en bemiddelaars (makelaars) en gaat per 1 juli 2023 van kracht. De wet is opgesteld om een eerlijke en transparante huurmarkt in Nederland te creëren. Het doel is om ongewenste huurpraktijken te voorkomen en de algehele kwaliteit van huurwoningen te verbeteren door de plichten en rechten van verhuurders en huurders vast te stellen en door andere maatregelen te specificeren.

In dit artikel gaan we in op de belangrijkste bepalingen waarvan je op de hoogte moet zijn.

Wat je moet weten voordat je een woning verhuurt

Voordat je je woning kunt aanbieden, moet je bij je gemeente nagaan of er regels zijn met betrekking tot vergunningen.

Weigering van huurvergunningen door gemeenten

Het is mogelijk dat gemeenten een huurvergunning voor bepaalde wijken vereisen. De vergunning kan worden geweigerd als een pand bijvoorbeeld niet is bedoeld voor woongebruik, als een andere vereiste vergunning ontbreekt (zoals een milieuvergunning) of als eigenaars voorheen (in de afgelopen 8 jaar) de normen van goed verhuurderschap hebben geschonden.

Aanvullende voorwaarden voor het afgeven van huurvergunningen

De gemeente kan aanvullende voorwaarden stellen aan huurvergunningen, zoals het leveren van bewijs dat de regels voor goed verhuurderschap worden nageleefd, het verbieden van buitensporige huurkosten boven het wettelijke limiet en het ontwikkelen van een onderhoudsplan.

Nieuw in het selectieproces voor huurders

De wet verbiedt momenteel al discriminatie en de Wgv zorgt ervoor dat de maatregelen tegen discriminatie nu in de schijnwerpers komen te staan.

Geen discriminatie

Verhuurders hebben de plicht om ongerechtvaardigde discriminatie op basis van ras, religie, politieke mening, geslacht, nationaliteit, sexuele oriëntatie, burgerlijke staat, handicap of chronische ziekte te voorkomen tijdens het selectieproces voor huurders.

Om aan deze verplichting met betrekking tot "non-discriminatie" te voldoen, moeten verhuurders transparante procedures en objectieve criteria vaststellen voor de toewijzing van woningen. Bovendien moeten ze kunnen verantwoorden waarom ze één huurder hebben gekozen boven de afgewezen huurders.

Verhuurders, makelaars en managers moeten ervoor zorgen dat hun werknemers ook aan deze criteria voldoen. In de praktijk moet je als verhuurder een protocol ontwikkelen voor de toewijzing van een huurpand. Dit protocol moet beschikbaar zijn voor raadpleging door toekomstige huurders en werknemers. Beleidsmakers kunnen de minimumvereisten van de protocollen specificeren, dus er zullen waarschijnlijk meer details volgen.

Verbod op dubbele makelaarskosten

Het is verboden voor huurbemiddelaars om dubbele bemiddelingskosten in rekening te brengen, zowel aan de kant van de verhuurder als aan de kant van de huurder.

Waar moet je op letten bij het opstellen van een huurovereenkomst?

Bij het opstellen van een huurcontract moet je je ervan bewust zijn dat de Wet goed verhuurderschap zowel de vorm als de inhoud specificeert die aan een huurder moet worden verstrekt. Huurovereenkomsten moeten schriftelijk zijn en je moet ervoor zorgen dat de vereiste informatie in de overeenkomst zelf of in een bijlage (ook weer schriftelijk) is opgenomen. Bovendien is de borgsom gemaximeerd en bevat de wet regels voor huurovereenkomsten van arbeidsmigranten om rekening te houden met hun specifieke kwetsbaarheid.

Schriftelijke huurovereenkomsten

Een huurovereenkomst moet schriftelijk worden opgesteld. Als een huurovereenkomst niet schriftelijk is opgesteld, worden er boetes opgelegd.

Informatie die verhuurders schriftelijk moeten verstrekken

Voor nieuwe overeenkomsten moet de volgende informatie schriftelijk worden opgesteld in de overeenkomst zelf, in een bijlage of per brief:

• Informatie over de rechten en plichten van huurders:

  • De rechten van huurders moeten worden verduidelijkt, zo niet in de overeenkomst, dan in een andere schriftelijke vorm;
  • Er moet contactinformatie worden verstrekt voor een aangewezen contactpunt zodat huurders eventuele problemen met betrekking tot de gehuurde woning kunnen melden;
  • De mogelijkheid voor de huurder om zich tot de verhuurder te wenden in geval van niet-minimale gebreken en/of reparaties moet worden vermeld;
  • De contactgegevens van het gemeentelijke meldpunt dat klachten over verhuurders behandelt, moet worden verstrekt/gedeeld.
  • De plichten van de huurder (dit kan bijvoorbeeld de plicht van de huurder zijn om geen overlast te veroorzaken) moeten worden verduidelijkt, zo niet in de overeenkomt, dan in een andere schriftelijke vorm;

• Informatie over de rechten van verhuurders:

  • Het feit dat de verhuurder alleen toegang heeft tot de woonruimte met toestemming van de huurder, met enkele uitzonderingen (zoals voor een renovatie waarmee de huurder akkoord is gegaan).

• Algemene informatie:

  • Het doel van de woonruimte en de gevolgen als de ruimte voor een andere bestemming wordt gebruikt;
  • Een overzicht van tot welke instanties de huurder zich kan wenden; zoals de Huurcommissie, de kantonrechter, of een website die een dergelijk overzicht biedt (bijvoorbeeld met betrekking tot de vastgestelde huursom, het onderhoud van een woning, de aard van het segment waarin een huurwoning valt (sociaal, middensegment, vrij));
  • Een overzicht van alle verschillende soorten huurovereenkomsten, hun respectievelijke huur- en verhuurbeschermingsrechten en de mogelijkheden voor jaarlijkse huurverhogingen.

• Alleen indien van toepassing:

  • Als er servicekosten van toepassing zijn, moet het gespecificeerde bedrag van het voorschot van de servicekosten worden vermeld;
  • Het bedrag van de borg als een borg vereist is.

Borg

Volgens de Wet op goed verhuurderschap mogen verhuurders een maximale borgsom vragen van 2 keer de kale huur (d.w.z. de huur exclusief bijkomende kosten).

Regels voor verhuur aan arbeidsmigranten

De Wet goed verhuurderschap vereist dat verhuurders voor arbeidsmigranten (d.w.z. EU-burgers die in Nederland werken en in een andere lidstaat wonen) een huurovereenkomst hebben dat losstaat van de arbeidsovereenkomst. Verhuurders zijn ook verantwoordelijk voor het verstrekken van informatie aan huurders van arbeidsmigranten in een taal die de arbeidsmigrant verkiest of begrijpt.

Welke verplichtingen zijn er tijdens de contractuele relatie?

Nadat je een huurder hebt gekozen en de overeenkomst is ondertekend, moet je je ervan bewust zijn dat je als verhuurder aan nog meer verplichtingen moet voldoen.

Geen intimidatie

De wet verbiedt intimidatie door verhuurders. Intimidatie, zoals gedefinieerd door het College voor de Rechten van de Mens, omvat handelingen die bedoeld zijn voor of resulteren in de schending van iemands waardigheid en het creëren van een intimiderende, vijandige, beledigende of vernederende sfeer. Het verbod op intimidatie specificeert bijvoorbeeld de verplichtingen van een verhuurder om respectvol om te gaan met klachten en ook om geen vorm van intimidatie of chantage te gebruiken.

Jaarlijkse verstrekking van een uitsplitsing van daadwerkelijk gemaakte servicekosten

Verhuurders zijn ook verplicht om de huurder op jaarbasis een uitgebreid schriftelijk overzicht te geven van de gemaakte servicekosten.

Wat moet je doen aan het einde van een contractuele relatie?

Zodra de overeenkomst met een huurder is beëindigd, vereist de Wet goed verhuurderschap dat de borg (indien van toepassing) binnen een bepaalde termijn aan de huurder wordt terugbetaald.

Borg

De borg moet binnen 14 dagen na afloop van de huurovereenkomst aan een huurder worden terugbetaald. Als een huurder echter schade heeft veroorzaakt aan de huurwoning of openstaande betalingen heeft voor servicekosten of energiekosten, mogen verhuurders de betreffende kosten aftrekken van de borg. In dergelijke gevallen moet het resterende deel van de borg binnen 30 dagen na afloop van de overeenkomst aan de huurder worden terugbetaald.

Bovendien moet de huurder schriftelijk op de hoogte worden gebracht van de getroffen regeling en een gedetailleerd overzicht krijgen van de kosten die in mindering zijn gebracht op de oorspronkelijk betaalde borg.

Waarom is naleving van de Wet goed verhuurderschap belangrijk?

De wet voorziet in uitgebreide handhavingsmechanismen. De sancties voor het niet naleven van de bepalingen kunnen hoog zijn.

Handhaving van de Wet goed verhuurderschap

Gemeenten zien toe op de naleving van de regels die zijn vastgelegd in de Wet goed verhuurderschap. Om de regels af te dwingen, hebben ze administratieve instrumenten tot hun beschikking, die ze via een escalatieladder kunnen inzetten: waarschuwingen, administratieve dwang, administratieve boete en, als ultimum remedium, de overname door een beheerder. Om handhaving mogelijk te maken en te ondersteunen, moeten gemeenten gratis meldpunten opzetten. Bij deze hotlines kunnen personen anoniem melding maken van ongewenste verhuurpraktijken.

Sancties

Met name kan het niet naleven van de regels die zijn vastgelegd in de Wet goed verhuurderschap leiden tot de intrekking van de vergunning van een verhuurder. Bovendien kunnen verhuurders boetes krijgen tot EUR 90.000 in geval van herhaalde overtredingen. Als verhuurders 2 overtredingen begaan binnen een periode van 4 jaar, kunnen ze bovendien verplicht zijn om het beheer van de huurwoning over te dragen aan een aangewezen beheerder. Als de gemeente kosten maakt voor het beheer/de toewijzing van een beheerder, kan de gemeente vervolgens een vergoeding vragen voor deze kosten.

Welke gevolgen heeft de Wgv voor huurovereenkomsten die vóór 1 juli 2023 zijn afgesloten?

Zelfs als jij en je huurder een overeenkomst zijn aangegaan vóór de inkrachttreding van de Wet goed verhuurderschap (1 juli 2023), ben je verplicht om aan de verplichtingen te voldoen. Er zijn echter overgangsperioden voor verschillende bepalingen, zodat je de tijd hebt om ervoor te zorgen dat je de nodige aanpassingen kunt aanbrengen om aan de vereisten te voldoen.

• Huurvergunningen: voor bestaande huursituaties hebben verhuurders een overgangsperiode van 6 maanden om ervoor te zorgen dat ze hun huurvergunning in orde hebben (indien vereist).
• Schriftelijke overeenkomsten: ondanks het feit dat de noodzaak voor schriftelijke huurovereenkomsten uitsluitend van toepassing is op overeenkomsten die na 1 juli 2023 zijn afgesloten, wordt het sterk aangeraden om bestaande mondelinge overeenkomsten schriftelijk op te nemen om mogelijke problemen te voorkomen.
• Andere informatie die schriftelijk moet worden verstrekt: voor bestaande huurovereenkomsten moet de informatie die schriftelijk moet worden verstrekt (zoals hierboven gespecificeerd) binnen 1 jaar nadat de wet van kracht is geworden, d.w.z. vóór 1 juli 2024, worden verstrekt.
• Schriftelijke informatie die moet worden verstrekt aan arbeidsmigranten: voor bestaande huurovereenkomsten met arbeidsmigranten moet de schriftelijk vereiste informatie binnen 3 maanden nadat de Wet goed verhuurderschap van kracht is geworden (wat naar verwachting vóór 1 oktober 2023 zal zijn), worden verstrekt.

De informatie in dit artikel wordt mogelijk niet bijgewerkt; lezers moeten altijd officiële bronnen raadplegen. Dit artikel is alleen voor informatieve doeleinden. Raadpleeg de bevoegde autoriteiten of een advocaat voor juridisch advies.

Voor feedback over dit artikel of andere suggesties, kun je een e-mail sturen naar: content@housingwhere.com.