¿Cómo calcular la rentabilidad del alquiler de una vivienda?

¿Quieres invertir en alquiler? En este artículo te contamos las claves para que puedas calcular la rentabilidad de tus viviendas de alquiler.

Carlos

Lectura de 4 minutos

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Actualizado el 27 feb 2024

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Invertir

Calcular la rentabilidad de una vivienda de alquiler es una parte esencial de la gestión inmobiliaria. Y, para los propietarios de viviendas, es fundamental entender cómo se determina si un alquiler es rentable o si la inversión no merece la pena. En este artículo, vamos a explorar en detalle cómo se puede calcular la rentabilidad del alquiler, repasando los conceptos más importantes y dando ejemplos prácticos que puedan servir para tomar decisiones acertadas a la hora de alquilar una vivienda.

La rentabilidad de una vivienda en alquiler es el rendimiento económico que se obtiene al alquilar una vivienda. Este rendimiento se calcula como el porcentaje de la inversión inicial que se recupera a través del alquiler de la vivienda en un periodo de tiempo concreto.

En ocasiones, a la rentabilidad de una inversión se le denomina ROI, y sus siglas responden al inglés return of investment, que quiere decir retorno de la inversión, y su equivalente en castellano es el TIR (tasa de retorno de la inversión).

Para calcular la rentabilidad del alquiler, se suelen utilizar dos fórmulas: la rentabilidad bruta del alquiler y la rentabilidad neta del alquiler.

La rentabilidad bruta es el rendimiento económico que se obtiene de una vivienda de alquiler sin tener en cuenta los gastos asociados a la inversión. Para calcularla, se divide el ingreso anual de alquiler por el precio de la compra de la vivienda.

Por ejemplo, si la vivienda cuesta 100.000€ y se alquila por 1.000€ al mes, la rentabilidad bruta sería del 12%, que sería el resultado de dividir el ingreso anual procedente del alquiler por el precio de la compra de la vivienda.

La rentabilidad neta es el rendimiento económico que se obtiene de la inversión en una vivienda, teniendo en cuenta los gastos asociados a la inversión. Para calcularla, se sigue la siguiente fórmula:

Siguiendo el mismo ejemplo anterior, con una vivienda que vale 100.000€, un alquiler anual de 12.000€ y unos gastos anuales de 2.000€, la rentabilidad neta sería del 10%.

Entre los gastos asociados a una inversión en una vivienda de alquiler, los más comunes son los siguientes:

• Impuestos, como el IBI o el ITP;
• Gastos de comunidad de propietarios;
• Gastos de reparación y mantenimiento;
• Gastos de suministros;
• Gastos de gestión.

Ambas fórmulas son válidas y algunos propietarios prefieren una sobre la otra. En realidad, la rentabilidad bruta es un cálculo mucho más rápido y sencillo, pero resulta menos preciso, sobre todo si la inversión es ajustada y hay dudas sobre la conveniencia de la operación.

En cambio, la rentabilidad neta es más complicada de obtener, ya que los gastos asociados que se incluyen en la fórmula pueden ser muchos y variar de un mes a otro, pero se obtienen unas cifras mucho más precisas sobre las que confiar la rentabilidad de la inversión.

Calcular la rentabilidad del alquiler de un piso en alquiler sobre el que pesa una hipoteca conlleva un poco más de dificultad, pero es un trámite muy frecuente y conveniente. Muchos de los pisos en alquiler están hipotecados y los gastos asociados a estos créditos pueden influir crucialmente en la rentabilidad de la inversión.

Para ello, en los gastos asociados a la inversión habría que incluir los intereses de la hipoteca, que dependen de las condiciones con las que se haya contratado y que, de nuevo, dependen de factores como el estado del mercado inmobiliario, la capacidad de negociación, si es a tipo fijo o variable, etc.

En primer lugar, la rentabilidad de un alquiler debe ser suficiente para cubrir los gastos asociados a la inversión y generar un beneficio. A partir de ahí, se suele considerar que una inversión que genere un 5% de rentabilidad anual es buena, y si el porcentaje es superior al 8% es muy buena.

Para que la rentabilidad del alquiler sea lo más alta posible, hay que tener en cuenta algunos factores muy influyentes, como los siguientes:

• La ubicación de la vivienda: probablemente, ésta sea una de las causas que más influyen en la rentabilidad de una inversión inmobiliaria, ya que hay zonas con mucha demanda de alquiler que dan un retorno mayor de la inversión.
• Las características de la vivienda: los inmuebles mejor conservados, con mayor tamaño, mejor distribución y más servicios disponibles también son más proclives a otorgar una mayor rentabilidad a sus propietarios.
• El estado del mercado inmobiliario: este factor también es importante, ya que cuando hay una mayor demanda en el mercado del alquiler, los beneficios económicos para los propietarios son mayores, porque podrán pedir una mensualidad más alta y porque la tasa de ocupación será mayor.

Teniendo todo esto en cuenta, también se puede concluir que los alquileres de vivienda habitual son más rentables que los alquileres vacacionales o de temporada, ya que los ingresos son regulares, durante más tiempo y, sobre todo, la seguridad del alquiler ante los riesgos de impago o de tener la vivienda vacía son mucho menores.

Ésta es una pregunta que se hacen muchos inversores y propietarios inmobiliarios, pero la respuesta no es sencilla. Y es que la rentabilidad de los alquileres depende de muchos factores y las ciudades o provincias más rentables cambian de un tiempo a otro.

Para minimizar los riesgos y buscar una zona con buenas tasas de rentabilidad, es recomendable atender a los siguiente factores:

• La demanda de alquiler;
• La ubicación;
• La economía;
• La tasa de empleo;
• Los salarios medios;
• El clima;
• La seguridad;
• Los servicios.

Por este motivo, la mayoría de los propietarios que desean invertir en viviendas para alquilar, hacen un estudio previo sobre la demanda de alquiler en la zona en la que quieren comprar y analizan las características de la zona, así como el mercado laboral.

Aunque la rentabilidad de una inversión en alquiler es difícil de predecir y los factores que influyen son múltiples y cambiantes, muchos de los inversores suelen poner sus ojos en las grandes ciudades, como Madrid o Barcelona, o en urbes a las que muchos profesionales cualificados se han trasladado en busca de un modo de vida más relajado. En este sentido, en los últimos años han proliferado ciudades como Málaga o La Coruña.

Pero, como hemos dicho, lo mejor es hacer un estudio personalizado para minimizar los riesgos en la inversión y, sobre todo, conseguir una rentabilidad lo más alta posible.

Aunque una rentabilidad del 5% al 10% se considera un punto de referencia razonable, es importante recordar que esta cifra puede variar significativamente según la ubicación, el tipo de propiedad y tus propios objetivos como inversor.

Haz un análisis previo y planifica de modo estratégico y prudente tus activos. Y, una vez que estés seguro de dónde invertir para obtener la rentabilidad más alta, aprovecha los recursos que te ofrecen las nuevas tecnologías, como la página web de HousingAnywhere, donde podrás anunciar tu vivienda de alquiler y encontrar al inquilino más adecuado para ella.

Este es un artículo meramente informativo. Para mayor seguridad, consultar con un abogado especializado o con las autoridades competentes.