Comprar un piso para alquilar - beneficios y riesgos

¿Estás pensando en comprar un piso para alquilar? Ésta es una inversión que puede ser muy rentable y aquí te contamos qué factores debes tener en cuenta

Carlos

Lectura de 5 minutos

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30 ene 2024

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Prealquiler

Comprar un piso para alquilar puede resultar rentable económicamente. Pero, como la mayoría de las inversiones, no está exenta de riesgos. En este artículo profundizaremos sobre los beneficios y los posibles riesgos a los que te tendrás que enfrentar si estás pensando en comprar un piso y ponerlo en alquiler.

Al plantearse la compra de un piso para alquilar, ésta es una de las primeras preguntas que surgen. Hablar de cifras concretas no tiene mucho sentido, ya que cada operación y cada inversor tienen sus propias particularidades. Hay inversiones que suponen decenas de miles de euros y otras que conllevan desembolsos millonarios, según cuál sea la capacidad del comprador o las perspectivas que tenga en el negocio.

Como regla general, se suele recomendar que la inversión no supere el 30% del valor del inmueble. Este dinero deberá dedicarse a la entrada inicial del piso, contando con que el resto se financia mediante una hipoteca, y a otros gastos derivados de la operación. Pero, del mismo modo, hay inversores que disponen de todo el capital necesario para comprar el piso y, así, reducir los gastos mensuales posteriores.

La respuesta a esta pregunta depende de varios factores, como la ubicación del piso, el precio de compra, el precio del alquiler, los gastos mensuales, etc. En general, se considera que comprar para alquilar es rentable si la rentabilidad del alquiler es superior al riesgo.

La rentabilidad del alquiler se calcula dividiendo los ingresos mensuales por el coste total de la inversión. El coste total de la inversión incluye el precio de compra, los gastos iniciales, y los gastos mensuales. La fórmula que resume esto, es la siguiente:

Por ejemplo, si se compra un piso por 200.000€ y se alquila por 1.200€ al mes, pero tiene unos gastos anuales de 2.500, la fórmula resultante sería:

Rentabilidad del alquiler = ((1.200x12)-2.500/200.000) 100*

Y el resultado de esta operación nos daría una rentabilidad anual del 5,95%. Es decir, por cada 100€ invertidos, recibiremos 5,95€.

Otro ejemplo, en el que la inversión inicial es mucho menor pero los gastos anuales son mayores por las cuotas de la hipoteca, nos podría dar unos números así:

Rentabilidad del alquiler = (1.500x12)-15.000/60.000) 100*

Esta operación, con unos ingresos anuales de 18.000€ por la renta, y unos gastos totales de 15.000€, darían una rentabilidad anual del 5%.

Cuando se compra un piso para alquilar, son muchos los factores que intervienen en la rentabilidad o no de la operación. Para mitigar los riesgos en la medida de lo posible, se recomienda tener en cuenta los siguientes:

• Localización: La ubicación del piso es uno de los factores más importantes a tener en cuenta. Un piso en una zona con alta demanda de alquiler será más fácil de alquilar y tendrá un precio de alquiler más alto. Pero es probable que también tenga un precio de compra más elevado, lo cual puede reducir la rentabilidad final.

• Tamaño: El tamaño del piso debe ser adecuado para el tipo de inquilino que se quiere atraer. Un piso pequeño puede ser adecuado para estudiantes o parejas jóvenes, mientras que un piso grande puede ser adecuado para familias.

• Características: Las características del piso, como la calidad de las instalaciones, el estado de conservación, etc., también pueden influir en la rentabilidad del alquiler. Un piso con buenas características será más atractivo para los inquilinos y tendrá un precio de alquiler más alto. Si el piso necesita reformas, es una inversión extra que el propietario deberá tener en cuenta para amortizarla posteriormente.

• Precio: El precio por el que el piso se pueda alquilar debe ser competitivo para atraer inquilinos. Y, a la vez, para que la inversión sea rentable. Por esto, es importante realizar un estudio de mercado para saber cuál es el precio del alquiler de los pisos similares en la zona.

Otros factores a tener en cuenta al comprar pisos para alquilar A estos factores que son cruciales se les debe añadir otros que también influyen en el éxito de la inversión a medio y largo plazo:

• Gastos iniciales: Al comprar un piso, hay que tener en cuenta los gastos iniciales, como el precio de compra, los gastos de escritura, los honorarios del notario o los gastos de registro, que pueden suponer una importante inversión inicial.

• Pagos mensuales: Además de los gastos iniciales, hay que tener en cuenta los pagos mensuales, como la hipoteca, los gastos de comunidad, los gastos de suministros, los impuestos municipales como el IBI, los impuestos por alquilar el piso, etc. Estos pagos pueden suponer una importante carga económica y disminuir la rentabilidad de la inversión.

• Riesgo de impago: El inquilino puede dejar de pagar la renta, lo que es un problema para el propietario. Es importante contar con un seguro de impago para cubrir este riesgo.

• Desperfectos: El inquilino puede causar desperfectos en la vivienda, lo que supone un coste para el propietario que podría ir más allá de la fianza. Es importante realizar un inventario de la vivienda antes de alquilarla para documentar el estado de la vivienda.

• Cambios en la legislación: La legislación sobre el alquiler puede cambiar, lo que puede afectar a los derechos y obligaciones del propietario y del inquilino. Es importante estar al día de los cambios en las leyes de vivienda y arrendamientos urbanos.

Por último, es importante insistir en que estos factores no se pueden estudiar de un modo aislado. Por ejemplo, en localizaciones determinadas, puede resultar más interesante invertir en un piso grande dirigido a familias numerosas, mientras que en otros barrios tal vez sea mejor optar por pisos pequeños para solteros o familias jóvenes.

De nuevo, estamos ante una cuestión que no tiene una respuesta única, ya que hay diversos factores que influyen en la inversión, como la perspectiva del crecimiento económico de cada una, los cambios que pueda haber en términos políticos o fiscales, etc.

Lo ideal sería encontrar ciudades o zonas de ciudades en las que haya una alta demanda de alquiler y los precios de compra sean, comparativamente, asequibles.

En general, en España, las ciudades más rentables en las que comprar para alquilar son las grandes capitales como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla o Málaga. Esto se debe a la presencia de universidades, empresas y organismos públicos, que elevan la demanda de alquiler. Además, en comparación con otras grandes capitales europeas, los precios de compra en las capitales españolas son relativamente más bajos.

Además de estas urbes, hay otras ciudades que pueden ser interesantes para inversores que quieran comprar un piso para alquilar. Algunos ejemplos de capitales de provincia que atraen a muchos estudiantes y trabajadores cualificados cada año son Bilbao, Zaragoza, Granada, La Coruña o Palma de Mallorca.

En conclusión, se puede decir que la compra de un piso para alquilar puede ser una buena inversión, pero es importante tener en cuenta los factores que influyen en la rentabilidad y los posibles riesgos que se deben afrontar. Por ello, muchos inversores optan por realizar un estudio de mercado antes de comprar, para poder hacer una inversión y alquilar su piso de manera segura.

Si éste es tu caso y tienes otras dudas, te invitamos a consultar nuestro blog para propietarios y toda la útil información que te brinda nuestra plataforma de alquiler privado.

Este es un artículo meramente informativo. Para mayor seguridad, consultar con un abogado especializado o con las autoridades competentes.