Todo sobre el alquiler de tu vivienda habitual en España

¿Te gustaría generar ingresos extra con tu vivienda? Te contamos todo sobre alquilar tu residencia habitual en España

Carlos

Lectura de 5 minutos

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Actualizado el 27 feb 2024

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Prealquiler

¿Buscas generar unos ingresos extra a final de mes con tu vivienda? ¿Te gustaría compartir gastos y vivienda con otra persona? Entonces, alquilar tu casa o apartamento podría ser tu mejor opción. En esta guía para propietarios de viviendas, te contamos todo sobre el alquiler de tu residencia habitual en España.

En el mercado del alquiler se considera vivienda habitual al lugar donde resides la mayor parte del tiempo. Puede ser tu hogar principal, aquel donde estás empadronado y que utilizas como tu vivienda principal.

Para determinar con mayor exactitud cuál es tu vivienda habitual, debemos considerar los siguientes aspectos:

• Empadronamiento: el empadronamiento es un proceso administrativo por el cual cualquier ciudadano español se registra en el municipio de su lugar de residencia. Por lo tanto, estar empadronado en una vivienda es el principal indicador clave de que esa vivienda es tu residencia habitual.
• Vínculos personales y familiares: la presencia de tu familia, como cónyuge, hijos u otros familiares cercanos, en la vivienda puede influir en la consideración de la vivienda como tu residencia habitual.
• Documentación legal: si has declarado esa vivienda como tu residencia habitual en documentos legales, como tu declaración de impuestos, esto también podría servir como prueba.

Es legal alquilar tu residencia habitual en España, siempre y cuando cumplamos con las regulaciones y requisitos establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la cual rige los alquileres en España. A continuación se detallan algunas cosas a considerar para el arrendamiento de vivienda habitual:

• Consentimiento del propietario: como propietario, tienes derecho a alquilar tu vivienda habitual. Sin embargo, si estás pagando una hipoteca, es necesario obtener la autorización del banco antes de alquilarla, ya que algunas hipotecas pueden incluir cláusulas que limiten o prohíban el alquiler.
• Contrato de alquiler: debes establecer un contrato de alquiler por escrito que especifique los términos y condiciones del arrendamiento. Este contrato debe incluir detalles como el plazo del alquiler, el precio del alquiler, las responsabilidades del arrendador y el arrendatario, así como otras condiciones relevantes.
• Registro del contrato: desde 2019, los contratos de alquiler de vivienda habitual deben registrarse en el registro de la comunidad autónoma correspondiente. El registro del contrato es obligatorio y protege tanto al arrendador como al arrendatario, ya que proporciona seguridad jurídica en caso de disputas.
• Impuestos y declaración: los ingresos obtenidos por el alquiler deben declararse en tu declaración de impuestos anual. Esto incluye el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), en el que se deben declarar los rendimientos del alquiler como ingresos imponibles.
• Responsabilidades del arrendador: como arrendador, tienes la responsabilidad de mantener la vivienda en condiciones adecuadas y realizar reparaciones necesarias para garantizar la habitabilidad de la vivienda.

Es importante recordar que estas y otras regulaciones podrían variar según la comunidad autónoma en la que se encuentre tu vivienda o sufrir modificaciones con el paso del tiempo. Por lo tanto, es aconsejable consultar la legislación vigente de tu comunidad autónoma.

Como ya decíamos anteriormente, alquilar tu vivienda habitual en España sí es legal. Sin embargo, es importante tener en cuenta algunos de los requisitos para alquilar tu casa o apartamento:

• Autorización del banco (si procede): si aún estás pagando la hipoteca de tu vivienda, es fundamental obtener la autorización de tu banco antes de comenzar a alquilarla. Ten en cuenta que algunas hipotecas podrían incluir cláusulas que restrinjan o prohíban el alquiler, por lo que es importante asegurarte de que estás cumpliendo con los términos de tu contrato hipotecario.
• Registro y declaraciones: debes estar empadronado en la vivienda que deseas alquilar y asegurarte de que tienes todas tus obligaciones fiscales en regla con respecto a la misma. Recuerda que si decides alquilar tu residencia habitual en España, tendrás que declarar anualmente los ingresos obtenidos por el alquiler.
• Contrato de alquiler: debes redactar un contrato de alquiler que establezca los términos y condiciones del arrendamiento. En este contrato deberían aparecer cuestiones como la duración inicial del mismo, el precio y las responsabilidades de ambas partes.
• Cédula de habitabilidad: asegúrate de que tu vivienda cuente con la cédula de habitabilidad en vigor. La cédula de habitabilidad es un certificado que verifica que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad y seguridad. Sin este certificado, no podrás alquilar legalmente la vivienda.
• Certificado energético: según el Real Decreto 235/2013, también es obligatorio contar con un certificado energético para alquilar tu vivienda habitual. Este deberá ser expedido por una empresa cualificada, mediante aplicaciones homologadas por el Ministerio de Industria, tales como CE3 o CE3X.
• Fianza: en algunas comunidades autónomas es obligatorio solicitar una fianza al inquilino como garantía de cumplimiento del contrato. Consulta con los organismos públicos de tu región en caso de duda al respecto. En cualquier caso, siempre es recomendable la solicitud de una fianza.
• Seguro del hogar: aunque no es obligatorio, se recomienda contratar un seguro de alquiler de vivienda o un seguro de impago de alquiler, dado que este protegerá tus intereses como arrendador y cubrirá posibles daños sufridos en tu vivienda.

Aunque hasta el momento hemos hablado de los requisitos y consideraciones legales a la hora de alquilar tu vivienda habitual en España, también existen otras cuestiones que recomendamos tener en cuenta:

• Mantenimiento y reparaciones: como propietario, es tu responsabilidad mantener la vivienda en condiciones adecuadas y realizar las reparaciones necesarias. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece los derechos y obligaciones tanto del propietario como del inquilino en materia de mantenimiento y reparaciones de la vivienda. En general, podríamos decir que el propietario debe garantizar que la vivienda se encuentra en condiciones de habitabilidad y cumple con unos estándares mínimos de confort, seguridad e higiene.
• Comunidad de propietarios: si tu vivienda está en un edificio o complejo con áreas comunes, también recomendamos revisar las normas de la comunidad y obtener la autorización de esta si fuera necesario.

Como ya imaginarás, alquilar tu vivienda o residencia habitual tiene muchas ventajas, aunque también podrías encontrar algún inconveniente en situaciones concretas. A continuación te contamos algunas de ellas:

Ventajas

• Ingresos adicionales que puedan ayudar a cubrir tu hipoteca u otros gastos.
• Flexibilidad económica si planeas mudarte de manera temporal por trabajo o estudios a otra ciudad o país
• Posibles deducciones fiscales aplicables en función de la normativa vigente y de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda. En términos generales, una deducción de hasta el 60% en el IRPF de la cantidad cobrada por el alquiler. Aunque podría variar entre un 50% y un 90% dependiendo de diversos factores. Por ejemplo, si tu vivienda se ubica en una “zona tensionada”.

Posibles desventajas

• Riesgo de daños o problemas con los inquilinos (por ello consideramos de vital importancia la contratación de un buen seguro de hogar y la solicitud de una fianza)
• Complicaciones administrativas y legales: si el alquiler se realiza conforme a la ley de arrendamientos vigente, no deberían darse complicaciones legales, pero sí añadiría un campo más a la declaración de la renta anual.
• Impuestos: del mismo modo que podríamos beneficiarnos de una deducción fiscal, también es importante considerar la parte no deducible de los ingresos generados por el alquiler de nuestra vivienda habitual y las posibles implicaciones fiscales en la declaración de la renta.

La respuesta corta es, sí, es legal alquilar una habitación de tu vivienda habitual. El alquiler de habitaciones está regulado por el Código Civil (art. 1554 y siguientes). El alquiler de viviendas enteras, sin embargo, lo regula la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Aunque no existe un contenido legal mínimo que debería incluir el contrato de alquiler de una habitación, sí existen algunos puntos recomendados a tener en cuenta:

• Cuál es la habitación que va a ocupar el arrendatario
• Duración del contrato (a diferencia del alquiler de viviendas enteras, el arrendatario no tiene derecho a prórroga)
• Precio del alquiler
• Forma de pago
• Mobiliario y servicios incluidos en el alquiler de la habitación
• Repartición de gastos comunes (si aplica)

En conclusión, se podría decir que alquilar tu vivienda habitual en España ofrece diversas ventajas económicas y de rentabilidad. Sin embargo, requiere el conocimiento previo de las normativas legales y otras obligaciones y regulaciones locales.

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Este es un artículo meramente informativo. Para mayor seguridad, consultar con un abogado especializado o con las autoridades competentes.