Wer in Österreich eine Altbauwohnung vermieten will, muss sich in den meisten Fällen an den gesetzlich vorgeschriebenen Richtwertmietzins halten. Im folgenden Artikel erfährst du, welche gesetzlichen Regelungen es zum Richtwertzins in Österreich gibt, wann er angewendet wird und wie du die Miete für deine Altbauwohnung festlegen kannst.

Was ist der Richtwertmietzins?

Der Richtwertmietzins wird in Österreich zur Mietpreisberechnung für Altbauwohnungen verwendet. Er stellt eine gesetzliche Obergrenze für den Hauptmietzins dar. Die Richtwertmiete umfasst den Richtwert selbst sowie mögliche Zu- und Abschläge, und gegebenenfalls auch einen Lagezuschlag.

Die Richtwerte werden üblicherweise alle zwei Jahre am 1. April an die Inflation angepasst. Im Jahr 2021 wurde die Indexanpassung aufgrund der Coronapandemie ausgesetzt und die Werte wurden erst wieder am 01. April 2023 angepasst.

Für welche Wohnungen gilt der Richtwertmietzins?

Der Richtwertmietzins gilt für alle Wohnungen, für die das Mietrechtsgesetz (MRG) voll anwendbar ist. Konkret bedeutet das, dass folgende Mietwohnungen betroffen sind:

• Altbauwohnungen in Gebäuden, die vor dem 01.07.1953 errichtet wurden und mehr als 2 Mietgegenstände haben.
• Vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die vor dem 09.05.1945 errichtet wurden und mehr als 2 Mietgegenstände haben.
• Geförderte Neubauwohnungen in Mietwohnungshäusern mit mehr als 2 Mietgegenständen

Wie kann man den Richtwertmietzins berechnen?

Die Berechnung des Richtwertmietzins gemäß dem Richtwertgesetz für Altbauwohnungen in Österreich erfolgt mit folgender Formel:

“

Richtwertmiete = Richtwert + Zuschläge – Abschläge

”

Wie hoch ist der Richtwertmietzins im Jahr 2024?

Bundesland	Richtwert alt (bis 31.März 2023)	Richtwert neu (seit 1. April 2023)
Burgenland	5,61 €/m²	6,09 €/m²
Kärnten	7,20 €/m²	7,81 €/m²
Niederösterreich	6,31 €/m²	6,85 €/m²
Oberösterreich	6,66 €/m²	7,23 €/m²
Salzburg	8,50 €/m²	9,22 €/m²
Steiermark	8,49 €/m²	9,21 €/m²
Tirol	7,50 €/m²	8,14 €/m²
Vorarlberg	9,44 €/m²	10,25 €/m²
Wien	6,15 €/m²	6,67 €/m²

Richtwertmiete: Welche Zu- und Abschläge sind möglich?

Seit 1994 gibt es in Österreich das Konzept der Normwohnung, um Abweichungen von der Norm zu regeln. Zuschläge und Abschläge werden angewendet, um die Abweichungen von dieser Norm zu berücksichtigen. Die Normwohnung entspricht einer Kategorie A Wohnung, ist mindestens 30 m² groß und hat ein WC, ein Bad, einen Vorraum, ein Zimmer, eine Küche sowie eine Zentralheizung.

Zuschläge zum Richtwertmietzins

Abgesehen vom Lagezuschlag sind keine gesetzlich vorgegebenen Sätze zu den Zu- und Abschlägen zum Richtwertmietzins festgelegt. Gemäß dem Richtwertgesetz sollten Vermieter jedoch die folgenden Punkte berücksichtigen:

• die Lage der Wohnung innerhalb des Gebäudes,
• die Ausstattung der Wohnung,
• den Erhaltungszustand des Hauses,
• die Wohnumgebung des Hauses (Lagezuschlag)

Abschläge zum Richtwertmietzins

Zu den wichtigsten Abschlagsgründen gehören:

• Das Fehlen eines Badezimmers oder WC
• Das Fehlen einer Heizung
• Das Fehlen eines Vorraums
• Das Fehlen eines Aufzugs in mehrstöckigen Gebäuden

Wann kann man den Richtwertmietzins nicht berechnen?

Für folgende Wohnungen kann der Richtwertzins nicht berechnet werden:

• Bei Wohnungen, die dem Mietrechtsgesetz nicht vollständig unterliegen.
• Bei Wohnungen der Kategorie A oder Kategorie B mit einer Nutzfläche über 130 m².
• Bei Wohnungen der Kategorie D.
• Bei Wohnungen, die zwischen dem 8. Mai 1945 und dem 30. Juni 1953 bewilligt und neu errichtet wurden.
• Bei Wohnungen in Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen und für die die Vermieter nach dem 8. Mai 1945 erhebliche Eigenmittel aufgewendet haben.
• Bei Wohnungen in Gebäuden, in denen sich nicht mehr als zwei Wohnungen befinden, exklusive Dachbodenausbau.
• Bei Mietverträgen, die vor 1994 abgeschlossen wurden.

“

Gut zu wissen! Befristete Mietverträge, die eine Dauer von 6 Monaten nicht überschreiten, bedienen sich laut § 1 Abs. 2 Z 3 MRG einer Ausnahmeregelung.

”

Was ist der Unterschied zwischen Kategoriemietzins und Richtwertmietzins?

Der Kategoriemietzins gilt für Hauptmietverträge für Wohnungen, die zwischen dem 01. Januar 1982 und dem 28. Februar 1994 abgeschlossen wurden und die vollständig dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen. Der Richtwertmietzins hingegen wird für Mietverträge, die danach abgeschlossen wurden, verwendet.

Üblicherweise wird der Kategoriemietzins erhöht, wenn die Teuerungsrate eine Schwelle von fünf Prozent überschreitet. Ursprünglich war geplant, dass die Kategoriebeträge für Mietverträge, die zwischen 1982 und März 1994 abgeschlossen wurden, im Jahr 2024 nur um fünf Prozent angehoben werden dürfen. Diese Anpassung sollte erfolgen, sobald die Inflation eine Fünf-Prozent-Schwelle überschreitet. Jedoch wird diese Maßnahme nun auf den 1. April 2025 verschoben, sodass im Jahr 2024 keine Anpassung erfolgen wird. Die letzte Anpassung des Kategoriemietzinses erfolgte im Juli 2023.

Aktuelle Kategoriemietzinssätze 2024

Aktuell gelten folgende Kategoriemietzinssätze:

Kategorie	Zustand	Details	Kategoriemietzins seit 01.07.2023
A	Brauchbar	Mind. 30 m2, Vorraum, Küche/Kochnische, Baderaum/Baderaumnische, WC	4,47 Euro pro m2
B	Brauchbar	Zimmer, Küche (Kochnische), Vorraum, WC, zeitgemäßer Baderaum oder Badenische	3,35 Euro pro m2
C	Brauchbar	Wasserentnahmestelle und WC im Inneren	2,23 Euro pro m2
D	Brauchbar		2,23 Euro pro m2
D	Unbrauchbar	Kein Innenraum-, sondern ein Gang-WC	1,12 Euro pro m2

Fazit zum Richtwertmietzins in Österreich

Die Vermietung von Altbauwohnungen unterliegt in Österreich häufig den gesetzlich vorgeschriebenen Richtwertmietzinsen. Dieser Richtwert stellt eine wichtige Obergrenze für den Hauptmietzins dar und wird anhand verschiedener Faktoren wie Lage, Ausstattung und Erhaltungszustand der Wohnung berechnet. Obwohl die Richtwerte alle zwei Jahre angepasst werden, kam es aufgrund der Covid-19-Pandemie zu Verzögerungen bei der Indexanpassung.

Man sollte beachten, dass der Richtwertmietzins nicht für alle Wohnungen gilt; bestimmte Kategorien und Merkmale können dazu führen, dass der Richtwert nicht angewendet werden kann. Obwohl es keine gesetzlich festgelegten Sätze gibt, können Zu- oder Abschläge für gewisse Merkmale hinzugefügt oder abgezogen werden.

FAQ zum Richtwertmietzins in Österreich

Wann kommt der Richtwertmietzins zur Anwendung?

Der Richtwertmietzins findet Anwendung auf alle Wohnungen, für die das Mietrechtsgesetz vollumfänglich gilt. In Fällen, in denen die Wohnung nur teilweise oder überhaupt nicht dem Mietrechtsgesetz unterliegt, wie beispielsweise bei Kurzzeitmieten, steht es dem Vermieter frei, den Mietzins frei festzulegen.

Was ist ein Lagezuschlag?

Der Lagezuschlag wird auf Basis der Grundstückskosten berechnet und berücksichtigt, ob das Gebäude in einer über- oder unterdurchschnittlichen Lage liegt. Damit ein Lagezuschlag berücksichtigt werden kann, müssen zwei Bedingungen erfüllt sein:

• Das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, liegt in einer besser als durchschnittlichen Lage.
• Die relevanten Umstände für den Lagezuschlag müssen den Mietern schriftlich spätestens zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bekannt gegeben werden.

Ein Lagezuschlag wird nur für Wohnungen berücksichtigt, für die der Richtwertmietzins gilt.

Wie hoch ist der Richtwertmietzins in Wien?

Der Richtwertmietzins im Jahr 2024 liegt in Wien bei 6,67 Euro pro Quadratmeter.

Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken. Bitte wende Dich für eine Rechtsberatung an die zuständigen Behörden oder einen Anwalt.

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